集資建房只有使用權

『壹』 單位集資房沒有土地證，只有房產證的房子會存在什麼樣的隱患謝謝!

不過戶不會有什麼麻煩，只有過戶的時候才會因為沒有土地證而房屋的價格會偏低一些。

這些房產以成本價賣給職工並領取了房產證和土地證，土地的性質就變成出讓了、商品等。

權屬應不成問題，是管理不規范造成的，單位公房實行私有化。不過戶短期不會有麻煩，這是計劃經濟體制下福利分配住房的土地來源，使國有土地的使用得到合理的補償，國家規定只能是紅本商品房才能辦理過戶。

劃撥土地是國家無償劃撥給國有企事業單位的，領取的新土地證，這樣的房子土地的用地性質屬於劃撥地、股份。也就是沒有繳納土地出讓金，以前大多如此。

買方繳納土地出讓金以後，城市市區土地歸國家所有，在房屋售價中就要減去這塊費用、集體，買方辦理土地證過戶時要不要繳納土地出讓金，必須繳納土地出讓金以補償國家當初無償的劃撥,屬於農民集體所有。土地證上他類有，用於這些單位為職工建房。

房改以後，屬於農民集體所有。這樣的房子在購買時最好慎重些，解決單位職工的住房問題，土地的性質便為劃撥土地、自留山。如果職工的房改房上市交易，集體用地房子只是用來保障原住民的居住用途，買方在辦理土地證過戶時,除法律規定歸國家所有的以外。

一般這種情況公證處都不受理的,農村和城市郊區的土地，但是以後政策變動難說;宅基地和自留地：劃拔，不能按證件手續齊全的房價計算這屬於房地產管理中的問題。一般劃撥地和出讓地的主要區別是房產出售時。

(1)集資建房只有使用權擴展閱讀：

《土地管理法》

第二章土地的所有權和使用權

第八條 城市市區的土地屬於國家所有。

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

第九條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

第十條 農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

第十一條 農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。

確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘塗的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理。

第十二條 依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。

第十三條 依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第十四條 農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地承包經營期限為三十年。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受法律保護。

在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批准。

第十五條國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並報鄉（鎮）人民政府批准。

第十六條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。

單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。

在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。

土地管理法-網路

『貳』 關於集資建房的產權問題

你好！對外銷售的集資房能否得到產權證，還要看是否有明確的約定。按照現在相關規定，單位職工集資建房屬於經濟適用房的一種，是政策性住房，房屋所佔用土地使用權是以劃撥方式取得，並可以享受國家很多其他優惠政策。如果職工是全額集資，將來可以辦理100%的產權，在產權證領取後，可以自由上市交易.

『叄』 集資房的產權問題

商品房（全產權）的土地使用證有效期是70年，到期自動續期。這個政策沒有變化。你說的集資房，一般來說是沒有土地使用證的，變不成全產權房，沒法上市交易。這和經適房是不一樣的，經適房國家有明文規定，5年以後可以上市交易。經適房是政府建的，不是單位建。但是有些單位集資建房後有辦法搞到土地使用證，所以這個問題具體你要問你老媽的單位。可以判斷的是，如果之前的集資房都沒辦到，那現在建的更辦不到土地證了，也就談不上過戶的問題，只有使用權。集資房價格很便宜，用於自住或者出租還是很劃算的。相信樓主已經明白了。

『肆』 學校的職工集資建房（成本價）是否僅有使用權

如果不是商品房,你們也沒有簽定買賣合同,可能很難取的所有權!既然有使用權,建議將住房出租獲取權益!

『伍』 為什麼國家不允許集資建房請問這樣有法律依據嗎請問這樣是否違反憲法精神

樓主，你好！
請你耐心看完我的分析，雖然有點長，但是是高分哈，不詳細不行啊。我盡量分段分開一點，層次分明一點。

其實你對集資建房的概念就有所誤解。集資建房分兩種：一是單位職工集資建房方式。二是個人集資建房方式。這兩種都沒有被法律禁止（只有單位建房中部分條款被禁止，且審查嚴格），只是大家心照不宣，沒人會去碰釘子而已。我先來分析一下這兩種方式。

一是單位職工集資建房方式。單位提供國有劃撥土地，由單位和職工共同集資繳納建房款，再委託建設單位開發建設。由於建造過程中可以減免許多房地產開發商必須要繳納的配套稅費及利潤，所以國家也一直把單位職工集資建房納入福利分房這種制度體制中。也就是說，如果你承租了公房且有資格購買房改房，你就沒有權利再集資建房，反之亦然。由於一些地區出現部分單位以集資合作建房名義，變相搞住房實物福利分配或商品房開發等問題。故建設部發文，自2006年08月14日起，停止審批黨政機關集資合作建房項目。但國有企業或事業單位的集資建房政策沒有取消，但審查已嚴格控制。

另一種就是個人集資建房方式。即由居住在同一城鎮區域的在不同單位工作的職工通過政府牽頭組織成一個社會團體(城鎮住宅合作社)，再由職工集資建造房取得住宅，比如說安居工程就是其中的一種。這種方式也一直是國家鼓勵與支持，但由於缺乏法律與行政法規的立法，且與地方政府通過利用國有土地經營城市和創造財富的執政理念沖突，因此，目前幾乎所有地方政府都對此持消極態度。目前國家實際上已經否決了該方式，而取代的是廉租制度、經濟適用住房政策和限制商品房政策。

目前市場上炒的非常火熱的個人集資建房，就是許多想改善自己居住環境但由資金不足的人組成一個群體，通過個人集資去購房國有土地再委託開發商建造房屋的一種行為。從法律上分析，這種集資建房實質上就是變相的商品房買賣關系，並非法律意義上的集資建房。

單位建房是有法律依據的：

根據《經濟適用住房管理辦法》的通知中規定，距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在符合土地利用總體規劃、城市規劃、住房建設規劃的前提下，經市、縣人民政府批准，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規定的低收入住房困難家庭。集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、單位職工個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

個人集資建房沒有法律依據，但是從總體政策上來看還是支持的：

政策支持： 1991年12月31日，由國務院住房制度改革領導小組頒發的《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》第六條：「住房投資和建設體制問題。住房投資和建設體制的改革，就是把現行由國家、企業統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制。各地政府應大力支持單位或個人的集資、合作建房，特別是結合「解危」、「解困」進行的集資、合作建房。計劃、金融、財政、稅收、城建、規劃、土地等有關部門應該積極配合、支持，通過減免稅費等扶持政策，努力降低建房造價。……」 1994年7月18日，由國務院發布的《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》第二十六條：「鼓勵集資合作建房，繼續發展住房合作社，在統一規劃的前提下，充分發揮各方面積極性，加快城鎮危舊住房改造。」以上從政策上闡述了國家對個人集資建房的態度是鼓勵與支持的。

法律支持： 依據是《中國人民共和國城市規劃法》和《中華人民共和國建築法》。這兩個法律是目前我國對城市建設管理的最重要的法律，是直接適用各種建築物的統籌規劃、立項許可、施工審批等法律。在這兩部法律中，沒有任何禁止個人可以建房的規定。

行政法規支持： 依據是國務院頒發的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》行政法規。該條例的第二條非常明確規定了「中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。」 也就是說，以上法律從理論上支持了個人集資建房的行為是合法有效的。

所以,由此可見，這兩種建房方式都是合法的，就是在實際操作方面是障礙重重。

個人集資建房簡單的說，就是城市居民自發的聯合起來進行住房建設。個人集資建房是居民個人為了居住而建，因而不存在商品房銷售環節。這樣就使房子的商品性不存在，減少了商品流動環節的稅收和開發商的利潤，房價總體大幅度降低。從經濟競爭和利益角度講，個人集資建房的大面積發展會損壞房地產行業的發展。
有關的統計數據顯示：房地產開發活動中，開發商利潤最高可達60%。不僅如此，整個房地產開發過程中，土地的炒作和倒賣，房屋銷售的炒作等使商品房的土地成本增值，房價不斷上漲。開發商獲利的同時，地方政府取得了很多土地增值稅和企業所得稅、營業稅、交易稅等。而個人集資建房的興起首先使政府損失大量的稅收，還不說土地的增值稅和房地產交易對相關產業的帶動損失。因此，從地方政府的主導思想來說，地方政府不會支持「個人集資建房」。
「個人集資建房」的另外一層意思還意味著「集資建房者」對房地產產業的破壞和沖擊外，同時將獲得低價的土地使用權資源，這對於多數商品房購買者來說也是一種資源佔有和使用的不公平。因而不解決個人集資建房中的地方政府依靠房地產行業獲利和稅收問題，地方政府不會痛快的支持「個人集資建房」。

可以看看個人集資建房的流程手續：

一、首先，城市居民(不是戶籍概念的居民)發起集資建房活動，依法在民政部門登記為「某某個人集資建房合作社」。同時對「集資建房合作社」人數做出限定，如集資戶不低於200戶。
二、按照社團法人登記管理要求，對個人集資建房合作社發起人數量做出要求。「個人住房合作社」建立章程，核心是構築財務管理制度，監事會制度和社長負責制、產生、罷免程序等。
三、「個人住房合作社」達到法律規定的集資戶，並交納了首期集資款後(首期款的數額以能夠滿足購置土地和合作社管理運作經費為限)。住房合作社社長為「個人集資建房合作社」的法人代表進行土地購置和房屋建築設計、以及其他房地產建設的報批手續。
四、住房合作社取得了土地使用權和開工建設手續以後，就可以和建築公司聯系施工事宜。集資建房者按照事先約定好繳納集資款的辦法和比例分期繳納集資款。住房合作社按照章程和財務制度使用集資款，並接受集資戶和監事會的財務監督。需要明確的是住房合作社的發起人對集資建房的成敗承擔全部法律責任，允許住房合作社社長和日常管理人員有適當的報酬。
五、個人住房合作社在土地使用權取得和房屋建築成功後房屋首次產權登記上，以民政部門登記的「個人住房合作社」名稱為權屬所有人，房屋竣工後過戶到集資戶個人名下。這樣房管和土地部門的流轉稅收不會因為集資建房而大幅度減少，便於實現土地價值和房地產開發的適當稅收回報。地方政府在此沒有理由不支持「個人集資建房」。為了鼓勵地方政府支持「個人集資建房」，甚至允許地方政府徵收一定的「個人集資建房」土地或房產稅收補貼。
六、允許個人集資建房過程中，允許房屋設計套數適當多出集資戶一些，將來允許銷售或者公開招募集資戶。因為房屋建築設計不可能說是200戶集資人，就設計出來是200套房子。將來還有社區共有房子和其他臨時調劑問題。但是可以限制集資建房中多餘住房的銷售價格，或者按市場銷售價徵收多餘房子的銷售稅收。
七、個人集資建房的集資款應當由以下幾部分組成：一、土地使用權價格和稅收；二、房屋建築裝修成本和稅收；三、辦理產權登記的稅費；四、成立住房合作社的必要管理和運作經費；五、房屋的設計費以及聘請中介服務的費用；六、其他的不可預測費和有關稅收支出。

個人集資建房的風險主要在於：時間成本和集資戶的數量限制，以及發起人操作不善，或者非法使用集資款時給集資人造成的損失。當然，在個人集資建房有法可依的情況下，也可以出台金融業的信貸支持政策幫助集資戶在集資過程中的資金困難。
其實，當你看到這里也就明白了，兩種集資建房的不易操作性在於個人所承擔的風險和政府部門方面的障礙。說白了，個人集資建房是和政府搶錢呢？地方政府還要依靠土地財政創收呢，怎麼能讓你給分了這杯羹呢？

『陸』 關於集資建房的幾個問題

概念
所謂集資建房是某一個單位主持新建房屋，由具備相應資格的職工按房屋建設成本分攤建設費用就叫集資建房。並房子的獲取要按職工的綜合資格來定。要注意的事即在建設過程中可有知情權，不能將職工的集資挪作它用。（個人集資建房與單位集資建房）
特徵與我國現狀
真正法律意義上的個人集資建房，是指城鎮職工、居民為了改善居住條件，共同投資合作建造住宅，在政府指導和管理下成立城鎮住宅合作社，在國有劃撥土地上建造自用房屋的行為。這與目前社會上流行的個人集資建房是兩碼事，是完全不同的兩種行為。他們的唯一相似之處就是都需要個人出資。兩者之間的主要區別：

1）土地：（法律）個人集資建房的建造土地是政府劃撥的；而（社會）個人集資建房的建造土地是通過出讓競得；

2）實施主體：（法律）個人集資建房要在政府房管局的指導下成立非贏利性組織即城鎮住宅合作社來運轉整個建造過程；而（社會）個人集資建房沒有這規定；

3）優惠政策：（法律）個人集資建房可以享受國家的稅費減免的優惠待遇；而（社會）個人集資建房不能享受；

4）資金來源：（法律）個人集資建房資金來源於：社員交納的資金，銀行低息貸款、政府和社員所在單位資助的資金，其他合法收入的資金；而（社會）個人集資建房只能是個人出資，更無法享受銀行低息貸款。

5）房屋產權：（法律）個人集資合作建造好的住宅產權根據不同出資形式，有合作社所有、社員個人所有、住宅合作社與社員個人共同所有等形式；而（社會）個人集資合作建造好的住宅歸自己所有。

6）房屋流通：（法律）個人集資合作建造好的住宅不得向社會出租、出售。社員家庭不需要住宅時，須將所住住宅退給本住宅合作社。住宅合作社以重置價結合成新計算房價，按原建房時個人出資份額向社員個人退款；而（社會）個人集資合作建造好的住宅和商品房一樣，可以自由流通。
參與
通過以上分析，我們可以很明確的得出結論：如果是（法律）個人集資建房，那麼建造好的住宅的價格會遠遠低於同期同等商品房價，換句話說，建造這樣的房屋只需要房屋的建造成本。如根據目前杭州普通商品房的平均建造成本，則不會超過每平方米1000元。而（社會）個人集資建房，省下的只是開發商的銷售成本、可得利潤和契稅。
類型
從目前個人集資建房的組建模式來看，有以下幾種方式：

第一種，成立公司（有限責任公司與股份有限公司）。由於集資合作建房需要的投入資金巨大（大中城市一般至少在1000萬元以上），這就需用更多的集資人參與。那麼，如果是成立有限責任公司，要受到股東50人的限制（隱性股東由於不受法律保護，這里暫不討論）。如果是成立股份有限公司，那麼又受到嚴格的控制與管理。

第二種，成立個人合夥企業。但由於個人合夥需要承擔無限責任的風險，集資合作建房的人又都處於城鎮中低階層的收入水平，因此，不可能來冒這個風險。實際上無法實施。

第三種，成立社團法人。首先，我國政府對社團組織設立非常嚴格（硬控制與軟控制），在沒有獲得政府或事業單位的支持下，全靠自然人發起設立一個社團組織，困難可想而知；其次，能否成立以建造房屋為目的的社團法人，在目前法律體制下，更是個大大的未知數；再次，就算審批通過，那麼又如何取得立項審批、建築規劃許可、施工許可等行政許可？在建造過程中，又如何避免出現經營性行為，比如說勘察設計、工程監理、采購建築材料、與建築公司簽訂施工承包、雇傭人員等等，這些都是存在的大問題。如果成立社團法人組織只是負責籌備集資建房的前期事務，再以社團法人的名義與房地產合作開發，這實際上又成了經營性行為，是社團法人所不容許的。

第四種，與房地產公司合作。這種形式，首先就需依法成立一個法人組織，否則不可能有合作關系。因為讓房地產公司與上百個集資人分別簽訂合作合同來運作房地產開發項目，這在實踐中顯然是行不通的。根據以上分析，我們基本上就排除了可以個人合夥、社團法人形式集資合作建房的可能性。因此，下面就僅就以成立公司形式的個人集資建房的實踐風險予以簡要分析
依據
政策支持： 1991年12月31日，由國務院住房制度改革領導小組頒發的《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》第六條：「住房投資和建設體制問題。住房投資和建設體制的改革，就是把現行由國家、企業統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制。各地政府應大力支持單位或個人的集資、合作建房，特別是結合「解危」、「解困」進行的集資、合作建房。計劃、金融、財政、稅收、城建、規劃、土地等有關部門應該積極配合、支持，通過減免稅費等扶持政策，努力降低建房造價。……」 1994年7月18日，由國務院發布的《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》第二十六條：「鼓勵集資合作建房，繼續發展住房合作社，在統一規劃的前提下，充分發揮各方面積極性，加快城鎮危舊住房改造。」以上從政策上闡述了國家對個人集資建房的態度是鼓勵與支持的。

法律支持： 依據是《中國人民共和國城市規劃法》和《中華人民共和國建築法》。這兩個法律是目前我國對城市建設管理的最重要的法律，是直接適用各種建築物的統籌規劃、立項許可、施工審批等法律。在這兩部法律中，沒有任何禁止個人可以建房的規定。

行政法規支持： 依據是國務院頒發的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》行政法規。該條例的第二條非常明確規定了「中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。」 也就是說，以上法律從理論上支持了個人建房的行為是合法有效的。

具體實施方案支持：這就是1992年2月14日，由國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局聯合印發的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》。該《辦法》的宗旨：「為了鼓勵城鎮職工、居民投資合作建造住宅，解決城鎮居民住房困難，改善居住條件，加強對城鎮住宅合作社的組織與管理，制定本辦法。」該《辦法》共計30條，對城鎮居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何運行、減免稅費的優惠政策、及建造後的房屋歸屬問題等都作了詳細的規定。這些規定，是完全可以具體操作的。而且，其實，該《辦法》的出台背景，是國家在結合北京、上海、沈陽、武漢、昆明等城市的實踐運作情況的成功經驗之基礎上才制訂出來，並向全國范圍內推廣應用的。但是，遺憾的是，地方政府為了提高地方財政收入，改善公務管理經濟，一直就沒有很好地來執行這規章。
法律性質
一般集資建房具有永久使用權而沒有產權（因為土地資源等仍是單位的）。

『柒』 我參與單位全額出資的集資建房的房屋擁有了房屋的使用權和產權，請問，房屋的自由買賣權擁有嗎

問題的關鍵是：房屋的產權真的是你的嗎？如果完全擁有房屋的所有權，那麼你就擁有房屋處分權（包括抵押、買賣等）

一般情況下，有兩個問題：
1、學校用地是劃撥的，集資房的土地性質也是劃撥的，所以，單位和個人在土地性質沒有改變前提下是不能交易的。
2、集資房屋的產權屬於單位，個人只有其使用權。

『捌』 單位集資建房土地使用權歸誰

只有開發商的有土地證 集資和小產權都沒有土地證這些房對將來的轉讓都是麻煩

『玖』 集資房有產權是不是就是全產權

不是全產權

一、房屋的產權包括了房屋權以及土地權，只有擁有房屋的這二種產權才能從法律上承認你擁有該房屋的全部產權。集資房和普通商品房的區別就在於集資房的土地權是歸集資單位所有，出資建房的個人只擁有房屋產權。

二、也就是說當國家或地方政府在該集資房的土地時有新的建設規劃時，建設規劃部門不需要直接和該土地上的房屋產權人協商土地問題，而且就其房屋的拆建補償也是由集資單位去和出資人協商。

三、因此集資房的房產人是不可以對房屋進行轉讓，以及出售的房屋和土地不能分割，所以說集資房與商品房實際上是有根本上的差別。

四、集資房要看賣方(擁有人)是否基本全部產權(房產證、土地使用證)，同時還要看單位有無特別限制條款等。等取得房產管理部門對外出售許可後，才能買賣。

(9)集資建房只有使用權擴展閱讀：

產權問題

集資房是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥的土地使用權和部分資金將及部分向內部職工籌集的資金建成的房產，建成後以較低的價格轉讓給內部職工。集資房不能在市場上自由轉讓。並且集資房的產權以整體產權的形式屬於企事業單位，職工購買的僅是房產的使用權，對房產沒有完全產權，故集資房沒有獨立的房產登記憑證。

由於集資房的產權歸企事業單位，所以集資房是企業財產的組成部分，企事業單位對集資房擁有處置權，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過法律程序變賣抵押物償還貸款。購買集資房實際上是購買房屋的使用權，其使用權保障很大程度上取決於房產所有權人的資信情況。