物權管理條例弊端

A. 為什麼要對物業管理立法

1 物業管理制度的立法構建模式和我國立法現狀
1.1 物業管理立法的必要性
1.1.1 促進物業管理的健康發展
市場經濟下的物業管理具有重要的地位，不僅涉及物業區域維修養護、安全防範、環境衛生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，而且影響市民工作生活的質量，更攸關現代化建設。物業管理因此牽涉多方面關系，包括房地產生產、流通、消費領域的眾多參與者，既有業主、開發商、物業管理企業之間平等的民事關系，也有相關政府部門對物業管理企業監督參與的行政關系。在復雜的各種關系中，通過立法能夠明確各方主體—政府、業主、物業使用人、物業管理企業、開發商的地位、作用、權利義務，使物業管理有法可依，避免糾紛的產生。
1.1.2 法律適應時代要求，與時俱進
現代城市的發展有兩個特徵：第一，為緩解土地住房緊張，多層建築的出現；第二，城市功能區域化，住宅小區等種類物業區域的出現，引起法律關系的變化。
（1） 關於相鄰關系
相鄰關系是傳統民法上的概念，指兩個或者兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人，在行使不動產的所有權或者使用權時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發生的權利義務關系。
相鄰關系通常因土地、山嶺、森林、草原自然資源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而發生。相鄰關系中的權利和義務主要表現為享有要求對方提供便利的權利，承擔為對方提供便利的義務。不動產相鄰各方 ，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關系。《民法通則》第83條規定：「不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結 互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。」
（2）關於建築物區分所有權
多層建築與物業區域的出現，產生了一種新型的不動產權利形態，即建築物區分所有權。建築物區分所有權是伴隨現代城市的發展而產生一項重要不動產權利，指數人區分一建築物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權；並就該建築物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建築物所有權。傳統的不動產所有權構成單一，僅僅指權利主體對不動產佔有、使用、收益和處分；建築物區分所有權則由專有部分所有權、共有部分持分權以及因共同關系所生的成員權三者復合而成。建築物區分所有權是物權制度上的一次偉大革命。在傳統物權法中有一物一權的原則。一物一權原則，即一個物上只能有一個權利，也就是物權特定。物權特定或者一物一權，現在的法律上沒有規定理由何在：首先是一物一權反映的是早期的市場經濟不發達的狀態，即小生產經濟狀態。在那樣的經濟下，物權就是所有權。一個財產歸張三所有，張三有所有權，其它人沒有，一物一權原則是用來對抗歷史上封建社會在一個土地上有兩個所有權的封建分封制。庄園主的財產來源於國王，庄園主又把這個土地交給佃農耕種，在這個土地上，有國王的權利、庄園主的權利、佃農的權利，在過去叫一物之上多個權利，如雙重權利等等。這樣的權利不適應市場交易的要求，在房屋土地上有兩個以上所有權，這個房屋土地怎麼能夠正常交易，市場交易的要求打破一物之上有雙重、多重權利的狀態，這就用一物一權原則來對抗，一物一權原則要求在一個物上只能有一個權利，這是市場交易的要求。但是隨著市場經濟的發展，對資金的需求，最後發生了抵押權制度，在一個財產之上所有權以外還有一個抵押權，一物一權原則也就不符合狀態了，但是法學家們不願意放棄一物一權原則，他們把一物一權原則范圍縮小，稱一物一權原來講的是一個物上只能有一個所有權，所有權之外有一個抵押權，兩個抵押權都不影響，因此這個原則一直在教科書上存在。但到了二戰後，即六七十年代，各個國家的城市，特別是大城市，城市化的結果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，這就產生了大量的高層建築。其結果是在一幢建築上有很多個所有權，那麼我們所說的一個建築物上只能有一個所有權已經行不能，試看一個商品房，20層的大樓上面有100多個買房人，同時存在100多個所有權，在這種情況下怎麼存在一物一權原則，這就是沒有規定一物一權原則的理由。
物業小區中的業主所有權實質就是區分所有權，而物業管理權是其中的一項權能。當前各國立法均肯定了區分所有權，甚至制定專門的區分所有權法。但如何有效維護保障業主享有的區分所有權，充分利用實現其物業管理權，協調眾多業主的權利沖突，理順業主與物業管理企業的關系，則是物業管理立法的任務。因為多層建築以及物業小區中，人口密度集中，人際關系復雜，事關百姓安居樂業。舊有的法律框架，例如民法中的相鄰關系制度等，難以適應城市物業的迅猛發展。所以，需要針對業主之間的共同關系、業主與物業管理企業之間的契約關系進行專門立法。

1.2 物業管理的實踐模式
物業管理在實踐中主要有以下兩種操作模式：
1、委託式物業管理 即由業主通過物業管理合同委託物業公司進行管理。這種管理模式的最大優勢是，可以對整個小區實行集中統一管理，專業化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區物業管理費收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以後，交不起物業管理費。這是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。
1、 自營式物業管理 所謂業主自營式物業管理，就是住宅小區（台灣稱社區）的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自己管理。
業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，並實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。

1.3 物業管理的立法模式
由於建築物區分所有權是物業管理產生的前提，物業管理的立法實質上體現在區分所有權的立法當中。境外有關國家和地區物業管理法的體例主要有：
1、民法模式。此種模式以義大利和瑞士為代表。指在民法典中若干條款，，以規范物業管理中的法律關系。如《義大利新民法典》的第1117至1139條有下列規定：建築物共同部分之范圍，共有人對共同所有物之權利，共同部分之不可侵害性；共用部分之變更，共同所有建築物的部分設置費用之分擔，樓梯之維護與重建；天花板、地下室、地板的維護與整修；日光浴室之排他使用；建築頂樓之建築；建築物全毀或者部分損毀；管理人的選任與解任，管理人之職務，管理人的代表權；關於分層住宅所有人（區分所有權人）不贊同時之提起訴訟；管理人之外圍，分層住宅所有人引起之費用；分層住宅所有人會議的許可權，分層住宅所有人會議之組織的決議的效力，分層住宅所有人會議人異議；分層住宅所有人間之規約，共同所有法之准用。
2、單行法模式。此種模式以德國、日本、法國等國為代表，指專門制定建築物區分所有權權，其中設專章或專節對物業管理進行調整。如1962年4月4日日本頒布《有關建築物區分所有權法》的第一章第四節為「管理人」，內容包括：管理人的許可權、管理人的選任與解任、管理所有委託規定的准用及區分所有權人的責任等；第五節為「規約及集會」，內容包括：規約事項、規約的設定、變更與廢止、依公證書設定規約、規約的保管及閱覽、關於集會的如今、決議事項的限制、表決權等等；第六節為「管理團體法人」。內容包括：管理團體法人之成立、名稱、管理團體法人之理事、監事、監事的代表權、管理團體法人事務的執行等等。
在英美法系，物業管理一般亦進行專門立法。例如，美國各州均有了自己的建築物區分所有權法，從而對物業管理進行規范。而且美國統一州法全國委員會制定了《統一建築物區分所有權法》（UNIFORM CONDOMINIUM ACT），供各州立法時進行參考。另外，我國台灣地區的「公寓大廈管理條例」以及香港的《建築物管理條例》也是對區分所有建築物物業管理的單行立法。
對以上兩種立法模式比較而言，民法模式的優點在於以民事基本法形式確立了物業管理法律制度，將物業管理納入民商法的整體調整范圍，使民法典更加豐滿和完善；其缺點是無法詳盡物業管理的諸項制度，使法律的操作性削弱，而且物業管理涉及眾多的行政管理規定，無法在民法中一一體現。因此，筆者認為，進行專門物業管理立法的模式較為可取。

1.4 我國物業管理的立法進程 ：
……
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/5256.html

http://www.gywygl.com/6/4078.html

http://blog.sina.com.cn/gywygl

B. 物業管理中存在的主要問題及解決對策的開題報告怎麼寫

物業管理作為一個新興的行業，伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。物業管理的推進與發展，改善了廣大居民的生活、工作環境，推動了兩個文明建設，為促進住宅建設成為新的經濟增長點和實施社會再就業工程作出了積極的貢獻。同時，也應該看到在物業管理過程中存在的問題日益突出。據上海市價格舉報投訴中心的資料顯示，物業管理的投訴共有 3 526 件，占整個投訴總量的 14.6%，成為 2003 年市民投訴的七大熱門行業之首。因而，研究現階段我國物業管理發展存在的問題及對策成為熱點問題。
1.現階段我國物業管理存在的問題

１.1人力資源隊伍建設滯後於物業管理發展水平

目前，我國有相當數量的物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為我國物業管理行業的奇怪現象之一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）中第 33 條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數並不多，具備高級管理資格（如物業管理企業經理、部門經理、「三總師」等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。

１.2業主的物業知識缺乏

一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業精神與職業道德，肆意擴大物業管理中的矛盾報道，或者受企業恩惠為企業搖旗吶喊。熱衷於典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業、對業主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。

１.3物業管理收費難是物業管理企業發展的羈絆

《條例》中規定業主的義務之一是按時交納物業服務費用。在物業管理中也應該貫徹「誰享用，誰受益，誰負擔」的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標准與收費標准不符等現象時有出現，許多物業公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業費後，一些維修工作仍需要繳費，而物業公司提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業管理企業，這些都極大的影響了物業管理的健康發展，同時，也使物業管理主體雙方產生了後續的不良連鎖反應，也遏制了物業管理企業進一步發展壯大。

１.4物業管理企業規模小，缺乏市場競爭力

據資料顯示，1997 年底我國約有物業管理企業 7 000 家，至 2003 年底達 2 萬余家，增長速度極快。建設部 2003 年頒布的一級資質物業管理企業只有 78 家。盡管物業管理企業數量較多，但市場份額普遍較小，經營管理水平更是參差不齊，企業缺乏創新能力，相互模仿嚴重，既不利於自身發展，也不利於抵禦港澳台地區及外國同行的「入侵」。

１.5物業管理法制建設仍需進一步完善

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區的物業管理問題，但由於我國的相關法律體系尚未出台，近兩年引發多起群體糾紛。雖然 2003 年國務院出台了《物業管理條例》，相關部門又陸續頒布了《物業服務收費管理辦法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等行政規章，但現有的物業管理模式基本上是一種剝奪業主選擇權、強迫業主接受有資質（甚至沒有資質）的物業管理公司管理模式，據中國人民大學國家社科基金項目「社區管理」課題組對北京 70 個居民小區的調查結果顯示，住房質量引起嚴重糾紛的小區占 22.8%，與物業管理公司發生嚴重糾紛的小區占 80%，隨意修改規劃的小區占 34.2% ，產生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財產被嚴重侵佔的占 60% ，這充分說明現有管理模式存在著弊端。

１.6地區間發展不平衡

從我國物業管理的發展實踐看，南方地區、經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；北方地區、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳佔了 18 家；全市有 146家住宅區獲得「全國城市物業管理優秀小區」稱號，佔全國的 1/7.據不完全統計，2002 年底全國實施物業管理的覆蓋面已佔物業總量的 38%，經濟發達城市已達 50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。

C. 兄弟姐妹們....山東省物業管理條例的心得體會啊,

這是浙江省的，你參考下
關於學習《浙江省物業管理條例》的心得體會
目前，物業管理在我國尚處於起步階段，而在發達國家物業管理已逐步形成了一種產業。八十年代初，隨著我國沿海地區經濟的迅猛發展，現代化城市的確立，借鑒了一些國家和地區的物業管理經驗，逐步建立了適合我國國情和社會特點的物業管理模式。在城市建設和發展過程中，物業管理這一新興行業應運而生。但是隨著物業管理行業的發展，物業管理在實踐中也出現了一系列的問題和弊端，又在一定程度上制約了物業管理行業的發展。為此，近幾年來，國務院及有關部門制定了一系列有關物業管理的規章和規范性文件，各地在物業管理立法方面也進行了積極的探索。為了使物業管理活動有法可依，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規規定，結合浙江省實際情況，在2006年5月24日新出台了《浙江省物業管理條例》，對《物業管理條例》進行了解釋、補充，根據具體的地域特點，加入了地區性，帶有鮮明的地方特色，是規范浙江物業管理行業的准則。它在某些方面更明確了在物業管理活動中業主和物業管理企業的平等主體關系以及雙方的權利和義務。具體地說幾個方面談幾點體會：
1、關於設施設備的移交和維修養護問題。
1.1 第四十三條規定：物業管理區域內依法屬於全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經業主大會決定可以移交給相關專業單位，相關專業單位應當接收，並承擔維修、更新、養護責任，具體辦法由省人民政府制訂。
在高層建築密集的物業管理小區內，供電設備時常分為公變和專變兩種，公變屬於電力部門的設施設備，而專變則屬於相關產權人擁有。在物業管理區域內屬於全體業主的公共設施設備還不僅僅只是專變一種，當屬於全體業主擁有的公共設施設備出現故障後，特別是供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，誰來承擔維修養護責任，已成為物業管理中不可迴避的一個問題。
1.2 車庫用途不能隨便改
條例第41條規定：業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當徵得利害關系人的同意，報經規劃、國土資源等有關部門批准，並依法辦理相關手續。
2、關於業主大會的決定程序問題。
2.1 第十條業主在首次業主大會會議上的投票權數，按每一房地產權證計一票原則確定，建築面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票，但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的百分之三十。
2.2 第十一條業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權數二分之一以上通過。
業主大會制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，對專項維修資金使用和續籌方案作出決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上通過。逾期不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業主大會議事規則約定，但該已表決的多數票數應當達到物業管理區域內全體業主所持投票權數的二分之一以上。
業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
2.3 第十七條明確指出：業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
業主委員會的法律地位一直得不到明確，這讓業主委員會的地位一直頗為尷尬，也給廣大業主在維權的道路上帶來了阻力。該條例的出台，明確了業主委員會的法律地位。
3、業主公約也有強制執行力
第55條強調：業主、非業主使用人違反業主臨時公約、業主公約，損害其他業主、非業主使用人合法權益的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止；相關業主、非使用人可以依法提起訴訟。
在物業管理實踐中，業主公約的約束力體現得不明顯。業主違反業主公約的應當承擔什麼樣的法律責任，沒有相應細則。如小區內存在飼養家禽、擅自分隔公共部位等現象，盡管這些是被業主公約所禁止的，但受影響的業主除了向物業公司或社區反映要行調解外，別無它法。如果業主公約可以強制執行，這些小區里的麻煩可以大大減少。
所謂的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備及其相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
通過政府各職能部門組織的《浙江省物業管理條例》針對性、普及性的學習，使舟山的物管行業的服務更規范、更有序，保障廣大業主權利；從另一方面，業主也能知曉應承擔的義務，做到物管企業與業主共贏。

D. 論文：當前我國物業管理存在的問題及對策

我國物業管理發展存在的問題及對策思考 物業管理作為一個新興的行業，伴隨著我國和房地產市場的快速，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。物業管理的推進與發展，改善了廣大居民的生活、工作環境，推動了兩個文明建設，為促進住宅建設成為新的經濟增長點和實施社會再就業工程作出了積極的貢獻。同時，也應該看到在物業管理過程中存在的日益突出。據上海市價格舉報投訴中心的資料顯示，物業管理的投訴共有 3 526 件，占整個投訴總量的 14.6%，成為 2003 年市民投訴的七大熱門行業之首。因而，現階段我國物業管理發展存在的問題及對策成為熱點問題。 1.現階段我國物業管理存在的問題 １.1人力資源隊伍建設滯後於物業管理發展水平 ，我國有相當數量的物業管理的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為我國物業管理行業的奇怪現象之一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）中第 33 條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數並不多，具備高級管理資格（如物業管理企業經理、部門經理、「三總師」等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重了物業管理行業向高水平發展。 １.2業主的物業知識缺乏 一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業精神與職業道德，肆意擴大物業管理中的矛盾報道，或者受企業恩惠為企業搖旗吶喊。熱衷於典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業、對業主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。 １.3物業管理收費難是物業管理企業發展的羈絆 《條例》中規定業主的義務之一是按時交納物業服務費用。在物業管理中也應該貫徹「誰享用，誰受益，誰負擔」的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標准與收費標准不符等現象時有出現，許多物業公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業費後，一些維修工作仍需要繳費，而物業公司提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業管理企業，這些都極大的影響了物業管理的健康發展，同時，也使物業管理主體雙方產生了後續的不良連鎖反應，也遏制了物業管理企業進一步發展壯大。 １.4物業管理企業規模小，缺乏市場競爭力 據資料顯示，1997 年底我國約有物業管理企業 7 000 家，至 2003 年底達 2 萬余家，增長速度極快。建設部 2003 年頒布的一級資質物業管理企業只有 78 家。盡管物業管理企業數量較多，但市場份額普遍較小，經營管理水平更是參差不齊，企業缺乏創新能力，相互模仿嚴重，既不利於自身發展，也不利於抵禦港澳台地區及外國同行的「入侵」。 １.5物業管理法制建設仍需進一步完善 隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區的物業管理問題，但由於我國的相關體系尚未出台，近兩年引發多起群體糾紛。雖然 2003 年國務院出台了《物業管理條例》，相關部門又陸續頒布了《物業服務收費管理辦法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等行政規章，但現有的物業管理模式基本上是一種剝奪業主選擇權、強迫業主接受有資質（甚至沒有資質）的物業管理公司管理模式，據人民大學國家社科基金項目「社區管理」課題組對北京 70 個居民小區的調查結果顯示，住房質量引起嚴重糾紛的小區占 22.8%，與物業管理公司發生嚴重糾紛的小區占 80%，隨意修改規劃的小區占 34.2% ，產生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財產被嚴重侵佔的占 60% ，這充分說明現有管理模式存在著弊端。 １.6地區間發展不平衡 從我國物業管理的發展實踐看，南方地區、經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；北方地區、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳佔了 18 家；全市有 146家住宅區獲得「全國城市物業管理優秀小區」稱號，佔全國的 1/7.據不完全統計，2002 年底全國實施物業管理的覆蓋面已佔物業總量的 38%，經濟發達城市已達 50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。
2.解決物業管理所存在的對策 ２.1走專業化之路 物業管理的專業化是物業管理市場化到一定程度的必然結果。物業管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業化水準。全國 70％以上的物業管理公司是由房地產開發派生的，物業管理企業要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落後的用人觀念，建立的人力資源管理機制，加大專業人才培訓力度，吸引和留住人才，發揮和調動他們的積極主動性和創造精神，做好服務集成，通過高標准服務來激發消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路。 ２.2走法制化發展之路 實際上，物業管理是業主對物業進行自治的權力，是一項產權人對財產進行處置權力，不應該規定業主必須通過物業公司進行物業管理。為此，要完善不動產登記制度，對物業特別是業主共有共享的部分詳細登記；明確物業管理是業主對物業進行自主治理的活動，物業管理權是業主的權利，在建立「物權法」的同時，要盡快出台「物業管理法」，真正做到依法管理，依法服務。 ２.3走集團化發展之路 在我國物業管理是一種微利性行業，全國約有 80%的物業管理企業經營虧損，物業管理的規模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業管理企業必須走規模化、集團化之路。同時，物業管理市場將面臨重新洗牌，物業管理企業要想得到進一步發展，必須擺脫現行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業的注冊門檻。另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業管理企業進一步發展壯大，清除一些制約行業整體水平提高的「小、散、濫」物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。 ２.4走品牌化發展之路 品牌是產品或企業區別於其他產品或企業的標志，對企業而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業管理企業必須走以品牌為中心的發展之路。物業管理企業應當根據不同的目標客戶、不同的物業類型，選擇適當媒體來進行宣傳自己的品牌，並逐步形成員工的品牌氣質，結合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環的品牌化發展之路。 ２.5走智能化發展之路 隨著人們生活水平的提高，的發展，房地產供應商在提供產品時已經越來越多的考慮物業的智能化，客觀上也要求物業管理企業實行智能化管理。物業管理企業也應適應的發展要求，採用以機管理為主導的新技術，推出智能化管理，以降低物業管理的人力成本，提高物業管理的服務質量，同時，可以推廣一些先進的管理。 ２.6走「以人為本」的發展之路 物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要為業主和使用人營造「整潔、文明、安全、方便」的環境。物業管理企業要倡導「以人為本」的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優質服務。任何物業管理企業必須捕捉市場信息，突出物業服務的人性化理念，將物業管理服務超越單純的維修與維護，為小區用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行「零缺陷」服務的理念。 3.結束語 當前，物業管理行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理行業內、外部環境都在發生著重大變化。如何更好的物業管理存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力。 ： [1] 王貴嶺。物業管理[M].北京：中國物價出版社，2003. [2] 賀學良，ALBERT LO（美），王子潤。中國物業管理[M].上海：文匯出版社，2003. [3] 季如進。物業管理[M].沈陽：遼寧大學出版社，2001. [4] 王家福。物業管理條例釋解[M].北京：中國物價出版社，2003.
當前物業管理存在問題和對策

2006年11月11日 中國物業網隨著我國城市化進程的進一步發展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。在這一物業管理的重要轉型時期，亟需完善的法律制度來加以調整和規范。最近，徐州市泉山區法院對近三年審結的近二百件物業管理糾紛進行了綜合分析研討，發現一些普遍存在的問題不容忽視。一、當前物業管理存在的主要問題(一)物業管理費糾紛。除了合同約定的因提供物業管理而直接產生的費用，還包括物業管理企業所代辦的供暖費用、供熱水費用等。根據目前的實際現狀，小區物業管理費實際交納的比例在70%至90%之間，而作為業主拒交物業管理費的主要理由多為物業管理不到位，小區臟、亂、差；供暖、供熱水溫度低、供應時間短；小區內存在業主車輛丟失現象和內配套設施不完備等。(二)業主財產損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區內業主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區物業管理中的瓶頸問題。由於對小區保安責任的相關法律規定不健全，在如何合理分配物業管理企業的財產損失賠償責任方面無相關依據，因此極易發生該類糾紛。(三)小區公用設施傷人賠償糾紛。此類糾紛主要有因物業管理企業對小區內道路、窨井、廣告牌、管道等管理不善，致使業主受到人身損害而發生的糾紛。(四)無因管理糾紛。此類糾紛主要涉及物業管理企業與小區的開發商曾簽訂過前期物業管理合同，但在業主入住後、甚至業主委員會成立後，未能直接與業主或業主委員會續訂物業管理合同，物業管理企業向業主追討物業管理費而發生的糾紛。(五)小區公用部位的侵權糾紛。個別業主進住小區後擅自亂搭亂建，引起其他大部分業主的不滿，要求物業管理企業查處個別業主亂搭亂建行為。在此類糾紛中，如物業管理企業查處個別業主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執法權的制約；如僅對個別亂搭亂建的業主僅進行勸阻而不強行拆除搭建物，勢必造成大部分業主與物業管理企業物業管理糾紛。(六)小區公用部位的出租營利問題。此類糾紛主要發生在小區個別業主或物業管理企業擅自將小區物業的共用部位自用或出租用於設置廣告位等進行營利問題。由於此類糾紛涉及到建築物區分所有權問題，需物權法來進一步調整，因此發生糾紛時爭議較大。(七)小區內停車收費糾紛。此類糾紛主要由物業管理企業以維護小區管理秩序為由，自行或以業主物業委員會規定為由向擁有私家車的業主收取的小區車位費、道路維護費、進門費等糾紛。由於物業管理企業所收取的上述費用往往系自行制定而未經過物價部門批准，雖然有的經過業主委員會同意，但是由於無相應的法律、法規或規章為依據，因此爭議較大。二、物業管理糾紛的法律盲點(一)業主委員會的締約能力和訴訟地位問題。在小區物業管理中，個別業主的訴訟行為往往涉及到小區全體共同業主的共同利益，此時業主委員會的參與尤其重要。那麼業主委員會的法律地位如何解決？其締結物業管理合同能力以及其在民事訴訟中的地位直接影響到全體業主的利益。在目前尚無明確的法律、法規來確定業主委員會的締約能力和訴訟地位問題。(二)無因管理的處理問題。由於開發商與物業管理企業的前期物業管理合同已經履行屆滿，而業主或業主委員會與物業管理企業之間又無新的物業管理合同約束，此時發生的無因管理糾紛、尤其是物業管理收費標准應如何確定？此時如因物業管理費發生爭議，物業管理收費標准目前僅能能依據民法通則的相關公平原則處理，任意性太大。(三)物業管理合同的解除問題。由於物業管理企業一般應與小區的業主分別簽訂物業管理合同，那麼，在部分業主與物業管理企業發生物業管理糾紛並要求解除其與物業管理企業之間的物業管理合同時，勢必影響到全體業主的合法利益，此時這部分業主的合同解除權如何行使問題亟需規范。(四)物業管理企業的保安義務問題。根據我國目前絕大多數物業管理企業收費較低的現狀，如何保持業主與物業管理企業的權力義務平衡是一個棘手問題。物業管理企業的收費標准應當與其所提供的物業服務質量保持一致。如果物業管理費的收費水平較高或者物業管理合同中明確規定了物業管理企業對業主的財產保管義務，則在發生業主財產損失時較容易確定物業管理企業的賠償責任。但是，在執行較低水平的物業收費標準的情況下，一旦發生了業主財產被盜、被損壞的情況，則只能根據物業管理企業是否履行了其必要的安全防範義務來確定賠償責任，不易規范。(五)居民委員會和物業管理企業的責任劃分問題。在很多城市的小區內，既存在城市居民的自治組織即居民委員會，也同時存在業主所聘請的物業管理企業。此時，如何劃分居民委員會和物業管理企業的具體職責，對於保障業主的合法權益至關重要。根據目前的法律、法規，尚未能明確確定居民委員會和物業管理企業並存時的法律責任。(六)物業管理企業的許可權屆定問題。小區個別業主的亂搭亂建系困繞物業管理企業的主要問題之一。在目前情況下，物業管理企業僅有權依照物業管理合同的約定來行使管理服務權，一旦遇到個別業主不聽勸阻而亂搭亂建時，物業管理企業往往束手無策，其受到行政執法權的制約而往往無能為力。是否授予物業管理企業一定的相關許可權在現時中可以進行必要的嘗試。三、對完善物業管理的幾點建議(一)簽訂明確詳盡的物業管理合同。無論是業主還是物業管理企業，都應當把簽訂內容權利義務、詳盡明確的物業管理合同作為防範物業管理糾紛的重要手段。業主和物業管理企業在簽訂物業管理合同時，應當切實遵循自願、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內容上應當就可能發生的爭議作出明確的規定。在確定雙方的權利義務時，應當根據物業管理費用的收費水平來確定物業管理企業提供物業管理服務的水平。(二)依法成立業主委員會。作為小區的業主應當主動、積極、依法成立業主委員會，保障業主委員會的職權，為業主委員會行使職權、維護業主利益提供方便。業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成，應當根據法律、法規的規定行使職權。對於物業管理企業所提供的物業管理服務應及時予以審查、監督，對於損害業主利益的物業管理企業，應及時予以解除物業管理合同或訴訟主張民事權益。(三)物業管理企業依合同提供物業管理服務。周到的物業管理服務是每個小區業主的共同希望，物業管理企業應在合同明確權利義務的情況下，進一步提高物業管理的水平，保證所提供的物業管理服務達到或超過物業管理的收費水平，以促進物業管理服務及物業管理收費的良性循環，實現業主與物業管理企業的共贏。(四)突出物業管理委員會的作用。根據目前物業管理的現狀，個別業主在與物業管理企業發生物業管理糾紛時往往處於弱勢一方。但也不可否認，確有個別業主以個人私利出發無理拒交物業管理費用，或無理指責物業管理企業的物業管理服務。此時，業主委員會應當積極參與個別業主與物業管理企業之間的糾紛，平衡業主與物業管理企業之間的權利義務，以最大限度的維護小區絕大多數業主的合法利益。(五)業主人身、財產損害的合同特別約定。根據目前業主與物業管理企業之間常見的財產的損失、人身傷害糾紛等事項，應在物業管理合同中作特別約定。這種特別約定無論對於業主還是物業管理企業都具有積極意義，一旦因上述事項發生糾紛，雙方均可以根據合同約定來處理，避免爭論不休的尷尬局面。(六)業主委員會聘請法律顧問。根據外國物業管理中的成熟經驗，由業主委員會出資聘請對物業管理方面有專長的律師作為業主委員會的法律顧問，能夠有效地對物業管理合同的簽訂及履行進行審查和監督，為業主委員會提供必要的法律幫助，促進物業管理企業依照合同約定、法律規定來盡職盡責地提供物業管理服務。雖然會因此增加業主的費用支出，但對於保障業主的合法權益至關重要。

E. 物權法 物管費

××先生，您的房子雖然沒住人，但我們服務了，你也得交物業管理費。 建築物區分所有權和物業服務事關廣大人民群眾切身利益，也關繫到物業服務企業正常經營和健康發展。最高人民法院24日公布了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，並將於2009年10月1日起施行。

「最高人民法院出台這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建築物區分所有權及物業服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關負責人說，這兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求，著力於增強法律規定的可操作性。

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共19條，《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共13條。這兩部司法解釋涉及建築物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若乾熱點、難點問題，具體包括：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、業主權利義務的范圍等。

據了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由於物權法等法律的相關規定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出台相關司法解釋。

最高人民法院自2003年初起，即著手展開制定涉及物業權益糾紛案件處理司法解釋的相關准備和調研工作。2007年初，《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次徵求了有關部門和社會各界的意見。經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出台。

A

業主出國不可拒交物業費

欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型。最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出明確規定，進一步破解物業服務欠費糾紛難題。

司法解釋規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

如果業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費，應當如何處理？最高人民法院民一庭負責人說，實踐中，在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務，比如業主提出其因出國而未享受服務，或者無需接受相關物業服務，比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則，物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定，業主以前述理由所提的抗辯屬於權利濫用，有損業主自治機制和物業服務秩序，所以不應得到法院支持。

同時，司法解釋還規定，「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。」

B

「住改商」應經有利害關系業主同意

當前，因房屋「住改商」引發的糾紛較多，最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此進一步作出規定，對審判工作予以指導。

「住改商」現象之所以會成為社會各界普遍關注的熱點，其重要原因在於人們對居住的要求不再是簡單的「有房可居」，而是越來越注重良好的居住環境和品質，安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標。在公眾居住需求層次發生深刻變化的同時，由於「住」、「商」目的之迥然不同所導致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時有發生。

《物權法》第七十七條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」

司法解釋對物權法作出了解釋性規定：「業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。」

最高人民法院民一庭負責人解釋說，按照物權法第七十七條規定，「住改商」行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，其行為仍不具備合法性。「住改商」是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便於操作的有利害關系業主的認定標准，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮「住改商」糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建築物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與「住改商」行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。

C

明確業主身份界定標准

「業主」是物權法第六章中的基礎性概念之一，但法律沒有對此作出規定。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》確定依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業主。

「這是界定業主身份的一般規則。明確業主身份的界定標准，對貫徹執行物權法規定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。」最高人民法院民一庭負責人表示。

司法解釋同時規定，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

民一庭負責人解釋說，現實生活中，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經合法佔有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標准，將與現實生活產生沖突。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業主之間的聯系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其「業主身份」問題進行特別規定。

「為了更好地維護業主自治秩序和建築物區分所有權法律關系的和諧穩定，根據物權法等法律規定精神，司法解釋對這種情形下的業主身份認定問題作出特別規定，即可以認定其為物權法第六章所稱的業主。這樣的規定既可以有效地統一司法評價標准，也符合物權法的規定精神，適應現實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權登記。」民一庭負責人說。

D

公開的承諾也是物業應盡義務

「物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。」

這是最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出的規定。

最高人民法院民一庭負責人解釋說：「實踐中，很多物業服務合同約定內容並不十分詳細，而對物業服務管理行為的規范很多是通過法律、法規規定或者相關行業規范來進行的。除此以外，物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍，即不僅限於物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業服務企業應盡義務的依據。根據《物業管理條例》規定，物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業服務企業應盡義務所作的規定並不會額外增加物業服務企業的義務。」

E

特定空間可認定為專有部分

在認定業主的建築物區分所有權過程中，如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此作出了規定。

司法解釋規定，建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

最高人民法院民一庭負責人說，除了建築物內住宅、經營性用房等房屋外，司法解釋從現實生活出發規定，專有部分的范圍還包括整棟建築物、特定空間及露台等。其中，特定空間是指無固定牆壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。

此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。民一庭負責人說，天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬於共有的部分，包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外牆面、屋頂、通道等屬於共有部分，是為了便於解決審判實踐中的糾紛。

（綜合新華社消息）

建築物區分所有權和物業服務事關廣大人民群眾切身利益，也關繫到物業服務企業正常經營和健康發展。最高人民法院24日公布了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，並將於2009年10月1日起施行。

「最高人民法院出台這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建築物區分所有權及物業服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關負責人說，這兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求，著力於增強法律規定的可操作性。

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共19條，《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共13條。這兩部司法解釋涉及建築物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若乾熱點、難點問題，具體包括：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、業主權利義務的范圍等。

據了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由於物權法等法律的相關規定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出台相關司法解釋。

最高人民法院自2003年初起，即著手展開制定涉及物業權益糾紛案件處理司法解釋的相關准備和調研工作。2007年初，《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次徵求了有關部門和社會各界的意見。經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出台。

A

業主出國不可拒交物業費

欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型。最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出明確規定，進一步破解物業服務欠費糾紛難題。

司法解釋規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

如果業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費，應當如何處理？最高人民法院民一庭負責人說，實踐中，在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務，比如業主提出其因出國而未享受服務，或者無需接受相關物業服務，比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則，物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定，業主以前述理由所提的抗辯屬於權利濫用，有損業主自治機制和物業服務秩序，所以不應得到法院支持。

同時，司法解釋還規定，「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。」

B

「住改商」應經有利害關系業主同意

當前，因房屋「住改商」引發的糾紛較多，最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此進一步作出規定，對審判工作予以指導。

「住改商」現象之所以會成為社會各界普遍關注的熱點，其重要原因在於人們對居住的要求不再是簡單的「有房可居」，而是越來越注重良好的居住環境和品質，安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標。在公眾居住需求層次發生深刻變化的同時，由於「住」、「商」目的之迥然不同所導致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時有發生。

《物權法》第七十七條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。」

司法解釋對物權法作出了解釋性規定：「業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。」

最高人民法院民一庭負責人解釋說，按照物權法第七十七條規定，「住改商」行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規約；應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，其行為仍不具備合法性。「住改商」是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便於操作的有利害關系業主的認定標准，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮「住改商」糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建築物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與「住改商」行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。

C

明確業主身份界定標准

「業主」是物權法第六章中的基礎性概念之一，但法律沒有對此作出規定。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》確定依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業主。

「這是界定業主身份的一般規則。明確業主身份的界定標准，對貫徹執行物權法規定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。」最高人民法院民一庭負責人表示。

司法解釋同時規定，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

民一庭負責人解釋說，現實生活中，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經合法佔有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標准，將與現實生活產生沖突。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業主之間的聯系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其「業主身份」問題進行特別規定。

「為了更好地維護業主自治秩序和建築物區分所有權法律關系的和諧穩定，根據物權法等法律規定精神，司法解釋對這種情形下的業主身份認定問題作出特別規定，即可以認定其為物權法第六章所稱的業主。這樣的規定既可以有效地統一司法評價標准，也符合物權法的規定精神，適應現實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權登記。」民一庭負責人說。

D

公開的承諾也是物業應盡義務

「物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。」

這是最高人民法院24日公布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出的規定。

最高人民法院民一庭負責人解釋說：「實踐中，很多物業服務合同約定內容並不十分詳細，而對物業服務管理行為的規范很多是通過法律、法規規定或者相關行業規范來進行的。除此以外，物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍，即不僅限於物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業服務企業應盡義務的依據。根據《物業管理條例》規定，物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業服務企業應盡義務所作的規定並不會額外增加物業服務企業的義務。」

E

特定空間可認定為專有部分

在認定業主的建築物區分所有權過程中，如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題。最高人民法院24日公布的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此作出了規定。

司法解釋規定，建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

最高人民法院民一庭負責人說，除了建築物內住宅、經營性用房等房屋外，司法解釋從現實生活出發規定，專有部分的范圍還包括整棟建築物、特定空間及露台等。其中，特定空間是指無固定牆壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。

此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。民一庭負責人說，天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬於共有的部分，包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外牆面、屋頂、通道等屬於共有部分，是為了便於解決審判實踐中的糾紛。
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F. 業主與物業管理企業產生糾紛應當如何處理

物業管理企業與業主產生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售後各方關於物業管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。解決物業管理企業與業主產生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發生的原因和法律方面的界定。

物業管理糾紛

一、物業管理糾紛的類型及其特徵

實踐中，業主與物業管理企業之間的糾紛可以分為這樣三種類型：

（一） 基於物業管理合同的糾紛

依據業主和開發商之前簽訂的或者由業主委員會於專門的物業管理企業簽訂的有關物業管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業管理企業承擔安全及服務義務。如果物業管理企業顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業主享受不到繳費後的服務。或者，業主因為種種原因拒繳物業管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由於我國目前物業管理市場體制發展不成熟，主要是物業管理企業不作為導致糾紛發生，進而引發各種極端事件。

根據最高人民法院2000年法發 [2000]26號文件即《民事案件案由規定（試行）》第一部分的規定，這類糾紛本質上屬於合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。

（二） 物業管理企業侵犯業主權益的糾紛

第一種類型中，物業管理企業也侵犯了業主的合法權益，但因為是因為基於物業管理合同發生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。第二種類型特指，物業管理企業的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵佔業主財產，阻撓業主成立業主委員會，侵佔業主共有房產等等。

這類糾紛一般與物業管理服務合同的履行沒有直接關系，屬於一般侵權糾紛，院《民事案件案由規定（試行）》講物業管理糾紛不加區別地規定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發生，出現競合的現象。根據民法通則的規定，當事人由選擇權。

（三） 開發商問題引起的糾紛

業主入主後，還可能出現公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現……嚴格地講，這類糾紛與物業管理企業沒有直接關系，而屬於業主與開發商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業主入住以後出現，而且物業管理企業對物業的維護管理負有責任。故將此類糾紛也納入物業管理糾紛中來一並研究。

二、糾紛發生的原因

業主與物業管理企業的糾紛可能因各種具體原因而發生，但從根本上說，主要是由於以下幾個原因：

（一）我國現有的物業管理模式弊端是重要原因

物業管理是業主對物業進行自治管理的活動，是一項產權人對財產特別是共有財產進行處置的活動。業主作為產權人當然地享有物業的管理權，業主有權決定是否聘請、聘請哪家物業管理企業；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業管理的社會化、專業化成為一種趨勢，但即使如此，從物業管理企業角度看，物業管理也是一種服務，是接受委託、按照業主的要求提供服務的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關法規、規章均規定業主需要聘請物業管理企業進行物業管理，而且大都用很長的章節來規定物業管理企業的權利義務，甚至連業主委員會的成立都需要物業管理企業參與。另一方面，物業管理企業不能正確把握自己的「定位」，經常人為造成主僕顛倒和概念混淆,把所管理的小區當作自己的「獨立王國」，侵害業主權益。

（二） 我國現有物業管理模式固然是導致糾紛產生的重要原因，但因為物業管理模式的形成與國家相關法制的健全有莫大的關系，所以進一步，應當看到我國物業管理方面的法制不健全是糾紛多發又難處理的主要原因。

2003年6月8日，《物業管理條例》經國務院第9次常務會議審議通過後正式對外公布，並於9月1日起正式實施。這是我國第一部物業管理的專門法規，此前僅有建設部1994年的33號令，以及一些地方性法規對物業管理進行規范，1995年的《城市房地產管理法》未涉及物業管理的規范。

物業管理在我國是一個新興行業，由於法律規范未能對物業管理中各方包括物業管理企業、業主以及政府部門的法律關系做出明確規定，物業管理企業和一般業主對於物業管理的認識存在很大的錯位。物業管理企業往往有越位之舉，或直接侵犯業主權利，或者違反了法律，例如物業管理企業強制拆除小區內違章建築等；業主一方也經常因為政府方面或者其他業主侵犯自己權利而遷怒於物業管理企業，比如，鄰居之間因相鄰關系發生糾紛，不適當地以物業管理企業為被告起訴等等。

綜上所述，物業管理糾紛的多發根本的原因在於人們對於物業管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現有的物業管理模式以及相關法律規范不健全尤其是對物業管理中各方權利義務關系規定不明確導致的。

三、物業管理法律關系分析

研究物業管理法律關系，有利於通過完善立法、嚴格執法、加強司法，採用促進自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現實改革和發展中所產生的物業管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協調的矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立穩定和諧的物業管理法律秩序起到積極影響效應。

物業管理法律關系的基本主體包括業主（物業所有人）及其自治管理組織、物業管理企業和對物業管理活動進行監督指導的行政機關。

（一）物業管理企業與業主的關系：

物業管理企業是在工商部門領取營業執照，受業主委員會（或管理委員會）的聘請委託，依照有關物業管理的法規和物業管理合同，實施管理服務的企業。

而業主委員會則是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉產生的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。

可見，物業管理企業與業主之間是一種委託合同關系或者服務提供商與消費者的關系，而且這種關系的發生以業主委員會對物業管理企業的選聘為前提。

這二者的關系具體表現就是各自根據法律法規規定以及物業管理合同的約定而產生的權利義務。 2003年頒布的《物業管理條例）對二者的權利義務內容有詳細規定。

一言蔽之，業主是小區的主人，對物業的管理權首先屬於業主（以業主委員會為代表），物業管理企業是業主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規定為業主提供管理服務，收取業主的管理費用，未經業主同意委託的事項，物業管理企業不能去隨便插手。

（二）物業管理企業的管理與政府管理的關系：

一方面，物業管理企業在房地產行政部門、有關行政主管部門以及住宅小區所在地政府的監督指導下，對小區同意實施專業化管理，推行社會化、專業化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產市場化的必然要求；另一方面，物業管理企業的管理不能取代政府的管理，住宅小區不是那個物業管理企業的「獨立王國」。小區需要政府的管理。

（以上回答發布於2013-05-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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G. 論述目前我國物業管理的發展存在哪些弊端及問題

物業管理作為一個新興的行業，伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。物業管理的推進與發展，改善了廣大居民的生活、工作環境，推動了兩個文明建設，為促進住宅建設成為新的經濟增長點和實施社會再就業工程作出了積極的貢獻。同時，也應該看到在物業管理過程中存在的問題日益突出。據上海市價格舉報投訴中心的資料顯示，物業管理的投訴共有 3 526 件，占整個投訴總量的 14.6%，成為 2003 年市民投訴的七大熱門行業之首。因而，研究現階段我國物業管理發展存在的問題及對策成為熱點問題。
1.現階段我國物業管理存在的問題

1.1人力資源隊伍建設滯後於物業管理發展水平

目前，我國有相當數量的物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為我國物業管理行業的奇怪現象之一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）中第 33 條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數並不多，具備高級管理資格（如物業管理企業經理、部門經理、「三總師」等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。

1.2業主的物業知識缺乏

一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業精神與職業道德，肆意擴大物業管理中的矛盾報道，或者受企業恩惠為企業搖旗吶喊。熱衷於典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業、對業主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。

1.3物業管理收費難是物業管理企業發展的羈絆

《條例》中規定業主的義務之一是按時交納物業服務費用。在物業管理中也應該貫徹「誰享用，誰受益，誰負擔」的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標准與收費標准不符等現象時有出現，許多物業公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業費後，一些維修工作仍需要繳費，而物業公司提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業管理企業，這些都極大的影響了物業管理的健康發展，同時，也使物業管理主體雙方產生了後續的不良連鎖反應，也遏制了物業管理企業進一步發展壯大。

1.4物業管理企業規模小，缺乏市場競爭力

據資料顯示，1997 年底我國約有物業管理企業 7 000 家，至 2003 年底達 2 萬余家，增長速度極快。建設部 2003 年頒布的一級資質物業管理企業只有 78 家。盡管物業管理企業數量較多，但市場份額普遍較小，經營管理水平更是參差不齊，企業缺乏創新能力，相互模仿嚴重，既不利於自身發展，也不利於抵禦港澳台地區及外國同行的「入侵」。

1.5物業管理法制建設仍需進一步完善

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區的物業管理問題，但由於我國的相關法律體系尚未出台，近兩年引發多起群體糾紛。雖然 2003 年國務院出台了《物業管理條例》，相關部門又陸續頒布了《物業服務收費管理辦法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等行政規章，但現有的物業管理模式基本上是一種剝奪業主選擇權、強迫業主接受有資質（甚至沒有資質）的物業管理公司管理模式，據中國人民大學國家社科基金項目「社區管理」課題組對北京 70 個居民小區的調查結果顯示，住房質量引起嚴重糾紛的小區占 22.8%，與物業管理公司發生嚴重糾紛的小區占 80%，隨意修改規劃的小區占 34.2% ，產生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財產被嚴重侵佔的占 60% ，這充分說明現有管理模式存在著弊端。

1.6地區間發展不平衡

從我國物業管理的發展實踐看，南方地區、經濟發達地區、沿海城市和大城市物業管理開展比較早、發展快；北方地區、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業管理發展較好的城市，在建設部公布全國第一批 40 家物業管理資質一級企業中深圳佔了 18 家；全市有 146家住宅區獲得「全國城市物業管理優秀小區」稱號，佔全國的 1/7.據不完全統計，2002 年底全國實施物業管理的覆蓋面已佔物業總量的 38%，經濟發達城市已達 50%以上，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。

H. 想知道物業公司把保安外包出去與自己管理的利與弊

保安外包主要有幾個方面的好處
1、保安公司必須在屬地派出所和公安局登記備案，用人安全是有保證
2、專業的保安公司對保安員會進行訓練和一些安全、消防等知識培訓，素質有保證
3、物業管理區域的安全問題是管理難點，業主財產丟失情況屢有發生。如果聘請專業保安公司，安全責任有人承擔，減輕物業管理責任
4、保安人員屬於流動量最大的崗位之一，聘請保安公司不必擔心因招聘不及時出現的空崗情況
弊端也很明顯
1、如果保安公司不正規或不規范，上述的1-4點都無法保證
2、保安公司只重視數量，不重視形象，一些高檔社區和寫字樓，對保安外形有嚴格要求的崗位，很難在保安公司里找到合適的人員
3、保安公司的人員大多是拉幫結伙就職的，這種小地域團體一旦出現糾紛，往往會擴大事態

I. 論述目前我國物業管理的發展存在哪些弊端及問題

一、業主大會的成立問題

1、不應以法規強制性地要求單一業主成立業主大會；2、不應在房改的新舊體制過渡期間對只有一至幾個少數業主共有產權的建築物管理強制性要求成立業主大會，可用成立管理委員會的方式減少層次；3、只有無法用協商方式成立管理委員會的情況下才應由多個業主成立業主大會並選舉業主委員會；在不同層次中應允許多種方式行使管理或管理委託權而防止「一刀切」的辦法；4、新建建築物則應在多個業主共有一個物業時成立業主大會；5、當有事先的公約時應按公約的約定行事�公約應成為政府文件認同的管理規定，並有一定的法律約束性。

業主大會的召開首先要確定由誰做召集人的法定地位。目前許多小區中已出現的問題是或者開發商組織了業主大會，或者業主自動組織了業主大會，或者居委會組織了業主大會。一個小區中互不承認對方而成立了多個業主大會。在新舊小區中都會有類似的問題，而無法確定其中的真假或都是真的但誰有合法法律地位的問題。確定召集人應兼顧考慮到新舊小區的不同情況和過渡。

目前的糾紛也曾有政府在業主要求下組織召開業主大會而被反對和告上法庭的情況，因此也應有相關的規定防止出現類似問題。

業主公約規定或單獨擁有50％以上份數的業主，有可能與20％以上業主的申請利益不同而造成召集人所召開的會議不被承認或沖突，有必要加入政府的參與與協調的法律條款。

二、業主大會的職責與權力問題

對物業管理企業的委託中包括部分授權物業管理企業行使維護決議和公約的執行權。

當政府需對社區提出管理要求時，不應對業主，而應對業主大會。業主大會應執行政府的指令。

業主委員會的成員及工作人員應有勞務補貼（津貼）。建議津貼標准按管理少於50個管理單位的業主委員會按相當於當地政府規定的最低工資標准發放，並應限定最高額不得高於當地的平均工資。

業主大會應對管理與經營的費用收支有監督權，監督一般通過審計進行。

建議建築物保險應成為強制性條款。

當社區公共設施不完善時，業主大會可決議購置完善公共設施。

文件不可能完全規定業主大會的職能，應允許其有維護共同權益的其它行事權力，如社區與社區之間的矛盾的解決等。

三、業主大會的特殊權力問題

物業管理中引起矛盾和爭議最多的主要在於公用部分的使用與管理。當業主大會成立之後整個社區就成為一個整體，權力集中於業主大會而非單個業主。

當業主大會實行多數票表決通過時，應堅持少數服從多數的原則。

對未按時繳費的行為應理解為是對其它業主權力的侵害。如由業主大會實行對物管企業的委託等於是業主大會的違約行為。業主大會有權維護自己的權益並保證委託合同的執行。

物業管理的繳費應變成是業主的利益共同一致的行為，而非單個業主的行為。

四、業主大會基金的設立問題

基金指：1、物業管理的費用；2、業主委員會的維持費用；3、國家規定的公共維修基金；4、物業管理的前期開辦費用。

條例第四十三條執行協商價格的方式並從包干改為傭金制。

同意和接受管理費預算是業主的選擇，包括購買新建物業時的選擇。一旦同意和接受了該預算建議就必須執行。提高或選擇高額管理費預算是業主提高生活質量的權利，應按市場競爭的定價原則執行。

盡管業主擁有的份數相同，但設計功能、用途不同的建築份數交納管理費的比例不同。商業、辦公的管理費交納系數應高於住宅、公寓的交納系數，高級公寓的交納系數應高於普通住宅。該系數應由當地主管部門確定或按設計功能的差別確定。

規定法定的基金交納基準日是因為從該日起即為業主對業主大會的欠債日。

五、基金的繳納和管理問題

基金的繳納是業主自行約定的責任與義務，非物業管理企業的強制性要求。盡管該收繳工作可能由物業管理企業負責，但業主不是對物業管理企業的欠債。而任何業主的欠繳行為都造成業主大會對委託管理合同的違約，是業主大會對委託物業管理企業的欠債。

不管使用人與業主之間的租用約定中如何規定，使用人並不可免除繳納基金的法律責任。使用人不得以任何借口豁免該法律責任，並可防止業主不交納該基金和管理費而能從使用人手中收取租金。

不管實際使用人是否是直接從業主手中租用該單位，轉租人可以代業主交納基金的證明扣抵應付業主的租金。

抵押權人等同於業主負有交納基金的法律責任。

現階段基金除存入銀行之外不得用於其它投資，尤其不得用於風險投資。但今後可將一部分余額基金進行國債交易或委託保底的資金信託管理。

基金管理的賬務中其主要的來源為：1、為支付日常管理而收取的費用；2、為公共維修支付而收取的費用；3、通過公用部位的經營而收取的費用；4、為支付業主委員會開支而收取的費用；5、基金繳納中的罰款與存款利息。其主要支出為；1、日常管理的必要支出；2、中大型公共維修的支付；3、業主大會和業主委員會的必要支出；4、為公共利益而提供的必要支出。

上述中的大部分收繳工作可委託物業管理企業完成，但基金的支出應由物業管理企業提出報告，業主委員會批准後實施�除少量日常開支 。

六、業主公約問題

業主公約相當於管理區域內部的自治法律，並應在內部的管理中有制約能力。

第一業主無權建立業主大會章程�盡管可代擬 ，但必須先備案業主公約，才能開始銷售工作。因此應力爭將業主大會章程中有關的議事組織等內容合並於業主公約，使物業買受人在購房前能了解業主大會組織章程的有關內容。同時可以不另行設立業主大會章程�而將業主公約作為二者合一的文件。

有可能業主公約是第一業主制定的，因此在公約中特別註明�五 款是必要的。同時是對第一業主未售出物業必須承擔管理費和基金繳納義務的強制規定。

如第一業主在銷售前和公約中已明確了公用部分的權益歸屬和使用規則，則不存在第一業主能將公用部分再轉讓和佔用的問題，也不存在涉及佔用、挖掘等問題了。

公示的通知或多數人已知的會議並不因少數業主未收到通知或未參加會議而被認為無約束力。

物業管理委託合同的雙方是業主大會與物業管理企業，這兩者之間是合同關系，應按合同關系處理�包括訴訟 。而公約中物業管理企業代業主大會行使權利的，不能出現有利於物業管理企業的保護性條款。但物業管理企業可通過業主大會主張自己的權力。

政府的工作任務之一是要保證在充分允許業主行使民主自製權力的同時，防止因民主自治能力無效時使建築物失去控制或管理而處於危險狀態之下。當業主自治過程中出現不能形成統一意見時，政府可在業主提出要求時行使政府的特殊權力，解決上述問題。

七、物業管理企業的服務問題

物業管理企業所定的守則或制度應經業主大會批准，或在業主公約中明確，或在委託合同中授權或批准，成為公約的組成部分。

府銷售管理辦法中已規定了房屋預售之前必須有物業管理的條件，因此只能由第一業主行使前期物業管理委託權。

不可分割份數與業主份數是物業業權的重要依據，也是業主自治的權力基礎。因此應在物業銷售前就經過預測確定，並以最終測量後的結果為准。因土地出讓合同中可銷售物業的面積是確定的，公用部分是按比例計算的，公用部分的增減並不影響份數的比例。而份數的計算已精確到平方米的100份之一，因此如果最終測量的結果誤差少於3％時，對份數的影響不大。或政府可規定，在實測後允許對份數做出不大於一個系數的調整。

包干制指以固定數標准收費提供服務，以降低費用支出，取得余額做為利潤的服務管理方式。

傭金制指由業主決定服務的水平及收費的標准，物業管理企業所提供的所有服務的實際成本均由業主承擔。物業管理企業按提供服務的成本計算收取一定比例的傭金做為利潤的服務管理方式。

八、物業管理企業的招投標問題

目前物業管理服務行業的市場化招聘條件並不充分，尤其是物業建成之前的招投標條件尚可能不完備。因此是否招標選聘物業管理企業不應成為強制條件。當法律已能保證業主的權力能通過充分的民主自治的組織行使時，招投標就並不重要了。第一業主如果不能選聘好的物業管理企業負責管理工作，會影響其的銷售工作，這本身已成為一個限制性條件。

保修的責任在建設部的有關法規中大部分為施工企業的責任。

基金的建立和物業管理的工作只能開展於業主大會成立之前，因此法律上應規定在前期物業管理期間先行建立基金與收費和先行支付管理費用，以保證建築物管理的權力。

對分期分批但按一個總不可分割份數計算業主份數竣工交用的小區，應允許有業主大會和業主委員會過渡的辦法，否則會出現有大量業主入住但無法組建業主大會的現象，或出現一個社區會所只能在前期完工的區域中按份數分配，而後一個完工的業主無法享有份數的問題，或後期完工的業主無法行使權力參與管理的問題。

將資質等級改為技術管理等級更為合適，對物業管理企業而言，其注冊資本的多少並不應成為其資質評定的重要條件。物業管理企業靠管理與服務而非靠公司資產來完成經營活動。因此只要有適當的注冊資本就可能提供優質的技術與服務。

對管理的專業人員職業資格審核是必要的，但最好由當地政府實施，而非全國統一的資格審核與考試。

九、物業管理服務收費問題

一般在業主大會成立之前，已在第一業主行使前期委託管理權時，將該事宜在委託物業管理的合同中按業主公約的規定授權物業管理企業代行有關事宜。業主大會成立後可繼續此項委託工作，也可不再委託。業主大會的基金賬戶歸業主大會，不管收繳與財務工作是否委託物業管理企業代管，但該賬戶的款項支付權在業主大會或業主委員會。

物業管理企業單獨開設的該物業管理區域的賬戶不同於業主基金賬戶，也不同於物業管理企業的法人賬戶。不能用物業管理企業的法人賬戶代替項目物業管理的賬戶，可以防止物業管理企業挪用、混用項目資金，並增加了該賬戶的財務透明度。

根據委託管理的合同，物業管理企業並沒有為業主墊支管理費支出的義務和法律責任，因此應允許保留一筆特別基金以應付墊支。

當建築物及公用部分的產權權益已明確之後，就不存在建設單位或第一業主佔用與轉讓的問題，也不存在物業管理企業任意佔用與經營的問題。原草案中的相關條款可取消。

尤其是採用傭金制方式管理的物業管理企業，不得借任意定價采購或委託專業服務而加大服務的成本，防止提高傭金的提取數額。

普通住宅執行國家定價的無法採用傭金制管家式管理。非國家定價的市場協議價格的管理應限制或不得使用包干制而應鼓勵傭金制，傭金制有利於競爭。

委託物業管理合同之外的價格均應屬非政府管制的市場價。

公共停車場的收費價格應由業主委員會確定，當社區停車位不足時應招標決定，但招標的辦法與方式由業主委員會決定。

業主委員會可用保底價格價格定價委託物業管理企業代為出租或經營公共部位，以調動物業管理企業經營的積極性，有益於業主的公共利益，也可委託用招標方式，並增加物業管理企業的傭金或報酬。

十、物業管理的法律責任問題

一般民法的規定，委託方並不能解除委託事宜的最終法律責任。但物業管理中的委託應由物業管理企業承擔法律責任，否則會出現物業管理企業的失誤造成的損失。由業主大會或委託方負責最終責任的問題。

在向最終用戶收取費用中，公用事業團體組織不得採用由物業管理企業出據無托收劃賬的賬戶收費的方式。

物業管理企業此時在代表業主大會履行職責，尤其是需承擔第五十六條規定的責任時更應有法律保護物業管理企業行使權力的條款。

政府主管部門的指令性終止一般為極端現象，政府有權為保護公眾利益做出決定。政府的這種經業主申請的保護性措施無需補償。

物業管理企業應有提前終止合同的權利，但行使該權利應有限制性條件。

業主大會有違約不等於不能繼續履行合同，而嚴重的程度可由地方政府視情況而定。

保留選聘的必要時間也是對業主的一種保護，要防止出現管理的空缺，如垃圾清運與管理一天都不能停。

不管何種原因按合同規定應支付的費用應予保證，給予業主大會提前終止合同的權利就應給物業管理企業取得報酬的保證。

對業主委員會的時間限制是為保護業主權益，要求業主委員會主動解決矛盾與問題。

法律上強制物業管理企業不得使建築物管理處於失控現象是政府的責任。

即使已保留了招聘新的物業管理企業的時間，也不能成為原物業管理企業可以使建築物管理區域失控的理由。
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問題一：物管收費不透明

物業管理是一項長期的延續性的工作，需要不斷的資金投入。物業管理收費雖有明文規
定、
明碼標價，物管公司也都承諾收費以及資金管理透明化，並定期公布帳務。然而根據多位業
主的
來電來信反映，收費混亂的現象仍然普遍存在。

一位南山的業主稱，每月交納給物管公司的管理費，希望得到的是等值的服務。然而他
們到
底收入多少，支出多少，哪些是合理的支出，哪些是不應該花的錢，他們不及時公布，業主
心裡
就沒數。有的業主要求清查收費款項，往往弄得糾紛不斷，最後還是帳難清，人難做。

點評：

根據深圳物價局的有關規定，物業服務收費明碼標價工作計劃，10月底以前完成分散管
理物
業小區的明碼標價。對於公示不規范的小區將責令整改，本該公示卻未做公示小區的物業管
理公
司將受到相應處罰。對於物業管理企業不實行收費公示或者公示不全的，業主（租用戶）有
權拒
付未經公示的收費項目，並可向價格及建設主管部門投訴。

問題二：業主委員會形同虛設

家住福田的周小姐反映，入伙至今三年未開過一次業主大會，前不久她所在的小區要改
組業
主委員會，物管公司讓每戶投票選舉，但是不公開唱票，選舉票數也不公開，業主委員會就
這樣
成立了。而後未經業主同意就寫了幾個候選人，並讓保安員追著業主簽字認可。周小姐認為
這樣
不透明的做法，侵犯了業主知情權和對業主委員會的有關權利。

類似於周小姐這樣的投訴還著實不少。一些讀者指出小區業主委員「名義上是代表廣大
業
主，實際上由開發商或物業管理處把持著」，南山的張先生稱他們小區業主委員會的很多成
員都
是開發商的內部人員，物管公司也是其下屬單位，因此在相關的一些問題處理上，小區業主
委員
會根本沒有真正代表廣大業主的利益，甚至對業主會有所損害。

點評：

在日前公布的《物權法》草案中，首次將〃業主〃的概念寫入正文中，而業主委員會是
業主
享受相關服務權利，以及履行義務的最重要的職能機構，物業管理部門沒有權利代替或者取
消業
委會的設立。

問題三：服務意識薄弱

物管企業競爭激烈，市場化運作的程度也日趨提高。既然是市場化，物業公司應該非常
清楚
市場的主人就是業主。業主的維權意識很強，對物業工作要求也越來越高。但現目前的狀況
是，
很多物管企業仍然視自己是管理部門，更多的時候是按照自己的意志，而非業主的需要去管
理社
區。

一些業主認為物管機構是花錢雇來的「管家」，應該盡心盡力為業主排憂解難，做好服
務工
作，而不是居高臨下地以管理者的姿態出現。物業公司應轉變觀念。增強服務意識。

點評：

很多業主對《物權法》草案的反饋意見中提出，要強化物業公司的服務職能，將〃物業
管理
部門〃改為〃物業服務部門〃。不管是管理者還是服務者，物管公司是通過收取業主的服務
費才
得以生存運作的，不管怎樣，業主都是物管公司的〃上帝顧客〃。只有擺正自己的立場，端
正自
己的服務態度，並積極與業主溝通，才能長久地與業主和平共處。

問題四：工作效率欠佳

物管公司服務意識的薄弱，直接的一個影響就是工作效率不高，做事拖沓，業主反映的
問題
得不到及時解決。

福田某小區的蔡先生說，他們小區目前外來租住人員很多，管理比較混亂，特別是衛生
問
題，樓道、電梯口經常有一些廢棄物品，牆壁被途得不堪入目，業主向物管反映後，情況一
直沒
有改善。更有甚者，他所在的5棟的電梯經常出現故障，一遇到大風，電梯門就關不上，電
梯運行
中，不斷出現刺耳的摩擦聲和晃動。

蔡先生說向物管部門多次交涉後，有關人員曾檢修，但幾個月過去了，還是沒有解決問
題。
電梯是每天必須的交通工具，如果一旦出問題，後果不堪設想，他呼籲物管部門要重視業主
的利
益，對事關業主生命財產安全的問題應該在最短的時間內給予解決。

點評：

按照正在徵求意見的《物權法》草案的規定，對建設單位聘請的物業管理機構或者其他
管理
人，業主有權更換。此外，業主還可以自行管理建築物及其附屬設施，而不聘請物業進行管
理。

問題五：停車位權責不清

停車不容易，是現在有車一族的共同感受。隨著車輛的增多，有關停車位使用權等難等
問題
也更加突出。

有相當多的一些業主致電本報說，小區停車位本來就少，開發商和物業公司還變賣停車
位，
加重了小區停車的負擔。南山某花園的林先生說，他們小區大概是700多戶，有220個車位，
原來
車還比較少，不覺得停車位緊張，但去年開始，小區車輛增加很多，停車位開始飽和狀態。
去年
下半年，開發商和管理處（管理公司是開發商下屬公司）開始在小區推出車位使用權租賃，
不少
車位人為被「買斷」。他說，他是今年買的車，現在每次回去就很難停車。

點評：
《物權法》草案作出有關規定：會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或
者約定
不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬於業主共有。對此，很多人提出質
疑，草
案的規定不全面，易引起糾紛。停車位一旦權屬歸開發商或者物業所有，他們就可以隨意處
置停
車位，如果其隨意提高停車費用，對業主是不公平的。

問題六：公用設施挪作他用

小區公用設施是全體小區業主的公共財產，物業管理或開發商本不應該無故佔用。近期
有業
主來電表示，當初買房時就是看到小區有相對寬松的公共休閑場所，誰知入伙後不到一年，
情況
就發生了變化。被當作綠化用的架空層，被管理處建成了類似會所的棋牌室和健身房，還向
業主
收取一定的娛樂費用，實在難以接受。

羅湖某小區李女士來電說，自小區商場開業後，僅有的一塊休閑場所被商場當成了〃
卸貨
區〃。物業管理處不但不制止，還協助開發商商場出租佔用公告場所提供管理和服務，這分
明是
損害業主的行為。

點評：

新出台的《物權法》草案中指出，綠地、道路都屬於業主共同享有的，物業管理公司不
可以
隨意佔用公用設施來作為其他用途，確實有必要改造的設施，需要得到業委會的通過。

問題七：專項資金不到位

物業管理專項資金，包括開發商繳交的小區公共基礎設施維護資金和業主繳交的公共維
修基
金，它的設立旨在作到長期維護社區的公共基礎設施，以保障居民的安全。但出於種種原
因，物
管公司對於專項資金的管理尚不規范，甚至存在挪用等違規的情況。

讀者反映突出的是開發商交納的維修基金問題。按照深圳市房地產及物業管理相關規
定，房
屋竣工移交給物業管理公司時，開發商需按相關規定向物業公司支付〃房屋本體維修基
金〃，然
而在實際運作中，不少開發商遲交甚至不交該項費用，導致物管公司無法及時維修保護公共
設
施、設備，也造成一定的安全隱患。

有業主反映，資金不到位，應該是開發商的責任，但是有些物管公司本身就是開發商的
子公
司，或者與開發商之間有其他利益瓜葛，使得物管公司不能及時去追繳維修基金，甚至是根
本不
去要，這樣一來，損害的就是業主的利益甚至安全。

點評：

業主、物業管理公司、開發商存在諸多的利益聯系，也容易引發利益糾紛。《物權法》
草案
並非專項針對物業管理的法律，但該草案的出台，無疑對以後物業管理實現加規范化、法治
化起
到很好的推動作用。