您好，我是國家注冊執業的土地估價師和房產評估師。關於您所咨詢的問題，轉版讓後的土地用途，也要權符合原出讓合同的內容框架，包括使用年限和容積率、綠化率等經濟指標。關於售賣建成房地產的收益所得，請查找合同內相關條款，應該回明確標有利益分配和義務分擔的內容，否則該合同變相成為贈與合同，對土地使用權人造成的傷害和損失，只能由簽訂合同人獨立承擔。如果對我的回答滿意，記得選為最佳答案。未盡事宜，可以私*信聯系。
⑵ 關於審理聯合建房法律法規
房地產聯建是較為多見的一種房地產開發形式，實踐中產生的問題也比較多，就存在的法律問題作以下詳解。
一、聯建的定義及特徵
所謂的聯建是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬於聯建合同。
從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬於《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特徵：
（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發的資格，否則，聯建合同被認定為無效。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬於聯營合同的「保底條款」，應認定為無效。根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同不再直接認定無效而是作改性處理,即認定為借款合同.需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，並非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這並不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和鬆散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批准文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由於沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建築承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。
二、房地產聯建的主要類型及其法律性質
在房地產聯合開發領域中，由於存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利於判斷其法律性質，確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：
第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工後，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權，在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。 從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合夥關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。
第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。
第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，並負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。
在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記後，才能根據合同的約定將房屋產權轉移於另一方。而根據我國《房地產管理法》第41條「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所佔土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。
第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工後，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往採取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與「共同開發」，由於參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。這類合同根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，屬於聯營合同的「保底條款」，本應認定為無效。但根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同再次被認定為改性合同,即融資借款合同.
總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特徵，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。
三、房地產聯建的法律風險防範
（一）主體資格的確定：《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定房地產開發經營者必須具備相應的資格條件，房地產開發聯建也屬於房地產開發的一種，因此也必須遵守此一規定，最高人民法院的相關司法解釋也明確了這一條件限制。因此在進行房地產開發聯建時，其風險首先來自合作對象。在選擇聯建合作對象時，有土地使用權但缺乏資金或房地產開發經營資格的企業，首先應當核實對方是否具有相應的房地產開發經營資格條件；有資金或房地產開發經營資格但無土地使用權的單位，須確認對方是否合法持有用於項目建設的土地的使用權。否則,雙方所簽的參建、聯建合同可能會因為不具備房地產開發經營條件而導致無效甚至受到行政處罰。《城市房地產開發經營管理條例》第34條、第35條規定，違反該條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款；未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。當然，如果企業既有土地使用權，又有房地產開發經營資格，僅僅是缺少資金，那就好辦多了。
為此，應要求合作方提供經過年檢合格的企業法人營業執照和房地產開發資質等級證書（最好復印一套存檔備查）並仔細審查；同時，還可以委託律師對對方進行資信和土地權屬等調查,以確認合同主體資格。
（二）聯建合同的法律風險防範
確定聯建的合作對象後，就進入雙方合作具體事宜的談判、簽約階段。
本階段,雙方一般至少應就下列事項（風險包含於其中）進行協商，達成一致意見後簽訂聯建合同（或協議）：(1)雙方合作事項概況，包括項目的基本情況、項目報批手續、項目拆遷與前期開發等；(2)雙方的權利和義務。本項的約定事項應當包括但不限於：合作方式及相應許可權、項目總投資數額及投入方式、土地使用權證的變更登記、工程建設項目相關許可證書的辦理、資金到位進度安排、利潤或所建房屋分配比例、稅費承擔、其他雙方認為有必要的事項；(3)違約責任；(4)合作期限；(5)未盡事宜的處理方式；(6)糾紛的解決方法。
在本階段，聯建方應作的主要事項有:(1)核實對方持有的該建設項目用地的國有土地使用權證、國有土地使用批准文件或相應房地產開發經營資格的真實性、合法性。這是因為《土地管理法實施條例》第23條明確規定，具體建設項目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。沒有土地使用權的具體建設項目屬於違法建設，會導致國家有關部門的查處。(2)簽訂合同應當注意如下原則：合同條款尤其是雙方權利、義務及違約責任的約定條款必須明確、具體、詳細，用詞（包括標點符號）准確而不發生歧義，切忌模稜兩可、含混不清；口頭協商一致的事項最好能夠落實到具體的書面合同中。俗話說：「口說無憑，立字為據」，畢竟發生糾紛時需要用證據來支持自己的主張和請求，寧願簽訂合同時麻煩一點，也不要在以後發生爭議、己方利益受損時索賠無憑無據，吃啞巴虧。
這里，聯建主體最好是委託律師參與合同的談判、合同的擬訂，或達成初步協議後將合同草案交由律師審查、提出修改意見再簽訂正式合同。
（三）辦理土地使用權和建設項目相關證書變更登記的法律風險防範
聯建合同簽訂後的風險在於房地產開發企業是否按照法律、法規之規定及時辦理土地使用權證書的變更登記，辦理與建設工程有關的許可證書和其他相關批准文件的變更手續。如未按法律、法規規定辦理相關登記變更則該合同無效，不能發生預期的法律效力；只有申請辦理土地使用權變更手續並獲得批准後，聯建方才獲得該土地使用 法律之所認規定要求辦理土地使用權證書的變更登記，是因為參建、聯建名為合作，而聯建方往往並沒有申請土地使用權，但通過參建、聯建，其變相獲得了土地使用權而又未經有關部門審批，參建或聯建等於變相變更了土地使用權的歸屬。
申請土地使用權變更登記時，主建單位和聯建單位應當向房地產管理部門提交以下文件：要求變更土地使用權申請書；建設項目批准文件；建設用地規劃許可證；建設用地許可證；建設項目地形圖；聯建合同；營業執照或法定代表人證件等有關文件。
辦理土地使用權變更登記手續後10日內，聯建雙方應持土地使用權轉讓合同，到項目所在地的區、縣（自治縣、市）建設行政主管部門備案，並辦理項目開發人變更等有關手續。向建設行政主管部門報送如下文件：參建、聯建雙方各自的申請報告；參與聯建方應有對項目開發投資總額25%以上的資本金；計委立項批復和商品房計劃；建設工程選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證；建設用地批准書、國有土地使用權證或土地使用權出讓合同；工程建設總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說明；建委對工程初步設計意見批復；「開發建設條件意見書」、「開發項目手冊」；參與聯建方的財務報表（上一季度資產負債表及銀行當月對賬單）或銀行資信證明；聯建雙方企業的開發資質證書、營業執照復印件；聯建雙方簽定的「聯建合同」或「聯建協議」原件；項目建設進度計劃；項目未抵押的證明；聯建雙方確認的該項目的「項目法人」、「項目質量責任人」的書面文件。經批復後方可開始房地產聯建。
有關建房的法律法規，主要有以下幾個法律：
《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》
《中華人民共和國城鄉規劃法》。
當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。
⑶ 求土地使用權轉讓、出讓以及土地開發的法律知識
1、《土地管理法》和《閑置土地處置辦法》明確規定，取得建設用地使用權後滿一年不開工建設的，收取閑置費；滿兩年未開工建設的，屬於用地單位自身責任的，無償收回土地使用權。
2、你所說的向政府購買，我理解應該是以招標、拍賣、掛牌方式取得的出讓用地，不知是商業用地、工業用地還是住宅用地，但是，無論是哪類用地，目前都不具備轉讓條件。
《房地產管理法規定》第38條規定，轉讓房地產應符合以下條件：a、支付全部土地出讓金，並取得土地使用證；b、按出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上（出讓合同約定的有投資總額），屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第19條規定，未按照出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。
你目前未動工建設，顯然不符合轉讓條件。
3、不符合轉讓條件的即為買賣或以其他方式非法轉讓土地使用權，按照《土地法》第73條的規定，你將受到沒收違法所得，並處交易額50%以下的罰款。根據《刑法》和司法解釋，對非法獲利100萬元以上的即為：非法轉讓、倒賣土地使用權「情節特別嚴重」，處3年以上，7年以下有期徒刑，並處價款5%以上，20%以下的罰金。
你目前的動機很明顯，就是以牟利為目的非法轉讓、倒賣土地使用權，想獲取150萬的利潤。
建議：
1、多方籌集資金，盡快動工建設；
2、如果你打算尋求合作夥伴，依你的名義進行聯合開發，獲得更大的利潤，我勸你還是收手吧！因為一方出資，一方出地的聯合開發方式，也是非法轉讓土地使用權；
3、如果你的公司是股份制企業，倒是可以引入資金，增加股東，到工商部門進行變更登記；這樣就不存在非法轉讓土地了。
⑷ 土地地聯合開發，地塊使用權不是一家，怎麼辦
沒搞過房產經紀，倒也想看看該怎麼辦
⑸ 聯合開發房地產土地過戶問題如何解決
2001年以來，咸陽市肉類聯合加工廠為落實省委、省政府的「兩個
決定」，開始搞對外聯合開發。開發的目的本來是讓國有資產保值增值
，然而肉聯廠在開發中，價值800多萬元的37.172畝土地，卻在廠里未
見分文的情況下變成了別人的。如今該廠想開發這塊土地卻沒土地證，
不開發又舉步維艱，面臨倒閉的邊緣。到底是什麼原因造成了該廠的土
地流失？近日，記者赴咸陽進行了調查。
土地變來變去變沒了
這37餘畝土地的流變有一個長長的過程：2001年3月26日，肉聯廠
開始重組，秦亞明任廠長。秦上台辦的第一件事是集資給職工建房，並
就此召開了職工代表大會，會議全體通過了這個決定。但是對怎樣建，
當時並沒有討論和決定。接著，肉聯廠成立天元食品有限公司，秦亞明
擔任法人代表。
2002年5月30日，肉聯廠給咸陽市商務辦打了一個報告，說要聯合
開發商住樓。次日，肉聯廠又給商務辦打報告請求立項，並稱經招商引
資，與開明房地產公司聯合建設朝陽小區。很快，咸陽市計委給立了項
。
8月22日，天元公司給商務辦打報告，稱為了盤活資產，申請將肉
聯廠的37餘畝「工業用地」變為「住宅用地」。商務辦將此申請報到咸
陽市城鄉建設規劃局，咸政建發（2002）254號文件批准了該項請求。
2003年3月4日，天元公司又以文件的形式，打報告給市土地局，要
求將37餘畝國有土地過戶給開明公司。土地局發證科隨即按規定辦理了
過戶手續。
現任肉聯廠副廠長劉靜咸、李艦艇說，這些情況他們起初都不知道
，直到今年4月5日，本廠職工與前來強行拆房的30多名人員發生了對峙
事件，他們才知道當初的集資建房已變成了賣地。但肉聯廠至今找不到
與此有關的任何文字材料。
據職工講，天元食品有限公司與開明房地產開發有限公司簽訂的《
聯合開發合同書》第四條第一款明確規定：「合同簽定後五日內乙方（
開明公司）向甲方（天元公司）支付定金80萬元，未按時交付定金，本
合同自行解除。」至今，肉聯廠財務帳戶上也未見乙方繳納分文定金。
對此肉聯廠職工迷惑不解：開明公司未交定金已違約，按雙方約定
，該合同應已自動解除。為什麼秦亞明在合同解除的情況下，仍然背著
全廠職工，將肉聯廠37.172畝國有土地過戶給「開明房地產公司」？
令人不解的《聯合開發合同》
在《聯合開發合同書》復印件上記者看到，合同第二款約定：「甲
方土地以每畝18萬元人民幣計算，售後按各自投資比例分配，雙方本著
風險共擔利益共享進行聯合開發。」落款日期為2002年5月19日。
奇怪的是在同一天，雙方又簽定了一個《聯合開發補充合同》，除
了對住宅樓的水、電等進行了約定外，還規定：「甲方承擔1.5萬元/畝
的土地出讓金、契稅。」但這個「補充合同」在秦亞明任職期間，工廠
誰也沒有見到過；直到秦離任後，廠里的其他領導才看到這份合同。職
工說，土地出讓金86.6萬元實際上是開明公司交的。同一天簽定兩個合
同、開明公司代交出讓金，都是為佔有這37餘畝土地打的伏筆。而這塊
土地當時的市價應是每畝23萬元。
2004年5月18日，開明公司又以「不能開工為由」和天元公司簽訂
了《賠償協議書》，協議中說，甲方「給乙方造成工期前期500多萬元
投入的損失，損失按原協議規定由甲方承擔，沖減土地價款。」並強調
「本協議與《聯合開發合同》、《聯合開發補充合同》具有同等法律效
力。」
職工說，對於這樣一個有損工廠利益、涉及到數百萬元國有資產的
合同，廠里其他領導根本不知道，秦亞明竟簽上了自己的大名。如今該
合同在理論上已生效，肉聯廠37.172畝土地至此變成開明公司所有了。
國有資產流失誰之過
國企改革，不論是什麼形式，其目的都是為了搞活企業，搞好企業
，「要保證讓國有資產增值」。可肉聯廠的資產卻是越改越少了。該廠
職工還反映：秦到任後，廠里有幾筆大收入：「三九」集團兼並失敗曾
賠償給肉聯廠280萬元；三年冷庫代存收入300餘萬元；此外，還有一些
租賃收入等。如今，這些錢都去了何處，職工通通不清楚。現在，連廠
里最好的37餘畝「白菜心」也成了別人的，廠里卻未見一分錢。
咸陽肉聯廠創建於1976年，是咸陽市最大的集屠宰加工、冷藏貯存
、肉製品加工於一體的國有中型企業。工廠總佔地90餘畝，總資產4440
萬元，冷庫總容量為5000噸，專用鐵路330米，有屠宰、分割肉綜合加
工樓一座，班宰生豬800頭，1995年9月還榮獲中華人民共和國動植物檢
疫局對俄羅斯出口豬肉注冊資格，現有在崗人員86人。這樣一個企業本
來不應該虧損，更不應該養活不了自己的工人，可事實卻相反，職工們
戲稱：「一畝地養活不了一個人」。
對工廠目前的狀況，工人們看在眼裡，疼在心裡。為了阻止國有資
產流失，工人們多次去咸陽市商務辦、咸陽市委、市政府反映問題。今
年7月20日，上級部門決定調離秦亞明，任命郗鵬斌擔任廠長。
已調到咸陽市葯材公司的秦亞明對職工們反映的問題有自己的說法
：「三九」賠償的280萬元解決了遺留問題和正常生產；關於37.172畝
土地開發一事，也是為職工辦好事，解決住房問題。但要開發就必須過
戶，土地局要掛牌拍賣，實際搞開發肉聯廠沒掏一分錢。
主管上級咸陽市商務辦主任韓風說，他們對肉聯廠的問題非常重視
，現在就等審計局對秦亞明的審計結果，最終當然要保護國家和職工利
益。
據了解，對秦亞明的審計已經有四個多月了，但至今未有結論。新
廠長郗鵬斌說，上任4個月來，他一直為37餘畝地的事奔波著，廠里賬
上現在也沒錢了，連發職工工資都困難，已經無法正常運轉。想搞開發
沒有土地所有權證；而不招商引資搞開發，就只能眼睜睜地看著企業垮
掉。現在，他們真不知道該怎麼辦了。
⑹ 房地產聯合開發，一方出地，一方出資。土地證要過戶嗎
合作開發最好使用股份合資的方式進行，土地估價後摺合成投資股份，這樣可以節省不少麻煩的手續和費用。
如果不想用這種方式就用變更，變更的手續費比較簡單也容易批。
如果沒有更好的答案就把分給我吧
謝謝
⑺ 商品房 聯合開發怎樣規定的
房地產合作開發與項目轉讓的合同製作以及應注意的法律問題由於房地產開發離不開土地和資金，又由於當事人往往難以兩者兼有，有土地的通常缺少資金，有資金的又往往沒有土地，於是各種形式的房地產合作開發便應運而生。在房地產合作開發過程中由於種種原因引起既存之合作難以為繼，為解決各地都存在的「爛尾樓」現象，在市場運作中便又出現了已有合作前提下的新的合作即開發項目轉讓。項目轉讓是解決眾多合作矛盾和糾紛，使「爛尾樓」起死還生的真正有效方法。因此房地產合作開發和項目轉讓也便成為專業律師的重要法律實務。
我國目前尚無房地產合作開發和項目轉讓的專門立法，也沒有政府推薦使用的合同示範文本，在操作實踐中，由於當事人的合同內容過於簡單以及不少難以把握的疑難法律問題，不少合作開發和項目轉讓合同引起標的巨大的糾紛和訴訟；又由於這兩類合同的許多環節均需有法律規定的政府批准手續和法定條件，許多合同因未符合這些手續和條件而導致無效。
一、有關房地產合作開發及項目轉讓的一般概念
1、房地產：指有條件、有期限的土地使用權和相應土地上的房屋所有權合二為一，並能夠作為商品進行流通的不動產。
2、房地產合作開發：通常是地產和房產的合作開發，指以提供土地使用權一方與對土地開發進行投資一方對特定地塊的建設項目以合資或合作方式進行共同開發的行為。合作開發的土地使用方式應符合國家有關規定。
合作開發的實質是土地使用權轉讓的一種特殊形式。
3、房地產合作開發的主要模式：
（1）法人型合作開發：合作開發各方組成項目公司，並以項目公司名義辦理有關手續，合作開發的權利義務由公司項目章程具體明確。
土地協議折價入股方式構成合作投資比例；
土地評估作價入股方式構成合資投資比例。
（2）合夥型合作開發：合作開發各方未組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協議約定。
合作開發涉及一個項目；
△合作開發涉及幾個用地性質規劃用途不一的項目；
△合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。
（3）合作開發的其它方式：先合夥後轉為法人型的合作開發
4、房地產項目轉讓：已經獲得立項批準的房地產開發項目，在項目公司股東或合作開發的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發權益的行為。
5、房地產項目轉讓的模式：
（1）以項目公司股權並購（兼並或收購）方式轉讓房地產開發項目；
（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產開發權益：
△權益在合作各方內部轉讓；
△權益轉讓給合作各方以外第三人。
6、均系要式的須經批準的行為：合作開發的立項、規劃選址、規劃用地、建築設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人（股東或權益人）或者項目功能、用途等變更手續，均需獲得政府有關主管部門的許可或批准，並持有批准文件或證照。
二、房地產合作開發及項目轉讓合同的主要條款
1、房地產合作開發合同的主要條款：
（1）合作開發當事人的名稱、姓名、住所；
（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質、四至、佔地面積、有關規劃指標等）；
（3）項目現狀；
A、項目報批現狀包括規劃參數，並列明取得的批文；
B、項目動拆遷、開發現狀。
（4）合作方式；
A、共同組建項目公司方式
需約定：項目公司的注冊資金、出資比例、時間；組織機構的設立、運 作程序、利潤分配等；
B、合作建房協議方式；
需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經營方式、運作機構的組成、利益（權益）分配等。
（5）項目公司成立前後的權利義務的轉移（包括項目公司成立前所發生費用的補償、土地使用權的轉移手續辦理等）；
（6）項目的總投資數額（包括成立項目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；
（7）項目合作建設計劃（規模、進度等）；
（8）合作各方的權利義務（應約定有關審批手續的辦理、有關項目建設管理工作的分擔以及合作投資回報的分配方式）；
（9）違約責任；
（10）解決爭議的方法；
（11）合作當事人約定的其它事項。
2、房地產項目轉讓合同的主要條款
（1）轉讓當事人的名稱、姓名、住所；
（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質、四至、佔地面積、有關規劃指標等）；
（3）項目轉讓時土地使用權性質，獲得方式及使用期限；
（4）項目現狀；
A、項目報批現狀包括規劃參數，並列明取得的批文；
B、項目動拆遷、開發現狀（停建、緩建）；
C、項目涉及的土地或工程的權利限制情況；
（5）項目轉讓方式；
A、以開發項目轉讓方式；
需約定：轉讓費用的構成、數額、支付方式，項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續等；
B、以轉讓項目公司股權方式；
需約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現有資產的認定，需出示原公司股東會決議並需辦理工商變更登記手續等。
（6）項目轉讓價格、支付方法和期限；
（7）項目標的物轉讓、交割日期及方式；
（8）轉讓前原有債權債務以及土地或工程的權利限制的處理；
（9）雙方的權利義務；
（10）違約責任；
（11）解決爭議的方法；
（12）轉讓當事人約定的其它事項。
三、製作房地產合作開發和項目轉讓合同應注意的問題
1、製作房地產合作開發合同應注意的問題
（1）要明確合作各方的開發資質或取得資質的相應責任；
（2）約定先合夥或合作、後成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先後不同；要明確先後的權利義務關系及辦理相應手續的責任主體；
（3）組成項目公司合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；
（4）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；
（5）以籌建處或其它名義合作開發的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織，並明確合作籌建各方的權利義務；
（6）合作開發一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續，並明確有關費用的承擔方式和責任人；
（7）一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的項目，應分別立項、分別進行審批並辦理不同的證照；
（8）合作開發各方的投資回報的方式，應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；
（9）合作開發合同應約定建築面積增加時的政府批准手續和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；
（10）合作開發合同由於需辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。
2、製作房地產項目轉讓合同應注意的問題
（1）房地產開發項目轉讓必須由所有人轉讓、受讓的當事人以書面形式協商一致；
（2）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規劃批文等；
（3）項目轉讓應符合開發不同階段的政府有關允許轉讓的條件；
（4）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目，應按公司法有關規定辦理工商變更登記手續，同時辦理房地產轉讓的變更登記手續；
（5）成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；
（6）未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批准手續；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；
（7）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續或雖已辦理了出讓手續，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續的具體責任人及有關費用包括尚未付清的費用的承擔方式；
（8）項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續及具體責任人；
（9）項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；
（10）房地產項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業主，並明確因此引起相應責任的處理方法。合作開發房地產的合同要求
2008-03-16
（一）合同的形式
如果將房地產項目開發分為三個階段：開發前期階段、開發建設銷售階段、開發後期階段，那麼針對三個不同的項目開發階段對應的法律關系的特點也就不同。
開發前期階段——實質是：開發商與政府的博弈
——合同關系的特點是：主體單一、內容簡單、法律關系清晰、爭議較少
開發建設階段——實質是：開發商與施工單位的博弈
——合同關系的特點是：主體單一、內容較多、法律關系清晰、爭議有但可調和
開發後期階段——實質是：開發商與購房人的博弈
物業公司與業主的博弈
——合同關系的特點是：主體較多、內容龐雜、法律關系混亂、爭議過多難以協調
相應的，這三個不同的項目開發階段對應著不同的合同類型
合同類型分述如下：
開發前的獲地階段
常見的項目開發獲地，主要有五種基本方式；相應涉及五種不同形式的國有土地使用權獲取合同：
1、劃撥獲地（一般是開發建設經濟適用房）——與政府的土地主管部門——國有土地使用權劃撥合同；
2、出讓獲地——與政府的土地主管部門——國有土地使用權出讓合同；
出讓一般又分三種形式（也即三種合同）：①協議出讓；②招標出讓；③拍賣出讓。
3、轉讓獲地——與土地使用權人——國有土地使用權轉讓合同；
4、合作共建的獲地（一方出地、另一方出資金）——與合作另方——合作開發合同（通常認為是土地使用權轉讓的特殊形式）；
5、公司股權變更的獲地——與股權受讓人——股權轉讓合同（通常認為是土地使用權轉讓的特殊形式）。
獲地後的准備階段：
1、拆遷與安置——與被拆遷人——拆遷與安置合同（產權調換合同/作價補償合同）；
2、通水通電——與供水、電單位——水電供應合同；
3、項目策劃——與策劃專業機構——項目策劃合同；
4、工程勘察、設計——與勘察、設計單位——工程勘察、設計合同；
5、場地整理、平整——與施工單位——委託拆建、平整施工合同；
6、環境評價、地震、人防、防雷、測繪等——與相關單位——委託服務合同。
獲地後融資階段
1、與銀行或其他金融機構的借款合同；
2、借款擔保合同或土地使用權抵押合同。
項目開發建設銷售階段一般所要涉及的合同
開發建設階段
1、項目施工實行招投標的——與招投標機構——委託招投標合同；
2、項目施工實行發承包的——與工程施工單位的——建設工程施工合同（包括土建施工合同、水電暖安裝合同、裝飾裝修合同、園林綠化合同等）；
3、項目施工實行監理的——與工程監理單位的——工程監理合同；
4、建築材料采購——與出賣人——建築材料買賣合同；
5、以在建項目融資的——與銀行或其他金融機構、個人——借款合同、借款擔保合同或在建項目抵押合同；
6、在建項目轉讓的——與受讓方——在建項目轉讓合同（包括合作共建合同、合資共建合同（通常認為是在建項目轉讓的特殊形式）。
開發銷售階段
7、商品房預售的——與買受人——商品房買賣（預售）合同；
8、商品房現售的——與買受人——商品房買賣（現房）合同；
9、委託中介機構代理銷售商品房的——與中介機構——委託銷售合同；
10、商品房廣告——與廣告發布機構——廣告發布合同（電影、電視廣告、報紙雜志廣告、廣播電台廣告、戶外平面或立體廣告、彩葉傳單廣告等）；
11、開發企業應選聘前期物業企業——與物管企業前期物管委託合同/與購房人前期物管合同；
12、開發企業應制定臨時管理規約——與購房人——簽屬同意遵守臨時管理規約的書面承諾；
13、商品房兩書制度——開發企業向購買人提供——商品房質保書、住宅使用說明書；
14、項目竣工——與施工單位——工程質量保修合同；
15、商品房出租——與承租人——房屋租賃合同；
16、開發企業代辦房產證的——與買房人——委託辦證合同；
17、開發企業代收費的（如水、電、暖、氣、通訊的開戶費或使用費）——與收費單位的代理收繳費協議/與購房人的代理收繳費協議。
項目開發的後期階段一般所要涉及的合同
1、對已售出但未交付的房屋，開發公司移交物業企業管理的——與物業公司——房屋移交協議；
2、開發建設資料移交物管企業或業主大會的——與物管企業或業主大會——資料移交協議；
3、物業專項維修資金移交業主大會——與業主大會——資金移交協議；
4、其他法定或者約定的服務、義務——相關明示、規范的合同。
（二）、合作開發房地產合同是約束合作各方的憲法規定法性文件，因此合作開發房地產合同條款中應注意以下幾方面的內容：
1）應明確合作方式，是成立項目公司進行開發，還是不成立項目公司進行開發，如不成立項目公司，是各方聯名開發，還是有一方或數方隱名參與開發。
2）成立項目公司合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；
3）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；
4）以籌建處或其它名義合作開發的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織，並明確合作籌建各方的權利義務；
5）合作開發一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續，並明確有關費用的承擔方式和責任人；
6）一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的項目，應分別立項、分別進行審批並辦理不同的證照；
7）合作開發各方的投資回報的方式，應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務，投資回報約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應約定利潤的計算以及分配方式；
8）在當事人訂立的合作開發合同中，只有合作各方共享利潤、共擔風險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；
9）合作開發合同應約定建築面積增加時的政府批准手續和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；
10）合作合同應具體約定一旦合同雙方違反了，應如何賠償，解決。
⑻ 劃撥地聯合開發，合同是否有效
劃撥的土地不能轉讓，否則，是無效的。你們可以主張合同效力待定，因對方沒能獲得有批准權的人民政府批准而給你們造成的經濟損失，依合同法請求賠償經濟損失。