流轉地別墅使用權

A. 私人的別墅土地權是所有權還是使用權

你自己說私人的抄可以，國襲家依靠幾百萬軍隊能夠維護領土完整，完整的意義就是政府可以依法管理土地，你不至於不承認這個吧。人民群眾只能被批准使用權或者承包權，不過一般情況下政府不會批准別墅，是不是別墅也得尊重事實，往大了說誰也會

B. 農村宅基地使用權是否應當流轉如何流轉

以目前的法律來看，宅基地使用權是有限制的流轉，不可以抵押不可以繼承。集體成員之間的流轉就是合法的，宅基地轉為商業用地就是不合法的。從目前的實踐來看很多地方都在試點宅基地換社保，宅基地入股的流轉方式，可以預測在未來的中國這是一種新的流轉方式。對於流轉的程序法律規定了集體成員的表決，鄉鎮土地機關確認方等程序。

C. 土地流轉使用權是否自定

維護農民的權益，堅持「自願、有償、依法」的原則

自願即在農地使用權流轉中，應尊重確保農戶的主體地位，尊重農民意願，不得強迫、阻礙承包方依法進行的農地使用權流轉，鄉村組織不可代理，也不可撒手不管，應積極引導、規范、管理。農地使用權物權化後，農戶擁有的農地使用權作為一種支配權、對世權，不受他人非法干預，即使發包方作為土地所有人，也必須尊重農地使用權人依法進行的農地使用權流轉，不得非法進行行政手段、准行政手段的干預。也就是說，自願原則是由農地使用權的物權性質決定的;有償即農地使用權流轉中必須注意保護和彌補農戶利益，其進入市場進行依法流轉應當市場經濟的等價有償原則;依法即農地使用權的流轉必須依法進行，包括主體資格合法、程序合法、內容合法、形式合法。農地使用權的流轉不可一蹴而就，應堅決杜絕以規模經營的名義，使農民失去土地。流轉應當循序漸進地進行。

必須尊重農民的生產經營主體地位，土地作為生產要素是可以流轉的，政策也是允許的。但必須明確，黨的農村政策的核心是維護農民的物質利益和民主權利，在土地使用權流轉過程中，必須充分尊重承包農戶的意願，保障農民的利益不受侵犯。土地是農業中最基本的生產資料，是農民生產與生活賴以存在的基礎，要充分尊重農民的選擇，絕不可以用強制的辦法迫使農民離開土地。要防止不顧農民意願，片面追求土地流轉速度的傾向。要按照「依法、自願、有償、規范」的原則，加強對土地流轉的引導和管理。任何單位和個人都不得違背農戶意願，強迫流轉。尊重和確保農戶在土地使用權流轉中的主體地位。即土地要不要流轉，應由農戶自己決定。耕地集中使用後，最終收益在各當事人之間分配是不是合理。

必須充分尊重農民的生產經營自主權，發揮農民的積極性和創造精神。這是農村改革與發展不斷走向成功的一條基本經驗。在市場經濟條件下，農民是獨立的市場主體，是自負盈虧的風險承擔者。推行土地流轉，必須充分尊重農民的市場主體地位，把生產經營的決策權真正交給農民，這樣才能調動和發揮農民的積極性、主動性和創造精神，才能有效的推進土地流轉。強調尊重農民的生產經營自主權，並不是否定政府在結構調整中的作用，更不意味著政府可以撒手不管，無所作為。在農村經營體制發生變化的情況下，各級農業部門指導體制創新的工作重點要真正轉到引導和服務上來，切實搞好規劃引導、政策引導、示範引導，做好信息服務、科技服務、銷售服務工作，為體制創新創造良好的生產條件和市場環境，引導和幫助農民根據市場需求自主調整結構。而不能靠行政命令，搞「一刀切」，不能代替農民決策，更不能違背農民意願，強迫農民。很多事例說明，搞強迫命令，盡管有時願望是好的，但實際效果並不好，由於決策失誤不僅會造成經濟損失，還會引發干群矛盾，造成農村不穩定。

十七屆三中全會的一個重要議題，就是建立健全農村土地承包權流轉市場。提出要毫不動搖地堅持家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制;賦予農民更加充分而有保障的承包經營權，現有土地承包關系要保持穩定並長久不變，並通過建立健全農村土地承包經營權流轉市場，引導農民以轉包、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。這就表明，農村土地流轉是在現有土地承包關系長期穩定的基礎上依法進行，並不改變集體土地的所有制，流轉的是只是土地承包經營權。而且，完全可以通過制度的設計，確保耕地不會流失或資本過度兼並土地，以實現適度規模經營。更為重要的是，要堅持自願有償的原則。三十年農村改革的根本出發點是尊重農民意願，體現農民的利益訴求。土地流轉也應如此，要堅決反對那種強制農民進行土地流轉的行為。2009中央一號文件《中共中央國務院關於2009年促進農業穩定發展農民持續增收的若干意見》指出:建立健全土地承包經營權流轉市場。土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。堅持依法自願有償原則，尊重農民的土地流轉主體地位，任何組織和個人不得強迫流轉，也不能妨礙自主流轉。按照完善管理、加強服務的要求，規范土地承包經營權流轉。鼓勵有條件的地方發展流轉服務組織，為流轉雙方提供信息溝通、法規咨詢、價格評估、合同簽訂、糾紛調處等服務。

D. 私人住宅門前的空地使用權

其屬於私人所有。

《通抄知》要求，嚴格落實「一戶一宅」規定；嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館；嚴禁借流轉之名違法違規圈佔、買賣宅基地。嚴格落實「一戶一宅」規定。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區、直轄市規定的標准。

經批准易地建造住宅的，應嚴格按照「建新拆舊」要求，將原宅基地交還村集體。農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。對歷史形成的宅基地面積超標和「一戶多宅」等問題，要按照有關政策規定分類進行認定和處置。

(4)流轉地別墅使用權擴展閱讀：

農村宅基地的相關要求規定：

1、要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。不得以各種名義違背農民意願強制流轉宅基地和強迫農民「上樓」，不得違法收回農戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。

2、嚴格控制整村撤並，規范實施程序，加強監督管理。宅基地是農村村民的基本居住保障，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈佔、買賣宅基地。

E. 耕地流轉可以隨便賣給他人蓋別墅嗎

不可以。土地流轉的土地不可以改變農業用途。所以就算建立了別墅，根據土地承包管理法也不會有產權證，不受保護。

根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第一章第三條：
農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩餘期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。

F. 別墅用地最新政策

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國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。

別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」

排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

G. 以土地流轉名義，偷建別墅是什麼性質，有什麼處罰

違反了土地管理法、土地承包法和農村土地承包經營權流轉管理辦法的相關規定，可以向縣級以上人民政府土地行政主管部門進行申訴，也可以直接向人民法院起訴。

土地管理法
第八十一條 擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款。

農村土地承包經營權流轉管理辦法
第三條 農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩餘期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。
第十二條 受讓方應當依照有關法律、法規的規定保護土地，禁止改變流轉土地的農業用途。

H. 為什麼要限制宅基地使用權的流轉

自「三大改造」完成至今，宅基地使用權流轉一直處於被嚴格控制的狀態，這主要是因為宅基地使用權與農村集體居住保障功能息息相關。為確保農村集體的居住保障功能完好，國家從法律和土地政策兩個角度都嚴格限制宅基地使用權流轉。
依照《物權法》、《土地管理法》之規定並參考部分省（直轄市）出台的《農村宅基地管理辦法》，總結得出取得宅基地使用權需具備以下三個條件：第一，具備一定主體資格，即成為某集體經濟組織中的一員；第二，農村村民一戶只能擁有一處宅基地且其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准；第三，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。滿足上述三個條件的農村村民，可以向村集體申請宅基地。並且需要經過鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准才能取得農村宅基地使用權。由此觀之，宅基地使用權的獲得主要源於身份，無需向村集體支付相應的對價，第二個條件與第三個條件均為限制濫用宅基地資源而設。綜合宅基地使用權的取得方式、限製取得條件，就可以看出宅基地具有保障村民集體居住功能的結論。
將居民住房保障政策與農民住房保障政策相比，則更能支持上述結論。城鎮居民雖然可以享受經濟適用房、公積金等住房保障政策，但仍需交納土地出讓金來獲取住房（商品房）底下地皮的使用權。農民雖然享受不到城鎮居民住房保障政策，但其可以無償取得宅基地使用權，無疑降低了自己的居住成本。況且目前我國宅基地雖然歸農村集體所有，但法律上並沒有關於宅基地使用權期限、回收條件、回收主體及回收程序的具體規定。也就是說理論上宅基地歸農村集體所有，但實際中幾乎是村民一直無償享有宅基地使用權，即使村民的宅基地上房屋滅失，村集體也鮮有回收村民宅基地使用權的情況發生。
立法者限制宅基地流轉的根本意圖是確保村民集體居住保障功能完好，只要是不讓宅基地流出村民集體掌握的宅基地范圍就不會減損村民集體居住保障功能。也就是說同一村民集體成員之間流轉該集體所有的宅基地是被允許的，因為沒有造成集體所有的宅基地「外溢」。沒有造成集體所有的宅基地「外溢」的典型流轉情形是同村農民之間以買賣、贈與、租賃等方式出讓、流轉本集體經濟組織所有的宅基地的使用權。必須要說明的是，即使是在同一村民集體成員之間流轉該集體所有的宅基地，也必須遵守「一戶一宅」且宅基地面積不超過省、自治區、直轄市規定的標準的基本原則。如果本集體經濟組織成員繼受取得農村房屋及其所佔宅基地後變成「一戶多宅」，多餘的宅基地應該由土地行政管理部門進行後續處理。
理論上，農村集體經濟組織內部成員之間流轉宅基地必須滿足流轉雙方主體是農村集體經濟組織成員且流轉的宅基地屬於流轉雙方主體所在村民集體經濟組織所有兩個條件，但司法實踐中，除上述兩個條件外，司法實踐中直接以宅基地為標的物進行流轉的情況幾乎不存在，更為常見的情形是以建於宅基地之上的地上房屋作為標的物進行流轉，這或許是實踐對嚴格限制宅基地流轉原則的迴避和變相處理。