集體土地使用權的定價方法問題

A. 集體土地所有權如何評估

農村集體土地所有權價格評估可採用以下方法:
1 征地補償法:根據《中華人民共和國土地管理法》關於徵用農村集體土地所有權的補償規定,估算土地所有權徵用時的價格。主要包括土地補償費、地上建築物及青苗補償費和勞動力補償費。徵用土地時發生的一切稅費(來自:www.fdcew.com),包括徵用耕地時的耕地開發費,均不能計入。此方法主要用於因社會公益事業及重大建設項目需要徵用農村集體土地時的價格評估。
2 收益還原法:主要用於非因社會公益事業及重大建設項目需要徵用,且在改變用途後有收益的農村集體土地所有權價格評估。該類土地現狀多為農業用途或未利用土地,其土地純收益不作為收益價格的評估依據。此收益價格的土地純收益在本質上為未來用途的正常年純收益;在數量上,既大於農業土地正常年純收益,又因農民無權改變土地用途而小於新用途未來正常年純收益,即對未來正常土地年純收益作減價修正。
3 市場比較法:主要用於城市郊區集體土地所有權交易較多的地區。徵用土地的所有權價格評估及其它形式的土地所有權價格評估,均可選擇相應的比較實例,運用此方法估算土地所有權價格。若選擇同一供需圈的土地使用權交易實例,則需在土地純收益、使用年期等方面作修正。
4 剩餘法:主要用於非因社會公益事業及國家重大建設項目發生的農村集體土地所有權交易時的價格評估。在運用該方法時,預測的不動產未來開發價值需作類似未來土地正常年純收益的修正。
5 成本逼近法:
1.成本項目主要為:
(1)未利用土地:土地取得費(指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用)、土地維護費(指為維護其絕對權利而支付的費用)和土地所有權收益(在改變用途時,其絕對地租量的比重大)。
(2)農用地:土地取得費(指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用)、土地開發費(指從未利用土地開發成現狀用地時的費用,包括農業水電系統費的攤銷)、利息、利潤及土地所有權收益。
2.是否因社會公用事業及國家重大建設項目而發生交易的農村集體土地所有權價格評估,其主要區別在於土地所有權收益取值比例的大小。

B. 我國現行法規關於集體土地使用權流通的規定

根據刑法第133條的規定，對交通肇事罪規定了三個不同的刑級（量刑檔次）： 犯交通肇事罪的，處3年以下有期徒刑或者拘役。 交通運輸肇事後逃逸或者有其他特別惡劣情節的，處3年以上7年以下有期徒刑。 因逃逸致人死亡的，處7年以上有期徒刑（判到15年的佔少數）。
發生重大事故
1．違反交通運輸管理法規，因而發生重大事故，致人重傷、死亡或者使公私財產遭受重大損失的，處3年以下有期徒刑或者拘役。 此處所謂「發生重大事故」，根據《解釋》第2條第1款規定，是指具有以下情形之一的： （1）死亡一人或者重傷三人以上，負事故全部或者主要責任的 （2）死亡三人以上，負事故同等責任的 （3）造成公共財產或者他人財產直接損失，負事故全部或者主要責任，無能力賠償數額在三十萬元以交通肇事罪
上的。 《解釋》第2條第2款規定：交通肇事致一人以上重傷，負事故全部或者主要責任，並具有下列情形之一的，以交通肇事罪定罪處罰： （1）酒後、吸食毒品後駕駛機動車輛的 （2）無駕駛資格駕駛機動車輛的 （3）明知是安全裝置不全或者安全機件失靈的機動車輛而駕駛的 （4）明知是無牌證或者已報廢的機動車輛而駕駛的 （5）嚴重超載駕駛的 （6）為逃避法律追究逃離事故現場的。
其他特別惡劣情節
其他特別惡劣情節，是指具有下列情形之一： （1）死亡2人以上或者重傷5人以上，負故全部或者主要責任 (2)死亡6人以上，負事故同等責任的 (3)造成公共財產或者他人財產直接損失，負事故全部或主要責任，無能力賠償數額在60萬元以上的。 根據刑法第133條的規定，犯交通肇事罪的，處3年以下有期徒刑或者拘役；交通運輸肇事後逃逸或者有其他特別惡劣情節的，處3年以上7年以下有期徒刑 因逃逸致人死亡的，處7年以上有期徒刑（判到15年的佔少數）。 第六條行為人在交通肇事後為逃避法律追究，將被害人帶離事故現場後隱藏或者遺棄，致使被害人無法得到救助而死亡或者嚴重殘疾的，應當分別依照刑法第二百三十二條、第二百三十四條第二款的規定，以故意殺人罪或者故意傷害罪定罪處罰。

C. 如何評估集體土地使用的價格

我國法律規定「宅基地屬於農民集體所有」、「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准」、「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定」、「宅基地使用權不能抵押」，由此對宅基地的使用權有諸多限制，因此宅基地的評估條件也不同於一般的土地篇，集體用地評估市場條件目前仍不甚成熟，現行對於宅基地評估方法主要有： 1、成本逼近法由於宅基地使用權不能在市場上自由流轉，對較為偏遠的區域，一般情況下不適宜採用市場比較法進行評估。建議採用成本法，調查當地農用地轉為建設用地的成本、土地開發成本、有關稅費、資金成本等測算。參考計算公式：集體建設用地使用權價值=土地取得費(耕地開墾費+耕地佔用稅+水利建設基金+新菜田開發建設基金)+土地開發費(集體農地開發為宅基地開發程度需要的開發費)+利息(集體農地開發為宅基地投資產生的利息，計算基數為土地取得費與開發費)+利潤(集體農地開發為宅基地投資產生的利潤)+增值收益(集體農地開發為宅基地之後產生的增值) 2、收益法土地管理法規定宅基地上建設的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例較多，可採用收益還原法評估。在使用收益還原法時，應注意農村居住房地產的稅費項目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應與國有土地上的房產有區別。此外，各地時有因司法處置而拍賣宅基房的交易案例，可以剝離出宅基地價格。 3、基準地價系數修正法對集體建設用地基準地價已經覆蓋到的區域，可以採用基準地價系數修正法，如廣東南海地區。

D. 關於集體土地買賣的問題

1、這個土地沒少漲價吧，先前缺錢急用賣出去的，現在又想按照原先的價錢盤回來，轉手就賣個十幾倍的高價，缺錢的時候有錢周轉是他，漲價的時候掙錢也是他，天下的好事都是這一家的么？

2、你說的不錯，國家的確對土地流轉有規定，土地流轉有轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等多種方式，其核心是，保留承包權，轉讓使用權，如果當初沒有簽訂比較細致的合約，連承包權一並轉走了，那理論上合約不成立

3、再者，農村宅基地和耕地應是有嚴格區分的，理論上耕地流轉不得改變其用途，如果賣出去的耕地用作了宅基地，村裡是應該干涉的。

4、以上都是基於理論上而言的，在實際操作中，很難完全按照法律行事。其一，如果該地用於建造了房屋，那麼即便土地使用權回歸你朋友所有，但其上的所有已有建築，動產及不動產，都不歸你朋友所有，你的朋友也無權拆掉拿走。況且這種案例比比皆是，基層政權也很少會協助賣出土地者按照原價要回土地

5、即便法院受理了這個案件，形成對你朋友有利的判決，能不能有效執行是另外一回事。打個官司就得話很多錢，到了村裡還得來回扯皮，等你再雇一群人強制執行，說不定地都叫他鄰居賣掉了，既費時，又耗錢呀

6、如果這塊地一定要贖回來，建議你找專人估算一下這塊地的價值，估的低一些，你朋友的鄰居持有這塊地也屬於一種投資，況且地價的預期又比較高，你朋友勢必得支付人家一定的投資收益。你就算是真把官司打到法院去，估計也得判你朋友家賠償他家鄰居，因為他家私自出售土地，還不提供正規的手續，最後還要毀約，導致鄰居家承受了經濟損失

E. 農村集體土地使用權如何評估

可以採用成本逼近法進行評估，只是土地取得費（含征地費、征地稅費等）取值專為0，還有就是不屬計算土地增值收益！如果是拍賣而得的荒山荒坡，可以把拍賣成交金額作為土地取得費，加上開發費、利息、利潤即可，同樣不能計算土地增值收益！

F. 集體建設土地使用權價格如何評估及評估方法

集體建設土地使復用制權價格如何評估及評估方法？對於集體土地的評估，其評估思路，山東舜德土地房地產資產評估有限公司認為：比如待評估對象為生地(農用地或是未利用地)，通過層層開發建設資金的投入，最終形成可利用地塊所付出的直接費用，即土地取得費，或者是農用地取得費(含征地費、補償費、青苗費)，而對集體建設用地呢，此部分價值的測算可理解為農用地轉為建設用地後耕種該宗地的損失，還得考慮相關稅費、土地增值收益等等，其中土地增值收益：在國有土地評估中，應該是集體土地被國家徵用後，由於土地用途的改變(如變為商業、住宅、工業用途的土地)，土地價格往往會成倍增長的收益。而在集體土地評估中土地增值收益是指土地使用方式的改變(如播種農作物變為建造商品住宅、作為土地資源參與工業產品的生產)，土地價格也會相應增長。然後根據用途特性，通過相關因素修正從而得出集體土地宗地使用權價值。

G. 為何集體土地要由國家來定價

集體土地集體組織只有土地使用權。
集體土地，指農村集體所有的土地，也稱作是勞動群眾集體所有的土地。集體土地是中國土地所有制的一種形式。
集體土地使用權是農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規定的其他組織和個人在法律規定的范圍內對集體所有的土地享有的用益物權。

H. 集體建設用地使用權的存在問題

事實上，農村集體建設用地的流轉試點工作，已在全國部分省市展開，實踐也證明這一做法給當地經濟發展注入了巨大的活力，但另一方面，也普遍存在著一些問題。
民革中央通過調研分析，認為當前農村集體建設用地流轉突出存在以下問題：
——現行試點和地方法規與國家法律沖突。
由於我國憲法和土地管理法都規定，城市的土地歸國家所有，農村集體土地只有通過政府徵收或徵用才能轉化為城市建設用地，所以，只要農村集體建設用地未經國家徵收和徵用便進入市場，無論採取何種形式，都會改變城市土地單一國有的格局，從而與憲法和土地管理法產生抵觸。
——土地管理體制不健全，導致農村集體建設用地流轉無序。
農村集體建設用地流轉大多處於自發和無序狀態，一是由於城鄉二元結構下城市規劃只規劃國有土地，對於流轉到或即將流轉到城市來的農村集體建設用地尚未納入城市建設整體規劃中；二是由於地方政府的利益驅動，導致區域內土地的開發整理、農村集體建設用地的流轉都由各行政區各自決策，缺少全國統一的規劃協調和統籌安排；三是違反規劃擅自轉變農地用途的現象仍十分嚴重。
——農村集體建設用地和國有建設用地產權地位不平等。
這種不平等表現在：城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成「同地不同價」；城市建設用地使用主體有使用權證，可以作為抵押到銀行等融資機構進行再融資和資產評估，而農村建設用地沒有使用權證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產功能。
——農村集體建設用地流轉中產權界定不清。
土地管理法第十條對集體土地產權作出規定：農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。