⑴ 國有企業改制是否必須對土地使用權評估
(一)國有企業改制必須對企業進行清產核資和評估，按照「誰投資、誰所有、誰受益」的原則，認真核實和界定國有產權，嚴禁隱匿國有資產。企業法定代表人和財務負責人對提交的清產核資的范圍、資產及其財務會計報表的完整性、真實性、准確性出具承諾書，並對其結果負責。在前一次清產核資有效期內的，經市國資委同意，可不再進行清產核資。凡改制為非國有的企業，必須按照國家有關規定對企業法定代表人進行經濟責任審計。(二)國有企業改制中清理出來的不良資產，經中介機構經濟鑒證後，按規定程序和要求向企業主管部門申報，經企業主管部門提出初審意見報市國資委審批。按照審批許可權，對申報核銷不良資產在200萬元(含200萬元)以內的，由市國資委審批。200萬元以上，由市國資委審核後報市政府批准。在批准核銷後，企業需建立「賬銷案存」管理制度，對「賬銷案存」收回的款項可給予一定的獎勵。(三)國有企業改制，必須在清產核資和經濟責任審計的基礎上，依照《企業國有資產評估管理暫行法》（國務院國資委第12號令）聘請中介機構進行資產和土地使用權評估。企業的專利權、非專利技術、商標權、商譽等無形資產必須納入評估范圍。經濟責任審計和資產評估不得委託同一家中介機構進行。企業經濟責任審計和資產評估結果在出具正式報告前，必須由其國有產權持有單位或主管部門組織在改制企業內部進行公示，公示時間不少於7個工作日。資產評估結果經主管部門初審後，報市國資委核准或備案。涉及國有土地資產處置的，其評估結果應報市國土資源局確認。重大評估項目由市國資委組織專家評審。（四）國有企業改制，由市國資委選聘和委託中介機構對改制企業實施清產核資、經濟責任審計和資產評估。(五)企業改制涉及資產剝離的按有關規定執行。
⑵ 求教：土地使用權評估價值應計入房產原值繳納房產稅
《企業財務通則(2006)》第五十七條規定，企業進行重組時，對已佔用的國有劃撥土地應當按照有關規定進行評估，履行相關手續，並區別以下情況處理:
(一)繼續採取劃撥方式的，可以不納入企業資產管理，但企業應當明確劃撥土地使用權權益，並按規定用途使用，設立備查賬簿登記。國家另有規定的除外。
(二)採取作價入股方式的，將應繳納的土地出讓金轉作國家資本，形成的國有股權由企業重組前的國有資本持有單位或者主管財政機關確認的單位持有。
(三)採取出讓方式的，由企業購買土地使用權，支付出讓費用。
(四)採取租賃方式的，由企業租賃使用，租金水平參照銀行同期貸款利率確定，並在租賃合同中約定。
參考《廈門市地方稅務局關於明確將地價並入房產原值徵收房產稅有關問題的通知》(廈地稅函[2011]8號)規定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，初始用地成本為零，不再對土地價值進行評估並入房產原值。如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權，後經批准改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用並入房產原值。
《企業會計准則第6號--無形資產》第十四條規定，投資者投入無形資產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。
依據上述規定，納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，初始用地成本為零，不再對土地價值進行評估並入房產原值。採取作價入股方式的，將應繳納的土地出讓金轉作國家資本。對接受國家以土地使用權作價出資(入股)的企業，取得的地價為按照投資合同或協議約定的價值確定，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用並入房產原值。 稅收，是國民經濟最為重要的調節器，隨著經濟的發展，稅收法律愈發繁雜，稅收調整愈發頻繁，作為企業財務人員，掌握著企業的稅收命脈，迫切需要綜合的稅務管理能力，加入稅務經理專修班，掌握稅務實務、稅務籌劃、稅務稽查、稅務行政復議，拓寬稅務處理軟技能，成為優秀的財會人。
⑶ 土地使用權的評估程序
評估土地的基本程序有以下幾個步驟：
1、明確土地使用權評估的有關事版項(包括委託方、評估權目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等)；
2、根據土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表；
3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等；
4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等；
5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等；
6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平；
7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；
8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價。
⑷ 收回國有土地使用權怎樣評估
收回來國有土地的法定條件包括以下5種情自形：符合《中華人民共和國土地管理法》第五十八條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十九條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十二條規定，為公共利益需要或者實施城市規劃進行舊城改建需要使用土地的；符合《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓暫行條例》第四十七條規定，無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地；
在特殊情況下，根據社會公共利益需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。
(一)為公共利益需要使用土地的；
(二)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
(五)公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。
⑸ 沒有取得土地使用證的土地是否納入企業資產評估范圍
根據樓主所述，該無償轉讓是附帶條件的（繳納拆遷補償費），你都沒完成條件，政府隨時都可以給你收回去啊，所以不能納入評估范圍
⑹ 用土地使用權出資必須進行評估嗎
【解答】根據《中華人民共和國公司法
》第二十七條規定，股東可以用貨幣版出資權，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。
對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。
全體股東的貨幣出資金額不得低於有限責任公司注冊資本的百分之三十。
《中國注冊會計師審計准則第1602號驗資
》也規定，以知識產權、土地使用權等無形資產出資的，應當審驗其權屬轉移情況，並按照國家有關規定在資產評估的基礎上審驗其價值。
也就是說，如果沒有評估就無法取得土地使用權出資的驗資報告，自然也就無法完成正常出資行為。
⑺ 房地產評估的時候，是否計算房屋未佔用土地使用權的價值
如果復未佔用的土地使用權價值是在規制劃之內就應該計算，如果是規劃之外，一般評估就按規劃來評估。與房屋的佔地面積無關。
舉個例子，比如一塊10000㎡的地，規劃容積率為2，房屋建築面積為8000㎡，則評估時房屋佔用范圍內的土地面積應該為8000/2=4000㎡，而房屋為佔用的6000㎡評估中一般不考慮的。
另外要提醒一下，房屋佔用范圍內的土地面積是包含公攤後的面積，不是建築物的佔地面積。如果你問題中的「房屋未佔用的土地使用權」指的是佔地面積的話，那麼你還得根據規劃來，如果是公攤後的土地使用權面積的話，那就不用計算了。
一般在房地產評估中，委託方很少提供規劃，所以在評估的時候都是按現狀來評的，也就是所有的土地和所有的房屋一起計算的。
如果你覺得你的沒有規劃，但是地特別大，房子特別小的話，你就要求評估公司給你把房和地分別計算價值唄。
希望我的回答對你有幫助！
⑻ 土地使用權評估如何入賬
錯誤，是肯定錯的~！
但你沒交待清楚：
1、07年公司對該土地使用權評估的原因？
2、你公司是否為房地產公司？(是或不是，財務處理差別很大。）
3、你公司會計政策中選擇的制度是《企業會計准則》還是《企業會計制度》？
4、你公司自06年12月購入該無形資產後，有沒有計提累計攤銷？如果沒有，則需要做前期差錯更正，補計提。
5、你公司持有該土地使用權的用途？（是自用還是持有以備增值的投資？財務處理完全不同。）
6、該土地使用權的年限是多少？（涉及到年攤銷額）
作為會計人員，在進行該筆賬務處理或更正時，首先需要了解上面6條。所以，你要先回答我的問題，我才能回答你的賬務處理喔~！
另外：單純從給的條件上來看，不僅僅是重復加計的問題。無形資產必須按成本計量，所以對於評估價來說，對無形資產沒有任何影響。所以，如果該土地使用權作為無形資產的前提存在的話（也可能應當作為投資性房地產，關鍵上看我問題中的第5條——用途），那麼該無形資產原值仍然是313421元，賬面價值因為你未給出土地使用權年限，所以無法確定年攤銷額，賬面價值就無法確定。
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暈，yanj283119,你和提問者庄園283是一個人嗎？（都有283，呵呵...）
對於你補充問題的答復：
1、錯誤。2007年1月10日，該自用的土地使用權——無形資產增入了157萬元，為錯誤會計處理。
這個錯誤是非常明顯的。無論是適用《企業會計制度》還是現在大多數企業適用的《企業會計准則》。該會計處理均為嚴重錯誤。
原因：無形資產按成本入賬，不考慮公允價值。（其實所有的非流動資產——除按照《企業會計准則》處理的「以公允價值計量的投資性房地產」——都是按成本入賬。）
參考資料：《企業會計制度》第四十三條、第四十四條。《企業會計准則》第6號。
所以，你公司在2007年1月10日所做的錯誤會計分錄：
借：無形資產 1570 000
貸：資本公積 1570 000
屬於重大會計差錯，是沒有任何會計依據的。需要進行差錯更正。
處理建議：因為屬於重大會計差錯，所以處理時要報經高層，最好以會議的形式，請高層做出書面處理意見。如果是我，處理流程如下：
1）先收集《企業會計制度》、《企業會計准則》中有關會計處理要求的資料。（就是我在上面說的參考資料.)。主要以你公司依據的《企業會計制度》為准，但也同時要拿出現在用的最為廣泛的《企業會計准則》做輔助資料。
2）將更正的會計分錄，寫出來，一同作為資料到時的證明資料。更正分錄：
借：資本公積 1570 000
累計攤銷 107 283.33
貸：無形資產 1570 000
以前年度損益調整 107 283.33
（其中：107283.33是自2007年1月至2010年5月，因虛增的無形資產多計提的折舊，也應當調出。計算步驟：[（1570000/50）/12]*(12*3+5) 意思是，多增加的157萬元的月折舊額乘以2007年1月至今（41個月）的折舊月份）
3）以書面的形式寫出，該項處理對今年年終的報表的影響，以及對所有者權益的影響。並且指出，該影響不是因為更正分錄造成的，而是由於2007年1月的錯誤會計處理造成的。
4）向領導提交意見和資料，並同時做口頭解釋和建議。
5）如果總經理（注意：別的不行）有別的考量，比如說，希望仍然保持該無形資產高估的價值（往往會這樣，總經理往往希望不去動它，而又擔心會觸范法規或規章）。你再來問我好了：我應該還能提出另一種，通過變更會計制度的方法保持該資產的高位公允價值。
⑼ 我公司以凈資產收購另一家公司，其公司有一土地未進行資產評估，是否需要進行資產評估，繳納各項稅費
如果你們公司不含有國有股，也不是上市公司，土地使用權價值不一定要進行資產評估，只要股東們同意就可以。按規定產權變更要繳納相關稅費。
⑽ 資產拍賣，未納入評估的樹木怎麼處理
園林內觀賞樹木資產價值評估觀賞樹木主要由園林提供,用專業園林種植觀賞樹,逐漸成為一種新興產業。園林內觀賞樹木(以下簡稱觀賞樹木)作為一種實物資產,可以用於市場交易、投資以及銀行貸款抵押、擔保等經濟行為,這些經濟行為都需要對其價值進行評估。因此,對觀賞樹木價值的評估也逐漸成為資產評估機構一項新的業務。觀賞樹木不同於一般的經濟林木、森林資源資產,其具有集中種植在特定的園林內,一般是人工移植栽培,品種規格型號多,樹種名貴稀少,造型新穎奇特,生產周期較短,用途單一,單位經濟價值大,成本高等特點。因此,觀賞樹木評估不能簡單地套用《森林資源資產技術規范〔試行〕》的評估操作規程和評估方法,現在有關部門還沒有制定觀賞樹木的評估操作規程和評估方法。結合實際,對觀賞樹木評估應關注的問題談幾點體會。一、觀賞樹木產權的歸屬觀賞樹木產權歸屬是由多種因素共同決定的。在實際工作中主要應關注:1、建立園林的土地使用權歸屬。觀賞樹木資產離不開生存的載體——建立園林所佔用的土地,這一載體是觀賞樹木生存的條件,也是觀賞樹木產權歸屬的決定因素。由於土地關系的流轉,建立在特定土地上的園林內的觀賞樹木產權也會隨之發生變化。在現實生活中,取得建立園林土地使用權的途徑很多,有通過土地出讓的方式取得國有土地使用權,有直接承包、租賃村組集體土地方式取得集體土地使用權以及通過向村民租賃所承包的集體土地使用權的方式取得土地使用權等途徑。因此,在觀賞樹木資產評估時,必須弄清楚委託人建立園林土地使用權的取得方式,並收集完整齊全的法律依據。不同的取得方式,收集證明土地使用權的歸屬的法律依據也不同。例如,通過出讓方式取得建立的園林,主要收集以委託人名義取得的國有土地使用權證書;村民在依法承包本村(組)集體土地上建立的園林,主要收集政府頒布的村民承包土地的依據;委託人通過轉承包、租賃村民依法承包本村(組)集體土地建立的園林,主要應收集村民的土地承包依據和委託人與村民簽訂的土地轉承包、租賃協議、所在地村組的證明文件等法律依據和轉承包、租賃費用的支付憑證等。2、園林內觀賞樹木產權的歸屬。一般,園林所佔土地的使用權歸誰,建立在該土地上園林觀賞樹木的產權就歸誰。但也不能排除在委託人取得該土地使用權前,尤其是直接承包經營的老園林,該土地(園林)內就存在與委估對象相同的觀賞樹木,這部分觀賞樹木在沒有特別證明的情況下,不能簡單地確認屬於委託人所有。為了證明觀賞樹木產權的歸屬,應收集土地所有權人、土地(園林)出租人、發包人關於發包、出租給委託人的土地內新建立的園林、承包經營老園林內的全部觀賞樹木產權歸屬的證明文件。例如土地所有權人、土地出租(發包)人、老園林發包人,以及所在鄉、村(組)基層政權組織關於委託人園林內觀賞樹木產權歸委託人所有的書面聲明、證明文件等,取得這些證明文件是確認觀賞樹木產權歸屬的另一關鍵。3、觀賞樹木購買時的相關資料。園林內樹木除極少部分速生樹是委託人自種外,其餘絕大部分樹種一般都是外購移栽到園林,經過一段時間的人工培育,就對外出售。一般從購進移栽到出售的間隔時間為3-5年,因此委託人一般都有相應的購買依據,如發票(包括運輸發票、收據)、協議合同、支付價款依據等,可以從一個側面證明產權歸屬。評估時應對委託人的單位實行會計核算。對沒有實行會計核算的,應向委託人索取購買樹木的購買依據,還應向出售方發函詢證,將購買依據、詢證回函,再加上評估人員現場勘查的結果,用發票載明的購入時間、品種與委估對象核對,分析判斷產權的歸屬。一般購進時間在3年以上5年以內(從購入到移栽培植到對外銷售,一般都應在3年以上5年以內,如果3年以下不符合園林觀賞樹木的生長規律,除極少數品種外,5年以上不出售,也不符合園林經營者的經營實際)、品種相同,符合園林內觀賞樹木的一般生長規律,要證明產權歸屬委託人所有;對會計核算規范的,應通過查閱委託人的財務會計資料,如會計憑證、資產明細賬等獲取相關資料。用收集到的會計資料加上評估人員現場勘查的結果,與納入評估的觀賞樹木進行核對,分析判斷產權是否歸屬委託人。二、現場勘查和觀賞樹木的技術鑒定1、對委估觀賞樹木的品種、規格型號,以及樹齡、樹形、樹冠徑等技術指標進行鑒定核實。這些技術指標的情況比較復雜,鑒定識別的技術難度大。在實際工作中:(1)要具備專業知識和技能。評估人員不但要具備相關的專業知識和鑒定識別的基本技能,還要求評估人員能夠通過多種渠道,包括委託人在內,廣泛收集與評估對象相同的觀賞樹木的技術資料,了解委估對象的基本特徵、主要技術參數等方法技巧,才能夠更准確地識別其品種、規格型號,以及鑒別樹齡、樹形、樹冠徑等技術指標。(2)必須在現場進行識別鑒定。現場勘查時要求委託人派本園林有經驗的技術人員參加,用掌握的技術資料,包括技術標准、主要技術參數、典型的識別特徵、測量鑒定的基本方法,對申報評估的各項技術指標在現場逐一進行測量、鑒別、確認。(3)在鑒別過程中評估人員要注意聽取技術人員的意見,取得識別鑒定的一致意見,識別鑒定結果要經參加鑒定各方人員的簽字認可。(4)對個別確認難度大、技術人員與評估人員對識別鑒定存在分歧意見的,還應聘請有關部門的權威專家進行必要的技術鑒別確認。(5)評估人員要按照現場鑒別確認的結果對申報資料進行調整確認。2、對申報評估觀賞樹木的數量進行清點核實。一般委託人納入評估的觀賞樹木品種、規格型號、數量都不多,而且園林本身的規模有限,可以進行逐一清點。在核實數量時,應按品種、規格型號,以棵、株、叢為單位逐一地進行清點核實,不能採用丈量推算、憑經驗估計,更不能直接以申報數為核實數確認。對已鑒別、清點的委估對象應做好明顯的標記,防止重復清點。數量清點與技術鑒別確認應同步進行,減少重復工作,提高工作效率。三、觀賞樹木評估價的確認1、評估方法——「現行市價法」。觀賞樹木的價值主要是通過市場交易來實現的,而且用途單一,不由成本及其他因素來決定。因此,觀賞樹木的評估方法一般都採取「現行市價法」。「現行市價法」是以市場相同觀賞樹木(參照物)的現行市場價為比較基礎,用因素差異作調整來估算評估價值的方法。即委估對象的評估單價,以評估基準日市場上同類型或相近觀賞樹木(參照物)的市場實際平均單價為依據,並結合委估對象的評估目的、地理位置、運輸條件、市場環境、評估節令等因素差異作調整確定。計算公式:評估值[p]=數量[s]x參照物的市場平均單價[v]x(1±因素差異調整%)。2、評估單價確認的一般原則。一是按照評估目的來確認。觀賞樹的評估價值還要受評估目的影響,同一觀賞樹木用於不同評估目的,其評估價值也不完全相同。一般用於為委託人了解市場價值提供價值參考為目的的評估,委估對象的評估單價一般應與市場平均價接近。其中:距離城市遠、運輸條件差的評估單價要低於市場平均價。反之,評估單價要接近市場平均單價。在地理位置、運輸條件等因素相同的條件下,用於為委託人的投資行為提供價值參考為目的的評估,委估對象的評估單價應適當低於為了解市場價值為目的的評估單價,這是為了降低評估和投資的風險。二是參照物及參照物的市場平均單價的確定。一般應以本地市場確認參照物及參照物的市場平均單價(含委託人近期的實際銷售均價),如果本地市場不足以滿足確認要求,則應以外地市場確認。三是要充分考慮觀賞樹木的季節性。觀賞樹木的移栽受季節性的限制,評估基準日在植樹季節的評估價值一般要高於植樹淡季。3、評估單價確認。首先確定參照物及參照物的平均市場單價。評估人員應通過多種渠道,廣泛收集市場價格信息,一個委估對象至少要收集市場上5個以上相同觀賞樹的信息資料,並對信息資料進行綜合分析研究,剔除異常信息,從中篩選並確定出一個市場均價,相對比較公允地作為評估的參照物,並以該參照物的平均單價作為評估的比價基礎。市場價格信息的渠道很多,一般應先從本地市場收集,包括委託人近期的實際交易資料,在本地市場價格信息無法確認的情況下,再參考外地市場價格信息資料。在實際工作中,(1)要通過審閱委託人的會計資料、合同協議、管理資料、宣傳廣告等資料,從中了解近期與委估對象相同類型觀賞樹木的實際交易價格。(2)要深入多家交易市場,實地了解市場價格行情,廣泛收集不同商家的市場指導(參考)價格信息。(3)利用網路傳媒,從網上收集外地市場交易指導(參考)價和商家對外發布的銷售指導價。(4)從本評估事務所過去的評估檔案資料中整理出相同對象的評估單價資料。(5)借鑒本地同行的相關資料。(6)對所收集到的資料進行綜合分析,研究市場的發展趨勢,並結合評估人員的經驗綜合考慮確認參照物及參照物的市場價。其次確認因素差異調整幅度(%)。因素差異調整,是以確認的參照物為基礎,將委估對象與參照物的可比因素進行比較,確定兩者差異的程度(%)。在實際工作中,一要客觀地確認委估對象與參照物可比差異因素的具體內容。二要對確認的差異內容以參照物為標准逐一進行全面的分析比較,確定因素差異的差異幅度(%)。三要綜合分析確認總的差異控制幅度,各項差異因素差異的幅度的總和一般應控制在10%左右,最多不超過15%比較適宜,如果超過15%,則應考慮重新確認參照物。