A. 房屋預告登記有什麼效力
一、不動產預告登記的一般效力
(一)保全權利的效力。
即違背預告登記的處分行為無效，以保障請求權發生預期的物權效果。在進行預告登記後，本登記前所為的妨害預告登記請求權的處分行為即中間處分行為，應為效力待定的行為。《德國民法典》第883條第2款規定：「預告登記後，對土地權利或者土地權利負擔的權利所為的對被保全的請求權的一部分或者全部構成損害的處分，為無效」。我國台灣的《土地法》第79條也規定：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記的請求權有妨礙者無效。」採取處分相對無效原則能夠兼顧預告登記雙方當事人及相關交易第三人的權益，也比較符合公平和效率的法律價值。就目前設有預告登記制度的國家和地區而言，一般不採取禁止處分或禁止登記主義。
預告登記的請求權不能絕對地發生所指定的物權效果，應當考慮兩種特殊情形：1、鑒於預告登記是賦予權利人一種權利，而非義務，即權利人可以在條件具備時請求為本登記。但權利人請求為本登記並非其強制義務，其可能反悔，不想再從事此筆交易，不再願意使該物權發生變動，也可以不請求為本登記。此時法律規定了預告登記的債權消滅制度，債權一經消滅，預告登記便失去效力。預告登記並不能代替合同的履行，也不能代替不動產物權的本登記，故在合同約定的條件成就或期限到來時，請求權人應當積極履行自己的義務，如支付房款、辦理不動產所有權轉移登記。如果請求權人屆時不行使其權利，則對預告登記義務人極為不利，從民法公平原則出發，應賦予義務人及其利害關系人注銷預告登記的權利。在此種情形下，自無使義務人在預告登記後債權消滅前所為之中間處分行為無效的必要，預告登記應自其債權消滅之時一定時限內失去效力，預告登記後所為的中間處分行為有效。2、無即使不存在預告登記注銷的情形，既然權利人可以事先表示同意義務人的中間處分行為而使該中間處分行為有效(實際上是權利人對其權利的放棄)，權利人也可以事後對義務人之中間處分行為作出同意的「追認」意思表示，這種意思表示不應與之前「同意」的意思表示有本質差異，同樣應使中間處分行為有效。我國《物權法》規定，經預告登記後物權處分給第三人，須經預告登記權利人同意，才能發生物權的效力，因此，賦予了預告登記保全權利的效力。
(二)順位保證的效力。
即保障請求權所指定的物權變動享有登記的順位。所謂順位，就是不動產物權在不動產登記簿上依設立的時間先後所排列的順序中所佔據的位置，其中，登記在先的物權優先實現。而預告登記所保全的請求權因登記條件成就而轉化為物權時，該物權的順位依據預告登記時間予以確定。《德國民法典》第883條第3款規定： 「以轉讓某項權利為請求權的標的時，該項權利的順位按預告登記日期加以確定。」日本《不動產登記法》第7條規定：「本登記的順位依假登記的順位而定。」我國《物權法》雖然沒有明確規定預告登記的順位，但從立法本意看，經預告登記的請求權具有優先後順位登記的效力。
(三)破產保護(滿足)效力。
即在作為不動產物權的義務人陷入破產時，經預告登記的請求權所指向的標的不動產不列入強制執行、設置抵押(這種情況是經常的)或破產管理，從而使該請求權具有對抗其他債權人、優先破產債權的效力。我國台灣地區《土地法》第79條第3項規定：「預告登記，對因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」台灣學者王澤鑒先生主張對這一規定應作「目的性限制」，認為後買受人請求移轉買賣標的物所有權而為強制執行時，不應在該條第3項限制之內，因為它違反了預告登記之目的。
與之不同的，《德國民法典》第883條第2款後段規定：「以強制執行或者假扣押的方式或者由破產管理人所進行的處分，亦同。」由此可見：在預告登記後，本登記之前，非登記義務人的強制執行在不妨礙本登記請求權的限度內有效，可與本登記並存;在妨礙本登記請求權的限度內則失去效力。《德國破產法》第24條規定：「為保全破產人的土地權利，或破產人所為登記的權利讓與、消滅或權利內容、順位變更請求權，在登記簿內記入預告登記時，債權人對破產管理人得請求履行。」可見預告登記具有在相對人陷入破產，但請求權的履行期限尚未到來或者履行條件並未具備時，排斥其他債權人而保障請求權發生指定的效果。這一效力同樣適用於相對人死亡，其財產納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為理由要求滌除預告登記。根據《瑞士民法典》第959條和960條，個人權利一經預告登記，即對後來提出的權利有對抗效力。處分的限制，經預告登記的，始得對他人日後取得的權利有對抗效力。它只對登記之後的權利取得人有效力，不得對抗預告登記前已經登記之用益物權人、擔保物權人及其繼承人。我國《物權法》規定的「預告登記後，未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發生物權的效力」就是預告登記的滿足效力。
(四)預警的效力。
預告登記通過登記的形式將不動產的債權請求權向公眾公開，使公眾了解該請求權具有排他的效力，以此來消除交易中的風險。第三人應通過預告登記認識到預告登記權利人日後為本登記的可能性，從而不為妨害預告登記所保全的權利之行為，不得無視預告登記的存在，也不得以不知預告登記為由進行抗辯。日本有學者將此種效力稱為「警告的效力」。
原因行為與物權變動是兩個法律事實，不應因行使抗辯權而直接達到消除預告登記的效力的結果。例如在預售房屋買賣合同中，買受人有請求出賣人交付房屋的請求權，而出賣人有要求買受人支付價款的請求權。如買受人未付清價款，則出賣人有對抗買受人移轉房屋所有權的請求權的抗辯權。即使買受人取得房屋所有權的請求權得到了預告登記的保全，該登記也不能改變買賣合同所產生的法律關系，更不能因此而消除義務人的抗辯權。義務人行使抗辯權的結果，能夠達到暫時或者永久地中止物權變動的結果的目的。
二、不動產預告登記推進為本登記的效力
能進行本登記才是預告登記權利人的最終目的，預告登記終究要推進為本登記。從登記形態上看，本登記(終局登記)記載的對象是具有登記能力的物權，而預告登記記載的對象是債權請求權，這是它們的差異之處。它們之間又存在密切的關聯，預告登記為債權向物權的轉化提供了順暢的通道，也是本登記得以展開的准備階段。而且，在法律沒有特別規定的情況下，預告登記要適用本登記的規則。一般而言，預告登記權利人在規定的權利期限內欲將其推進為本登記時，需要登記義務人的協助，雙方共同向登記機關請求進行本登記。如果登記義務人不肯協助，那麼預告登記權利人可以通過訴訟的方式獲得法院的裁判。我國《物權法》明確規定，預告登記後，當事人應當自能夠進行不動產登記之日起三個月內申請本登記，否則，預告登記失效。
如果出現預告登記義務人的處分行為且第三人已經辦理了本登記，預告登記權利人如何保全自己的權利並推進為本登記?比如，乙從甲處購買房屋並辦理了所有權的預告登記，所有權人甲又將房屋出售給丙並辦理了轉移房屋所有權的登記，此時乙如何將其預告登記推進為本登記?《德國民法典》第888條第1款規定：「取得一項預告登記的權利或者取得該項權利上設定的一項權利對於因預告登記而受利益的人無效時，該收益人為了實現因預告登記得到保全的請求權，可以要求取得人同意作必要的登記或者注銷。」此時，登記機關仍然應該以預告登記權利人與登記義務人的共同申請為登記的基本原則，由於有中間處分登記的存在，第三人負有協同申請塗銷登記的義務，因此應該依據預告登記權利人與登記義務人的共同申請並附加第三人的同意書進行登記，如果第三人不同意時則需要附可以與第三人對抗的裁判書等法律文書申請登記。在登記義務人不同意協助申請時，則應由預告登記權利人單獨申請並附加可以對抗登記義務人的裁判和第三人的同意書。同樣的，如果第三人不同意時，再附加可以對抗第三人的法院裁判方可申請本登記。
在我國還沒有不動產登記法的情況下，於制定物權法的過程中引入的預告登記制度尚處於初創階段，只能停留在概括式的規定。我們應該借鑒既有的法律規則經驗，在法律利益的選擇和衡量的基礎上，牢牢把握制定民法典及不動產物權登記法的契機，對一系列的相關法律作出變更，盡快完善適合我國國情的預告登記制度，強化登記的效力。
B. 什麼情況下預告登記後不發生物權效力
預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
C. 預告登記的對象是物權還是債權預告登記後權利性質發生變化了嗎
一、預告登記時物權變動尚未實現，因此登記對象不是物權本身，而是將來房產物權變動的請求權。因此請求權本身雖是一種債權，但預告登記使該債權具備了物權的某些效力，是請求權物權化的一種具體表現。預告登記是典型的債權物權化，是對債權的確認，可以對抗物權。預告登記後，出賣人有義務協助買受人辦理房屋過戶手續，不得再次出售，否則不發生物權效力。
二、物權與債權的聯系和區別：
（一）兩者的聯系：
1、物權、債權都是一種民事權利，基本的財產形式，反映經濟生活中的財產關系。當中物權是支配權，債權是請求權，物權和債權的保護方法不同。
2、物權是和債權相對應的一種民事權利，它們共同組成民法中最基本的財產形式。財產權的靜止狀態體現為物權，在運動狀態中又表現為債權，物權和債權反映著社會經濟生活中最基本的財產關系。
3、物權和債權盡管都屬於財產權的范疇，但和債權相比較，物權是支配權，而債權是請求權，債權人一般不是直接支配一定的物，而是請求債務人依照債的規定為一定行為或不為一定的行為。
（二）兩者的區別：
1、物權的權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。債權人的請求權只對特定的債務人發生效力，正是從這個意義上說，債權又被稱為對人權。債權要成為物權必須要完成一定的公示方法。
2、物權具有優先性，債權具有平等性。物權的優先性，首先表現在當物權與債權並存時，物權優先於一般的債權。物權的優先性還表現在，同一物上有數個物權並存時，先設立的物權優先於後設立的物權，這就是物權相互間的優先效力。
3、第三，物權能夠對第三人產生效力，物權都具有追及性，所謂追及的效力，是指物權的標的物不管輾轉流通到什麼人手中，所有人可以依法向物的佔有人索取，請求其返還其物。任何人都負有不得妨礙權利人行使權利的義務，無論何人非法取得所有人的財產，都有義務返還。
4、在權利設定上的區別。物權設定時必須公示，動產所有權以動產的佔有為權利象徵。動產質權、留置權亦以佔有為權利象徵，而不動產則以登記為權利象徵，地上權、地役權、抵押權等亦以登記為權利象徵。公示常常伴隨著物權的存在。而債權只是在特定的當事人之間存在的，它並不具有公示性，設立債權亦不需要公示。因此當事人之間訂立合同設立某項物權，如未公示，可能僅產生債權而不產生物權。物權的設立採取法定主義，物權的種類和基本內容由法律規定，而不允許當事人自由創設物權種類。然而債權，尤其是合同債權，主要由當事人自由確定。當事人只要不違反法律的禁止性規定和公共道德，則可以根據其意思設定債權，同時又可以依法自己決定債的內容和具體形式。
5、物權和債權的保護方法不同。
D. 預告登記是否具有阻卻強制執行的效力
第一，效力不一樣，預告登記之後，房屋所有權沒有發生變動，只是對開發商的限制約束。簽訂購房合同之後，房屋所有權發生變動，已經由開發商轉移到購房人。 第二，作用不同，預告登記的作用是為保障將來實現物權，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。簽訂合同是為了實現物權。 第三，"預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。" 物權法第貳0條規定:"當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 ""預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
E. 預告登記的對象是物權還是債權預告登記後權利性質會發生變化嗎
一、是債權。
預告登記時物權變動尚未實現，因此登記對象不是物權本身，而是將來房產物權變動的請求權。因此請求權本身雖是一種債權，但預告登記使該債權具備了物權的某些效力，是請求權物權化的一種具體表現。
預告登記是典型的債權物權化，是對債權的確認，可以對抗物權。預告登記後，出賣人有義務協助買受人辦理房屋過戶手續，不得再次出售，否則不發生物權效力。
二、物權與債權的聯系和區別：
（一）兩者的聯系：
1、物權、債權都是一種民事權利，基本的財產形式，反映經濟生活中的財產關系。當中物權是支配權，債權是請求權，物權和債權的保護方法不同。
2、物權是和債權相對應的一種民事權利，它們共同組成民法中最基本的財產形式。財產權的靜止狀態體現為物權，在運動狀態中又表現為債權，物權和債權反映著社會經濟生活中最基本的財產關系。
3、物權和債權盡管都屬於財產權的范疇，但和債權相比較，物權是支配權，而債權是請求權，債權人一般不是直接支配一定的物，而是請求債務人依照債的規定為一定行為或不為一定的行為。
（二）兩者的區別：
1、物權的權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。債權人的請求權只對特定的債務人發生效力，正是從這個意義上說，債權又被稱為對人權。債權要成為物權必須要完成一定的公示方法。
2、物權具有優先性，債權具有平等性。物權的優先性，首先表現在當物權與債權並存時，物權優先於一般的債權。物權的優先性還表現在，同一物上有數個物權並存時，先設立的物權優先於後設立的物權，這就是物權相互間的優先效力。
3、第三，物權能夠對第三人產生效力，物權都具有追及性，所謂追及的效力，是指物權的標的物不管輾轉流通到什麼人手中，所有人可以依法向物的佔有人索取，請求其返還其物。任何人都負有不得妨礙權利人行使權利的義務，無論何人非法取得所有人的財產，都有義務返還。
4、在權利設定上的區別。物權設定時必須公示，動產所有權以動產的佔有為權利象徵。動產質權、留置權亦以佔有為權利象徵，而不動產則以登記為權利象徵，地上權、地役權、抵押權等亦以登記為權利象徵。公示常常伴隨著物權的存在。而債權只是在特定的當事人之間存在的，它並不具有公示性，設立債權亦不需要公示。
5、因此當事人之間訂立合同設立某項物權，如未公示，可能僅產生債權而不產生物權。物權的設立採取法定主義，物權的種類和基本內容由法律規定，而不允許當事人自由創設物權種類。
5、物權和債權的保護方法不同。
F. 物權法對預告登記是怎樣規定的
《物權法》第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第四條規定：「未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。」
(6)預告登記的物權效力擴展閱讀
房屋預告登記得意義：
1、創設預告登記制度是我國不動產市場發展的客觀需要。
自我國實行改革開放以來，土地使用權及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產要素，原先被視為禁區的許多不動產權利進入市場進行交易，導致和促進了土地二級交易市場的建立及房地產交易市場的蓬勃發展。
作為不動產登記制度之一的預告登記，具有服務不動產交易的功能，因此，創設預告登記制度有利於保障請求權人的權利，有利於保護交易中的第三人，有利於我國不動產市場健康的有序發展。
2、創設預告登記制度是現實生活的迫切需要。
隨著我國社會經濟的發展，買賣房屋已成為普通百姓的常見行為，但普通百姓作為消費者購買預售的房屋，其只能根據與預售人訂立的預售合同享有債權性質的請求權，並不能具有排他的效力。、
3、創設預告登記制度是健全我國不動產登記法律制度的需要。
我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規定，所有權自標的物交付時起移轉，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。不動產物權變動屬法律另有規定的情形，我國一些法律僅就不動產物權變動粗略地規定了應當登記，否則不能發生物權變動的結果，但並未建立健全的不動產登記制度。
4、創設預告登記制度是地方立法上升為國家立法的需要。
基於預告登記的重要作用，我們認為，當地方立法被證明是行之有效的經驗並發展成熟時，就應當將其上升為國家立法。這也是我國立法上的一條重要經驗，如公司法的制定就是以地方立法為先導的。為此，我國民法立法應當吸收地方立法的實踐經驗，創設預告登記制度，並對其內容加以具體、明確的規定。
參考資料來源：網路-房屋預告登記
G. 預告登記的效力（案例）
結論：本案法院最終將判決房屋所有權歸李某所有。張某可以要求甲公司退還購房款並承擔違約責任。
分析：不動產房屋所有權的移轉需要公示即過戶登記制度。預告登記僅在一定時間內具有對抗第三人的效力。
鑒於本案中，甲公司與李某現有有效房屋賣賣合同，次有預告登記，再者在預告登記有效期限內完成房屋交付。尤為重要的是完成了房屋產權登記。至此房屋所有權已然確定為李某所有。
甲公司一房二賣。這裡面涉及合同效力與物權效力的相對獨立性。即合同的效力按照合同法來判斷，物權的效力以物權法判斷基準。根據合同法，本案中的甲與張某的合同以及甲公司與李某的合同都是有效的。顯然甲公司對張某構成違約，故而張某有權要求甲公司退還購房款及其利息並要求甲公司承當違約責任。