不動產糾紛案件由不動產所在地法院專屬管轄，建設用地使用權轉讓合同糾紛的合同標的為不動產，屬於不動產糾紛。
② 建設用地使用權轉讓合同糾紛
《中華人民共和國物權法》
第一百三十八條【建設用地使用權出讓合同內容】版採取招標、拍權賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
《中華人民共和國合同法》
第十條 當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。
解析及延伸：如果允許口頭訂立建設用地出讓合同，極易導致國有資產的流失，國家多次出台了該合同的範本，附在此，僅供參考。
③ 土地使用權爭議
土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權即佔有、利用、收益土地的權利。土地使用權的客體包括國有土地和集體土地。
農用地使用權指的是土地承包經營權；國有土地建設用地指建設用地使用權；集體土地用於建住宅，稱宅基地使用權。
土地使用權爭議是因土地使用權屬歸哪一方即權屬不清而發生的爭議。無論土地性質和用途如何，只要因佔有、利用、收益土地的權屬歸屬存在爭議，就是土地使用權爭議，應由人民政府處理。
土地承包經營權侵權糾紛是權利人已經依法取得的農用地佔有、利用、收益權利遭受他人非法的侵犯而發生的糾紛。認定土地承包經營權侵權糾紛的前提是：對佔有、利用、收益土地的權屬歸屬不存在爭議即權屬歸屬明確。即使權利人的土地承包經營權曾經被有關機關通過登記發證等程序確認，但利害關系人對權屬歸屬提出異議，這類糾紛仍應認定為土地使用權糾紛，由政府處理。歸屬經處理、復議、訴訟等程序確認。
根據土地管理法的規定，土地使用權爭議，由人民政府處理。對處理決定不服的，接到決定書30日內，可以鄉法院起訴。根據農村土地承包法的規定，土地承包經營權爭議，可以申請仲裁或直接起訴。
認定是否侵權，前提是確認權利主體既確權。因此，被告只要對訴爭土地權屬提出異議，應認定土地使用權糾紛，先由政府確權處理。處理程序不是認定和區分案件性質的理由。因為先確定案件性質，再考慮處理程序。
根據國土資源部土地權屬爭議調查處理規定，土地權屬爭議調查處理過程中政府頒發的權屬證書作為證據之一，這說明政府已經頒發證書的土地也可能發生權屬爭議。
因土地使用權的歸屬發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。
土地使用權確認在有關土地管理的法律文件中，被稱為土地確權。不論稱為如何，實質上都是對土地使用權歸屬的確認。
土地使用權確認是指在土地使用權的歸屬不明或發生爭議時，利害關系人請求有關權利機關 確認土地使用權歸屬，從而解決土地使用權爭議的行為。土地使用權確認請求權由對特定的土地有利害關系人行使，利害關系人不一定是土地使用權人，在土地使用權的歸屬不清或發生爭議時，利害關系人可以是任何與特定的土地就土地使用權歸屬有土地使用權法律關系的自然人、法人和其他組織，他們都可以向有關機關或機構提出土地使用權確認的請求。
土地使用權確認是土地使用權保護的前提，只有通過確認土地使用權，才能明確土地使用權的歸屬，只有在土地使用權歸屬明確的情形下，土地使用權受到侵害或妨害，土地使用權人既可以直接行使土地使用權請求權，以土地使用權方法進行保護，也可以行使債權請求權，以債權方法進行保護。在土地使用權歸屬不明或發生歸屬爭議的情況下，首先應通過土地使用權確認，明確土地使用權歸屬之後，才能確定誰是真正的土地使用權人，才能確定請求權行使的主體。
土地使用權確認的確權主體是行政機關合人民法院 行政機關擁有行政裁決權，對有關土地權屬等爭議，依法行使裁決權。對行政機關確權決定不服的，申請行政復議，提起行政訴訟，人民法院行使司法審查。
土地使用權的確認包括兩方面的內容：一是對土地使用權歸屬的確認，二是對土地使用權內容的確認。
確認土地使用權的歸屬就是確認土地使用權的權利主體，即確認對特定的土地享有直接佔有和排他權利的權利人，所要確認的權利主體，包括使用權和擔保權的權利人。行使返還原物、消除危險、排除妨害、賠償損失等請求權，都是以土地使用權歸屬確定為前提，如若權利歸屬不清，行使土地使用權請求權和侵權請求權將沒有依據。
④ 用於農耕的土地使用權轉讓合同糾紛案件如何適用法律問
2012年10月26日，最高人民法院公布了《關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同糾紛案件如何適用法律問題的批復》(以下簡稱《批復》)，對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質及該土地使用權轉讓合同的效力問題作出了明確規定。為便於審判實踐中正確理解和把握《批復》的有關內容，現就《批復》的起草背景及主要內容作簡要介紹。
一、《批復》的起草背景和過程
對國有的荒地進行開墾利用，對於充分發揮土地效益，實現土地資源的保值增值，促進經濟發展具有重要意義。在我國尤其是中西部地區，開墾利用國有荒地的情形時有發生，由此形成的糾紛案件也不在少數，有關國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質及該土地使用權轉讓合同的效力問題也一直是困擾司法實踐的一個難題。現行法律對上述問題並無明確規定，導致理論和實踐對此存有較大爭議，影響裁判尺度的統一。
甘肅省高級人民法院(甘高法[2010]84號)《關於對國有土地經營權轉讓如何適用法律的請示》(以下簡稱《請示》)，針對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同如何適用法律問題向最高人民法院請示。《請示》對此形成了兩種意見：一種意見認為，因案涉土地為國有耕地，不適用與建設用地有關的法律法規及司法解釋，屬於農村土地承包法第二條規定的「其他依法用於農業的土地」，應參照適用該法第三十七條「土地承包經營權採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意」的規定;另一種意見認為，此屬於新類型涉農案件，根據黨的十七屆三中全會及最高人民法院《關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見》(法發[2008]36號)的精神，應當認定該國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同為有效。此為傾向性意見。
最高人民法院研究室經研究後認為，國有土地開荒後用於農耕的土地使用權的性質問題在現行法律中並無明確規定，該土地使用權轉讓合同的效力認定問題不僅與相關當事人利益攸關，而且會影響當事人開墾荒地的積極性，進而影響土地效益的充分發揮。鑒於《請示》所涉及問題在司法實踐中具有一定普遍性，為統一裁判標准，指導各級法院妥善審理相關案件，有必要制定司法解釋予以規范。正式立項後，研究室開展了深入調研，並先後徵求了全國人大常委會法工委、國務院法制辦、農業部、部分專家學者及最高人民法院有關部門意見，起草了《批復》，經最高人民法院審判委員會審議通過，予以發布施行。
二、《批復》的主要內容
關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權是否應當適用農村土地承包法的問題。
對於這一問題，在調研過程中，有關部門及專家學者一致意見認為，開發未確定使用權的國有荒地從事農業生產的，不適用農村土地承包法，而應適用土地管理法及相關行政法規的規定。我們贊成此意見。農村土地承包法第二條規定：「本法所稱農村土地，是指農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用於農業的土地。」鑒於《請示》所涉及的土地為開荒後用於農耕而未交由農民集體使用的國有土地，並不屬於上述規定的農村土地，故不能適用該法調整。此類土地使用權的轉讓，應適用合同法和土地管理法等相關法律規定加以規范。
關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題。
這一問題是《批復》的核心內容。對此，在調研過程中有兩種意見：一種意見認為，國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定不能適用農村土地承包法，而土地管理法等法律對於國有農用地使用權流轉並沒有設定行政審批等限定條件，其流轉無需履行審批手續，未取得相關證書或未經有關部門批准，只是土地使用缺乏合法性，並不影響合同本身效力，故國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同應當認定為有效;另一種意見認為，最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對此已有明確規定，其第9條規定：「轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。」國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題，可以直接適用此規定，即國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同在起訴前未經有關部門批準的，應該認定為無效。我們經認真研究後認為，對於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題，應該根據案情進行具體判斷，對於不違反法律、行政法規的強制性規定的，當事人僅以轉讓方未取得土地使用權證書為由請求確認合同無效的，人民法院應依法不予支持。
1.關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同效力的判斷規則。合同法第四十四條第二款規定：「法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。」物權法第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。」最高人民法院《關於適用合同法若干問題的解釋(一)》第4條規定：「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。」其第9條第1款規定：「依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」雖然土地管理法第四十條規定：「開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批准，可以確定給開發單位或者個人長期使用。」但是本條規定僅是對國有荒地出讓或劃撥的限定，並非對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓的禁止性規定，「經縣級以上人民政府依法批准」也不是國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的生效要件。因此，不能以未經縣級以上人民政府依法批准或者未取得土地使用權證書認定國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同無效。
2.結合具體案情的考量。合同法第一百零七條規定：「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。」《請示》所涉及案件的雙方當事人在土地轉讓契約中明確約定：「待徐某某將所有土地手續辦齊全和土地雙方驗收後付第二次的40萬元。徐某某要盡快辦理土地使用的一切手續,待辦好後交苟某某收存保管。」可見，辦理土地使用權審批手續屬於合同約定的徐某某應當承擔的義務。徐某某未按約定履行該義務，應當承擔相應的違約責任，而不能據此認定該合同無效。
3.從法律效果與社會效果有機統一的辦案目標考量。作為一種新的涉農案件類型，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，盡量維持合同效力，不以未辦理相關土地使用權證書或履行批准手續為由認定合同無效，符合合同法、物權法及最高人民法院《關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見》等法律、規范性文件的精神，有利於維持合同關系穩定，促進土地開發和利用，推動農業生產和發展。
關於在國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同糾紛中貫徹物權變動與其原因行為的區分原則的問題。
區分原則是物權法規定的一項重要原則，其第十五條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。」在物權法施行後，有關土地使用權轉讓的合同效力要與物權變動本身予以區分，未辦理批准登記手續影響的是土地使用權是否變動本身，並不能就此認定合同無效。肯定合同效力，至少可以通過追究違約責任的方式對守約方予以救濟，也符合誠實信用原則的要求。但是若簡單地認定合同有效，在實踐操作上容易與土地使用權轉讓本身相混淆，影響國家的土地管理秩序。從維護合同誠信、公平保護當事人合法權益及鼓勵交易的理念出發，按照區分原則的要求，對國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓合同的效力認定問題應作以下理解：
1.區分認定該土地使用權轉讓與該土地使用權轉讓合同的效力。轉讓人是否取得土地使用權證書或者其使用該土地是否經有批准權的人民政府批準直接涉及當事人對該土地是否為合法有權使用，當然也是該土地使用權合法有效轉讓的基礎性條件。但這應該與該土地使用權轉讓合同相區分，該合同的效力仍應依據合同法第五十二條等規定從合同本身進行判斷。對於當事人僅以轉讓方未取得土地使用權證書或者其使用該土地未經有批准權的人民政府依法批准為由請求確認該土地使用權轉讓合同無效的，人民法院應當依法不予支持。
2.區分認定該土地使用權轉讓合同的不同條款的效力。合同法第五十六條規定：「合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。」如上所述，轉讓人是否取得土地使用權證書或者其使用該土地是否經有批准權的人民政府批準是該土地使用權合法有效轉讓的基礎性條件。這可以影響該合同項下的土地使用權轉讓部分的效力，但不能影響該合同項下關於當事人履行辦理土地使用權證書義務條款的效力。在此條款不違反法律、行政法規的強制性規定的前提下，有關當事人負有辦理土地使用權證書的義務。而在其履行辦理土地使用權義務並取得土地使用權證書或者經過有批准權的人民政府依法批准後，該合同項下土地使用權轉讓部分的條款當然也就具備了合法有效的基礎。因此，對於未取得土地使用權證書或者未經有批准權的人民政府批準的情況下，將有關土地使用權本身轉讓的條款理解為未生效更為科學合理。這樣規定既充分尊重了當事人的意思自治，又能夠有效維護守約方的合法權益，更是倡導了誠實守信、鼓勵交易的合同法基本價值取向。
⑤ 國有土地出讓合同糾紛是民事案件還是行政案件
您好，國有土地使用權出讓糾紛要根據合同雙方的當事人確定糾紛的性版質。
如果雙方權是個人或企業間土地使用權轉讓的，則屬於民事糾紛。
如果合同一方是代表國家的如土地局，市政動遷等，則屬於行政糾紛。
相關法律規定：《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第十一條土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第十五條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。
⑥ 什麼是建設用地使用權合同糾紛
依據《物權法》，建設用地使用權是指權利人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，權利人有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立，但新設立的建設用地使用權不得損害已設立的用益物權。建設用地使用權出讓合同是指市、縣人民政府土地管理部門以土地所有者的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，土地使用者支付出讓金的合同。依據《物權法》第137條的規定，設立建設用地使用權，可以採取出讓或劃撥等方式。建設用地使用權的出讓可以採用拍賣、招標或協議等方式，但工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開竟價的方式出讓、採取出讓方式設立建設用地使用權，應當訂立書面合同，合同一般包括下列條款：當事人的名稱和住所;土地界址、面積;建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費用及其支付方式;解決爭議的方法。建設用地使用權轉讓合同是指建設用地使用權人將建設用地使用權轉讓給受讓人，受讓人支付價款的合同《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，將出售、交換和贈與等土地使用權的轉移方式都統稱為「轉讓」，而《物權法》則將「轉讓」與互換、出資、贈與等並列，單指買賣建設用地使用權轉讓合同應當採用書面形式，使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。建設用地使用權的轉讓，應當向登記機構申請變更登記。
⑦ 土地使用權糾紛有哪些
土地糾紛的實質是土地權屬糾紛，即是指對土地所有權和使用權的爭議。它包括農地、山地、草原、水域等因所有權、使用權受到侵害而引起的爭執。權屬糾紛發生的原因很多，主要是由於地界不清、土地權屬紊亂、政策和體制的變更，以及其他歷史遺留問題等。
(一)土改、合作化時留下來的土地權屬未定，地界無明顯的標志或土地證上規定得不夠明確。
(二)公社化時期體制調整，新劃地界不清或調整不合理，協議書訂得不明確。
(三)因過去無償佔有或平調而變動的土地。
(四)因歷年集體搞水利建設、平整土地造成地界變更，土地原有狀況或新隊之間歸並，原有田界鏟除，無原始記載，現在恢復鄉村原建制無歷史依據可查考的土地。
(五)因行政區劃變更，原社隊之間、社隊與國有土地之間因插花地互越地界以致地界不清的土地。
(六)因移民開荒，侵佔他隊的荒山、荒坡、荒地和原權屬不清的公共土地。
(七)因其他各種歷史原因遺留下來的土地瓜葛問題。
(八)因土地的徵用、承包等引起的所有權和使用權的變更而產生的權屬爭議等。
(九)鄉鎮集體企業建設用地，由於過去沒有具體規定，需要重新給予核定。
(十)鄉村公共事業或公益事業佔有的土地，過去沒有給過補償，群眾後來提出要補償等問題。
(十一)1950年無償劃撥的荒山、荒坡、荒地等，當時未計算面積，並無規定地界，幾經變遷，從而引起地權、地界的爭議。
(十二)有的單位徵用土地的證據遺失，無據可查，從而引起的土地爭議。
(十三)農民使用的宅基地，因地界不清，從而引起的土地爭議及城鎮個人因地界不清引起的土地權屬爭議。
(十四)企業與企業之間因土地權屬不清引起的土地屬爭議。
⑧ 違法使用土地建設案例
土地違法典型案件公開案例 一、原曲江縣（現曲江區）政府違法違規徵收佔用土地建設曲江工業城案 2004年土地治理整頓期間，曲江縣政府違反土地利用總體規劃，在未辦理農地轉用審批手續情況下，非法批准使用原國有農用地進行園區建設，造成978畝國有農用地被佔用。韶關市國土資源局在未認真審核的情況下，批准曲江縣補辦征地手續14宗，造成實際佔用農村集體土地474畝，構成了非法批准征地行為。有關責任人分別受到黨紀、政紀處分：曲江區委書記譚章明、區長闕定勝、原縣長練建秋等人黨內嚴重警告處分；曲江區主管副市長朱福昭行政記大過處分；原韶關市國土資源局局長李德軍行政警告處分；曲江區國土資源局局長楊國富行政降級處分的決定。 二、茂名市省道S283線高州路段改建工程違法用地及不依法進行征地補償案 2003年4月至6月，茂名市公路局和省道S283線高州段工程指揮部在沒有辦理任何用地手續的情況下實施征地。共非法徵收土地面積1836畝，其中水田754畝，旱地853畝，山地229畝。2004年2月S283線開始動工建設。造成未批先用的違法用地事實。省政府決定，茂名市紀委分別給予當時茂名市公路局副局長王廣行政警告處分；高州市委副書記盧昌華、高州市委常委陳興權黨內警告處分；高州市國土資源局副局長盧子朝行政記過處分。 三、東莞市虎門鎮陳村經濟聯合社非法出讓耕地使用權案 2002年8月，東莞市虎門鎮陳村經濟聯合社在未經有關部門同意並審批的情況下，由時任東莞市虎門鎮陳村黨支部書記兼村委會主任的陳連安主持召開村委和村黨委會議，決定將本村土名為「老草塘」及「出巷口」兩幅農用耕地的使用權10萬平方米以每平方米60元出讓給周福輝使用。200年10月到2004年10月，周福輝在未辦理有關用地手續和建設用地手續的情況下，非法佔地建廠房並出租牟利。在建設過程中，市國土資源局多次對此發出責令停工通知書，但周福輝仍授意工程隊繼續施工，致使21.3畝農用耕地遭到毀壞，不能恢復農用性質。2005年6月，將此案移送東莞市公安局立案偵查，2005年11月，東莞市人民法院依法作出判決：陳村經濟聯合社犯非法佔用農用地罪，判處追繳陳村經濟合作社違法所得人民幣240萬元，並處罰金人民幣43萬元；陳連安犯非法佔用農用地罪，判處有期徒刑一年；周福輝犯非法佔用農用地罪，判處有期徒刑八個月，緩刑一年，並處罰金人民幣20萬元。
我是非常用心回答的，請加分
gネp濮屁淵z悉m
⑨ 關於開發商建設用地土地使用權抵押後的債務糾紛
1、起訴是必須的，而且要快！對方的土地使用權已經做了抵押登記，回一般問題不大，問題答是要衡量以後實現債權時土地拍賣款是否能足額償還債務，如果不能，則必須申請查封房屋。
2、可以查封沒辦手續的房子，因為房子是一種事實狀態存續著，且我國是「房地一體」的制度政策，查封這種「違章建築」是沒有問題的。
3、你們最好做訴前查封，保證對方不會耍手段。訴前是必須提供擔保的。
4、一般律所都是以一般代理做這些案子，很少以風險代理做的。或者你能找到熟人，也許可以。
⑩ 一場由集體土地自由轉讓引來的官司——從一宗案例看集體土地所有權如何處分
□王利明
閱讀提示：稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司簽訂《合作合同》。該合作合同名義上規定的是投資關系，實質上是變相轉讓土地，屬於我國《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的以合法形式掩蓋非法目的的合同，應當宣告為無效。
［案情］
稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司於1998年6月1日簽定一份《合作合同》。合同規定稻香湖公司在以某幅土地作價投入後只獲取利潤，但不承擔任何投資風險及虧損。該合同第4條規定：「合作的性質：甲方投資，擁有該物業的產權，分享合作項目所獲得的利潤及分擔風險和虧損，乙方以土地作價，分享合作項目所獲得的利潤，不承擔風險及虧損。」該合同第12條確認：「乙方分享合作項目的30%的利潤，但不擁有合作項目的產權。」合同第11條規定了「投入償還」問題。合同還規定乙方土地作價600萬元，在經營中分6期逐步返還。但4個月後，該幅土地經某市國土局徵用轉為國有土地。京北公司在稻香湖公司的協助下，於1999年9月與某市國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同書》，取得了該幅土地的合法使用權，該土地的出讓金為700萬元。京北公司向被用地單位稻香湖村委會支付土地補償費50萬元，由稻香湖公司從京北公司交付的首期土地「投入償還」費用50萬元中支付。京北公司在取得土地使用證以後，便正式通知稻香湖村，其已取得了土地使用證，原投資合同宣告作廢。
稻香湖村認為京北公司的行為出爾反爾，因此以違約為由在法院提起訴訟。而稻香湖村村民因為在投資合同簽訂以後村領導曾向村民許諾每家可分得人民幣2.5萬至3萬元，因未能獲得該筆錢款，也在法院提起訴訟，請求京北公司履行投資合同。
本案在審理過程中有幾種不同的觀點，一種觀點認為，該投資合同名為共同投資，實際上是出賣集體的土地，因此屬違法合同，應當宣告無效；另一種觀點認為，京北公司既然已經同意投資，不應當出爾反爾，否則違背誠實信用原則，應當承擔締約過失責任。對於村民應當分得的錢款，應當予以支付。
［分析］
《合作合同》在性質上屬於無效合同。
筆者認為，稻香湖公司受稻香湖村委託，與京北公司於1998年6月1日簽訂的《合作合同》在性質上屬於無效合同。該合作合同名義上規定的是投資關系，但實質上是變相轉讓土地，屬於我國《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的以合法形式掩蓋非法目的的合同，應當宣告為無效。因為：第一，合同規定稻香湖公司在以土地作價投入後只獲利潤，但不承擔任何投資風險及虧損。該合同第4條規定：「合作的性質：甲方投資，擁有該物業的產權，分享合作項目所獲得的利潤及分擔風險和虧損，乙方以土地作價，分享合作項目所獲得的利潤，不承擔風險及虧損。」該條款在性質上屬於保底條款，根據最高人民法院的有關司法解釋，應當被宣告無效。第二，合同規定稻香湖公司不擁有合作項目的產權。該合同第12條確認：「乙方分享合作項目的30%的利潤，但不擁有合作項目的產權。」從這一規定的性質來看，實際上是出售產權。第三，合同中規定的所謂的「投入償還」費用，實際上是地價款。合同第11條規定了「投入償還」問題。其中規定乙方土地作價600萬元，在經營中分6期逐步返還，更明確地表明雙方的目的在於不經過徵用程序而轉讓土地使用權，其目的顯然是違法的。我國法律為了加強對土地的宏觀管理，防止耕地的流失，明確規定集體所有的土地不能自由轉讓，必須先行徵用，轉為國有土地以後才能轉讓。例如，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條：「城市規劃區內的集體所有土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。」該條規定是強制性規范，違反該規定的合同應當是無效的。
該爭議土地經某市國土局徵用已轉為國有土地。
京北公司在稻香湖公司的協助下，於1999年9月與某市國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同書》，取得了該爭議土地的合法使用權。我們認為，從該塊爭議的土地被徵用後，土地所有權主體已發生變更，即由原來稻香湖村享有集體土地所有權轉變為國有土地。土地徵用是國家依法運用公權力取得土地所有權的一種方式，其性質屬於原始取得，該土地上以前一切權利歸於消滅。故稻香湖村就該土地已不享有任何權利，原來的合作合同即使未被宣告無效，也因為政府行為而失去效力。按我國《中華人民共和國合同法》第九十四條及第一百一十七條的規定，因不可抗力導致履行不能，負有義務一方得以免責，另一方得以行使法定的解除權解除合同，合同溯及既往的不生效力。
稻香湖村認為，其已按照《合作合同》的約定以京北公司名義辦妥該土地的國有土地使用證並由京北公司實際開發使用，京北公司未按約定支付地價款和補償費構成違約。
我們認為，該說法在法律上不能成立的理由是：
第一，由於《合作合同》在性質上屬於無效合同，因此即使稻香湖村曾經協助京北公司辦理了土地出讓手續，但不能以無效的合同為依據請求履行合同。對於無效合同來說，因其在內容上違反了法律或行政法規的強制性規定和社會公共利益，因此合同具有不得履行性。也就是說，當事人在訂立無效合同以後，不得依據合同實際履行，也不承擔不履行合同的違約責任。即使當事人在訂立合同時不知該合同的內容違法，如不知合同標的物為法律禁止流轉的標的物，當事人也不得履行無效合同。
第二，由於原土地所有權主體已發生變更，稻香湖村已不再享有對爭議土地的所有權，所以不能再以所謂的土地「投入償還」費用主張權利。
第三，在土地被徵用並發生土地出讓以後，當事人之間的關系已經發生變化。京北公司與稻香湖村委員會另行簽訂了《建設用地協議書》，就該土地徵用的補償費作出了明確規定。稻香湖村委會如果認為協議書中規定的補償費過低，可以就該協議書的有關內容另外提出請求，但不能以無效的《合作合同》為依據請求履行合同。
本案在法律上涉及到集體土地所有權轉讓問題。集體土地是否允許由集體經濟組織自由轉讓，盡管在理論上有不同觀點，但我國現行立法並未允許集體土地可以自由轉讓。如1992年11月23日《國務院關於發展房地產業若干問題的通知》中規定：「集體所有土地，必須先行徵用轉為國有土地後才能出讓，如農村集體經濟組織以集體所有的土地資產採用入股方式，與外商聯辦企業或內聯興辦鄉鎮企業，須經縣級人民政府批准。」根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條規定：「城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。」可見，集體土地所有者對於集體土地用途的改變和權屬的移轉是受限制的。我認為，作出這種限制仍然是必要的。因為我國的城市土地使用權交易市場，或者說更大范圍的房地產市場還不很發達和完善，國家有必要進行宏觀調控與適當的行政干預，也就是說國家在房地產一級市場中的土地使用權出讓方居於壟斷地位，集體組織不能作為土地使用權的出讓人，否則將會造成資源的浪費和不合理利用。尤其是考慮到如果我國允許集體可以自由處分土地，有可能導致耕地的大量流失，因此法律嚴格禁止非法轉讓集體土地。
但應當看到，對集體土地使用權的規制也有需要完善之處，最主要表現在某些國有土地管理部門將集體的土地徵用以後，補償的價格過低，而將該地出讓給一些公司和企業時，又收取較高的出讓費用，這不利於對農村集體利益和農民利益的保護。本案正說明了這個問題，國土局徵用稻香湖村的該塊土地時，支付的補償費僅為50萬元，但將該塊土地出讓給京北公司時，出讓金為700萬元，而稻香湖村與京北公司簽訂的協議中，雙方協商的價格是600萬元。顯然，這種徵用補償費用過低，嚴重背離了土地的市場價值，不符合市場經濟的客觀規律和等價交換原則。我認為，在徵用集體土地過程中，應區分是為公共利益徵用還是為商業用途徵用。為公共利益徵用集體的土地，補償費用不應該過高，但為了商業用途而徵用集體的土地時，補償費用應根據該土地的市場價格來確定，補償費用可以合理低於市場價格但不能過低，以較好地平衡與協調農民、政府和用地單位三方的利益。