土地使用權管理的重要性

A. 土地資源在社會經濟發展中起什麼作用，如何管理土地資源

土地利用規劃管理實務基礎知識 土地利用總體規劃基礎知識土地資源：指在一定技術經濟條件下，能為人類生產和生活所利用的土地。包括：農用地、建設用地、未利用地（後備資源） 。其特點：數量固定、質量差異大、位置不能移動。 衡量一個國家，一個地區土地資源的豐富程度，一要看土地資源的總量和人均量；二要看土地資源的質量和區位。我國的土地資源的特點：疆域遼闊，資源類型多樣、山地多，平地少、耕地後備資源少，質量差、土地資源地區分布不均，土地利用地域差異明顯土地利用：指人類通過一定的行為，利用土地的特性來滿足自身需要的過程；進一步說，是指在特定的社會生產方式下，人類依據土地的自然和社會屬性，對土地進行有目的的開發、利用、整治和保護的活動。主要有：生態利用、空間利用和景觀利用。土地資源的可持續利用：是使有限的土地持續地滿足人們日益增長的需求，即達到土地供求的持續平衡。遵循四個原則：堅持人口資源經濟協調發展的原則、堅持保護和改善生態環境的原則、堅持以科技發展為前提，充分開發利用土地資源的原則、堅持科學決策嚴格管理的原則。土地資源的可持續利用，對於任何一個國家來說，都是一個戰略問題。尤其對一個土地資源很少、人口眾多的大國來說，更為重要，因此我國的基本國策之一是「十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地」，正是強調土地資源可持續利用思想的重要體現。 土地利用規劃：國家為實現土地資源優化配置和土地可持續利用，保障社會經濟的可持續發展，在一定區域、一定時期內對土地利用所作的統籌安排和制定的調控措施。土地利用規劃是國民經濟和社會發展規劃的一個組成部分，其目標和任務服從和服務於社會經濟發展的需要，但這種發展不能是眼前的、局部的，而是長期的、全局的，即可持續的。土地利用規劃根本目的是為社會經濟發展提供土地保障。各部門、各產業之間和地區間要優化配置有限的土地資源，合理開發、利用土地，實現土地資源的可持續利用。土地利用規劃要解決當前和今後一個時期的土地利用問題，又要充分估計長遠的發展影響。土地利用規劃的核心是對土地利用的安排。必須遵循統籌兼顧、綜合平衡這個基本原則和方法。我國土地利用規劃類型(按現行實踐分三類)：土地利用總體規劃：各級人民政府為了實現土地資源可持續利用，保障經濟、社會、環境協調發展，在一定區域范圍和時期內，根據土地資源現狀、潛力和各業用地需求，對城鄉土地利用進行的統籌安排和綜合部署。特點：強制性(以各級政府組織編制，自上而下控制，具有法定效力)、長期性(屬長期規劃，我國現規劃期限為15年)、戰略性（國家、省、地（市），縣、鄉（鎮））、控制性（下級受上一級，地區受宏觀控制）、權威性（政府編制，國家權力保證，法定地位）土地利用專項規劃：是在一定區域范圍內，為了解決某個特定的土地利用問題在空間上和時間上所作的安排，如基本農田護規劃、土地開發、整理、復墾等。特點：針對性(可由政組織編制，也可由土地行政主管部門編制范圍相對小)、專一性(內容相對單一，是對總體規劃中某一個利用問題的補充、深 化或細化)、從屬性(服從於總體規劃的控制和指導)土地利用規劃設計：是為了實施某個具體的土地利用問題，如土地整理、復墾、開發項目 或建設項目，合理利用土地、提高土地利用效益，對項目用地內容所作的詳細安排和對配套設施的布置與設計。特點：從屬性、微觀性、地方性。范圍更小，直接 報務於具 體項目，編制單位可以是政府，也可以是有資質的設計單位，必須以總體規劃、專項規劃和有關政策、法規為依據，結合實際編制。（資料規劃歷史回顧： 第一輪土地利用總體規劃(1987—2000年)
1986年，我國頒布實施了建國以來歷史上第一部對城鄉土地利用活動統一規范管理的《土地管理法》（1986年6月25日，經第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議審議通過）。1987年，我國第一輪覆蓋全國范圍的土地利用總體規劃編制工作開始展開，到1992年前後在全國普遍推開，規劃的目標年為2000年。 這一輪規劃我們縣級沒有開展。 第二輪土地利用總體規劃(1997—2010年)
1996年，原國家土地管理局提出對第一輪土地利用總體規劃進行修編的設想。在1997年全國宏觀經濟調控和嚴格保護耕地的環境和政策背景下，結合中央《中共中央國務院關於進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》（中發[1997]11號）和修訂《土地管理法》的需要，在全國范圍內開展了第二輪土地利用總體規劃的修編工作（即現行土地利用總體規劃）。 這輪規劃通過兩次修改，到2000年正式獲得省、市批准實施，包括基本農田保護規劃和土地開發整理復墾規劃等專項規劃。）土地利用規劃的實質：是調控土地利用的國家措施、是具有法定效力的管理手段、是量大面廣的社會實踐活動、是一門綜合性科學。土地利用規劃的原則：依法編制原則、因地制宜原則、統籌安排原則、綜合效益原則、公眾參與原則、注重實施原則。土地利用規劃的作用：土地土地規劃是經濟社會發展需要和土地資源狀況，從長遠和全局出發，對一定時期內城鄉各類土地的利用所作的綜合協調和統籌安排，以實現土地資源的永續利用。科學的土地利用規劃是城鄉建設、土地開發等各項土地利用活動的基本依據，對經濟社會可持續發展具有十分重要作用。具體有四方面的作用：是經濟社會可持續發展的重要保障；是促進城鄉建設合理有序進行的重要手段；是發揮市場配置資源基礎性作用的前提條件；是土地管理的「龍頭」和依法行政的基本依據。土地利用規劃的任務：從社會整體和長遠利益出發，綜合配置各類土地資源，優化土地利用結構和布局；合理開發、充分利用、有效保障和科學整治土地，促進經濟、社會、環境協調發展；控制土地供給總量，促進土地市場的健康有序進行，提高土地資產效益；建立健全實施規劃的機制和法制，促進、維護和監督城鄉建設、土地開發等各項土地利用活動按規劃進行，保證規劃目標的實現。我國土地利用規劃體系( 法規、行政、運作)：法規體系：是土地利用規劃體系的核心，為規劃行政和運作體系提供法定依據，一般分為國家和地方法規。行政體系：指土地利用規劃行政管理體制，在土地利用管理中起主導作用。我國實行的是國家集中統一管理與分級管理相結合的行政管理體制。運作體系：指各級、各類土地利用規劃在規劃和用地控制中所起的實際作用及其相互關系。全國、省、市(地)級總體規劃屬於戰略性規劃，起宏觀調控作用，是制定下一級總體規劃的依據，在實施中發揮著「直接」作用，其規劃目標和主要用地指標、重點用地項目安排是制定土地利用年度計劃、預審和審批農用地轉非農建設等的依據。市(地)級中的中心城區、縣、鄉級總體規劃屬於管理性、實踐性或操作性規劃，是預審建設用地、審批農用地轉非農建設和征地、審查土地整理復墾開發項目、劃定基本農田保護區的依據。土地利用規劃與城市規劃、村鎮規劃的關系：城市規劃是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，協調城市空間布局和進行各項建設的綜合部署和全面安排。村鎮規劃是鄉級行政區域內村莊和集鎮布點規劃及相應的各項建設的整體部署。土地利用規劃的規劃范圍是整個地域，它是對包括城市、村鎮在內的全部土地作出統籌安排。所以，在土地利用上，城市規劃、村鎮規劃和土地利用規劃的關系是點與面、局部與整體的關系，局部服從整體。為此，<<土地管理法>>明確規定：「城市總體規劃、村莊、集鎮規劃，應當與土地利用總體規劃相銜接，城市總體規劃、村莊和集鎮規劃中建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模。在城市規劃區內，城市和村莊、集鎮建設用地應當符合城市規劃、村莊和集鎮規劃。」 土地利用規劃和城市、村鎮規劃的編制和實施管理中，要依法搞好兩規的協調和銜接。土地利用規劃重點要城市或村鎮發展用地的規模、方向和范圍上進行協調，確定城市或村鎮建設用地地區的界線(布局、用地指標等)在規劃執行上，土地利用總體規劃一經批准，城市規劃在建設用地規模上就應當服從土地利用總體規劃。縣級和鄉（鎮）級土地利用總體規劃的主要內容是什麼？ 縣級土地利用總體規劃的內容：（1）根據地級規劃所規定的土地利用方向、重點基礎設施的布局，結合本縣的土地資源特點，確定縣內的土地利用方向、各類用地的規模和布局，重點確定耕地、土地開發整理和城鎮建設用地控制指標和布局，並把指標分解到鄉；（2）進行土地利用分區，編制各分區用途管制規則；（3）制定實施規劃的措施。鄉級土地利用總體規劃的主要內容有：（1）根據縣級規劃的要求和和本鄉（鎮）自然社會經濟條件，確定本鄉土地利用的目標、發展方向和各類用地指標，重點安排好耕地、生態環境用地及其它基礎產業、基礎設施用地，確定村鎮建設用地和土地整理、復墾、開發的規模和范圍；（2）進行土地用途分區，落實每一塊土地的具體用途和限制條件；（3）制定實施規劃的措施。 土地規劃管理基礎知識 土地利用規劃管理：是為了合理利用和保護土地資源，維護土地利用的社會整體利益，組織編制和審批土地利用規劃，並依據規劃對城鄉各項土地利用進行控制、引導和監督的行政管理活動。土地利用規劃管理是國家土地行政管理的重要組成部分。管理活動的主體是國家土地行政管理機關，客體是土地利用規劃及與之相關的組織和個人的行為。土地利用規劃管理貫穿於土地利用規劃編制、審批和實施的全過程。規劃是管理的前提和依據，管理是規劃依法科學制定和有效實施的保證。土地利用規劃管理主要包括三方面的工作：一是依法組織制定（包括編制和審批）土地利用規劃；二是按照經批準的土地利用規劃控制和引導城鄉各項土地利用，即依法實施土地利用規劃；三是對土地利用規劃實施情況進行監督檢查。土地利用規劃管理的目的：1、是保障土地利用規劃管理法律、法規、政令的嚴肅性和權威性；2、是統籌安排各業用地，促進經濟、社會、環境協調發展；3、是保護耕地、生態環境用地及其他基礎性、公益性用地，維護公共利益；4、是保證城鄉各項土地利用活動納入土地利用規劃的軌道，全面有效地實施土地利用規劃。土地利用規劃管理的根本目的，是維護土地利用的社會整體利益，促進經濟社會的可持續發展。土地利用規劃管理的任務：1、土地利用規劃的組織編制和審批管理。2、土地利用規劃的實施管理包括土地用途管制制度的實施、土地利用年度計劃管理、建設項目用地預審管理、農用地轉用和土地徵收管理規劃審查管理、土地整理復墾開發項目規劃審查管理、基本農田保護區規劃管理、城市規劃和村鎮規劃審核、土地利用動態監測等。土地利用規劃實施管理是土地利用規劃管理工作的主要內容。3、土地利用規劃實施的監督檢查管理。4、土地利用規劃的基礎保障管理。土地利用規劃管理的原則：1、依法行政原則：「法無授權不得行，法有授友必須行，行政行為程序化，違法行為必追究」。2、民主管理原則：土地利用規劃管理中實行參與式管理，即規劃管理的公眾參與。3、集中統一管理的原則：土地利用涉及國家的長遠利益和整體利益，必須實行集中統一規劃管理。土地利用計劃的制定、建設項目用地預審、農用地轉用和土地徵收審批、基本農田保護區的劃定、土地開發復墾整理等，都必須按經法定程序批準的土地利用總體規劃進行。對土地利用總體規劃進行修改，必須符合法律、法規的規定，並報原批准規劃的人民政府批准，不得下放規劃審批權。（土地利用規劃管理的三大審批許可權：土地利用總體規劃編制、修改審批權、農用地轉用審批權和集體土地徵收審批權集中在省人民政府。）4、政務公開的原則：包括編制規劃的公開（公眾參與）、規劃成果的公開（規劃公告）和規劃實施管理中有關辦事的程序、規則、標准和結果的公開。5、經濟效率的原則。土地利用規劃管理的方法：方法很多，可以分為行政的方法、法治的方法、經濟的方法、社會的方法、科技的方法。為了提高規劃管理交通和管理水平，往往需要綜合採用多種管理方法。土地用途管制： 指國家為實現土地資源的合理利用，保障經濟社會可持續發展，通過編制土地利用總體規劃，劃定土地用途區，確定土地使用限制條件，規定土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃用途利用土地的制度。主要內容包括土地按用途進行合理分類、通過土地利用規劃規定土地用途和土地使用條件、土地登記註明土地用途、對用途變更實行審批許可制、實行土地法利用監督管理，對違法土地利用規劃的行為嚴格查處等。其特點：強制性、嚴肅性、權利性、直接性。土地用途管制和土地利用總體規劃的關系：土地用途管制制度規定了土地利用規劃的基本任務和主要內容 按用途管制的要求，土地利用規劃的任務是確定土地的用途並控制其使用；土地規劃的內容是確定農用地、建設用地和土地整理開發的目標和規模，劃定各類用途區，並制定土地用途分區管制規則。土地利用規劃是實施土地用途管制的主要依據和基本手段。用途管制重點是對農用地的管制，特別是農用地轉移管制，農用地中重點是對耕地的特別保護，體現在耕地佔補平衡等目標。編制科學合理、切實可行的土地利用總體規劃，是實施土地用途管制制度的主要內容，也是實行土地用途管制制度的基礎和前提。

B. 關於土地使用證的重要性

國有土地使用證的重要性：
《土地使用證》是非常重要的物權，不按合專同辦出《土地使用證》就是開屬發商違約和對業主「權利」的侵犯。
《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。
1、缺少《土地使用證》，不動產的「物權」不完整。因為《房地產管理法》第五十九條規定：「國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度」，這說明房地產的「物權」包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地產包括房屋所有權和土地使用權，而現在開發商只把房屋所有權給了業主，而土地使用權沒有交給業主。
2、缺少《土地使用證》，房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力。《物權法》第九條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力」。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的「土地使用權」。
3、缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。按照《物權法》第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。這一條規定使原本只有70年壽命的住宅，得到「自動」延長。使「住宅」的傳世私有財產性質，以法律的形式確立下來。

C. 論述控制土地使用強度的必要性及其含義

1、土地資源的重要性 對於人類來說，土地十分重要。首先，它是人類賴以生存的基地，只有它的存在人類才能有立足之地，人類憑借著土地棲息繁衍，土地是人類最珍貴的自然資源；第二，在人類生活中，土地是最基本的生產資料，人們在土地上從事生產，直接或間接地獲取大量的財富，土地成為財富之母；第三，土地是為人類提供食物和其他生活資料的重要源泉，一切動植物繁殖滋生的營養物質皆取自土地，由而產生出人類賴以生存發展的各類生活資料，土地養育著人類。 土地作為人類可利用的一切自然資源中最基本、最寶貴的資源，具有特殊重要的地位，這就決定了必須採用最有權威的、最具普遍約束力的形式來保護土地、管理土地、規范土地的利用，這種形式就是法律形式，在中國從古至今的歷史上，在許多外國的歷史上，都曾制定過一件件土地法律，發揮過重要作用，這種歷史事實，既說明了土地資源的重要，又說明了法律手段的必要。在現代社會中，人類更能深刻地認識土地的重要性，也更有必要重視土地立法，更充分地運用法律手段，所以，制定新的土地管理法正反映了這種歷史的和時代的特點。 2．土地關系的廣泛性 由於土地是人類社會生產、生活的物質基礎，因此，以土地為客體形成了廣泛而復雜的土地關系，或者說，人類社會立足於土地之上，圍繞土地而進行的生產、生活活動中，所產生的土地關系廣泛存在。這種關系可分為兩個方面，一是人與土地之間的關系，二是在保護、利用土地過程中產生的人與人之間的關系。前者是人與自然的關系，後者屬於社會關系。 在人與土地之間的關系中、由於土地作為自然過程的產物，具有面積有限，不可創造的特點，也就是地球大小的不變決定了土地面積總量的不變，人們可以通過勞動改良土地，但是不能創造土地，不能人為地擴大土地的面積。因此，人們必須十分珍惜土地，嚴格保護和合理利用每一寸土地，必須重視土地的自然屬性，遵循土地的自然規律。這種客觀的要求勢必體現在人與土地的廣泛關系中，並且成為人們應盡的義務。比如，人們應當採取措施改良土壤，提高地力，防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和污染土地。這項要求，不僅反映了人和土地的關系，而且成了處理這種關系的行為規則，也就是由此可以意識到，人和土地的關系廣泛存在，需要用法律形式時刻地來規范人的行為。 以土地為客體的人與人之間的社會關系，實際上就是在保護土地、管理土地、利用土地時所形成的權利義務關系，這種關系復雜多樣，在現實中廣泛存在。比如，有土地所有權關系，土地使用權關系，土地規劃利用關系，土地保護關系，土地徵用關系，土地管理關系，等等。這些關系相互聯結，許多地方還是相互交叉在一起，往往是人們一接觸土地，就要產生與土地有關的權利義務關系。何況人類生存在土地上，必然地要經常而廣泛的觸及土地，由而就需要有統一而廣泛使用的行為規則，調整人們在開發、利用、管理土地過程中的權利義務關系。所以，土地雖然不是人力所創造的自然資源，但卻是可供人類社會開發和支配的財富，除人與土地之間的關系外，還形成了以土地為基礎的人與人之間的廣泛的社會經濟關系，它們都需要體現於法律形式，用法律來調整這種關系。或者說，廣泛存在的土地關系，必須有統一的規則，並且能有效地遵守，這就要求制定法律，協調普遍存在的由開發利用土地而形成的利益關系，調整著人們的權利義務。 3．土地應當由國家管理 土地立法的一項重大意義，就在於是適應了國家管理土地的需要，體現了國家管理土地的基本規則。土地的國家管理，這也是由前面提及的土地的特殊作用和特殊地位所決定的。首先，土地是人類賴以生存的最基本的物質基礎，是一個國家最珍貴的資源；必須由國家進行管理；第二，土地的開發利用涉及到社會的整體利益，與國民經濟的發展息息相關，直接影響到社會進步與穩定，因此，土地應當由國家管理，從社會整體利益出發進行必要的控制；第三，土地是自然、經濟、社會歷史的結合體，土地的開發利用會受制於一定的自然、社會經濟條件，應當由國家綜合平衡，控制調節，獲取符合公共利益的最佳成效；第四、我國實行土地社會主義公有制，國家應當具有統一監督管理土地的職能，而不是由某一個社會團體或經濟組織來擁有這種職能。 總之，土地的國家管理是客觀的需要，也是一項不可動搖的重大原則。而土地的國家管理則必須與法律形式結合在一起，由法律來體現有關土地管理方面的國家意志，也由法律來保障國家管理土地職能的實施。所以，從國家管理土地這個角度來考察，土地管理立法有現實的意義也有長遠的意義。
4．土地管理必須規范化 這是土地管理立法的直接目的，也是土地管理立法的直接意義。由於土地資源十分重要，人們在土地上生存、發展，土地既是生產資料，又是生活資料，從而圍繞土地產生了佔有、使用、保護、管理、收益、分配等項關系，涉及廣泛的權利義務，人們有關土地的行為必須是有規則的，秩序井然的，也就是規范化地進行。如果不是這樣的，而是無規則的、秩序混亂的、盲目行動的，那將不僅破壞了土地資源，而且直接損害了人類自身的利益，甚至會危及人的生存與持續發展，當然也會影響人們正常生活。所以，人們有關土地的行為應當是很規范的，包括人與土地的關系是規范的，在保護利用土地過程中形成的人與人的關系是規范的，土地作為可開發利用的財富所引致的權利義務關系也應當是有明確規范的，國家管理土地則也是必須依照一定的規范進行的。這些有關土地的行為應當規范化的要求，就是要將土地管理活動推向法制化的軌道，使之實現依法治理土地。可以說，土地管理立法是保證規范地管理土地的前提與基礎，能夠推進建立並強化土地管理的法律秩序，促使人們在保護、利用、管理土地過程中遵循自然規律與經濟規律。 5．時代發展的迫切需要 土地管理立法是一個歷史的概念，在開始時還不是很受重視，但是隨著時代的發展，人口大量增加，經濟日益發達，城市化和工業化迅速推進，對土地的需要猛增，而土地的自然供給是絕對有限的。這樣，在現代社會中土地的供需矛盾不但存在，而且會突出起來，土地用途日益廣泛與土地供給的稀缺，人口增加與產業發展之間爭地，經濟利益的驅動擠佔耕地與耕地必須保護，土地的開發利用與生態環境的保護、改善，等等，這些矛盾都需要採取有效的方式進行處理，協調相互間的利益關系，確認公共利益、社會效益、環境效益的必要，保護土地開發利用過程中符合社會主義市場經濟原則的合法權益。為了滿足這種需要，在現代社會中最能有效地。普遍地採用的手段就是法律手段，所以，能適應現代社會管理土地要求的方式，能積極地調節處理土地供需矛盾，能有效地約束人們不利於土地保護和合理利用的行為，能推動人們按照可持續發展的戰略要求控制土地的，就是通過制定法律，確立有關法律規范。體現現代社會的土地管理特點。反映社會經濟發展的現實，採用積極的法律對策，因而，土地管理立法有明顯的時代意義，在當代，應當更需要、更重視這部法律，並且使其在實踐中既能滿足當代人的需要，又能惠及子孫。 上面從五個主要的方面論述土地管理立法的重要意義，目的在於引起人們對土地管理法的重視，以更高的自覺性去運用好這部法律。土地管理法不單純是一部規范行政管理的法律，也不單純是一部普通的民事法律，而是一部涉及多種法律關系的單行立法，或者說它是一部涉及面較廣的經濟法律，因而從其調整對象的特殊地位、特殊作用來理解這部法律的特點，也是很有益的。當然，上面提及的各項重要意義並不全面，它還可以作出進一步的分析，用更充足的理由來論證土地管理法的特點。

D. 土地管理的使用權

土地使用權,是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。
國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。
在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。 土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中並無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。
1、土地所有人將土地所有權有償或無償地轉移繪他人。有償的是買賣，無償的是贈與或遺贈。土地轉讓行為只能發生在土地私有制的社會里，我國在農業、手工業和資本主義工商業社會主義改造基本完成之後，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉讓。但是土地的使用權可以依法轉讓，受讓人僅對土地享有使用權，而所有權仍屬於國家或集體。
2、在土地家庭承包經營的情況下，土地轉讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發包人履行承包合同的行為。轉讓的合同內容雖無改變，但是變更了承包人，終結了原承包人與發包人的權利義務關系，確立了受讓人與發包人的權利義務關系。土地承包經營權轉讓時，承包方與第三者應訂立書面協議。
相關土地轉讓稅率：
轉讓土地使用權，按「轉讓無形資產」稅目繳納營業稅，稅率為5%
轉讓建築物有限產權或永久使用權，將不動產無償贈與他人的行為視同銷售不動產，按5%的稅率繳納營業稅。 土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：a.使用年限屆滿，未經批准續期，土地使用權即告停止；b.情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；c.土地滅失；d.土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規定，終止其土地使用權。

E. 國有土地使用證的重要性

《土地使用證》是非常重要的物權，不按合同辦出《土地使用證》就是開發商違約和對業主「權力」的侵犯。

《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。

1、缺少《土地使用證》，不動產的「物權」不完整。因為《房地產管理法》第五十九條規定：「國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度」，這說明房地產的「物權」包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地產包括房屋所有權和土地使用權，而現在開發商只把房屋所有權給了業主，而土地使用權沒有交給業主。

2、缺少《土地使用證》，房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力。《物權法》第九條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力」。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的「土地使用權」。

3、缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。按照《物權法》第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。這一條規定使原本只有70年壽命的住宅，得到「自動」延長。使「住宅」的傳世私有財產性質，以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權，更不能「傳世」，這樣的房子還有多少價值呢?

（以上回答發布於2014-07-03，當前相關購房政策請以實際為准）

搜狐焦點網，為您提供房產信息，房產樓盤詳情、買房流程、業主論壇、家居裝修等全面內容信息

F. 土地管理權與使用權分別有什麼用

我說的通俗點哈，使用權就是我可以用來種菜，建房子，租給別人啥的都可以
管理權就是如果國家規定只能在這個地方開個店，你就只能開店，自己不能隨意處理，但是由你經營管理。

使用權：不改變財產的本質而依法加以利用的權利。通常由所有人行使，但也可依法律、政策或所有人之意願而轉移給他人。如我國國家財產的所有權屬於中華人民共和國，而國家機關、國有企業和事業單位根據國家的授權，對其所經營管理的國家財產有使用權。
管理權主要指相關所有權人授予權力，對其財產進行佔有，使用以及經營以及處分的權利