使用權商鋪的風險

① 購買商鋪30年使用權合法嗎

現在新興市場推出的一手商鋪，基本是兩種，一是賣獨立產權，一是賣專一定年限的使用權，其實風屬險不是絕對的，只是有一定合同保障後的相對性風險，具體看合同怎麼定了。
至於樓主提及的那種模式，我是不建議買的，除非開發商和你簽訂三十年的包租協議，否則是沒有任何保障的：租賃合同三年一簽，如果三年後這個市場沒有做出來，那開發商還會和你簽？如果市場做出來了，很火爆，你有的只是使用權，還不是嚴格意義上的分割到戶的獨立產權，那你的鋪位也不是絕對受保障的，開發商還是可以移位甚至強用的，這也是小產權不受保護的特性，相當於你只是小股東，沒辦法參與並改變公司的行政決策的。
所以，建議樓主，買使用權的，務必買承諾包租到底的；有獨立產證的，就自己考察市場，衡量後再買。

② 購買商鋪使用權的利弊有哪些

商鋪使用權是使用商鋪進行經營的權利，不是所有權，所以，不能買專賣。 使用權是指屬對財產進行使用的權利，權利多數來源於租賃，即通過從所有權人處承租而產生的使用權。使用權人不享有所有權，所以，不能買賣。 當然，如果使用權還有很長期限，而且所有權人同意使用權人出租的，可以轉讓使用權（轉租）

③ 關於商鋪購買使用權的問題是否安全

要看你的商鋪是市場還是沿街的店面，沿街的店面是按市價賠償的，市場商鋪是一次性賠償市場價給物業公司，由物業公司分配給各個業主，這中間就牽扯到公攤面積了，公攤面積的費用是物業自己的

④ 投資商鋪的風險有哪些

商鋪投資因高收益高回報一直備受投資客們的青睞，但是高收益高回報也就意味著高風險。因此，選擇好商鋪很關鍵。一定要根據商鋪項目的實際情況，（旺鋪網）多方考察，做出理性的投資決定。
一、商鋪投資的種類
按照商鋪的開發形式對商鋪進行分類，具體可分為：商業街商鋪；市場類商鋪；社區商鋪；建築底商商鋪；百貨商場、購物核心商鋪；商務樓、寫字樓商鋪；交通設施商鋪。
二、商鋪投資優勢與風險
1）臨街商鋪：優勢明顯
投資者將擁有絕對的自住選擇權：出租或自主營業，還可以根據市場變化，隨時調整經營項目。在投資臨街商鋪時，利潤率由租金決定，不必給任何一方承諾固定回報率。當前，在成熟的社區周邊和大型寫字樓，商鋪的招募情況普遍火爆，臨近學校的店面更是一鋪難求。對於個人投資者而言，臨街商鋪的優勢要遠大於大型商場內的店鋪。
2）社區商鋪：回報穩定
社區商鋪是住宅社區內的商鋪，包括內鋪和外鋪。經營對象主要是住宅附近社區的常住居民，多為便利店、葯店等便民服務業態。這類商鋪准入門檻一般較低，價格往往處於低位，投資風險也較小。有社區穩定人口的支持，社區商鋪較容易出租或轉讓，回報較穩定。
3）寫字樓商鋪：市場前景好，適合中長期投資
寫字樓商鋪的投資一定要特別注意地段。注重該地段的發展潛力，預估該地段今後的發展情況。
一般情況下，投資商鋪的風險主要在於投資者的眼光，選擇了合適的商鋪能夠盈利自然風險也就減小，商場選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況，因為這直接影響著商店的建築結構和客流量。減少投資風險，既要現時的情況，（旺鋪網）又要對未來的商業價值進行評估。
此外，投資商鋪需考慮到，政策規定一般商鋪貸款總額不超過300萬元，期限為10年。需考慮到經濟條件。商鋪轉手比較困難，稅費高，交易成本大，商鋪的稅費約30%左右。
三、商鋪投資注意事項
1）選擇商鋪區域
熟悉的區域是優選。對市場進行詳細的調查與，親自了解區域全面信息，避免出現不客觀或不全面的信息源。在消費能力強的購買力所在區域，商鋪的價值高，獲得的成本也相應較高。
2）建築形式和樓層怎樣選
建築結構的形式多種多樣，理想的商業建築結構為框架結構或大跨度無柱類結構形式（如體育場館），其優點是：展示性能好、便於分隔組合、利於布置商場和商品。此外，商鋪的價值往往通過租金來體現。一樓的商鋪往往較好租，租金也較高，對投資者也最有保障。臨街商鋪優先選擇，選擇大型商場中的店鋪，必然會受制於商場制定的各種條件，從而對利潤率產生影響。
3）計算商鋪使用率
計算商鋪使用率：有沒有自。自越高，收益越單純。使用率提高一倍，就等於租金降低了一半。
4）找准產業市場
准確的市場定位可以大大提高投資的回報，找准市場定位可事半倍。選擇商鋪開發商的實力也很重要，品牌開發商現在越來越受追捧，社區的人氣也會非常足，物業服務品質很高，給商鋪今後的經營帶來一定的保障。
5）看商鋪的前景
商業環境考慮投資商業物業要有發展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出。
6）把握投資時機
從總體上說，經濟形勢良好，商業景氣、商業利潤高於平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機，在商業發達地區或商業繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發展潛力的區域內，商業氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機，投資者可以在較大的范圍進行商鋪選購。

⑤ 產權式商鋪銷售的風險

摘 要：產權式商鋪可以說是一種「虛擬產權式商鋪」，文章從四個方面分析了這種產權式商鋪給購房者帶來的風險，並提出相關建議。
關鍵詞：產權式；商鋪；風險 中圖分類號：D923
產權式商鋪是所有權與經營權分離的商鋪產品形式，通產是指開發商為了謀取巨大的商業利益，將大型商場分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售的商鋪，而中小投資者出於投資目的，將商鋪通過房地產開發商或第三方整體委託品牌經營商進行統一經營，中小投資者獲得定期定額的投資回報。
這種商鋪往往沒有實際的建築實體，只有體現在開發商的圖紙上，因此，學界又稱為「虛擬產權式商鋪」。開發商之所以將大型商場分割成小的商鋪進行銷售，主要是因為大型商場整體出售需要很大的資金，一般情況需要幾千萬，有時甚至高大幾個億，而一般的中小投資者並不能承擔如此大購鋪費用。同時，商場抵押和出租並不能轉嫁商鋪的貶值風險，開發商為了盡快回籠資金、轉嫁商鋪所固有的貶值風險於是通過這種方式將大型商場分割成小的商鋪進行出售。這種方式開發商不但能夠轉嫁風險，而且也能盡快回籠資金，因此為大多數房地產開發商所採用。但是由於這種商鋪由於不商品住宅房那樣，為封閉、獨立、確實的建築物，不能依法在房地產登記部門進行登記。
對於中小投資者來說，由於產權式商鋪作為一個專業化的投資產品，大眾人群在產權式商鋪投資過程中往往會因知識欠缺，相對於開發商而言信息不對稱而處於弱勢地位。很容易被開發商誘惑的宣傳資料所控制，甚至直接進入開發商設計的圈套之中，失敗的幾率也相對較高。
為了促進房地產市場的健康穩定的發展，降低投資者的投資風險，在2001年6月1日，國務院就在頒布的《商品房銷售管理辦法》中明確規定，房地產開發企業不得採取售後包租，或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房。近期建設部發出風險提示稱，以售後包租或變相售後包租形式購買產權式商鋪存在較大的風險隱患。由於部分合同條款責任不清、權益不明，因此給購房者帶來許多風險，主要有以下幾個方面：
1在建工程無法按期竣工，經營管理者與購房者的租賃協議無法實施
在商業地產的建設中，房地產開發商由於要面臨巨大的資金壓力，在取得商品房預售許可以後，為了解決燃眉資金，快速的回籠資金，於是在階段工程的建設就開始對商鋪進行預售。但是這種預售產權式商鋪如同預售商品一樣，同樣面臨著巨大的風險。首先，房地產開發商為了吸引中小投資者在廣告的宣傳方面蘊藏著極大的水分。有些開發商還會利用投資者「崇洋媚外」的心理，宣稱其項目是由「德國」建築機構設計、「美國」商業公司規、「香港」商業團隊進行運營的「國際黃金團隊」聯手進行打造的，但很多時候他們口中所說的「國際大牌」團隊多為一些不入流的公司機構。等到實際的商鋪建成時，許多宣傳時的東西更本沒有，或者與當時宣傳的更本不符合，商鋪面積也大打折扣，有些商鋪甚至是行人的過道。其次，開發商在建設的過程中，將預售資金挪作他用或者捐款逃走，造成建設資金短缺而停工，或者面臨其他不確定的因素如環境問題、債務問題而停工，大大的延長了工程的工期，進而導致商鋪無法按期營業，有時甚至連基本的投資金額也未能取回，所以對中小投資者來說面臨著巨大的商業風險。
2拆散零賣的商鋪操作模式，經營者易出現經營危機
拆散零賣的商鋪操作模式是指將一個大的商鋪平面拆散成若干個小面積商鋪單元、進行產權銷售的操作方式。為了降低投資門檻，目前市場上拆散零賣的項目大多都將單元商鋪的面積區間設定在5～40m2的較小區間內，因此一個一萬平方米的商場，就有可能拆分除上千個商鋪單元，如果全部銷售成功的話，則相應會出現上千個業主。目前在國內，拆散零賣的項目在後期經營成功的先例極少，即便是經營狀況較好的項目，也基本實現與少數幾個產業主題比較明顯的市場類商鋪，如北京大紅門服裝城、天津古文化街等，而集購物、休閑、娛樂等多種功能的綜合性商場項目基本都沒能取得成功。
商鋪拆散零賣後，產權業主分散是造成經營失敗的問題根源。開發商將商鋪銷售後也就失去了對商鋪的管理控制權，再也沒有權利在對項目進行整體的運營管理，並且由於商鋪產權已經銷售，項目未來經營狀況的優劣已經對開發商沒有利益上的影響，所以實際上開發商也就失去了對商鋪擁有了管理控制權，這些企業基本都會考慮自己商鋪的經營與回報問題，而很難整體思考項目的經營問題，在沒有整體管理、各個商鋪各自為戰、獨立經營的情況下，商場很難舉行統一的促銷及及公關活動，整體的檔次、形象等方面也都很難達到一個良好的水平，因此經營成功的機會很小。
對商鋪進行產權銷售後所面臨的管理失控的問題，不僅是拆散零賣的商場式項目可能遇到的問題，步行街、底商商鋪銷售產權後，在經營方面也將面臨這一問題的挑戰，但對於商場式商鋪需要強調經營的整體性，單個商鋪的價值體現更依賴於整體項目的經營狀況，所以此類商鋪在拆散後面臨的風險會更大，因此對於投資此種類型的商鋪風險相對更高。
3帶租約銷售的房地產經營模式，面臨著租金和回購雙重不能實現的風險
帶租約銷售是房地產開發商經常使用的產權式商鋪促銷房式，以誘人的高回報率吸引的眾多的產權式商鋪投資者。對這種銷售模式，盡管在表面上看來，比較安全，對中小投資者具有很大的吸引力。但是這種高回報的後面隱藏著巨大的商業風險，不管是租金的收益還是回購，有一方面不能實現，將會給中小產權式商鋪投資者造成巨大的損失。首先是租金收益不能實現。開發商盡管在合同中明確約定，由承租人支付租金。但是僅僅有合同完全不夠，合同的能否履行主要依賴的是履行義務一方是否具有履行合同的能力，即主要看的時承租方的租金支付能力和實際的經營狀況。如果經營者經營不善或者不能按期進入商鋪進行營業，則會導致租金承諾無法實現。其次，回購難以實現。通常房地產開發商與購房者在合同中約定，經過一定的期限房地產開發商以高於當時的出售價或者以當時的出售價收購回商鋪。但是仔細一想，回購期一到房地產開發商面臨眾多的購房者，此時的房地產開發商面臨著巨大的資金壓力，再加上，大多數房地產開發商靠銀行的貸款來搞建設。所以回購資金難以保障，進而導致購房者面臨著回購權的實現。
4承諾租金的租期已滿，未來呢的租金未知，投資回報難以收回
在售後包租或變相售後包租的銷售中，購房人與經營管理者所簽訂的租賃合同，往往租賃期限長，但承諾的租金租期則較短。對於未來的租金，雙方則約定視經營狀況而定，且購房者在租賃期間不得中止租賃協議。因此，不論經營者經營的好壞，也不論租金有多低名購房者只有聽從，無法改變現狀，更不可能將低租金的商鋪轉移他人。因此，購房者的投資何時能收回將是未知數。
5結語
產權式商鋪對購買者而言，其風險是顯而易見的。因此，不論是從購房人投資風險考慮還是從城市發展的需要考慮；都不易推行產權式商鋪的預售許可，並禁止產權式商鋪的銷售，以維護購房者的利益。對已經採用產權式商鋪銷售的項目，將加強商鋪預售款的監管，以保證建設工程的按期竣工；對已竣工的項目，則按預售方案進行實測，確定商鋪的位置和面積，保證購房者按期取得房屋所

⑥ 使用權商鋪和產權商鋪有什麼區別

1、所有權不同

商鋪使用權是使用商鋪進行經營的權利，不是所有權所以不能買賣。當然如果使用權還有很長期限，而且所有權人同意使用權人出租的，可以轉讓使用權（轉租）。

使用權是指對財產進行使用的權利，權利多數來源於租賃，即通過從權人處承租而產生的使用權。使用權人不享有權，所以，不能買賣。

產權式商鋪是西方發達國家及我國發達城市流行的一種房產投資方式，實際上是一種所有權和經營權分離的房地產商鋪商品形式。主要是商鋪業主出於投資目的將產權商鋪通過發展商或第三方公司整體委託品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。

2、內容不同

具有使用權的商鋪，僅僅是對商鋪幾十年的使用權而已，使用權到期後，商鋪還是原有主人的。因為現在我國是土地國有，任何人開發的房地產項目，其中的商鋪都是僅僅有幾十年的使用權而已。

產權商鋪是先由開發商和品牌主力店簽訂長期租約，再由開發商將商鋪進行合理分割，大單元大面積，小單元小面積。投資者購買產權式商鋪後，將商鋪交由品牌主力店來統一經營，自己獲得定期租金和增值。

3、概念不同

商鋪使用權房屋的使用權，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非商鋪所有權人也可獲得商鋪的使用權。房主將商鋪租給他人使用，並不失去對商鋪的所有權。

所謂的產權嚴格意義上來講應該是所有權，包含佔有、使用、收益和處分的權利。產權是經濟所有制關系的法律表現形式。它包括財產的所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權。

⑦ 使用權的商鋪可以買嗎

不能買

⑧ 商鋪使用權買賣是否受法律保護

一、在法來律上並無商鋪使用權源買賣的規定，基於買賣關系的本質是轉移物的所有權，即需要轉移物的佔有、使用、收益、處分的全部權利，而不動產的使用權不能夠單獨買賣的，因此，「商鋪使用權買賣」一說應當認定私下的一種運作方式，而並非一個合法的概念，是不收法律保護的。
二、使用權不同於產權，產權意味著持有人完整獲得建築物本身，使用權是租賃概念，不擁有建築物本身，年限到期後所付款項即清空。合同期滿之後，開發商或者業主將會收回使用權。這其實就相當於開發商或者業主拿著投資者的錢去培育市場，等市場成熟以後，商鋪就被開發商或者業主收回，換句話來說開發商或者業主是把風險都轉嫁到了投資者身上。

⑨ 買地下商鋪，沒有產權，只有使用權，安全嗎

買地下商鋪，沒有產權，只有使用權，理論上獲得的是承租權。存在風險。
法律內依據 《中華人容民共和國物權法》
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第十五條
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第十六條
不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十七條
不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。

《中華人民共和國合同法》
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。