國有建設用地使用權如何增加共有人

㈠ 國有土地使用權多人共有,能更換土地組長嗎

土地法 第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。
前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。
批准土地沒有這么批的。如果是批准給單位的，使用權屬於單位，換法人代表不是換單位。跨國大公司換董事長、總裁、首席執行官怎麼換，你們也怎麼換

㈡ 國有建設用地到期後怎麼辦

一、研究背景
上世紀80年代末，深圳和上海開啟了中國土地有償使用制度的先河。1988年的憲法修正案明確,在堅持城市土地國家所有的前提下允許土地使用權可以依照法律的規定轉讓。隨著《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國土地管理法》等一系列法律法規的頒布實施，中國基本確立和逐步完善了國有土地有償出讓制度。
作為國有土地出讓制度的一項重要內容，出讓期限以及到期處置一直備受關注。盡管相應法律法規明確了不同用途的土地使用權出讓的最高年限，並對土地使用權到期處理的原則做出了一些規定，但這些規定大多比較模糊，迴避了續期是否需要繳費，繳費的標准和方式等核心問題。而這些核心問題的模糊，造成了當前和未來一段時期國有建設用地使用權到期管理面臨無法可依的局面，進而影響到土地使用者未來預期和土地利用行為。
因此，開展國有建設用地使用權到期處置問題研究，一方面是滿足當前國有土地管理的迫切需要。時至今日，一些在土地出讓最高年限規定出台前出讓的土地已經到期或者瀕臨到期。由於沒有統一的規則，地方政府在與使用者協商談判時，引發了較強的社會反響甚至發生了矛盾；與此同時90年代出讓的綜合用地、工業用地也將在10-20年內到期，國有土地使用權到期的處理辦法已經到了必須明晰的時候。
另一方面，研究國有建設用地到期處理問題對於完善制度、促進經濟社會可持續發展也有重要意義。就當前的形勢看，繼續依賴新增建設用地的出讓收益作為經濟社會發展的動力是不可持續的。研究國有建設用地的到期處置，不僅有利於實現可持續的土地出讓收益制度，更具有三個方面的深遠意義。第一，是進一步推進和完善土地有償使用制度的需要。目前的土地有償使用制度賦予地方政府以土地出讓金的形式獲得土地收益，是國有土地所有權的主要實現形式，國有土地到期後續期費用的明確是對現行有償出讓制度的補充和完善；第二，是避免國有資產流失、實現保值增值的需要。中國實行土地公有制，城市土地是國家所有的最重要的資產，國有土地出讓制度的建立大大提升了土地資產的價值，到期續期或按規定收回將有效保證土地作為國有資產的性質並使其保值增值；第三，是持續推進新型城鎮化發展的需要。土地出讓收益為城鎮化過程中各類基礎設施建設和公共服務配套提供了必要保障。新型城鎮化是中國未來經濟社會發展的重要動力，所以形成合理的到期收回制度和對續期收費制度是新型城鎮化發展的重要支撐。
二、現行政策法規梳理
中國涉及到國有建設用地使用權到期處置的法律法規如下：
（一）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990）
第一，規定了各種國有建設用地使用權的最高出讓年限，其中居住用地70年；工業用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合和其他用地50年。
第二，確定了國家在使用權屆滿時優先無償收回土地的權利。第四十條規定，「土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理注銷登記」。
第三，提出了使用權人申請續期的權利，明確提出應重新支付出讓金。第四十一條規定，「土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記」。
（二）2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》（2004）
堅持了國家在使用權人不申請續期以及出讓人不批准其續期申請時，無償收回土地使用權的權利。第五十八條規定中的第（三）項，即土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的，未被納入國家收回國有土地使用權時，對土地使用權人應當給予適當補償的范圍。
（三）2007年修正的《中華人民共和國城市房地產管理法》（2007）
第一，對使用權人到期續期的權利和程序、續期申請得到批準的權利、國家為了公共利益駁回續期申請的權利、國家駁回續期申請無償收回國有土地使用權的權利等規定與2000年的《國有土地使用權出讓合同示範文本》保持一致。第二十二條規定，「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准」。
第二，堅持有償出讓原則，用詞又從2000年示範合同文本中的土地有償使用費改回1990年的土地使用權出讓金。第二十二條規定，「經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金」。
第三，未明確國家在無償收回國有土地使用權時是否需要對地上不動產予以補償以及如何進行補償。第二十二條規定，「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回」。
（四）《中華人民共和國物權法》（2007）
第一，提出住宅建設用地使用權屆滿自動續期的規定，但沒有明確續期的程序、是否需要繳納費用以及如何繳納費用。
第二，對於非住宅建設用地使用權沒有做出明確規定。
（五）《國有建設用地使用權出讓合同示範文本》（2008）
第一，明確了使用權人提前一年申請續期的程序。第二十五條規定，「本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下宗地的，應當至遲於屆滿前一年向出讓人提交續期申請書」。
第二，保障了使用權人續期申請得到批準的權利，但仍然賦予國家因公共利益收回土地的權利。第二十五條規定，「對於土地使用權人的續期申請，除根據社會公共利益需要收回本合同項下土地的，出讓人應當予以批准」。
第三，堅持了續期有償使用的原則，但用詞從土地出讓金改為土地有償使用費。第二十五條規定，「出讓人同意續期的受讓人應當依法辦理有償用地手續，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費」。
第四，賦予國家在使用權人不申請續期以及出讓人不批准其續期申請時，無償收回土地使用權的權利。國家收回時應當對地上不動產的殘值予以補償。第二十七條規定，「土地出讓期限屆滿，受讓人未申請續期的本合同項下土地使用權和地上建築物及其他附著物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應當保持地上建築物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建築物、其他附著物失去使用功能的，出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建築物、其他附著物，恢復場地平整」。第二十八條規定，「土地出讓期限屆滿，受讓人提出續期申請而出讓人根據本合同第二十五條之規定沒有批准續期的，土地使用權由出讓人代表國家無償收回，但對於地上建築物及其他附著物，出讓人應當根據收回時地上建築物，其他附著物的殘余價值給予受讓人相應補償」。
（六）小結
現有多個法律法規都涉及到國有土地使用權到期處理的問題，其相關規定在逐步改變和完善，一些明顯的特點和問題包括：
第一，對土地使用權人續期使用土地的權利保障逐步深入。1990年的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》把國家無償收回到期使用權放在了更加突出的位置，只是表明使用權人有申請續期的權利，但沒有規范國家對其續期申請是否予以批準的原則；2000年的《國有土地使用權出讓合同示範文本》和2007年修正的《城市房地產管理法》則要求國家除根據社會公共利益需要收回到期土地外，應當批准使用權人的續期申請；2007年的《物權法》更是直接規定住宅建設用地使用權到期後自動續期，也即政府不能無償收回到期的住宅建設用地使用權。從規律法規的變更來看，國家越來越重視對公民合法財產權利的保護，逐步限制政府權力。
第二，堅持了國有土地有償使用的原則，但對於未來如何繳納續期使用費用沒有明確的態度。續期繳納費用的用語經歷了「出讓金——土地有償使用費——出讓金」的變動，這個變動實質上反映了規則的不明確。土地出讓金是一次性繳納一定年限的費用以使用國有土地，應該說它屬於土地有償使用費的一種。然而，土地有償使用費除了可以像土地出讓金那樣一次性繳納，還可以實行按年分期繳納，這個用詞的變動實質上反映了制度設計上的非明確性。
第三，國家為了公共利益的需要可以無償收回到期的住宅建設用地外的其他國有經營性土地，但需要對其上不動產按照其殘值予以補償。自2000年的《國有土地使用權出讓合同示範文本》以後，明確了國家收回土地使用權時，對於地上建築物及其他附著物，應當根據收回時的殘余價值給予受讓人相應補償。
三、國內外實踐借鑒
（一）上海
上海提出了到期無償收回土地使用權的規定。2010年上海市在國有建設用地使用權出讓預申請公告（滬預申請告字（2010）第02號）中提出「出讓人收回並補償相應殘余價值」或「出讓人無償收回」等內容，其中包括面積3.56萬平方米的商住地塊，這些規定在歷來的土地出讓交易中均屬首次。
這一申請須知引發了廣泛的討論，爭議的內容主要在於：商住用地是否屬於住宅建設用地，是否受《物權法》保護。如果屬於或者部分屬於住宅建設用地，那麼就應該全部或住宅部分受到《物權法》保護而自動續期；如果不屬於住宅建設用地，則意味著上海市政府在並沒有明確某塊土地是否是公共利益需要就已經做出了收回的規定。
（二）青島
青島主要是考慮了歷史遺留問題，從迴避個案問題的角度，通過補交出讓金等延長出讓年限的做法，將已經到期的建設用地使用權納入當前國家法律規定的最長出讓年限。
青島市黃島區的阿里山小區的土地大都是在上世紀80年代末出讓的，其出讓時由於缺乏統一規定，出讓年限較為隨意，分別為20年、30年、35年不等。目前阿里山小區一共有5071戶業主，其中310戶業主的房屋土地使用權將於2009年6月30日到期。這類住宅土地使用權屆滿時可以按照《物權法》的規定自動續期，但續期年限如何確定，續期費用如何繳納則成為爭議最大的問題。
青島阿里山小區採取了個案處理的方式，根據當時業主取得房屋所有權所付出的對

㈢ 國有建設用地到期後怎麼辦

國有建設用地到期後，該地上房產依然屬於購房者所有。

無論是住宅還是非住宅，建設用地使用權准予續期的，每次續期時間以10年為宜，對於原出讓年限較短的可適當延長。對於住宅建設用地續期後的起算時間可以與原使用期限截至日不連續，可以從續期批准之日重新起算，而非住宅建設用地使用權續期應該從原使用期限截至日起算。只要符合要求，可以多次申請續期。

《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

(3)國有建設用地使用權如何增加共有人擴展閱讀：

中國涉及到國有建設用地使用權到期處置的法律法規如下：

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990）

第一，規定了各種國有建設用地使用權的最高出讓年限，其中居住用地70年；工業用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合和其他用地50年。

第二，確定了國家在使用權屆滿時優先無償收回土地的權利。第四十條規定，「土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理注銷登記」。

第三，提出了使用權人申請續期的權利，明確提出應重新支付出讓金。第四十一條規定，「土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記」。

㈣ 農村集體所有土地怎樣才能變為國有建設用地

農民集體建設用地改為（被徵收為）國有建設用地的條件：徵收農民集體所有的建設用地或未利用土地，則可以直接辦理徵收土地手續。

《建設用地審查報批管理辦法》第六、七、八條

第七條，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃佔用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農用地轉用方案、 補充耕地方案和徵用土地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意後，報上一級土地行政主管部門審查。

在土地利用總體規劃確定的村莊和集 鎮建設用地范圍內，為實施村莊和集鎮規劃佔用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案，編制建設項目用地呈報說明書， 經同級人民政府審核同意後，報上一級土地行政主管部門審查。

第一步：征地告知。

在征地報批前，市、縣（市）國土資源部門就當將擬征土地的用途、位置、補償標准、安置途徑等以《征地告知書》的形式告知被征地的農村集體經 濟組織和農戶。同時告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標准和安置途徑有申請聽證的權利。《征地告知書》應當在擬征土地所在地的村、組內 張貼。征地按規定告知後，應當填寫《征地告知書送達證明》。征地告知後，農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種的青苗，搶建或突擊裝修的地上附著 物，征地時不予補償。

第二步：征地調查確認。

在征地告知後，市、縣（市）國土資源部門應當及時調查核實擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類和數量等，據實填寫《征地調 查結果確認表》，被征地的農村集體經濟組織、農戶以及地上附著物產權人應對調查結果予以確認。《征地調查結果確認表》作為制定征地補償安置方案的依據，不 作為被征地的集體經濟組織、農戶或地上附著物產權人是否同意征地的憑證。知情確認屬於征地審查報批的必備材料。

第三步：組織征地聽證。

被征地集體經濟組織和農戶就征地補償標准和 安置途徑提出聽證書面申請的，市、縣（市）國土資源部門應當按照《國土資源聽證規定》組織聽證。被征地的農村集體經濟組織和農戶在聽證告知後5個工作日內 未提出聽證書面申請的，視為放棄聽證。放棄聽證的，市、縣（市）國土資源部門可在《征地告知書送達證明》備注欄內書面記載，由經辦人簽字並加蓋公章。

第四步組織報批材料。

報批材料主要有：

1、建設用地項目呈報材料「一書四方案」，即建設用地呈報說明書、徵收土地方案、農用地轉用方案、耕地補充方案、供地方案；

2、補充耕地證明；

3、征地補償費用標准、安置措施的說明材料；

4、征地用途、位置、補償標准、安置途徑告知書；

5、被徵用農村集體經濟組織和農民要求聽證的，聽證筆錄；

6、佔用林地的，提供林業主管部門出具的《使用林地審核同意書》；

7、土地利用總體規劃審核意見；

8、農用地轉用計劃通知書；

9、土地權屬地類面積審核表及集體土地所有權證；

10、建設項目用地勘測定界成果報告書及勘測定界圖 ；

11、擬佔用土地的1/1萬分幅土地利用現狀圖、總體規劃圖；

12、補充耕地位置圖（在1/1萬分幅土地利用現狀圖上標注）；

13、失地農民簽署的知情確認材料。

第五步：報批審查

根據批准許可權，根據用地在土地利用總體規劃圖上的位置，分城市批次用地和村鎮批次用地或單獨選址項目用地等形式上報。

審查並批准用地：由國務院和省級人民政審查批准，對於程序合法、要件齊全的依照土地利用總體規劃、國家產業政策和用地政策，對上報的建設項目用地進行審查並批准用地。

第六步：繳納有關稅費

用地經批准後，按規定繳納新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費，稅費繳清後方可領取用地批文。

第七步：兩公告一登記。

徵用土地方案經依法批准後，市、縣人民政府應當自收到批准文件之日起10日內，在被徵用土地所在地的村、組內以書面形式公告。其中，徵用鄉（鎮）農民集體所有土地的，在鄉（鎮）人民政府所在地進行公告。

被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在徵用土地公告規定的期限內持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償登記手續。

公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據徵用土地方案和征地補償登記情況，擬訂征地補償、安置方案並在被徵用土地所在地的鄉、鎮范圍內公告。

第八步：補償安置聽證。

被征地農民在該征地補償安置方案制訂之前有權申請聽證，市、縣人民政府土地行政主管部門收到聽證申請的，應當組織聽證。

第九步：補償安置。

征地補償、安置方案確定後，市、縣人民政府土地行政主管部門應當依照征地補償、安置方案向被徵用土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費，並落實需要安置農業人口的安置途徑。征地補償安置不落實的，不得強行佔地。

在具體建設項目需要使用土地時應當除履行上述程序之外，在報批前還需要辦理用地預審即由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告和項目備案、核准即有發展改革部門對該項目的立項。

拓展資料：

《建設用地審查報批管理辦法》

第九條 建設只佔用國有農用地的，市、縣國土資源主管部門只需擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案和供地方案。

建設只佔用農民集體所有建設用地的，市、縣國土資源主管部門只需擬訂徵收土地方案和供地方案。

建設只佔用國有未利用地，按照《土地管理法實施條例》第二十四條規定應由國務院批準的，市、縣國土資源主管部門只需擬訂供地方案；其他建設項目使用國有未利用地的，按照省、自治區、直轄市的規定辦理。

第十條 建設項目用地呈報說明書應當包括用地安排情況、擬使用土地情況等，並應附具下列材料：

（一）經批準的市、縣土地利用總體規劃圖和分幅土地利用現狀圖，佔用基本農田的，同時提供鄉級土地利用總體規劃圖；

（二）有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書；

（三）地籍資料或者其他土地權屬證明材料；

（四）為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃佔用土地的，提供城市規劃圖和村莊、集鎮規劃圖。

㈤ 建設用地使用權如何取得

建設用地是建造建築物、構築物的土地。按其利用方式，可分為商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地等。按權屬，建設用地分為國有建設用地和農村集體建設用地。《土地管理法》第43條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但法律另有規定的除外。

國有建設用地使用權取得方式：

國有建設用地使用權可採取出讓、轉讓、租賃或者劃撥等方式取得。

國有建設用地使用權取得涉及佔用集體所有土地，應當辦理徵收的，要先辦理土地徵收審批；涉及佔用農用地的，須同時辦理農用地轉用審批。

依法開展農用地和未利用地轉用，要按規定繳納新增建設用地土地有償使用費。如果不按國家規定繳納，則一律不能下發農用地轉用和土地徵收批准文件，否則以違法批地處理。

農村集體建設用地使用權取得方式：

根據《土地管理法》第43條、第59條等條款的規定，鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，可以按規定申請農村集體建設用地使用權。農村集體建設用地使用權可分別按照如下方式取得：

國土資源管理實用手冊

鄉鎮企業用地。農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。

鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。

申請農民宅基地的，需經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准。

上述建設佔用土地，涉及佔用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

相關鏈接

鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業的含義

鄉鎮企業必須是以農村集體經濟組織或者農民投資為主，在鄉鎮（包括所轄村）舉辦的承擔支援農業義務的企業

鄉（鎮）村公共設施包括鄉村級道路、鄉村級行政辦公、農技推廣、供水排水、電力、電訊、公安、郵電等行政辦公、文化科學、生產服務和公用事業設施等

鄉（鎮）村公益事業包括學校、幼兒園、托兒所、醫院（所）、敬老院等教育、醫療衛生設施

㈥ 土地使用權共有如何確認份額

1、共有份額可以協商，書面作出約定；
2、沒有約定或約定不明確的，按照出資額確定；
3、不能確定出資額的，視為等額共有。
土地使用權,是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。
國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。
在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。①土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。②土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中並無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。③土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。④土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，後者獲得土地使用權並支付價款的行為。⑤土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整後，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自願基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批准後，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建築或其他工作物也隨之抵押；當地上的建築或其他工作物抵押時，其適用范圍內的土地使用權也隨之抵押。⑥土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記後發生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業兼並等原因引起；e.因宗地合並或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。⑦土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。⑧土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。⑨土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程序將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。⑩土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：a.使用年限屆滿，未經批准續期，土地使用權即告停止；b.情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；c.土地滅失；d.土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規定，終止其土地使用權。

㈦ 房產證寫國有建設用地使用權，房屋所有權是什麼意思

建設用地使用權：指利用土地營造建築物、構築物和其他設施的權利。建設用地使用權同農用地使用權相區別，是對土地進行非種植業、林業、畜牧業和漁業而從事建設的權利。

(7)國有建設用地使用權如何增加共有人擴展閱讀

1、建設用地使用權注意事項

1）建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當採取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。

2）建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

3）建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。這就是建設用地使用權流轉中的「房隨地走」「地隨房走」原則。

4）建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。

2、房屋所有權特點

1）房屋所有權的客體是具有一定結構、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。未形成房屋或已拆毀的房屋的材料，不能成其為房屋所有權的客體。

2）房屋所有權與其所依附的土地的使用權的分離。房屋的所有權發生變更，土地的使用權也隨之發生變更，反之亦然。

3）國家所有的房屋廣泛實行所有權與使用權的分離，國家享有所有權、國有企、事業單位和其他組織享有使用權。

4）房屋所有權可以轉讓，但受到土地使用權轉讓的制約。由於房屋所有權與土地使用權不可分離，因而，凡不可轉讓使用權的土地上的房屋，其所有權不能轉讓；非法轉讓土地使用權，會導致土地上房屋的轉讓的無效。

5）房屋所有權的設立與移轉，需辦理房屋所有權登記和變更登記手續。不辦理房屋所有權登記或變更登記手續，不發生確定房屋所有權或移轉房屋所有權的效力。

㈧ 國有土地使用權有哪些取得方式

房地產開發企業取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。 一、以出讓方式取得國有土地使用權 1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。 3、年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅遊、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。 （一）以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權 招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍： （1）供應商業、旅遊、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地； （2）其他土地供地計劃公布後一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的； （3）劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； （4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； （5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； （6）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。 （二）以協議方式取得國有土地使用權 （1）協議出讓國有土地使用權范圍 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，方可採取協議方式，主要包括以下情況： a、供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅、工業用地等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布後同一宗地只有一個意向用地者的； b、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外； c、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外； d、出讓土地使用權人申請續期，經審查准予續期的，可以採用協議方式。 （2）禁止性規定 a、以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。 b、協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。低於最低價時國有土地使用權不得出讓。 二、以劃撥方式取得國有土地使用權 1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批准其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。 2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。 3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地；(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。 4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。 三、以轉讓方式取得國有土地使用權 1、內涵：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。 2、轉讓方式：包括出售、交換和贈與等。 3、禁止性規定：未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。 4、年限：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。 5、「房地一並轉移」：土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。 6、土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。

㈨ 建設用地使用權的取得方式有哪些

我國《物權法》對建設用地使用權的取得方式規定了兩種，即出讓和劃專撥。出讓是指國有屬土地的出讓方通過一定的形式將建設用地使用權出讓給特定的使用者的建設用地使用權設立方式。出讓是有償取得使用權的方式，國家將建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金。劃撥是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，將國有土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥是無償取得建設用地使用權的方式，因此法律嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。如我國《物權法》第137條規定：「設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。」

㈩ 國有土地使用權取得的方式有幾種

房地產開發企業取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。
一、以出讓方式取得國有土地使用權
1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。
3、年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅遊、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
（一）以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權
招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：
（1）供應商業、旅遊、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；
（2）其他土地供地計劃公布後一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
（3）劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（6）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
（二）以協議方式取得國有土地使用權
（1）協議出讓國有土地使用權范圍
出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，方可採取協議方式，主要包括以下情況：
A、供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅、工業用地等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布後同一宗地只有一個意向用地者的；
B、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；
C、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批准，可以採取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；
D、出讓土地使用權人申請續期，經審查准予續期的，可以採用協議方式。
（2）禁止性規定
A、以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
B、協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%.低於最低價時國有土地使用權不得出讓。
二、以劃撥方式取得國有土地使用權
1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批准其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。
2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。
3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。
4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。
三、以轉讓方式取得國有土地使用權
1、內涵：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。
2、轉讓方式：包括出售、交換和贈與等。
3、禁止性規定：未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
4、年限：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
5、「房地一並轉移」：土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
6、土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。