土地使用權房地產增值稅

❶ 2020年房地產企業增值稅稅率

稅收是我國財政收入的重要來源，而房地產業是我國的一大經濟支柱，因此對房地產業所徵收的稅占我國稅收收入的很大一部分。

一、房地產增值稅是怎麼繳納的?

2016年5月1日起實行營改增，取消營業稅，開始徵收增值稅。新的稅費政策規定是滿2年住房過戶免除5%增值稅。《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知 》規定:

1、個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免徵增值稅;個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

2、個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。

3、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅。

二、房地產增值稅稅率一般是多少?

營改增後房地產業適用稅率為11%;生活服務行業一般納稅人(年應稅服務銷售額500萬元及以上)的稅率是6%。小規模納稅人適用3%的徵收率。房地產增值稅的徵收范圍:

1、房地產開發企業在境內銷售自行開發的房地產項目，適用「銷售不動產」稅目。

自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發後，以自己的名義立項銷售的，也屬於銷售自行開發的房地產項目。

2、房地產開發企業以經營租賃方式出租自己開發的房地產項目(包括商鋪、寫字樓、公寓等)，適用「租賃服務」稅目中的「不動產經營租賃服務」。

3、房地產企業開發轉讓土地使用權，適用「銷售無形資產」稅目中的「自然資源使用權」。

三、房地產增值稅的計算方式

應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數。增值稅的徵收方式:

1、 核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率徵收，這種模式類似於目前的個人所得稅徵收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應為500000×1%=5000元。

2、減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

❷ 房地產土地增值稅與增值稅區別

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
增值稅稅率，銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，稅率為13%。銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為9%：銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規定外，稅率為6%。納稅人出口貨物，稅率為零;境內單位和個人跨境銷售國務院規定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。

❸ 房地產企業土地增值稅怎麼計算

房地產企業土地增值稅一般是採取先預交後清算的方式進行的（一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的）。計算企業土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。其中，公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
另外，土地增值稅實行四級超率累進稅率計算：
1、增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
2、增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
3、增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
4、增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
本條內容來源於：建築工業出版社《家居裝修知識問答》

❹ 房地產增值稅稅率一般是多少

房地產業一般納稅人適用稅率11%，選擇簡易徵收方法的一般納稅人以及小規版模納稅人權適用5%徵收率。

拓展資料：

房地產增值稅，2016年5月1日起，營改增試點全面推開，建築業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍，執行了20多年的營業稅將正式退出歷史舞台。

按照新的增值稅稅率，建築業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。有關營改增的實施細則並未完全落地，而且國家承諾所有稅負只減不增，這使得房地產營改增具體政策如何設計受到多方關注。從目前全國樓市「去庫存」的前提下，營改增的實施在絕大多數城市是利好消息，有助於減輕稅費從而清理庫存。

預計政策將向自住及長期住房傾斜。現行營業稅免徵房屋，若徵收增值稅後，將面臨交易成本增加的風險。現行全額徵收營業稅的房屋，若購買原值大於現有售價49%，增值稅小於營業稅，反之則增值稅將大於營業稅。

對於差額徵收營業稅的房屋，由於稅率由營業稅的5.6%提高到增值稅的11%，整體稅負亦將有所增加。根據總體稅負只減不增的大方針，我們認為在執行細則上會考慮與現行營業稅的稅負比例，不排除對現在免徵營業稅的房屋也實行增值稅免徵。

❺ 房地產增值稅如何繳納

增值稅的計算公式：應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數。增值稅的徵收方式：第一步，核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率徵收，這種模式類似於目前的個人所得稅徵收方式。第二步，減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。

❻ 問答土地使用權增值稅問題

持法院的判決可以直接去土地部門辦理變更手續，應該沒有稅

❼ 國有土地使用權出讓時增值稅怎麼算的

一、凡轉讓國有土地使用權並取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。

1、稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

二、納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便演算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

(7)土地使用權房地產增值稅擴展閱讀:

（1）以房地產進行投資聯營

以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免徵收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免徵稅。

（2）房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用於出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不徵收土地增值稅。

（3）房地產的互換，由於發生了房產轉移，因此屬於土地增值稅的征稅范圍。但是對於個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免徵土地增值稅。

（4）合作建房，對於一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；但建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。

（5）房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬於土地增值稅的征稅范圍。

（6）房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間並沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不徵收土地增值稅。

（7）企業兼並轉讓房地產，在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，免徵收土地增值稅。

（8）房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。

（9）房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬於土地增值稅征稅范圍。

（10）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，

只要土地使用者享有佔用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

❽ 房地產增值稅和土地增值稅的區別

房地產增值稅是房屋銷售的稅金，土地增值稅是針對房屋銷售款扣除成本費用增值部分繳納的稅款。

❾ 房地產公司取得土地使用權要繳納土地增值稅嗎

要交的，土地如果是轉讓的還需要交一大筆轉讓金，還要注意你如果是從另一個公司轉過來的土地，你一定要先把他們以前的土地稅收核實完在交易，否者，光是交稅你都會吐血滴。

1、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算（三大條件）
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（3）直接轉讓土地使用權的。
納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
1、土地增值稅清算表及其附表。
2、房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
3、項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
4、納稅人委託稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

❿ 什麼是土地使用增值稅什麼時候需要繳納

一、土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

二、納稅規定

一般規定：

（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。

（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。

（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：

①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。

②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。

特殊規定：

（1）以房地產進行投資聯營

以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件，免徵收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免徵稅。

（2）房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用於出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不徵收土地增值稅。

（3）房地產的互換，由於發生了房產轉移，因此屬於土地增值稅的征稅范圍。但是對於個人之間互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免徵土地增值稅。

（4）合作建房，對於一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；但建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。

（5）房地產的出租，指房產所有者或土地使用者，將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬於土地增值稅的征稅范圍。

（6）房地產的抵押，指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間並沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不徵收土地增值稅。

（7）企業兼並轉讓房地產，在企業兼並中，對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的，免徵收土地增值稅。

（8）房地產的代建行為，是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。

（9）房地產的重新評估，按照財政部門的規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬於土地增值稅征稅范圍。

（10）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有佔用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

(10)土地使用權房地產增值稅擴展閱讀

納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。

課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額。

轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：

（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。

（2）開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

（3）開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。

為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。

凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。

（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值，並由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。