土地增值稅稅前扣除土地使用權成本

① 在計算土地增值稅時，房地產開發企業的開發成本中是否包括了管理費用 銷售費用 財務費用

房地產開發成本包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

房地產開發費用是指銷售費用、管理費用、財務費用。為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除。

但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。

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計算增值額的扣除項目：

1.取得土地使用權所支付的金額；

2.開發土地的成本、費用；

3.新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

4.與轉讓房地產有關的稅金；

5.財政部規定的其他扣除項目。

② 土地增值稅可以在企業所得稅中扣除嗎

在計算企業所得稅時土地增值稅可以扣除，但企業所得稅不能在計算土地增值稅時扣除。

《企業所得稅法》第八條規定，企業發生的與取得收入有關的稅金，准予在計算應納稅所得額時扣除。企業發生的稅金是企業為取得經營

收入實際發生的必要的、正常的支出，與企業發生的成本、費用性質相同，是企業取得經營收入實際發生的經濟負擔，符合稅前扣除的基本原則。

因此，企業所得稅法第八條將稅金和成本、費用並列為支出，允許在計算應納稅所得額時予以扣除。稅金是指納稅人按規定繳納的消費稅、營業稅、城鄉維護建設稅、資源稅、土地增值稅，教育費附加可視同稅金。

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土地增值稅清算時增值稅可以扣除嗎?

根據《財政部國家稅務總局關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條第二款規定，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

因此，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅應按上述規定進行處理。

參考資料：中華人民共和國企業所得稅法-網路

③ 土地增值稅取得的土地成本確定

土地增值稅的應納稅額=增值額（收入-扣除項目）*適用稅率土地增值稅實行的是四級超率累進稅率具體稅率如下:1,增值額未超過扣除項目金額的50%的部分,稅率為30%2,增值額超過扣除項目金額的50%未超過100%的部分,稅率為40%3,增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的部分,稅率為50%4,增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%因為你給的信息不全,所以只能給出計算方法以示參考.

④ 計算土地增值稅時，買土地支付的契稅可以在土地成本里扣除嗎

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

因此，購買土地時支付的契稅可以計入扣除項目里的「取得土地使用權所支付的金額」里扣除。

⑤ 土地增值稅是否可在所得稅前扣除

問：請問老師：我單位是上海地區的外商獨資的房地產企業，我們繳的土地增值稅是否可以在計算所得稅時扣除？如可以扣減請老師具體說明一下實際該如何操作：是每年預繳的土增，在每年的所得稅清算時扣減？還是要等整個樓盤清算時？
答：關於預售房地產所取得的預收款徵收企業所得稅的問題，《國家稅務總局關於外商投資企業從事房地產開發經營徵收所得稅有關問題的通知》（國稅發[1995]153號）第三條第（一）款規定：「從事房地產開發經營的外商投資企業預售房地產並取得預收款的，當地主管稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，並按季預征所得稅，待該項房地產產權轉移，銷售收入實現後，再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。」
上述國稅發[1995]153號文第三條第（二）款規定：「各省，自治區，直轄市和計劃單列市主管稅務機關可按照本條第（一）款，制定對從事房地產開發，經營的外商投資企業預征所得稅的具體實施辦法及預計利潤率的確定方法，並報國家稅務總局備案。」
根據上述規定，你單位取得預售房屋收入是按預收款乘以當地規定的預計利潤率或按其他合理辦法來確定應納稅所得額計算繳納所得稅的，一般來說，當地確定預售款預計利潤率或其他合理辦法時，已經將這部分預售款所預繳的相應土地增值稅考慮在成本費用率中，因此，不再單獨扣除這部分預繳的土地增值稅。待企業將預收款轉為銷售收入時，再按預繳的所得稅額計算應退或應補的稅額。

⑥ 土地增值稅成本和所得稅成本都是計稅成本嗎

在一般情況下被行政部門的罰款都是不可以計入成本、費用中進行扣除，試想一下如果可以扣除的話，是不是意味著罰款打折了，比如罰款10000元，如果稅前扣除是不是國家幫違法企業交的25%的稅款。

⑦ 土地增值稅計算中可以抵扣的成本指什麼

「可以抵扣的成本」指：

1、取得土地使用權所支付的金額。

2、開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本），是納稅人房地產開發項目實際發生的成本。

3、開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）。

4、與轉讓房地產有關的稅金。

⑧ 利息支出能在土地增值稅稅前扣除嗎

在計算土地增值稅時，對利息支出的扣除，稅法採取了比較寬松的處理方法：根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，利息支出分兩種情況確定扣除：

1.凡能按轉讓房地產項目計算分攤利息並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。超過貨款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。

在這種情況下：

房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額）×扣除比例（5％以下）+允許扣除的利息費用

2.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應並人房地產開發費用中一並計算扣除。

在這種情況下：

房地產開發費用=（取得土地使用權支付的金額十房地產開發成本金額）×扣除比例（10％以下）

⑨ 所得稅和土地增值稅稅前可以扣除嗎

1、土地增值稅可以在企業所得稅中扣除。

企業所得稅法第八條規定，企業發生的與取得收入有關的稅金，准予在計算應納稅所得額時扣除。企業發生的稅金是企業為取得經營收入實際發生的必要的、正常的支出，與企業發生的成本、費用性質相同，是企業取得經營收入實際發生的經濟負擔，符合稅前扣除的基本原則。因此，企業所得稅法第八條將稅金和成本、費用並列為支出，允許在計算應納稅所得額時予以扣除。稅金是指納稅人按規定繳納的消費稅、營業稅、城鄉維護建設稅、資源稅、土地增值稅，教育費附加可視同稅金。

2、所得稅不可以稅前可以扣除

擴展閱讀：

《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：

（一）土地徵用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第四條規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

根據上述規定，土地閑置費可以作為開發成本在企業所得稅前據實扣除，但不能在土地增值稅前扣除。