建設用地使用權制度的特殊性

Ⅰ 建設用地使用權的劃撥與出讓的異同是什麼

出讓建設用地使用權與劃撥建設用地使用權的異同
相同點：都是取得建設用地使用權的法定方式; 不管是劃撥還是出讓方式取得土地，只要項目依法取得合法證件就能取得房產證。在特殊情況下，國家都有權利收回其建設用地使用權，建設用地使用權人都可以出租、抵押其享有的建設用地使用權，都可以將建設用地使用權出資或作價入股對企業投資。
劃撥建設用地使用權：指縣級以上人民政府依法批准在土地使用權者繳納安置補償等費用後，將相應的地產無償交付給使用者使用或在無須繳納補償安置費的情況下，將相應地產無償交付給使用者使用的行政行為。
性質：是一種具體行政行為，是創設民事情況的行為。
出讓建設用地使用權：指國家以土地所有者的身份，將建設用地使用權在一定年限內讓與建設用地使用者，由使用者向國家支付建設用地出讓金的行為。
它是一種創設物權的行為。
主體不同：
劃撥建設用地使用權的主體：下列土地的使用者可以依法取得劃撥國有土地使用權 1、國家機關用地和軍事用地；2、城市基礎設施用地和公益事業用地；3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4、法律、行政法規規定的其他符合條件的用地。
出讓建設用地使用權主體為一般主體，境內外法人、非法人組織和自然人都可以依法取得出讓建設用地使用權，但外商投資成片開發，其取得出讓建設用地使用權的前提條件是設立外商投資企業。
取得方式不同：
用地者申請取得劃撥建設用地使用權需徵用集體土地或佔用其他用地者正在使用的建設用地的，申請用地者應向集體土地所有者或原建設用地使用者支付土地補償安置費或拆遷補償安置費。申請用地者取得劃撥建設用地使用權的土地為國有荒山、荒地的，經依法批准後，可無償取得。
出讓建設用地使用權出讓可以採取下列方式：(一)招標出讓(二)拍賣出讓；(三)掛牌出讓。
法律限制不同：
劃撥建設用地使用權：
（1）權利人不得擅自改變土地的用途（經過申請獲得政府許可是允許的），否則政府有權收回（2）權利人有義務服從政府無償收回的決定，但是對於存在該宗地產上的建築物，構築物及附屬設施，政府應給予相應適當的補償。
出讓建設用地使用權：
1不具備轉讓條件的;2司法機關或行政機關依法裁定、決定、查封或以其他方式限制的；3依法收回的；4共有中未經共有人書面同意的；5權屬不明確的、有爭議的；6未依法登記或依法登記但未領取權屬證書的；7法律、行政法規另有規定的。
轉讓條件不同：
劃撥建設用地使用權的轉讓條件：
（1）劃撥建設用地使用權轉讓時，對符合出讓條件的，應經市、縣人民政府土地管理部門批准並補辦土地使用權出讓手續，由轉受讓方繳納出讓金；
（2）劃撥建設用地使用權轉讓時，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳給國家。
出讓建設用地使用權轉讓條件：
（1） 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（2） 按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

Ⅱ 建設用地使用權的取得方式有哪些

我國《物權法》對建設用地使用權的取得方式規定了兩種，即出讓和劃專撥。出讓是指國有屬土地的出讓方通過一定的形式將建設用地使用權出讓給特定的使用者的建設用地使用權設立方式。出讓是有償取得使用權的方式，國家將建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金。劃撥是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，將國有土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥是無償取得建設用地使用權的方式，因此法律嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。如我國《物權法》第137條規定：「設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。」

Ⅲ 農村建設用地使用權存在哪些問題

目前，我國涉及農村集體土地的性質與使用權流轉有關的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關農村集體土地流轉的法律仍然無法解決現實中建設用地流轉存在的問題：
(一)現行法律制約問題
1、現實中集體建設用地使用權流轉與現行法律規定沖突。《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：「任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經濟組織成員使用本集體經濟組織土地辦企業或建住房除外」 同時，該法第63條規定：「集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設土地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外」。按照前述規定，集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓、出租，因此集體建設用地使用權流轉在法律上是被禁止的，農村集體建設用地使用權流轉的現實情況與現行法律的規定發生明顯沖突。
2、法律上雖規定了集體建設用地使用權流轉的特殊情形，但缺乏相應的規定。如《物權法》第183條規定：「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。」既然允許這部分集體建設用地使用權抵押，那麼一旦抵押權實現，就會出現集體建設用地使用權發生轉移的現象。但對於因實現抵押權而發生轉移的建設用地使用權應如何處置、受讓主體是否有限制等法律並沒有明確。同時針對《土地管理法》第63條的規定，實踐中沒有任何關於此情形下建設用地使用權發生轉移時的具體操作性規定。
(二)產權制度上的問題
城鄉分割的二元土地制度及農地產權的界定不清，極大限制了農村建設用地的流轉，並導致了一系列違背法律與政策初衷的社會經濟後果。我國現行的土地法律制度來看，實行的是城市土地國家所有和農村土地集體所有的二元土地制度。長期以來，我國《憲法》、 《土地管理法》以及其它土地管理法規對這兩種土地所有權是作了不同規定的，尤其是在兩種土地使用權方面，國家土地使用權和集體土地使用權存在很大的區別。按照《土地管理法》規定，國有土地使用權可以出讓、轉讓、出租、抵押，即法律按不動產用益物權的模式設計運作;但對集體建設用地使用權來說，則不能享有用益物權的處分權能，權利人只有在出資、入股、聯營等特定情況下才能發生權利轉讓，原則上集體建設用地使用權不能出讓、轉讓、出租和抵押。同時，現行農地制度還存在產權模糊、所有權主體虛位的問題。現行的農村土地制度，雖然明確規定土地歸集體所有，即集體擁有產權，但是集體指向不明確，究竟誰是農村集體土地所有權的代表模糊不清。鄉鎮政府、村委會、村民小組及農民個人都享有土地的某一方面權能，但都不是所有權主體。有的地方為解決土地產權主體不明確或權屬來源不清、權屬界限不明的問題時，為方便組織管理將村民小組集體或鄉鎮農民集體所有的土地所有權確定為村農民集體所有，從而造成了土地產權關系的混亂。
(三)相關利益沖突問題
目前農村建設用地流轉中最突出的問題是農民、集體和地方政府三者圍繞土地增值所引發的利益沖突。隨著農村建設用地的流轉，由於土地的功能已經從傳統的「生產」功能向「資產」功能轉變，工業化城市化進程中的土地需求，把農民集體土地產權和農民利益的矛盾在制度層面上凸現出來。
1、地方政府憑借「公共權力」獲取了農村建設用地流轉增值的大部分。由於中央政府嚴格的土地管制、審批程序、土地監管和財稅政策約束，地方政府土地徵用成本的增加客觀上推動了集體建設用地的流轉。對於開發商即土地使用者而言，征地預批和報批手續繁瑣且時間成本大，迫使他們願意直接從集體手中取得土地。集體建設用地使用權流轉可以迴避征地的復雜程序、不受「用地指標」的約束，很大程度上已經是對土地徵用制度的一種替代，地方政府憑借「公共權力」在農村建設用地流轉中直接參與土地流轉收益的分配。因此，農村建設用地流轉的最大收益主體是地方政府。
2、農民在農村建設用地流轉中的收益和其擁有的土地權利不對稱。作為土地所有者和土地使用者雙重身份的農民，其權益在農村建設用地流轉中並沒有完全實現。無論是作為所有者的村農民集體還是范圍更小的村民小組農民集體，都缺乏對管理者的有效約束機制。因此農民作為農民集體的成員，難以保障從集體建設用地使用權流轉中獲得相應的收益。
3、農村集體組織的「管理者」作為分利集團獲取了農村建設用地流轉的巨大收益。經營管理農村土地的基層組織在土地增值的驅使下，已經成為農村集體建設用地使用權流轉的主要推動者和既得利益者。最終農村土地流動的利益主體和集體土地流轉的最終受益者是「鄉、村」級基層組織。他們既是「集體所有權」的代表者，又是聯系地方政府掌握上級政策的信息優勢方，最終成為農村建設用地流轉的主體。作為集體土地所有權的管理者掌握著集體土地所有者所享有的大部分增值。

Ⅳ 建設用地使用權的相關問題

就我的理解應該是1：「存在於國家所有的土地」只是用益物權.土地還是國家的,只是版允許你使用而已權,一般居住用建築使用年限70年,綜合用地的出讓最高年限為五十年,劃撥的土地沒有使用年限,前提是國家不用,國家徵用時可以隨時無條件徵用.
2根據物權法規定因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，因繼承或者受遺贈取得物權的， 因合法建造等
3."建設用地使用權人建造的建築物、構築物及附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人"只是一般規定,現在的公房就屬於"相反證據證明的除外."房子是你的,但土地使用權不是你的.
4當然是國家或已取得土地使用權的人了
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Ⅳ 建設用地使用權與國有土地使用權的區別與聯系分別是什麼

1．含義上的區復別。建設用制地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的，而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。

2．用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的，而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用，無目的而言。

Ⅵ 建設用地使用權為什麼是要式行為

建設用地使用權具有以下的特徵：
第一，建設用地使用權是存在於國家所有的土地之上的物權。建設用地使用權的標的僅以土地為限；而且由於我國城市土地屬於國家所有，農村和城郊土地，除法律規定屬於國家所有以外，屬於集體所有。所以，建設用地使用權只能存在於國家所有的土地上，不包括集體所有的農村土地。我國《物權法》[2] 151條規定：「集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。」可見，如果使用集體所有的土地進行建設（如興辦鄉鎮企業、村民建造住宅、村內建設公共設施），則不屬於《物權法》第12章所規定的建設用地使用權。
第二，建設用地使用權是以保存建築物或其他構築物為目的的權利。這里的建築物或其他構築物是指在土地上下建築的房屋及其他設施，如橋梁、溝渠、銅像、紀念碑、地窯，建設用地使用權即以保存此等建築物或構築物為目的。
第三，建設用地使用權是使用國家所有的土地的權利。建設用地使用權雖以保存建築物或其他構築物為目的，但其主要內容在於使用國家所有的土地。因此，上述建築物或其他構築物的有無與建設用地使用權的存續無關。也就是說，有了地上的建築物或其他構築物後，固然可以設定建設用地使用權；沒有地上建築物或其他構築物的存在，也無妨於建設用地使用權的設立；即使地上建築物或其他構築物滅失，建設用地使用權也不消滅，建設用地使用權人仍有依原來的使用目的而使用土地的權利。
由於人類文明的進步、科學與建築技術的發展，土地的利用已不再限於地面，而是向空中和地下擴展，由平面而趨向立體化。在這種情況下，理論上有主張採納空間權制度，以促進並規范對空間的有效利用。所謂空間權或稱空間利用權，是指對地上或者地下空間依法進行利用，並排除他人干涉的權利。但是，在建設用地使用權制度中，建設用地使用權人對於土地的利用，並不以地面為限，而包括土地上下之空間。因而土地所有人亦可依據建設用地使用權制度，就地面上下空間的一定范圍為他人設定建設用地使用權。建設用地使用權人也可以在自己的建設用地使用權之上設定次建設用地使用權。所以，建設用地使用權制度應當能夠滿足土地的立體化與多層次利用的需要。我國物權法規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。
第四，是他物權、用益物權、有期限物權、不完全物權、主物權、定限物權、不動產物權。

Ⅶ 建設用地使用權與宅基地使用權的區別

建設用地使用權與宅基地使用權的區別如下：

1、兩者的定義不同

建設用地使用權是指在回國家或集體所有的土地答上建造並經營建築物、構築物及其附屬設施的權利；宅基地使用權指的是農村集體經濟組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建造個人住宅的權利。

2、兩者的使用主體不同

宅基地使用權是村民在集體經濟組織內部享有的權利，非本集體成員並不享有宅基地使用權；建設用地使用權對主體並沒有限制。

3、兩者的土地許可權不同

宅基地使用權人使用的土地只限於農村集體土地；根據《物權法》第十二章第一百三十五條的規定：「建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。」建設用地指的是國家所有的土地。

4、兩者取得的費用條件不同

宅基地使用權的取得是無償的；建設用地使用權的取得大部分情況下都是有償的，需要交納土地使用費，只有在劃撥的情況下不用交納。

Ⅷ 建設用地使用權的取得和變動的基本規則是什麼

登記為准。不動產登記條例第四條 國家實行不動產統一登記制度。

Ⅸ 建設用地使用權與國有土地使用權的區別與聯系

我們普遍知道國有土地使用權，但是還有一種是建設用地的使用權。建設用地的使用權是因建築物或者其他的工作物所使用國家的土地的權利。根據法律規定，建設用地的使用人可依法對國家的土地享佔有、使用跟收益的權利，並且有權利用該地建造建築物、構築物以及其他的附屬設施。
建設用地使用權的產生
在國家的土地上設立建設用地使用權，它的產生方式有：
（1）劃撥方式。土地劃撥指的是土地使用人只需要按照程序提出申請，並且獲得有關機關的批准即可取得土地的使用權，而且不用向土地的人支付任何租金及其他費用。
（2）出讓方式。出讓建設用地的使用權指的是國家以人的身份把建設用地的使用權於一定期限內出讓給土地使用者，並由土地使用者支付一定的建設用地使用權出讓金給國家的行為。
（3）流轉方式。這是指土地使用人將使用權再次轉移的行為，比如有轉讓、互換、出資還有贈與等方式。使用這些方式都應當向登記機構辦理變更登記。
建設用地使用權的使用期限
根據我國法律法規，關於土地使用權的期限按照是不同種類的土地使用權進行規定的。如果是通過劃撥及鄉（鎮）村建設用地的程序而取得使用權的，那麼就是無期限的，除非有法律規定使土地使用權消滅。
如果是通過出讓獲得建設用地的使用權的，根據規定，按照不同用途的土地，使用權的年限高分別為：居住用地70年、工業用地50年、、科技、文化、體育、衛生用地50年、商業、旅遊、娛樂用地40年、綜合及其他用途的用地50年。
建設用地使用權與國有土地使用權的區別和聯系
一、區別
1．含義上的區別。建設用地使用權是因建築物或其他工作物而使用國家的土地的，而國有土地使用權是使用者向國家交付費用後國家將土地使用權出讓給土地使用者的行為。
2．用途主體的區別。建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。
3．目的不同。前者的目的是保存建築物或者其他工作物的，而國有土地權是在法律允許的條件下便可以使用，無目的而言。
二、聯系
建設用地使用權要先明確所要徵用的土地使用性質是建設用地，也是在辦理國有土地使用權前提條件，而國有土地使用權的范圍較廣，包括工業、商業用地及集體個人等等．

Ⅹ 以出讓方式取得的國有建設用地使用權具有哪些權利和義務

（1）其權抄利有：①取得一襲定年期的出讓國有建設用地使用權；②受讓人在達到合同規定的開發建設要求後，有將余期內國有建設用地使用權及地上附著物轉讓、出租、抵押、繼承、贈與的權利。

（2）其義務有：①支付國有建設用地使用權出讓金；②按出讓合同約定的用途和要求使用土地；③使用期滿，無償將國有建設用地使用權連同地上附著物交還國有建設用地使用權出讓人。法律另有規定的除外。

2008年7月1日起試行的國有建設用地使用權出讓合同（示範文本）具體形式如何？

GF-2008-2601

出讓宗地豎向界限