土地使用權買賣糾紛法律意見書

㈠ 抵押國有土地使用權應注意哪些法律問題

1.無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。
國營企業和集體企業由於歷史原因，佔有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。
2.土地使用權抵押的前提。
房地產開發商或企業只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。
3.抵押須有書面文件。
土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。
4.土地使用權與地上建築物一致的原則。
在土地使用權抵押時，其地上建築物和其他附著物及一切權益隨之一並抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時，應詳細列出地上建築物和附著物及其所產生的權益。
5.保險問題。
土地使用權抵押，如其地上有建築物或其他附著物，抵押人應當對地上建築物辦理保險手續，並應在保險單上註明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長於抵押協議的期限。
6.土地使用權抵押時，應辦理登記手續。
如果是生地或其上沒有建築物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然後到房地產管理局登記備案。如果是其上有建築物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，並辦理他項權利證書。
7.土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。
一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數額的依據之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。
8.董事會的決議。
抵押人若是三資企業，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。
9.應請律師出具法律意見書。
為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。
10.土地使用權抵押時應辦理公證手續。
因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續。
11.處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協助。
抵押人在抵押協議規定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協議有效期間解散或破產時，抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協議的規定處分抵押物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權，並辦理土地使用權過戶手續。
12.抵押權的終結。
土地使用權抵押協議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協議的，應當到土地管理部門和房地產管理部門注銷抵押協議。

㈡ 能幫幫忙給這樣一份農村土地租賃合同法律意見嗎 謝謝

土地租賃是某一土地的所有者與土地使用者在一定時期內相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿後，土地使用者歸還土地的一種經濟活動。
合同格式：
出租方:甲方
承租方: 乙方
一:土地租用范圍及坐落: 總面積 平方米,不包括道路等公用面積,位置與四至范圍附圖:
二:土地租用期限:自 至 ,共五十年,按公歷計算.
三:租用土地價格為每畝 元人民幣,總計 元人民幣,此為五十年全部租金,一次交清,租賃期間不再產生其他費用.
四:其他條款:...
注意事項

在租賃合同中，要確定合同的主體，在簽約時務必要認真審核出租人的資格，要核實產權證上記載的權利人與出租人是否一致，要明確租賃物等等。

㈢ 國家關於土地使用的政策和法律

1、農用地只能用於農業發展主要依據《土地管理法》第四條

「國家實行土地用途管制制度。

國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。「

2、關於土地使用的常用法律有：

（1）《中華人民共和國土地管理法》

（2）《中華人民共和國土地管理法實施條例》

（3）《基本農田保護條例 》

（4）《土地復墾條例實施辦法》

（5）《農村宅基地管理辦法》

(3)土地使用權買賣糾紛法律意見書擴展閱讀：

農用地性質轉換

根據《土地管理法》第四十四條

建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批准。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。

本條第二款、第三款規定以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。

㈣ 土地糾紛，開發區管委會不按事實處理，，過後出個處理意見書，讓我找人民政府復議解決，問程序合法嗎

這些合適也是比較合法只要是按照規矩辦事總會有一個交代的總會弄清楚到底是哪一條法律問題的。

㈤ 關於法律方面的問題（土地使用權抵押）

根據《中來華人民共和國源城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定如下：第三十三條，土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。第三十四條，土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。第三十五條，土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理抵押登記。第三十六條，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。第三十七條，處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。第三十八條，抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷手續。

㈥ 濫用職權非法佔用不尊求黨員群眾意見買賣土地，請問怎樣申訴

根據中華人民共和國有關法律規定，侵佔國有土地或其他土地，屬於嚴重的違法行為。構成刑事犯罪的，依法追究其刑事責任。
土地違法行為的刑事責任，在《中華人民共和國刑法》中有明確規定，共涉及3個條款，4項罪名。最高人民法院和最高人民檢察院陸續出台的司法解釋，也就涉及土地刑事案件立案標准等有明確規定。
中華人民共和國刑法（節選）
第二百二十八條 以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或 者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。
第三百四十二條 違反土地管理法規，非法佔用耕地、林地等農用地，改變被佔用土地用途，數量較大，造成耕地、林地等農用地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金。
第四百一十條 國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規，濫用職權，非法批准徵用、佔用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役；致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上七年以下 有期徒刑。

㈦ 住宅土地使用權到期怎麼辦國土部明確答復!

長安君今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。聽到這個消息以後,我和我的小夥伴都驚呆了。本來就買不起房,現在有了房子到期還要花一大筆錢,請讓我吃包辣條冷靜一下。幸好國土部給了明確答復,到底土地使用權到期要不要花錢,看完你就知道了。

23日上午,國土資源部召開《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會,國土資源部副部長王廣華在發布會上透露,對於少數住宅建設用地使用權到期問題如何處理,國土資源部出台了過渡性措施,即業主不需要提出續期申請,不需要繳費,可正常辦理交易和登記手續。

國土部談溫州住宅土地使用權到期問題:自動續期不收費

11月27日,中共中央國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》,提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。《意見》發布後,社會各方很關注,一些媒體關注溫州等地出現的少數住房的國有建設用地使用權到期問題。

近期,國土資源部收到了浙江省國土資源廳《關於如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》,溫州當地群眾期盼盡早解決20年住房土地使用權到期問題,方便其辦理住房交易、過戶以及不動產登記手續。為解決這些群眾當前面臨的實際問題,維護其應有權益,國土資源部和住建部協商之後,復函並抄送各地國土資源管理部門,地方在相關法律安排明確之前,可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理:

一、不需要提出續期申請。少數住宅建設用地使用權期間屆滿的,權利人不需要專門提出續期申請。

二、不收取費用。市、縣國土資源主管部門不收取相關費用。

三、正常辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時,正常辦理房地產交易和不動產登記手續,涉及「土地使用期限」仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期,並註明:「根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》(國土資廳函〔2016〕1712號)辦理相關手續」。

國土資源部提出「兩不一正常」的過渡性辦法,是貫徹《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》的要求,主要考慮是便民、利民,在相關法律安排出台前,由地方根據本地實際,先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題,維護群眾權益,解決行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。

之所以是過渡性辦法,一方面是溫州這次出現的問題,牽扯麵小,只涉及少量住房,屬於改革初期先行先試造成的個別情況,有其特殊性,另一方面是相關法律安排尚未出台,地方行政管理部門先按此辦法操作,待相關法律安排出台後,再與之做好銜接。

對帶有普遍性的70年住宅土地使用權期間屆滿的續期問題,關繫到廣大人民群眾的切身利益,國土資源部高度重視,將繼續加強調查研究,在相關工作中積極建言獻策。

溫州部分住宅土地使用權到期事件回顧

今年4月,一條消息震驚整個溫州房產市場。溫州出現一部分市民,他們正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了。如果要續期,必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中,不少市民發現,他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。

據報道,經當地國土資源局初步排查,溫州市鹿城區內即有600餘宗(套)。而從去年開始,20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且,這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題,在全國可能也屬先例。

國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確,土地使用權出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

當時,為了順利推進國有土地使用權出讓工作,在不超過居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇辦理出讓手續,並交納相應的土地出讓金額。

70年住宅土地使用權到期之後怎麼辦?

從全國范圍內來看,大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注,不論是最高年限70年,還是低於這個年限,到期了該如何續期呢?

11月27日,《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。《意見》明確提出:研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

北京大學法學院教授常鵬翱認為,《意見》尊重並回應了民意,傳遞了一個重要信號:既然研究的是續期的法律安排,並強調形成受保護的良好和穩定預期,那麼就意味著,對於個人住宅土地使用權到期後政府會收回的擔心是不必要的。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,目前,關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第一百四十九條規定,「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期」。目前的法律條文由於缺乏細則,如何「自動續期」存在不確定性,難以操作。

楊立新認為,續期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠70年的,到期後必須都續期到70年；二是70年到期後自動續期,相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權,即一次取得永久使用,國家不必每次續期每次都收費；三是到期後經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後,應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系,可以考慮收取必要而不過高的稅金,但應當經過立法機關立法決定。

看點

自然資源確權登記不會損害既有權利人合法權益

國土資源部副部長王廣華在新聞發布會上介紹了《自然資源統一確權登記辦法(試行)》出台的背景、意義與主要內容。

王廣華說,自然資源統一確權登記是深化生態文明制度改革、建設美麗中國、落實新發展理念的一項重要舉措,制定《辦法》也是中央確定的2016年重要改革任務之一。

制定《辦法》對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源進行統一確權登記有利於進一步推進產權制度改革、構建系統完整的生態文明制度體系、推進國家治理體系和治理能力現代化,是一項功在當代、利在千秋的工作,意義重大。

王廣華特別強調,開展自然資源統一確權登記,不會限制地方發展空間,不會影響現有自然資源管理體制和格局,不會損害既有權利人合法權益,不會搞重復登記。

（以上回答發布於2016-12-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈧ 建設用地使用權轉讓合同糾紛

《中華人民共和國物權法》
第一百三十八條【建設用地使用權出讓合同內容】版採取招標、拍權賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
《中華人民共和國合同法》
第十條 當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。
解析及延伸：如果允許口頭訂立建設用地出讓合同，極易導致國有資產的流失，國家多次出台了該合同的範本，附在此，僅供參考。

㈨ 民事法律意見書的範本

關於***********的法律意見書
（ ） 字第 號
********:
天津冠達律師事務所依法接受貴公司的委託，指派本律師根據貴公司及其工作人員向我們提供的與本案有關的材料，我們假設本案材料已包括已知與本案有關的所有材料以及其向本律師所陳述的相關事實，就貴公司 一案進行法律分析並提出法律意見。
現出具法律意見書如下，供貴公司參考。
一．出具本法律意見書所依據的證據材料（事實依據）：
1.
2.
.
二．出具法律意見書所依據的主要法律及司法解釋（依據）：
1.
2.
.
.
三．本案的基本事實
據本意見書所載明的情況及貴公司相關人員的介紹：（基本事實）
四．雙方的爭議及交涉情況（本案背景）
1.
2.
.
..
五．對本案的法律分析：
1. 關於本案 問題。
1.1
1.2 .
2 關於本案 問題。
2.1
2.2
.
六．（若是案件一審前，則）對本案解決糾紛的兩種建議方式的比較：

以上是從訴訟角度做的分析，但是需要說明的是，關於本案的解決方式，可以考慮有訴訟與調解（非訴）兩種方式可以選擇，現將兩者對比如下，供貴公司選擇：
1、訴訟需要的時間比較長。根據民事訴訟法的規定，人民法院適用普通程序審理的案件：一審，應當在立案之日起6個月內審結。二審，應當在二審立案之日起3個月內審結。另外，如果法院做出了對貴公司的有利判決，在對方不主動履行判決的情況下，貴公司還要提出強制執行申請，而判決的執行仍然需要一定的期間。因此，通過訴訟解決糾紛耗時較長。
2、訴訟需要支付一定的（承擔高）費用（的風險）。包括但不限於交付（需要預先支付包括）訴訟費（原告預先交付，判決後由敗訴方承擔）等（費用）。
但其優點是判決書或法院製作的調解書有強制執行效力。
3、調解（非訴訟）方式解決（雖無需墊付訴訟費），其問題是缺乏權威機構的強制效果。但其優點是可以隨時進行，方式多樣，一般情況下成本較低。
（具體到本案，我們）本律師傾向於先行採用調解（非訴）方式處理本案。
因為：第一…
需要說明的是，上述意見是對目前掌握的相關證明材料的基礎上做出的，分析是我們對本案的初步法律分析，供且僅供貴公司參考，不用於任何第三方使用。該分析的前提是假設您告知貴公司及相關人員的情況介紹和提供的資料（情況與事實完全相符，提供的資料）完整、准確、真實，資料的復印與原件相符的基礎上而做出的初步分析意見，也不排除隨案情發展進一步修改的可能。
本意見書不是本事務所和/或本律師向貴公司做出的保證，僅供貴公司內部在處理本案時做參考之用。委託人對本意見的結論有獨立判斷之權利。未經本律師事務所及本律師書面許可，本意見書不得向任何第三人出示，並不得作為證據使用。
本事務所和/或本律師所擁有唯一的解釋權。

天津冠達律師事務所
律師：
年 月 日