二手房使用權20年

A. 買了二手房已經有20年的房齡了，這種房子的房屋產權年限該怎麼計算好呢

一套房子從開發商拍到土地的那一刻起就開始倒計時產權年限了，新房到手產權年限都會多少打折，更遑論二手房了。那麼，購買二手房產權年限怎麼算？

一、先了解房齡與產權年限的區別

2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」土地使用70年到期後，如果再次申請土地使用權，應根據當時的地價水平，補繳土地出讓金。其處理方法大致如下：

1、土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回的，應當予以批准。獲得批准續期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產所有權便得以延續。當然，變成危房強制拆除的除外。

2、土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。

3、土地使用者提出續期申請，根據法律規定沒有批准續期的（即根據社會公共利益需要收回的），土地使用權國家無償收回，但對於地上房產，根據收回時的殘余價值給予相應補償。

B. 買二手房產權年限只有20年怎麼辦，有影響嗎

有影響，但影響不大，所謂的房產產權是指房屋所佔土地的剩餘使用年限，房子是永久產權，土地使用年限到期可以申請續期，繳納的土地使用費不是很多。

C. 我的房屋使用權是50年。那麼我使用了20年後拿去賣了。那買我房的人只有30年的使用權了是嗎

50年土地使用權的房子在使用20年後交易，其剩餘的土地使用權就只有30年了。土地使用權到期後，使用人可以續期。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

第四十一條 土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。

(3)二手房使用權20年擴展閱讀：

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條 地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十五條 土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。

D. 房齡20年的二手房，能貸款多少年

所謂房齡，來是指自房屋竣工驗收源合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。二手房的房齡一般二十年以上的房齡貸款受到限制，只有可貸額度的一半。

按照我國現行法律,土地使用權只有70年的期限。如果實際房齡較大,買房人使用的年限將可能縮減。另外,房齡和房屋的有效使用年限有著密切關系。

房齡越大,那房屋損壞程度越高,因此相應地會產生一定的房屋維修費用,從而增加了物業的維護成本,這種風險也往往由買房人來承擔。而且,房齡較長的二手房,還將面臨難以申請銀行貸款的風險。二手房是按照評估價來計算貸款額的。

一般房屋年限越長,評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時,貸款成數一般還會隨著房齡增大而相對降低,貸款年限也是如此。

在簽訂房屋轉讓合同時，為了維護自己的權益，購房者可以在合同中約定如果房屋年齡與房東所述房齡不符，由房東承擔違約責任。

房齡從開發商交房那天算起。房屋買後五年內再交易會多5%的營業稅，所以你買二手房，最好是5年以上的。稅務機關根據契稅完稅證明或者房產證上面的時間作為是否滿五年的依據。買二手房房齡要看房子保養得怎麼樣。房子的使用年限是70年，如貸款的話,貸款的年限加房齡不超過30年。

E. 二手房已有二十年房齡了，還能買嗎

我相信有99%的人買房子一是為了居住，二是為了想賺一筆，所以對於已建造20年的房子來講，到底能不能買也就取決於上述兩個最為重要的因素。

買了房子，可以居住得更好嗎？未來可以賺到錢嗎？

經過20年的發展，小區周邊已經相當成熟了，交通、醫療、教育各方面資源肯定要比新小區齊全得多，而且最重要的，這些資源和現狀是看得到、摸得著的，並不是像一些新開發的小區，雖然規劃的特別好，但什麼時候能夠兌現，最終發展成什麼樣子，誰的心裡也沒有底，反而不如這些老的小區有優勢。

故，從第一方面來看，在居住的舒適度上，由於時間比較長了，小區在建造、設計等方面的確有些過時了，但在外部環境上由於基礎設施、資源配套等方面已經發展成熟，對生活好的方面的影響也是顯而易見的。

第二，目前房齡已經20年了，未來這套房子還能賺到錢嗎？

未來房子能不能賺到錢，其最重要的一點是能不能順利的賣出來，順利兌現，其實這就和城市的發展有關了。

這一點就從銀行對於房貸的要求方面就可以看出來；

我們都知道買房貸款實際就是將房子抵押給銀行，銀行才會借錢，那麼未來房子值不值錢從銀行的態度也可以略窺一二。

比如北京，房齡小於30年就可以申請貸款，房齡+貸款時間只要小於50年就可以申請通過。這是什麼概念呢？在銀行的眼裡，即便房齡已達到50年，仍然是有價值的，銀行仍然有信心將貸款批給你。甚至北京公積金貸款房齡+貸款時間最長可以達到57年。

而有些小的城市房齡超過15年銀行就不批貸了，這就代表了銀行對這個城市未來的房價沒有信心，至少對這些老房子的價格是沒有信心的。對於這些城市來講，現在購買房齡已經20年的房子就要全款購買才行，如果再過10幾年或20年出售的時候會有人接盤嗎？這是最大的問題和不確定性，如果沒有人願意接盤，變現困難，那又談何賺錢呢？

故，從第二方面來看，由於房價的最終價值實際就是城市的價值，城市發展得好，未來“老”房子的價值的時間就會持續得越長。

隨著時間的推移和城市的發展，新房子終究會慢慢變成老房子，對於購房者來說，在買二手房時，尤其是房齡較長的房子時，一定要注意以下幾點：

一、時間會讓很多問題浮現出來，要多看多問

小區的管理靠物業，當一個小區10年、20年之後，所有問題一定會充分的暴露出來，在買之前一定要到小區里、樓棟里轉一轉，和小區的保安、居民聊一聊。

轉的時候要看小區的衛生環境、安保情況、人車分流情況、樓棟里的保養情況、電梯使用情況等，這些都與未來的生活息息相關，而且由於已經十幾、二十年了，這些大概率上未來也不會發生根本性的變化。

聊的時候最好找那些大爺、大媽和門口的保安，這些人閑功夫多，而且特別願意說，知道的小道消息更多，一般不用過多的問就可以得到很多有效的信息，這比通過中介或物業了解來得更加真實、客觀；

二、外部配套設施要齊全，最好有明星配套產品

二手房的大部分價值來源於外部資源，體現得最典型的就是“學區房”，也許房子已經破敗不堪，但是由於學區的存在，房價立馬翻幾番，所以一定要注重明星資源。

一般明星資源指的是學校、醫院、公園、政府辦事處、大型購物場館等資源，離得越近，相對的價值就越高，未來房價的上漲動力或抗跌能力就越強，當然這樣的資源也會讓房產的變現更加容易，不用擔心無人接盤，這就給未來上了一層雙保險。

三、未來城市發展直接決定了房產的價值

每個城市都會有未來的5年、10年甚至更長時間的城市規劃，這些方面的內容可以方便的通過當地的政府網站看到，無論是買二手房還是新房都要清晰的了解房子所在的位置未來規則是怎樣的。

有些城市由於發展的原因可能需要重新另建新城，這就直接會導致老城區的衰落，而且最重要的老城區的各類資源也會隨著新城區的建立而慢慢轉移出去。配套的資源沒有了，城市規則也停止了，老城區的房子的金融屬性已會慢慢褪去，未來又去賣給誰呢？

綜上，20年房齡的房產能不能買，一是能否滿足你的居住要求，無論是內部環境還是外部資源能否讓你的生活更上一層樓。二是未來這套房子是否有人來接手，這主要取決於城市未來的發展以及周邊資源帶來的保障能力，而且對於一個普通家庭來講，換房要相對容易得多，如果現在這套房子已經很老了，再過10年、20年會更得更老，屆時無人接盤，再想買房就太難了。

F. 買的新房土地使用權只有20年是什麼意思

房產證上的土地使用權只有20年，大致可以區分兩種情況：

一、如果購買版的是新開發權的商品房，出現這種情況，那隻能說明開發商辦理土地使用權交納出讓金的時候，只交納了20年的出讓金，所以只獲得了20年的土地使用權；

二、如果購買的是二手房，出現這種情況，那麼就說明，土地使用權的剩餘使用年限只剩下20年了。

土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則「土地使用期滿後會無償收回」的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。

(6)二手房使用權20年擴展閱讀

土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥、轉讓三種方式。

一、以出讓方式取得國有土地使用權

1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。

3、年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅遊、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

G. 買二手房土地使用年限剩下20年可以買嗎若是買了等土地到期會有什麼問題啊

1、《來城市房地產管理法》第自二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。這一條規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。
2、《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用許可權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。