購買的商品房沒有預售證有物權嗎

Ⅰ 商品房預售合同是否具有物權效力

這個必須得
這個都是在住建局備案的
具有法律效益的啦
都是要網簽備案的

Ⅱ 買完期房發現開發商沒有預售權怎麼辦

自行協商解決，或者由第三方調解（例如人民調解委員會），或者向法院依法起訴。如果合同明確約定了仲裁方式解決爭議，則應當依法申請仲裁
出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效
出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任
此外，對違法預售商品房的行為，可以向縣級以上人民政府房產管理部門投訴

Ⅲ 買了房產沒有預售許可證的房子怎麼辦

如果沒有預證，且開發商後期沒能按時補上，購房者可能會面臨到辦理不了房產證的尷尬局面。

能成功出具《商品房銷售(預售)許可證》才表示說該批次的房源屬於可銷售樓盤。

但如果到預售證下來時起訴，法院不支持。後果最大可能開發商可以一房幾賣，發生糾紛法院不支持對該套房的所有權。同樣開發商跑路，房子誰接手也不是你的。

拓展資料：

我國對商品房預售許可核準的條件規定如下：

(一)、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定施工進度和竣工交付日期;

(四)、房地產開發企業預售商品房，除應當符合法律、法規已有規定外，房地產開發項目的工程形象進度應當符合下列條件：

1、多層建築已完成主體結構三分之一以上;

2、高層建築已完成地面以下的主體工程;

(五)、房地產開發企業向市、縣(市)房產行政主管部門申請商品房預售登記時，除應當提交法律、法規已有規定的文件外，還應當提交標准地名批准文件、拆遷戶安置情況說明和市、縣(市)建設行政主管部門對房地產開發項目的工程形象進度的證明文件。

Ⅳ 我買了一套房子，沒有商品房買賣合同，是預售合同，請問合法嗎受法律保護嗎

商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移於預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款並按期接受商品房的書面協議。
預售合同是合法的合同。受法律保護。
但是為了增加保險系數，強烈建議准業主要求開發商到不動產登記部門進行預售登記，這樣才具有排他性物權保障。

Ⅳ 沒有預售許可證的認購書有效嗎

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：「有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。」顯然，對本案而言，關鍵就在於開發商在沒有取得房屋預售許可證的情況下，雙方所簽訂的認購協議書是否「違反法律、行政法規的強制性規定」。
開發商認為：《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。而《商品房銷售管理辦法》第二十二條也規定：不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。因此，簽訂房屋認購協議行為顯屬違規，應認定為無效合同。
據此有觀點即認為，張先生明知開發商沒取得商品房預售許可證，而與其簽訂認購協議，雙方在不具備簽訂房屋預售合同法定條件時，在認購書中約定購房定金條款，開發商向張先生收取購房定金行為都違反了法律規定，應認定為無效。但也有觀點認為，雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔保的法律特徵，應視為有效。
仲裁庭認為：所謂商品房預售，是一種特殊的期待物權（俗稱期房）買賣，與通常的現實物權（俗稱現房）買賣有別，涉及的是一個將來的物權交易。為規范這類交易行為秩序，保障買賣雙方（尤其是預購方）的利益，促進房地產業健康發展，需要國家政府從法律、行政管理上對這類行為加以規范和一定的限制。對商品房預售行為，國家出台了不同層次效力的規定，明確商品房預售的條件。其中最為關鍵的一條限制就是：規定了取得商品房預售許可證後才能對商品房進行預售，即取得商品房預售許可證後預售商品房才能進行交易。商品房預售合同是在此條件下成立的期房買賣協議。而預售商品房的優先認購協議，是開發商與購房人雙方為實現各自的利益目的，對開發商將要預售的商品房達成的一個認購意向協議。購房人的主要目的是為了自己看中的樓盤房屋不再被他人預購，開發商的主要目的可以看作是節約推銷成本，加快將來的預售進程。相比之下，認購協議成立後，購房人目的利益相對要大於開發商的目的利益，從限制開發商再向他人預售的角度來看，購房人為取得這一利益，即優先購買權，向開發商支付定金以擔保將來商品房預售合同的訂立也就在情理之中了。歸納起來，作為優先認購協議雙方的主要權利和義務是：認購人取得商品房的優先購買權，以後不得拒絕與開發商訂立就所認購的商品房預售合同；開發商應當保證認購人對所認購商品房的優先購買權，不得拒絕與認購人訂立認購人所認購的商品房預售合同，不得將此商品房再向他人預售。否則，將取消認購定金或雙倍返還認購定金。
仲裁庭認為雖然時間上優先認購協議與商品房預售合同互有前後，性質上優先認購協議是為訂立商品房預售合同作擔保；但實質上，兩份協議是兩個內容各自獨立成立的合同，互無從屬。優先認購協議可以認為是一份獨立的擔保合同，認購協議擔保的對象不是商品房預售合同，而是雙方須簽訂商品房預售合同這一行為，因此，認購協議不依賴於商品房預售合同的效力。商品房預售合同無效，並不導致認購協議書無效。協議中約定的定金的性質是立約定金或訂約定金。根據最高人民法院關於擔保法的司法解釋第115條規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。可見，司法解釋是認可這類設立定金的擔保形式的。在優先認購協議中設立定金，是為了擔保預售合同的簽訂這一民事法律行為的完成，此定金應認為是立約定金或訂約定金。立約定金廣泛存在於民事活動中，符合擔保法立法規定，並不違法。
綜上仲裁庭意見，該認購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已成立。張先生已按認購書的規定交納了定金，故該認購書的效力自其交付定金後即已存在，且對雙方均有約束力。在執行認購書的過程中，張先生並無違約行為，導致雙方未能簽訂主合同系開發商未取得商品房預售許可證，無權預售商品房，並明確提出拒絕向張先生繼續履行義務，故該責任應全部由開發商承擔。據此，仲裁庭支持張先生的訴訟請求，裁決開發商雙倍返還定金。

Ⅵ 沒有預售證的房子能買嗎

開發商在未取得預售許可證就賣房不建議購買，購買沒有預售許可證的房子一般存在以下風險。

1. 工程爛尾

   開發商無法取得預售許可證的原因之一，就是工程進度沒有達到規定要求，在這種情況下，開發商通常會先向購房者收取一定的認購金，等拿到預售許可證再與購房者簽訂房屋買賣合同。然而，工程因為資金不足等問題而被迫停止，那麼購房者就很容易陷入錢房兩空的局面。
   

2. 無法取得土地使用權證書

   樓盤即使有完備的規劃和施工計劃，但一樣沒能領取到預售許可證，原因就在於開發商沒有辦理國有土地使用權出讓手續。這種情況下，只有當開發商繳納了國有土地使用權出讓金，獲得國有土地使用權證書後才能銷售，若開發商不繳納這筆費用，即使你買了房也拿不到土地使用權證書。
   

3. 房子隨時可能被拆除

   開發商是在集體土地上建設房屋，卻沒有辦理土地徵用手續，一樣是拿不到預售許可證的，這時你買到的房子就是「小產權房」。據規定，小產權房的建設是不合法的，如果不能補辦工程建設手續，該房產則會面臨隨時被拆除的風險，而且還不能得到相應補償。

預售許可證有多重要

1. 《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印製、辦理登記審批和核發證書。

2. 房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋證書。購房者如需調查房屋的建築質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

3. 購房者無論是購買住宅還是商業項目，購房前查驗是否取得《商品房預售許可證》非常關鍵，一定要仔細查看自己要預購的房屋是不是在預售范圍樓號范圍內。如有疑問，可直接登錄石房網站進行核實。

4. 建設部明文規定，期房在未取得《商品房預售許可證》的情況下，不可以銷售房屋以及以任何方式向客戶收取類似於「誠意金」、房款類的錢款。買未取得《商品房預售許可證》的房子，如果房屋發生任何問題或許糾紛，也將不受法律保護，購房者可能會承受較大的損失。沒有取得《商品房預售許可證》的房子不可以買。

Ⅶ 開發商沒有預售許可證可以賣房嗎

根據建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》第六條：商品房預售實行許可製版度的規定，未取得《商品權房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

(7)購買的商品房沒有預售證有物權嗎擴展閱讀：

購買未取得預售許可證的房產，可能承擔更大風險

（1）根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

（2）無預售許可的項目尚未納入預售款監管系統，購房人所交資金極易被挪用，或因開發商資金鏈斷裂造成項目爛尾等現象，致使合法權益無法維護。

（3）無預售證的房屋脫離監管，房屋性質不確定因素較多，如果出現與承諾不符的情況，極易產生糾紛。

Ⅷ 買房子沒有預售許可證能簽合同嗎

房產在沒有預售許可證的情況下是不允許簽訂購房合同的。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件:

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。

第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

(8)購買的商品房沒有預售證有物權嗎擴展閱讀：

《南京市房地產交易管理辦法》第十七條房地產開發企業出售其建設的商品房，應當向市、縣房管機關申領商品房預（銷）售許可證，申領商品房預（銷）售許可證應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上；

（四）已確定工程進度和竣工日期；

（五）已與在本市注冊登記的銀行簽訂了預售款監管協議；

（六）已制定房屋使用公約，並與物業管理企業簽訂了前期物業管理合同。

銷售已竣工商品房的，還應當持有商品房竣工合格證。向境外銷售商品房的，除符合前款規定條件外，還應當持有準予外銷的批准文件。

Ⅸ 商品房預售登記備案是否取得物權

你的問題可以轉化為，在建工程是否享有物權？

《物權法》
本法所稱物權，是指權利人依法回對特定答的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
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根據物權法定原則，物權只有上述幾種權利。
商品房取得預售登記的備案時，尚未進行所有權權屬登記（大產權確權），所以沒有取得物權。
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商品房取得預售登記的備案時，一般處於建設狀態，屬於在建工程，只有不完整的所有權屬性「佔有、使用、收益、處分」，至少在使用、收益 方面不完整。
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對在建工程抵押，實際上是將在建工程作為其土地使用權的附屬一並抵押的（見物權法）。所以在建工程在法律上並不是獨立的物（雖然有獨立價值）。

Ⅹ 物權法實施後,開發公司出售無商品房預售許可證的期房,買賣合同是否有效

開發公司出售無商品房預售許可證的期房，買賣合同是無效的。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。