城市土地使用權市場

1. 什麼叫土地一級市場二級市場三級市場

答：房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的 市場，即國家通過其指定的政專府部門將城鎮國有土屬地或將農村集 體土地徵用為國有土地後出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以 是生地，也可以是經過開發達到「七通一平」的熟地。房地產一級 市場是由國家壟斷的場。 答：房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成 的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通 領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市 場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行 交易的市場。 答：房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房 地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進人流通領域進行交 易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。

2. 土地使用權的獲得方式有幾種

土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥、轉讓三種方式。
一、以出讓方式取得國有土地使用權
出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協議。
年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業、旅遊、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
A.土地招標
招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。
B.土地拍賣
拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。
C.土地掛牌
掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。
二、以劃撥方式取得國有土地使用權
年限：
以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。
三、以轉讓方式取得國有土地使用權
轉讓方式：包括出售、交換和贈與等

3. 城市土地都是屬於國家所有嗎

城市土地都是屬於國家所有。

根據《中華人民共和國土地管理法》第八條規定：

城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過《關於修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正。

(3)城市土地使用權市場擴展閱讀：

一、2018年我國城市土地市場現狀：

中國指數研究院2019年01月08日公布的數據顯示，全國300城市土地出讓收入總額為41773億元（人民幣，下同），同比增加2%。受各地調控政策持續深化影響，當年各城市土地市場底價成交頻現，住宅類用地出讓金佔比降至81%。

1、從各級城市來看，一線城市土地成交面積及出讓金下滑，其中，深圳、北京出讓金降幅較為明顯，同比下滑45%和40%，僅上海入圍同比漲幅前十；二線城市中，19個城市土地成交金額同比走高，中西部城市為主力。

2、從供應來看，300個城市土地供應增加兩成，二三線城市供應走高，帶動成交量上揚。

3、從樓面地價來看，300個城市土地成交樓面均價為每平方米2159元，同比下滑11%。其中住宅類用地成交樓面均價為每平方米3806元，同比下滑7%；商辦類用地成交樓面均價為每平方米2291元，同比下滑5%。

4、從溢價率分析，中國300個城市土地平均溢價率13%，較去年下降16個百分點。其中住宅類用地平均溢價率15%，較去年下降19個百分點；商辦類用地平均溢價率8%，較去年下降5個百分點。

二、2018年我國城市土地市場發展的分析：

1、在中央「房住不炒」指導思想下，去年各城市繼續因城施策，發揮能動性。地方政府增加土地供應力度，推出各類保障房用地，如北京、上海分別試點集體土地建設「共有產權房」和租賃住房。

2、為保證市場活力，部分城市也出台一些微調政策，放寬土地出讓條件。今年，部分城市或將陸續出台金融、房產、地產等層面的細則微調政策，保持房企拿地積極性，穩定市場預期。

參考資料來源：

中國人大網-中華人民共和國土地管理法

人民網-2018年中國300城市土地出讓收入近4.2萬億

4. 問:城市土地使用權可目由買賣否

商品住宅的土地使用性質必須是「商品住宅用地」 而劃撥土地是國家或地方政府為支持國有企業、教育、公共事業等行業無償提供的土地，也就是說土地的性質是「工業用地」「教育用地」「公共事業用地」等等。非「商品住宅用地」性質的土地建設商品房是違法的，不但最終無法辦理房屋產權證，也無法辦理過程中的一切規劃、建設施工手續。 當然劃撥用地通過一定的程序也是可以轉化為「商品住宅用地」的。 例如： 1、首先是土地的規劃經過城市規劃會議進行調整，而這塊本屬於劃撥的土地被改為了「商品住宅用地」。 2、通過國家唯一授權的「國有土地儲備中心」進行收購儲備，土地儲備過程中會給原劃撥受讓方一定的經濟補償。 3、「國有土地儲備中心」根據上級批復的土地使用指標及商品住宅用地規劃指標對土地通過「招標」「拍賣」「掛牌」的形勢進行出讓，最終轉讓給受讓方。受讓方取得土地既為「商品住宅用

5. 如何用市場法評估土地使用權

經濟主體在市場的復一切交易行制為總是要追求利潤最大化，即要以最少的費用求得最大利潤，因此在選擇商品時都要選擇效用高而價格低的，如果效用與價格比較，價格過高，均會敬而遠之。這種經濟主體的選擇行為結果，在效用均等的商品之間產生替代作用，從而使具有替代關系的商品之間在價格上相互牽制而趨於一致。市場比較法就是在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，並依據後者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估基準日地價的方法。其計算公式為：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V----待估宗地價格；
VB----比較實例價格；
A----待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數；
B----待估宗地評估基準日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數；
D----待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數；
E----待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數。

6. 我國土地市場有哪些基本特點

（1）土地市場中交易的是國有建設用地使用權。城市土地屬於國有土地，按照法律、法規規定，國有土地所有權不能出讓，只能出讓使用權。
（2）土地市場中交易的國有建設用地使用權具有期限性。國有建設用地使用權出讓是有期限的，最高期限按用途分為：居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。
（3）土地價格分為期限價格和用途價格。由於出讓的國有建設用地使用權具有期限性，因此，同一地塊由於使用期限的不同，造成出讓價格也不相同。我國對不同用途的土地在地價上給予不同的標准，所以，同一塊土地因為用途的不同，其地價也不相同。

7. 土地使用權和國有土地使用權的區別出讓和轉讓的區別

很多人對國有土地使用權出讓概念不是很清晰，也不懂得它與轉讓有哪些區內別。其實，國有土容地使用權出讓與轉讓在主體、行為性質等多方面都是有所差別的。

國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地的使用者的行為。

國有土地使用權出讓與轉讓區別：

1.主體不同

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣級以上人民政府予以具體實施的；

轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。

2.行為性質不同

根據物權理論，出讓，他物權設定；轉讓：他物權轉移。

3.轉移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證；轉讓條件有限制，轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續，繳納稅費，方可登記過戶。

4.交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷；轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。

了解了國有土地使用權出讓與轉讓和差別，希望能對正在疑惑的網友有所幫助。國有土地使用權出讓與轉讓還是存在細節上的差別的。

8. 房地產交易中的土地使用權出讓又稱為什麼市場出讓後的轉讓又稱為什麼市場

房地產一級市場又稱土地一級市場,是土地使用權出讓的市場,即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用為國有土地後出讓給使用者的市場,出讓的土地,可以是生地,也可以是經過開發達到「七通一平」的熟地。房地產一級是由國家壟斷的市場。

房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。