二手房子貸款案外人的物的期待權

1. 買二手房房主有貸款怎麼辦

有三種方法

中介墊資解押

房主先找到中介將銀行的放貸還完，然後將房子賣給要買房子的人，收到錢以後他將資金還給中介。

轉按揭（將貸款轉移到買家身上）

轉按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。這種方法在使用中受到很多限制，目前能做轉按揭的銀行很少。

再次貸款來繳清剩餘貸款

賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產）向銀行或者資金機構申請抵押貸款，以結清按揭貸款。等買家付了房屋全款之後再還清銀行抵押貸款，但是需要利息或者手續費

資料拓展

房屋貸款的方式

房屋貸款的方式有三種，分別是銀行商業貸款、公積金貸款、組合貸款。

房屋貸款的申請資料

1. 借款人的有效身份證、戶口簿。

2. 婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調解書或離婚證（註明離異後未再婚）。

3. 已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證。

4. 借款人的收入證明（連續半年的工資收入證明或納稅憑證當地）。

5. 房產的產權證。

6. 擔保人（需要提供身份證、戶口本、結（未）婚證等）。

參考資料

房貸網路

2. 買二手房，遇到有貸款的房子，付款過戶等如何操作，怎樣降低風險

有貸款的房子需要賣方向銀行繳納剩餘房款，解壓之後才可以辦理過戶。盡量避免年初和年末買房。這是因為年初經常出新的國家政策，而年末經常發生銀行貸款問題。 選一個口碑良好的中介去帶看房和買賣二手房。中介的門檻很低，什麼人都可以去當中介員，所以我們更應擦亮自己的眼睛對那些口如彈簧的中介員避而遠之。
3選擇一個善良大方的賣家。這樣會使整個交易過程順利而愉快。
4盡量避免房屋有個人抵押貸款的二手房。
5看房時不要簽中介的看房單。如果非簽不可而且對所看的房子不感興趣，則一定要表明所看房屋的地址。
6絕不交意向金，看中了直接交定金，並且直接交到上家手裡。不能給中介任何眉目的金錢。

3. 想買一套二手房，而這房子的原房主抵押貸款，銀行還有欠款，而我是從第二手房主手裡買過來

首先告訴你這個房子風險很高！
1，因為實際上你現在是買第三手房子，但是二手房主實際上根本就不是嚴格意義上的房主你要明白，之所以這樣說是因為他們只做了公證而沒有過戶，他就不是法定意義的產權人。只有過戶後的房子名字是他的他才是產權人。
2，哪怕他是正常過戶的房子，但是如果他是銀行貸款按揭，那麼在貸款還清之前房子的處置權是屬於他和銀行共有的明白了嗎？
3.你的風險這里要注意看。你說的這種情況最大的可能性是你所謂的二手房東想用你的錢來幫他還這套房子的貸款，之後再和你交易扣除你給他的錢對不對？他自己做無本買賣，那麼萬一這套房子因為一手或者二手房東的關系出現經濟糾紛或者法院查封等等情況。你的錢就被套牢了。因為你並不是和房屋產權人交易的，查封或者抵押之後經濟所得，法定清償優先法院或者銀行，而你的錢即便是被套住，因為本身房屋的產權歸屬問題。你們所謂的買賣也是不成立的。你的錢只能以經濟糾紛或者合同糾紛的名義上訴才可以取回，而且如果真的是查封或者抵押那套房子被拍賣的話萬一金額巨大那麼你在法院或者銀行優先執行後可能真就血本無歸了，謝謝！希望採納。
最後希望以後提問的時候加點分分，大家手打也很辛苦的。

4. 買的二手房，寫的兩個人的名，用這個房子貸款！如果離婚了，其中一方可以不承擔這貸款嗎如果不想承擔...

貸款是要房主同意的，你們這個是兩個人共有，所以兩個人有一個不同意是貸不了款的，所以貸過的款自然也要兩個人還，還不了當然用這個房子沖錢

5. 買二手房，房子有貸款抵押，數額較大，需要我贖樓，房主提出可以先去

你找找律師，看能不能做個合同，把這個事情寫清楚了。數額較大，而房子你又真喜歡的話，出這點律師費還是值得的。

6. 全款買的二手房，沒過戶後來原房主用房子向民間貸款公司借貸，現在貸款公司已經把房產查封

這種情況下只能起訴，請求法院判定房屋權屬人是你，原房東與借貸公司的借款合同中涉及房屋的部分條款無效

7. 賣二手房子，貸款下來了，買家可以違約嗎

既然都到貸款審批環節了，那肯定有網簽合同，網簽合同中肯定有違約條款及違約金額，按違約條款執行就好了。賣方不配合，可以到法院起訴。
你需要收集賣方違約的證據，比如不按合同約定的時間辦理某事，且不回應、不配合，以及賣方明確表示不賣房的錄音等等。這都是有利於你的證據。

8. 買二手房，房子的銀行貸款批復下來了但還沒有過戶和放款,可以不要或轉給別人嗎

是二手房，房子的銀行貸款已經批復下來了，但是沒有過戶和放款，在這種情況下可以不要或者轉給他人的，不過你屬於違約，需要支付違約金。

9. 買二手房，我們需要首付25萬左右，但賣家說房子貸款沒還清，解壓需要40多萬，叫我們拿40多萬來解壓

首先，了解按揭所購房產是否辦理抵押登記。
根據《擔保法》的有關規定，不動產抵押必須辦理抵押登記，而購房人一般購買的都是期房，在辦理購房和按揭時，尚未取得房產證，無法辦理抵押登記，因此目前個人購房貸款一般都採取階段性擔保加抵押貸款的形式，即在抵押的房產辦理抵押登記前，由開發商為貸款人（購房人）提供擔保，待抵押登記辦理完畢後，開發商擔保終止，購房人以所購房產作為抵押物。
如果房產抵押尚未辦理，賣家則首先要與開發商（擔保人）進行協商，由開發商為受讓方提供新的擔保，同時要與貸款銀行協商，否則開發商將免除擔保責任，而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同，除非您先行償還全部貸款。
如果所購房產已經辦理了抵押登記，賣家則無需與開發商協商，但必須取得貸款銀行的同意，並且要告知受讓人該房產已經抵押，否則轉讓行為無效。
其次，轉按揭銀行多數不受理房貸轉按揭是指在個人住房貸款還款期內，借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款，即仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。也可以是正處在住房按揭期間的借款人，為了增加(減少)貸款金額或延長(縮短)貸款年限，通過擔保公司擔保等手段把住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行。
在實際操作中，由於轉按揭操作程序比較復雜，幾乎少有銀行會同意這種轉讓，大多數銀行會將此作為二手房買賣貸款處理。西安市
交通銀行的工作人員說，嚴格意義上的轉按揭貸款是賣方出售貸款沒還清的商品房
，購買方繼續為該商品房償還貸款。還款主體變更，買方得到銀行放貸後，並不是拿著現金交與賣方去原銀行提前還貸，而是銀行之間進行過賬交易，消費者是見不到現金的。
據了解，目前在已經推出轉按揭業務的銀行，也沒有實現不同銀行間的轉按揭業務，主要是因為銀行業務沒有聯網，有些銀行之間利率也並不統一。再次，自籌資金提前還貸
從貸款銀行來說，同意賣家轉讓該房產的前提是，要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應利息即提前還貸。先行償清全部貸款本息，解除抵押登記，再與買家辦理轉讓手續，此時則完全是買賣雙方兩個人之間的事了，這也是最簡化的辦法。在具體的操作過程中，一般有兩種形式：
第二種：找到買主後，買賣雙方溝通。買家先支付一部分房款，供賣家提前還貸，然後賣家辦理好結清手續後過戶給買家，買家再給尾款。
這種辦法較為常見，但這種辦法對於買方來說會存在一定的風險，因為在付出購房款後，房產權屬還屬於賣房者，一旦賣房者不承認或攜款逃跑，買房者將面臨巨大損失。為保險期間，在墊付過程中，買方與賣方或者簽訂一份手續辦理相關事宜的承諾協議，並以房產證做抵押。或者選擇有信譽的大型中介公司介入，作為第三方保證資金的安全，賣方支付幾百元的辦理費。
最後，向中介公司拆借
賣房者自行無法籌到還貸款，而且也沒有買主願意墊付房款，只能用向中介公司拆借，這是實在沒辦法的辦法。中介公司可以用公司的流動資金幫賣房者還貸，不過要收取較高的手續費。一般每天的收費為借款的4%。
在這里要特別提醒的是，買賣雙方交易成功，辦理完房產轉讓手續後，還要到房地產主管部門辦理抵押登記的變更手續。

所以：你需要採取第二種辦法。

10. 買的二手房子，擔保公司突然來要收房子，說第一位戶主已經在2年前將房子抵押貸款了

不用擔心
1、最高人民法院《關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第89條：「第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。」
你購買房屋是合法、善意行為，屬於善意第三人，受法律保護
2、《物權法》第十五條：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
3、《物權法》第一百八十七條：以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
房屋作為不動產，他們只有一紙合同，雖然合同有效，（估計沒有經過抵押登記，所以抵押權未必設立），那麼是不能對抗你善意第三人的