土地使用權的處理紀要

A. 土地使用權如何做會計分錄

1、如果來是土地使用權計入無形源資產，則會計分錄如下；

（1）購入

借：無形資產－土地使用權

貸：銀行存款

（2）攤銷

借：管理費用－無形資產攤銷

貸：累計攤銷－土地使用權

2、無形資產是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。

3、無形資產主要包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。

(1)土地使用權的處理紀要擴展閱讀：

資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標准：

1、能夠從企業中分離或者劃分出來，並能夠單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用於出售、轉移、授予許可、租賃或者交換。

2、源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業或其他權利和義務中轉移或者分離。

參考資料：無形資產-網路

B. 土地使用權的賬務處理問題

計入工程成本的是你已經買下了那塊地用來建房子，而計入管理費用的是你租入的土地使用權用來辦公或是其他用途，至於推銷就是把租金分攤到土地使用期限的各個期間，這樣更能准確的核算成本和費用

C. 區長辦公會議紀要，有土地審批法律效力嗎

□張撐民

閱讀提示：未向國土資源部門申請，未經有批准權人民政府審批，一塊國有劃撥土地連同地上房產進行了兩次置換，建設部門競批准確認轉讓行為有效，區政府辦公會議竟以「同意置換」支持這一行為。這樣做行嗎?［案情］

2004年4月，某市轄區建設局與其主管的房地產開發公司協議約定，由開發公司投資150萬元為其修建辦公樓，建設局將舊辦公區的劃撥土地1.89畝及1340平方米辦公樓置換抵償給開發公司。

2004年8月，開發公司將置換取得的建設局舊辦公區房地產，與同區的房管所進行二次置換。二次置換完畢後，區建設局對其置換轉讓行為進行批准確認。

到調查時，建設局、房管所已分別佔有、使用新建、置換辦公區，開發公司已對房管所舊辦公區實施拆除，調查期間區政府以《區長辦公會議紀要》形式作出同意置換決定，區財政局作出轉讓成立的行政確認。

市國土部門查清違法事實後，認定三個單位違反了《城市房地產管理法》第三十九條，並依據該法第六十六條規定，作出責令補繳土地出讓金，沒收非法所得，對非法所得處以15%罰款的處罰決定，三方當事人申請復議後又撤回申請，自覺履行了處罰決定。

［分析］

對此案筆者發表以下意見：

第一，國有劃撥土地使用權上形成的房屋產權轉讓必須向國土資源部門提出申請。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定，以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產時，應按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。第六十六條規定，未按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。

《關於貫徹（中華人民共和國城市房地產管理法）若干問題的批復》第二條第二款明確規定，房地產市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權轉讓、抵押等，凡土地使用權轉讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權出租等應由土地管理部門負責規范和管理。該批復第六條規定，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條關於「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院的規定，報有批准權的人民政府審批」的規定，當事人應當向市、縣人民政府土地管理部門提出申請，由該部門審查並報經有批准權的人民政府批准。這是因為，此類房地產轉讓審批，實質是劃撥土地使用權轉讓審批，房屋能否轉讓取決於該房屋所佔用的劃撥土地使用權轉讓能否得到批准。只有劃撥土地使用權轉讓先行獲得批准後，權利人才能按照其他有關規定轉讓房地產。

第二，市轄區人民政府既沒有國有土地使用權的出讓權，也沒有國有劃撥土地使用權轉讓的審批權。

原國家土地管理局頒布的《關於對出讓國有土地使用權有關問題請示的答復》明確規定，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》所指「市」，包括全國各級市，所指「縣」，不包括市轄區。

原國家土地管理局頒布的《關於執行〈城市房地產管理法〉和國務院55號令有關問題的批復》第二條規定，目前，國務院尚未對人民政府審批劃撥土地使用權轉讓的許可權作出新的規定，應按國務院原有規定《關於出讓國有土地使用權批准許可權的通知》關於「政府對有償出讓國有土地使用批准許可權，應與行政劃撥國有土地使用權的批准許可權相同」的規定執行，不宜按國務院55號令關於由市、縣人民政府有關部門審批的規定執行。

另外，土地徵用、出讓審批的固定格式是政府土地審批件，蓋政府土地審批專用章，並由國土資源部門代政府行使。出讓的土地必須是經審批後的國有土地，出讓時由國土資源部門代政府同受讓方簽訂格式化的《國有土地使用權出讓合同》，征繳出讓金。政府的《會議紀要》不是土地審批與出讓的法定文書，不具有土地審批、出讓的法律效力。

第三，國家國有資產管理局、國家土地管理局《關於國有資產產權登記中有關土地資產登記工作的通知》第二條規定，資產使用人因分立、合並、遷移、撤銷及土地使用權轉讓等原因，引起土地權屬、使用面積、用途等變化的，必須經土地管理部門辦理變更土地登記，並持變更土地登記後的國有土地使用證或土地管理部門出具的其他證明文件向國有資產管理部門申辦變動產權登記或注銷產權登記。因此，區財政局作出轉讓成立的行政確認是違法的。

D. 土地使用權賬務處理

如果你取得抄的土地使用權繳納的土地出讓金是分期開發，會計分錄：借：開發成本—土地出讓及拆遷安置補償費 貸：銀行存款。按照每期建築面積分攤土地出讓金。借：開發成本—土地出讓及拆遷安置補償費（一期） 貸：開發成本—土地出讓及拆遷安置補償費；如果不分期，：借：開發成本—土地出讓及拆遷安置補償費 （xx項目） 貸：銀行存款。政府返還款，要看是返還的什麼款。如果是返還的土地出讓金，就沖減「開發成本—土地出讓及拆遷安置補償費 」。因為返還款有許多情況，必須知道是返還的什麼，才好入賬。

E. 離婚時土地使用權如何處理

要看具體情況，土地登記的時間等，建議預約律師當面咨詢。

F. 土地使用權的使用處理

土地使用權用於自行開發建造廠房等自用地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。
如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。
企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產核算。