土地租賃使用權做擔保

㈠ 房屋承租人將該房屋的佔有使用權作為擔保跟債權人簽訂的合同

如你所述，承租人將租賃權作為抵押的行為看似為抵押擔保行為，但其實質為因租賃權根據法律規定需房東追認才可轉讓，在房東追認前是無權處分效力待定的，因此租賃權並不屬於可以轉讓的財產，故擔保合同無效。這個擔保對各方都無約束力。
且《擔保法》對抵押財產作了明確規定，大致分為三類，第一類抵押人所有的財、物，第二類抵押人有權處分的土地使用權及類似權益。第三類抵押人有權處分的國有財產。租賃權也不在此列，因此房客通過合法租賃獲得的承租權只是一種用益物權，享有對房屋的佔有、使用、收益的權利，並不能作為抵押物進行抵押打包。

《擔保法解釋》第五條以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保的，擔保合同無效。

《擔保法》第三十四條 下列財產可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；
（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
（六）依法可以抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

㈡ 已出租的土地使用權能否辦理抵押

可以申請貸款，但可能會遇到一些障礙，因法律上來講抵押權不得與租賃權相沖突的，也就是說如果你不還貸的話，銀行必須執行你已簽訂的租憑合同，這是銀行不願意看見的，當然如果你談的租金很高的放，銀行反而可以將你的租金收入計入還款資金來源中

㈢ 農村土地使用權可以做抵押貸款嗎

我國有相關法律規定，土地承包經營權、宅基地使用權依法不能抵押，且集體所有的土地使用權不能作為抵押。根據我國擔保法，經發包方同意的農民依法承包的集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以用來做為抵押。

集體土地所有權不可以抵押，鄉鎮企業的土地使用權不可以單獨抵押。所以，如果想用土地在農村申請抵押貸款的，還需要看清楚自己的土地所有權屬於哪種類型。
一、土地使用權抵押給銀行可以貸款嗎?

土地使用權抵押給銀行可以貸款，已經抵押的土地，法院可以查封，也可以依法拍賣。但拍賣價款應當優先償還銀行貸款，剩餘的，才分配給申請執行人。

最高法院關於民事訴訟法的解釋第一百五十七條 人民法院對抵押物、質押物、留置物可以採取財產保全措施，但不影響抵押權人、質權人、留置權人的優先受償權。 根據《民事訴訟法》第二百四十五條人民法院查封、扣押財產時，被執行人是公民的，應當通知被執行人或者他的成年家屬到場;被執行人是法人或者其他組織的，應當通知其法定代表人或者主要負責人到場。拒不到場的，不影響執行。被執行人是公民的，其工作單位或者財產所在地的基層組織應當派人參加。

對被查封、扣押的財產，執行員必須造具清單，由在場人簽名或者蓋章後，交被執行人一份。被執行人是公民的，也可以交他的成年家屬一份。

第二百四十六條 被查封的財產，執行員可以指定被執行人負責保管。因被執行人的過錯造成的損失，由被執行人承擔。

第二百四十七條財產被查封、扣押後，執行員應當責令被執行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產;不適於拍賣或者當事人雙方同意不進行拍賣的，人民法院可以委託有關單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關單位按照國家規定的價格收購。

二、土地抵押貸款的條件

1、抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。

2、集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批准登記之日起生效。未經土地管理部門辦理土地使用權抵押登記的，土地抵押權不受法律保護，土地使用權亦不能作為抵押財產進行處置。

3、國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，才可以轉讓、出租、抵押。

土地使用權也代表著一定數額的財產，故此若是他人能夠將土地使用權，抵押給銀行，那麼此時也是可以辦理貸款的手續的。若是借貸者不在限定的期限內償還債務，那麼有可能會使得該土地被銀行請求法院拍賣，並將拍賣獲得的財產償還債務。

㈣ 國有土地為他人擔保的合法性

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第七章就如何對劃撥土地進行抵押作出了十分明確具體的規定： 1.主體必須為公司、企業、其他經濟組織和個人； 2.必須履行一定的手續；①審批手續，經市縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准。②出讓手續，也就是必須交納出讓金，取得對土地使用權的處分權。可以看出，國家對劃撥土地抵押作了十分嚴格的限制。該條例第七章就劃撥國有土地抵押的主體規定為公司、企業、其他經濟組織和個人，將國家機關、以公益為目的的事業單位排除在外。根據土地管理法第五十四條的規定，劃撥土地是國家為了行使管理職能，發展公益事業和城市基礎設施而採取的一種土地使用政策，是國有土地無償使用形式。因此，國家機關和以公益為目的的事業單位不能以國家劃撥的用於行使國家職能和發展公益事業的土地進行轉讓、出租、抵押等商事活動。擔保法第三十四條第一款第二項規定：「抵押人依法有權處分國有土地使用權，房屋和其它地上定著物」。因為土地取得方式的不同，土地所有者擁有的許可權范圍也截然不同，只有以出讓方式取得土地使用權的土地使用者才享有處分權。因此國有土地也就不能夠進行抵押。擔保法第三十六條第二款規定，地產抵押房隨地走，對國有土地使用權的抵押明確限定為是以出讓方式取得的。這也把以劃撥方式取得的國有土地使用權的抵押排除在外。合同法規定，對國有劃撥土地只有使用權，沒有處分權。這對於任何一個劃撥土地使用單位以及信貸部門來講，都是明知的。如果故意將國家所有的、用於特定用途而劃撥使用的土地進行抵押，一旦抵押權實現，損害的將是國家的利益。因此，以國有劃撥土地使用權進行抵押而訂立的抵押合同是惡意串通、損害國家利益的。按照合同法第五十二條第二款的規定，該合同是無效的。1997年8月18日〔1997〕國土函字第96號國家土地管理局對最高人民法院經〔1997〕18號函的復函第4條規定：「對通過劃撥方式取得的土地使用權，由於不屬於當事人的自有財產不能作為當事人財產裁定。但在裁定轉移地上建築物、附著物涉及有關土地使用權時，在與當地土地管理部門取得一致意見後，可裁定隨地上物同時轉移。凡屬裁定中改變土地用途及使用條件的，需徵得土地管理部門同意補交出讓金的，應在裁定中明確，經辦理出讓手續，方可取得土地使用權。」可見，國家國土部門的函件已經證實了劃撥土地使用權並非土地使用人的自有財產，即劃撥土地使用權不屬於當事人的自有財產。因此，劃撥土地使用權不能無條件地抵押。以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押程序： 1.辦理批准手續。由抵押人持土地使用權抵押申請書、土地證書原件、單位法定代表人證明等有關文件資料向縣土地管理局申請，經批准後領取《劃撥土地使用權抵押批准書》。 2.土地估價。抵押人在市土地管理局指定的評估機構對抵押地塊進行評估，領取土地估價報告，核定出讓金數額。 3.申請地價確認。抵押人持土地估價報告，填寫土地估價結果確認申請表，經審批後領取《土地估價結果確認書》。 4.與抵押權人簽定協議。抵押人持《劃撥土地使用權抵押批准書》、《土地估價結果確認書》及土地證書原件，與抵押權人簽置抵押合同。 5.辦理他項權利證書。1997年國土字第2號，國家土地管理局關於土地使用權抵押登記有關問題的通知中規定：「土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，並辦理補發新證手續。」「抵押登記申請經審查，符合規定要求的，准予登記，土地管理部門在抵押土地的登記卡上進行注冊登記，同時在抵押人土地使用證內記錄，並向抵押權人核發《土地他項權利證明書》，土地使用權抵押權正式生效。」通過以上法律法規規定可以看出，只有特定的主體在履行一定的手續之後，劃撥土地才可以用於抵押，但是現實中的大部分做法都是違法違規的。一些單位隨意用國有劃撥土地使用權進行抵押，造成擔保行為的不規范，造成的後果或者是國家利益遭受損害，或者是債權人的擔保利益無法實現。

㈤ 土地使用權抵押的前提條件

1、土地使用權抵押必須以初始土地登記作為前提，領取土地使用證。
2、以劃撥、內租賃、入股方式容取得的土地使用權，必須連同地上建築物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權，可以抵押。
3、土地使用權抵押應當進行地價評估。
(1)以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行評估，評估結果由抵押權人認可並經國土管理部門確認後，發放確認文件，並批准抵押；
(2)以劃撥、出租、入股方式取得的國有土地使用權可按不同的用途、性質實行差額抵押，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行評估，評估結果經土地管理部門確認，發放確認文件並批准抵押，核定出讓金數額後，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。
4、抵押人向土地管理部門申領《抵押許可證》。土地管理部門在《抵押許可證》上應根據不同的用地性質規定該宗地抵押率，最高抵押金額。同時在《抵押許可證》上註明「本證僅作為可以抵押之證明，在貸款，抵押協議簽訂後，應到國土部門辦理抵押登記，未經登記的抵押行為無效」這一限制性條款。

㈥ 租賃土地可以做抵押嗎

1、建築物存在於土地上時，建築物、土地無法單獨抵押，需按物權法「房隨地走，地隨房走」原則處理：
（1）如土地為抵押物，抵押時其地上建築物一並作為抵押物，但其後新增建築物並不自動納入抵押物范圍，除非辦理抵押物變更登記；
（2）如地上建築為抵押物的，抵押時其相關土地一並作為抵押物。
2、如果是在建工程抵押不一定會被房地交易中心受理，有的地方政府相關部門接受，有的地方相關政府部門不接受，銀行也不一定，要看具體地方政策、具體銀行。

㈦ 租賃國有土地的房產可以用作抵押貸款不

房產的土地使用權取得方式為租賃的，

1. 當地土地及房管部門均認可抵押行為，且土地租賃合同中明確規定允許抵押，

2. 貸款時間不得超過租賃合同到期日；

3. 經營性房產(如銷售出租)的企業，不允許抵押。

郵儲銀行可以操作，可以去當地郵儲了解下

㈧ 土地使用權抵押的適用范圍

土地使用權抵押的適用范圍主要包括三個方面：
一是抵押貸款：即以土地使用權作為抵押，向銀行、信用社、信託公司等金融機構貸款或者從事民間的借貸活動。
二是抵押承租和承包。即承租方或承包經營者以土地使用權作為抵押，承租企業或擔保承包企業的經營者，如果沒有完成租賃合同或承包經營合同所規定的經營目標。出租方或發包方有權以該土地使用權優先受償。
三是擔保其他債務的履行。在其他涉及金錢給付或者可以以金錢估價的債務中，只要雙方當事人協商一致，也可以以土地使用權設置抵押，作為債務人履行債務的擔保。