自建不動產土地使用權

1. 如何認定自建自用住房，是根據不動產證上登記的權利類型嗎

「自建」是以房產管理部門在房屋所有權登記簿上認定為「自建」的。房產管理部門是憑納稅人本人持有《建設用地許可證》、《建築工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《驗收合格證明》等相關資料來認定「自建」的。

「自用住房」是指納稅人本人及其直系親屬居住的住房，不包括出租房、出售房和其他營業性用房。

相關規定《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》

第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

（一）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；

（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建築物後銷售，其所發生的自建行為；

（三）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

(1)自建不動產土地使用權擴展閱讀：

財政部：對個人銷售自建自用住房免徵營業稅

關於職業教育等營業稅若干政策問題的通知

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，北京、西藏、寧夏、青海省（自治區、直轄市）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

經研究，現將有關營業稅政策問題明確如下：

一、將《財政部 國家稅務總局關於加強教育勞務營業稅徵收管理有關問題的通知》（財稅[2006]3號）第一條（二）項「從事學歷教育的學校是指：普通學校以及經地、市級以上人民政府或者同級政府的教育行政部門批准成立、國家承認其學員學歷的各類學校」修改為「從事學歷教育的學校是指：（1）普通學校，及經地（市）級以上人民政府或者同級政府的教育行政部門批准成立、國家承認其學員學歷的各類學校；

（2）經省級及以上人力資源社會保障行政部門批准成立的技工學校、高級技工學校，以及經省級人民政府批准成立的技師學院。」

二、對個人銷售自建自用住房，免徵營業稅。對企業、行政事業單位按房改成本價、標准價出售住房的收入，免徵營業稅。

三、對國家商品儲備管理單位及其直屬企業承擔商品儲備任務，從中央或地方財政取得的利息補貼收入以及價差補貼收入，不徵收營業稅。

國家商品儲備管理單位及其直屬企業，是指接受中央、省、市、縣四級政府有關部門（或政府指定管理單位）委託，承擔糧（含大豆）、食用油、棉、糖、肉、鹽（限於中央儲備）等6種商品儲備任務，並按有關政策收儲、銷售上述6種儲備商品，取得財政儲備經費或補貼的商品儲備企業。

利息補貼收入是指，國家商品儲備管理單位及其直屬企業因承擔上述商品儲備任務從金融機構貸款，並從中央或地方財政取得的用於償還貸款利息的貼息收入。價差補貼收入包括銷售價差補貼收入和輪換價差補貼收入。

銷售價差補貼收入是指按照中央或地方政府指令銷售上述儲備商品時，由於銷售收入小於庫存成本而從中央或地方財政獲得的全額價差補貼收入。輪換價差補貼收入是指根據要求定期組織政策性儲備商品輪換而從中央或地方財政取得的商品新陳品質價差補貼收入。

四、本通知第一條自2013年1月1日起執行，第二、三條自2011年1月1日起執行。

2. 土地使用權是不動產還是無形資產

土地使用權是企業的無形資產。

土地使用權用於自行開發建造廠房等專自用地上建築物時，土屬地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。

無形資產是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。

無形資產具有廣義和狹義之分，廣義的無形資產包括貨幣資金、應收賬款、金融資產、長期股權投資、專利權、商標權等，因為它們沒有物質實體，而是表現為某種法定權利或技術。但是，會計上通常將無形資產作狹義的理解，即將專利權、商標權、土地使用權等稱為無形資產。

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土地使用權使用的處理：

如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產核算。

3. 購買土地後，自建房屋，買土地使用權的費用，進入固定資產嗎，非房地產開發企業

按照企業會計准則2006（新企業會計准則），土地使用權作為無形資產核算，即使內自建房容屋達到預計可使用狀態也無需將其轉入固定資產核算。

房產如果自用，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%後的余值計算繳納，具體減除標准參照當地稅務機關的要求。既然土地使用權未在固定資產中核算，自然不構成房產原值，無需就該部分繳納房產稅。

4. 自建房產，土地轉讓要不要分開計算繳稅

根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》附《銷售服務、無形資產、不動產注釋》規定：「三、銷售不動產
……轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。」
又根據財稅〔2016〕36號附件2第一條第八項第2目規定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
因此，該企業轉讓不動產，無論房屋和土地價款是否分開計算，都應按照銷售不動產繳納增值稅。由於是自建房屋，不適用差額納稅規定，即不能夠減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價。

5. 我家農村的，自建住房，有集體土地使用權證，如何辦理不動產登記

1. 不動產證指的是把房子、土地或者林地等統一登記在一本證上。

2. 所以辦理不動專產證的，會對土地和房子進屬行審核，如果土地閑置就要繳納閑置費，如果太久就有村集體收回土地使用權。

3. 像你這種情況，應該是只有土地證，沒有房產證，辦理不動產證的時候，基本需要提供以下材料：土地證復印件2份、土地權屬人身份證復印件2份、宗地圖多份、集體土地審批表、申請表等。到當地的不動產登記中心申請換證，不動產登記中心隸屬於當地國土局。
   

6. 投資性房地產的土地使用權是單獨作為無形資產還是計入投資性房地產成本自建建築的土地使用權呢

企業將其擁有土地使用權的土地用於出租或者持有並准備增值後轉讓的，應當將該土地使用權確認為投資性房地產。

假設上述投資性房地產原為企業自用的土地使用權，按照轉換為投資性房地產後採用的計量模式的不同，應當採用不同的會計處理。

1、如果企業採用成本模式計量該投資性房地產的，則：

借：投資性房地產

借：累計攤銷

借：無形資產減值准備

貸：無形資產

貸：投資性房地產累計攤銷

貸：投資性房地產減值准備之後各期間，仍按原攤銷期限分期攤銷

借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計攤銷

2、如果企業採用公允價值模式計量該投資性房地產的，則：

1、如果轉換當日，土地使用權公允價值大於其賬面價值的

借：投資性房地產——成本

借：累計攤銷

借：無形資產減值准備

貸：無形資產

貸：資本公積——其他資本公積

2、如果轉換當日，土地使用權公允價值小於其賬面價值的

借：投資性房地產——成本

借：累計攤銷

借：無形資產減值准備

借：公允價值變動損益

貸：無形資產

3、轉換後，各期期末，根據土地使用權公允價值，調整投資性房地產的賬面價值

借：投資性房地產——公允價值變動

貸：公允價值變動損益

或者：

借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產——公允價值變動

(6)自建不動產土地使用權擴展閱讀：

採用公允價值模式計量的投資性房地產的主要賬務處理

1、企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，應按投資性房地產准則確定的成本，借記本科目（成本），貸記「銀行存款」、「在建工程」等科目。

2、將作為存貨的房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記本科目（成本）， 原已計提跌價准備的，借記「存貨跌價准備」科目，按其賬面余額，貸記「開發產品」等科目。

同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「其他綜合收益」科目。

待該項投資性房地產處置時，因轉換計入其他綜合收益的部分應轉入當期的其他業務成本，借記「其他綜合收益」科目，貸記「其他業務成本」科目。

將自用土地使用權或建築物轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值，借記「投資性房地產（成本）」科目，按其賬面余額。

貸記「固定資產」或「無形資產」科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記「累計攤銷」、「累計折舊」科目，原已計提減值准備的。

借記「無形資產減值准備」、「固定資產減值准備」科目，同時，轉換日公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目。

轉換日公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「其他綜合收益」科目。待該項投資性房地產處置的時候，因轉換計入其他綜合收益部分應轉入當期的其他業務成本，借記「其他綜合收益」科目，貸記「其他業務成本」科目。

3、投資性房地產進行改良或裝修時，應按該項投資性房地產的賬面余額，借記「在建工程」科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動）。

4、資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記「公允價值變動損益」科目；公允價值低於其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。

5、將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值，借記「固定資產」、「無形資產」科目，按該項投資性房地產的成本。

貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動），按其差額，貸記或借記「公允價值變動損益」科目。

6、出售投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記「銀行存款」 等科目，貸記「其他業務收入」科目。按該項投資性房地產的賬面余額。

借記「其他業務成本」科目，貸記「投資性房地產（成本）」科目、貸記或借記「投資性房地產（公允價值變動）」科目。

同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記「公允價值變動損益」科目，貸記或借記「其他業務成本」科目。

按該項投資性房地產在轉換日計入其他綜合收益的金額，借記「其他綜合收益」科目，貸記「其他業務成本」科目。本科目期末借方余額，反映企業投資性房地產的價值。

7. 你好！自建自用住房中的自用有法律解釋嗎

「自建」是以房產管理部門在房屋所有權登記簿上認定為「自建」的。房產管理部門是憑納稅人本人持有《建設用地許可證》、《建築工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《驗收合格證明》等相關資料來認定「自建」的。

「自用住房」是指納稅人本人及其直系親屬居住的住房，不包括出租房、出售房和其他營業性用房。

相關規定《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》

第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

（一）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；

（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建築物後銷售，其所發生的自建行為；

（三）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

(7)自建不動產土地使用權擴展閱讀：

財政部：對個人銷售自建自用住房免徵營業稅

關於職業教育等營業稅若干政策問題的通知

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，北京、西藏、寧夏、青海省（自治區、直轄市）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

8. 什麼是自建自用

「自建」是以房產管理部門在房屋所有權登記簿上認定為「自建」的。房產管理部門是憑納稅人本人持有《建設用地許可證》、《建築工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《驗收合格證明》等相關資料來認定「自建」的。

「自用住房」是指納稅人本人及其直系親屬居住的住房，不包括出租房、出售房和其他營業性用房。

相關規定《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》

第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：

（一）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；

（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建築物後銷售，其所發生的自建行為；

（三）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

(8)自建不動產土地使用權擴展閱讀：

自建房需要注意的問題：

一、 自建房要選擇好的建造團隊，要有建築草圖。

二、自建房要監工保障，保證建房質量，要准備鋼材，磚瓦，水泥等材料。

三、自建房要建房涉及到佔用公共道路的問題，要處理好鄰里關系。要寫一張建築合同，這樣遇到糾紛的時候才能有據可談，避免出現糾紛問題。

四、自建房要設計好地下管道到問題，一勞永逸，要不然麻煩大了。

五、自建房要不要忘了線路鋪設。要保證牆體垂直。

六、自建房要准備門窗，好預留門窗大小。

七、自建房如果是樓房建設要注意給鄰居和自己的採光留下間距，處理好自己樓房的面積和結構合理。

八、自建房要准備動力電源。

九、自建房要選擇好建房季節，最好是正月過後建設。

十、自建房一定要禁忌風水，以免招災壓運。

十一、自建房地基一定要處理好地下土地結構。

9. 小企業會計准則自建房產的土地使用權如何攤銷

自建房產的土地使用權攤銷
1、外購的土地使用權作為無形資產單獨核算,按要求計提攤銷.
2、企業在外購的土地上構建廠房、辦公樓等自用固定資產時,在資本化期間內,相應的土地使用權的累計攤銷計入構建固定資產的入賬價值,即計入"在建工程",待完工後停止資本化,土地使用權仍作為無形資產核算,計提的累計攤銷一般計入管理費用里.
3、企業將自用的廠房、辦公樓等出租,作為投資性房地產核算時,其佔用的相應的土地使用權也應轉入投資性房地產,因為出租的土地使用權也是作為投資性房地產核算的.
4、企業持有的准備增值後出售的土地使用權,在企業董事會等做出相關決議時,要將無形資產中的土地使用權轉入投資性房地產.
5、外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配,建築物作為固定資產核算,土地使用權作為無形資產核算;難以合理分配的,應當全部作為固定資產.
6、企業(房地產開發)取得土地用於建造對外出售的房屋建築物,相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本.
7、企業取得的建築物的時候購買價款包含土地使用權的價值,但是這個價值無法在地上建築物與土地使用權之間進行合理分配的,那麼土地使用權的價值隨同建築物計入固定資產,以後土地使用權的價值會隨著這個固定資產計提折舊.
8、企業取得的土地使用權作為無形資產核算的,那麼要計提攤銷,當月增加當月開始計提攤銷,當月減少當月不計提攤銷.(無形資產章節講到的需要計提攤銷的情況)
9、企業單獨計價計入固定資產核算的,那麼不需要計提折舊.

10. 已經取得國有土地使用權的土地上自建房屋，要辦理房產證還需要哪些手續。

1、申請書（格式文本）
2、身份證明
3、國有土地使用權證
4、規劃合規證明（規劃核實書）
5、工程竣工備案證（工程驗收合格證）
6、房測報告（有些是辦證機構一並辦理）