物權101

A. 按份共有財產分割後，各原按份共有人是否也應當享有優先購買權請解釋。

按份共有人享有優先購買權。依據是物權法101條。

B. 按份共有房產 如何進行轉讓登記

共有房產有兩種轉讓方式：
一是對其享有的房產份額轉讓；
二是對整個共有房產的處理。
本答案由 中顧法律網誠信專家 張濤律師 提供
根據國家《物權法》第101條規定：按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。對於按份共有房產的整體轉讓要求，在《物權法》頒布之前，《城市房地產管理法》第37條第四項規定，共有房地產未經其他共有人書面同意的不得轉讓，即無論是共同共有還是按份共有的房產，共有人轉讓房產，必須服從全體共有人的意志，否則不得轉讓。
現《物權法》做了較大調整，需根據《物權法》第97條的規定，處分共有的不動產應當占份額三分之二以上的按份共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外。即如無共有人的處分約定，則只要佔房產份額的三分之二的按份共有人同意，就可辦理房產轉移登記。需要注意的是房產份額的三分之二，而非公有人數的三分之二。

C. 關於買賣合同約定在付清貨款前保留所有權的問題

案情： 2002年某月，買賣雙方簽訂《購銷協議書》一份，其中約定：買方在2003年1月至12月期間向賣方購進規定數量的傳真機；若買方未按約定的付款日期付款，則買方提取的傳真機的所有權屬於賣方，賣方有權調配或收回已發的貨物；若已發的貨物已被買方售出，則對應的銷售款屬賣方所有等。合同簽訂後，賣方依約向買方供應了各種型號的傳真機，但買方只支付了部分貨款，尚有650台傳真機未付貨款。此外，由於買方未履行法院的生效的民事判決，被申請強制執行，法院依法扣押了買方的財產，其中包括賣方交付給買方的傳真機101台。賣方得知上述情況後，向法院提出執行異議，認為上述101台傳真機屬賣方所有，要求予以返還，並提起訴訟要求判令買方未付款的650台傳真機屬賣方所有。此後法院在審理中發現，賣方交付的650台傳真機中的549台已不在買方處。 分析： 在本案中，買賣雙方簽訂的買賣合同依法成立，具有法律約束力，簽約雙方均應按約履行。而關於合同中標的物所有權的轉移問題，我國法律也有明確的規定。《中華人民共和國合同法》第一百三十三條規定：標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外；第一百三十四條規定：當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬於出賣人。因此，本案中，買方提取賣方的傳真機後，理應按約支付貨款，現買方未能按約付款，對其中的已被法院依法扣押的101台傳真機，賣方按照合同的約定，主張所有權理應獲得支持。但對於其他的549台，因不在買方處，又已被其他案外人實際佔有，且對佔有人的實際情況、佔有原因等，雙方均未能提供確切的證據，所以賣方主張這部分的傳真機，尚缺乏充分的事實和法律依據。 審理結果： 1、賣方交付給買方的傳真機101台屬賣方所有，買方應予返還； 2、其他549台傳真機的貨款應由買方支付給賣方； 3、本案受理費由買方負擔。

D. 物權法案例試題

《物權法》第17條規定：「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證版書記載的事項權，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤之外，以不動產登記簿為准。」由此房屋所有權按照公示原則歸屬於丙，除非甲有證據不動產登記簿確有錯誤。

E. 關於繼承法和不動產優先購買權的問題

第一條：誰說我國債務沒有繼承？《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第62條遺產已被分割而未清償債務時，如有法定繼承又有遺囑繼承和遺贈的，首先由法定繼承人用其所得遺產清償債務；不足清償時，剩餘的債務由遺囑繼承人和受遺贈人按比例用所得遺產償還；如果只有遺囑繼承和遺贈的，由遺囑繼承人和受遺贈人按比例用所得遺產償還。
第二條：答案有問題。抵押權人肯定沒有優先購買權，抵押權人僅享有優先受償的權利；典權的優先購買權缺乏明確的法律依據，但是法律實踐中，由於典權人佔有、使用、收益著物，因此一般賦予了典權人優先購買的權利的，如果放在題目中，認為典權人沒有優先購買權也是沒問題的；承租人的法律依據是民通意見第118條；共有人的依據是物權法101條

F. 民法總則關於相鄰關系的規定

我國《民法總則中》沒有相鄰關系的規定，我國《民法通則》有對於相鄰關系的規定。

《民法通則》對於相鄰關系的相關規定：

第83條「不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失。」

第100條「一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應當予以准許；因此造成損失的，應當給予適當補償。」

第101條「對於一方所有的或者使用的建築物范圍內歷史形成的必經通道，所有權人或者使用權人不得堵塞。因堵塞影響他人生產、生活，他人要求排除妨礙或者恢復原狀的，應當予以支持。但有條件另開通道的，也可以另開通道。」

第102條「處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應當責令其排除妨礙、賠償損失。」

第103條「相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窯等或者種植的竹木根枝伸延危及另一方建築物的安全和正常使用的，應當分別情況，責令其消除危險，恢復原狀，賠償損失。」

(6)物權101擴展閱讀：

不動產相鄰關系具有以下特徵：

第一，相鄰關系發生在兩個以上的不動產相鄰的所有權人或者使用人之間。相鄰人可以是自然人、也可以使法人；可以是財產所有人，如集體組織、房屋所有人，也可以是非所有人，如承包經營人、承租人。

第二。相鄰關系的客體一般不是不動產和動產本身，而是由行使所有權或者使用權所引起的和鄰人有關的經濟利益或者其他利益，如雜訊影響鄰人休息，對於不動產和動產本身的歸屬並不發生爭議。有的相鄰關系的客體是物，例如，相鄰竹木歸屬關系。

第三，相鄰關系的發生常與不動產的自然條件有關，即兩個以上所有人或者使用人的財產應當是相鄰的。如上例承包經營人乙不通過承包經營人甲承包的土地不能到達自己承包的土地。如果甲、乙之間的土地一個在河北，一個在西藏，自然就不可能發生這種通行關系。

所謂「相鄰」，不以不動產的直接相鄰為限。例如甲、乙兩村處於同一條河流的上下游，兩村雖然不直接相鄰，但亦可能因用水、流水、截水與排水關系，而又相鄰關系適用的餘地。

相鄰關系的規則一般應由法律明文規定。但是，由於不動產利用關系的復雜性，法律不可能對所有的相鄰關系都作出明確的規定，因此，《物權法》第85條規定：對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。」

G. 《物權法》、《民法通則》 關於道路通行權的問題

1、按正規法律程序走的話，你們勝訴應該沒有什麼問題，即使辦了土地證證明這個巷子屬於他們，也需要按照物權法及相關司法解釋，給予你們生產生活提供便利。如果他們辦理了該巷子的土地證，你們可以到給他們發證的部門提出行政復議或直接把該部門起訴到法院，要求撤銷該土地證。
2、他們辦理土地證無非是想證明該巷子的使用權是他們的，這里存在一個土地的用益物權問題。用益物權是指佔有、使用、受益的權利。如果他人想要使用，需要向用益物權人支付費用。如果他們想顛倒黑白，無非是從用益物權下手，這樣一來才能以貌似合法的法院判決佔有該巷子的使用權，進而要求你們支付費用。
3、現在問題的關鍵就是這個土地證，如果他們通過關系辦理了下來，你們一定要提起行政訴訟，把辦理該證書的行政部門告上法庭，要求撤銷土地證。土地證被撤銷了，法院判決也就缺乏相應的依據，也就無法偏袒了。
4、最後，民事訴訟必須以行政訴訟的判決結果為依據進行判決。這里你們就會涉及到兩個訴訟，訴訟時需要花費大量時間和精力的，很可能一兩年都出不了結果。你們的房子怎麼蓋呢？但即使這樣我也建議你們把官司打到底，維護自己的合法權益，破壞他們丑惡的行徑。
5、以上僅是對整個案件的分析，對方採取什麼手段，只能見招拆招。

H. 物權法中的合有是什麼意思

也是叫「共有」。

這進一步解釋了為什麼《物權法》中關於共同共有的規定，在適用中，必須要結合作為共同共有的產生基礎的共同關系的具體類型才具有實際意義。例如，《物權法》第101條規定：「按份共有人可以轉讓其享有的共有不動產或動產份額。」如果對該規定做反面推論，似乎共同共有人沒有這樣做的權利。但是，《合夥企業法》第22條、第23條明確規定合夥人可以轉讓其在合夥中的全部或部分財產份額。應該說這二者並不矛盾。前者所指的是針對某一個具體的共有物的份額，後者所指的則是針對作為一個整體的合夥財產的份額。
三、共有類型的推定規則的解釋和適用
《物權法》第103條規定：「共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。」該條規則試圖處理的是，在存在疑問的情況下，推定存在於當事人之間的共有關系的類型。需要注意的是，這一規定中採用的推定規則與最高人民法院《關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行） 》第88條所確立的規則並不相同。後者規定「對於共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定為共同共有」。
這一條規定在解釋上以及在適用中可能出現的問題，與我們對共同共有關系的理解密切相關。關於共同共有，就其產生而言，學界已經普遍認識到，它與共有人之間存在的法律上的共同關系密不可分。關於這一點，《物權法》關於共有的規定中也有跡象可尋。例如第99條提到，「共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時，可以請求分割？？」。這里所提到的「共有的基礎」，應該就是指作為共同共有產生之基礎的，存在於共有人之間的共同關系。但是該條的規范目的，並不是簡單地建立這樣一個推定規則：如果共有人之間存在共同關系，那麼其共有的性質就是共同共有；如果不存在共同關系，那麼其共有的性質就是按份共有。問題並非如此簡單。事實上，如果把該條看作是一個強調共同共有基於共同關系而成立，除此之外，都屬於按份共有的規則。這樣的規定就根本沒有必要存在。並且如果這樣來理解的話，共有人之間就共有的性質是按份共有還是共同共有發生爭議的可能性是很小的。即使發生爭議，爭議的關鍵也會轉換到判斷當事人之間是否存在一定的共同關系的問題上去，因為解決了這一點，也就解決了當事人之間的共有關系的性質。從另外的角度看，僅僅依據共有人之間是否存在共同關系這一個簡單的標准，也未必能夠准確界定在他們之間形成的共有關系的性質問題。對此，可以舉出這樣的例子，甲與乙組建一個合夥，進行經營活動。在該合夥存續期間，甲與乙合資購買汽車一輛，這時甲與乙之間對該汽車形成共同共有還是按份共有關系？ 要回答這個問題，恐怕不能簡單地依據甲乙之間是否存在共同關系（在這里就是合夥關系）來判斷。因為很顯然，雖然甲與乙之間存在合夥關系，但是這種共同關系並不一概地影響甲與乙嗣後共同獲取某物行為的法律效果。
基於同樣的道理，存在夫妻關系的A、B二人一起出資購買房屋，這並不必然導致他們就房屋形成共同共有關系，特別是考慮到A、B可能分別是用各自的父母基於《婚姻法》第18條第3款所規定的指定受益人的贈與的方式獲得的錢款（因此屬於夫妻個人財產）來一起購買房屋的時候。
因此，解釋和適用第103條的關鍵並不在於去辨別共有人之間是否存在一種共同關系，而是需要去界定，共有人所共有的物，是否可以根據當事人的約定或者法律的規定，歸屬於共同關系人之間形成的共同財產之中。在這一問題上，具有重要法律意義的是，當事人在建構其共同關系的時候，對共同財產所包括的范圍是如何確定的。[11]在當事人組建一個合夥的情況下，合夥人以什麼樣的財產向合夥進行出資的意圖，合夥人在嗣後共同購買某物的時候，是否以合夥企業的名義購買，是否有將該物納入合夥財產的意圖，都應該成為重要的考慮對象。《合夥企業法》第20條規定：「合夥人的出資，以合夥企業名義取得的收益和依法取得的其他財產，均為合夥企業的財產。」根據該條的規定，出資、以合夥企業名義取得的收益屬於法定的合夥企業財產，由合夥人共同享有（但每個合夥人仍然對合夥財產的抽象的份額享有權利） .對依據這樣的方式認定的，處於合夥財產中的物權，毫無疑問，在合夥人之間成立共同共有關系。但是，對於除此之外的，存在合夥關系的當事人共同取得的物權，除非當事人明確約定將其歸屬於合夥財產，否則對該物權，合夥人之間成立按份共有關系，並且適用《物權法》第104條確立的規則來確定各自對物權所享有的份額。
對於涉及夫妻財產的情況，根據《婚姻法》第19條的規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自享有、共同享有或部分各自享有、部分共同享有。夫妻雙方就其財產的享有方式的特別約定，在其有效成立的范圍內，排除適用規定在《婚姻法》第17條，第18條之中的法定的夫妻財產制。這樣，在採用分別財產制的時候，存在夫妻關系的當事人共同取得物權時，如果沒有具體對該物權是按份共有還是共同共有做出約定，或者約定不明確，應該推定為按份共有。如果採用的是共同財產制，那麼存在夫妻關系的當事人共同取得物權的時候，如果沒有約定對該物權是按份共有還是共同共有，或者約定不明確，那麼則應該推定為共同共有。比較復雜的情況是，夫妻採取了部分共同財產，部分分別財產制。這時，就有必要根據當事人就哪些財產是共同財產，哪些財產是分別財產的約定，作為進行推定的依據。例如當事人約定婚後雙方各自的工資收入是共同財產，但是各自獲得繼承的收入是分別財產。那麼當事人對於用雙方工資購買的房屋，究竟是按份共有還是共同共有，沒有約定或者約定不明確，就推定為共同共有。當事人雙方如果以各自獲得的繼承收入購買房屋，並且沒有特別約定對該房屋是按份共有還是共同共有，或者約定不明確，那麼應該推定為按份共有。

I. 主合同有效 擔保合同無效 債權人和擔保人均有過錯，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部

1、中華人民共和國公司法2、中華人民共和國擔保法3、中華人民共和國合同法4、中華人民共和國物權法5、國務院公廳關於依法懲處非法集資有關問題的通知（國發明電〔2007〕34號）6、最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋〔2010〕18號）7、《融資性擔保公司管理暫行法》（中國銀監會等七部委〔2010〕第3號）8、融資性擔保公司董事、監事、高級管理人員任職資格管理暫行法（中國銀監會令〔2010〕第6號）9、中國銀監會關於印發《融資性擔保機構重大風險事件報告制度》的通知（銀監發〔2010〕75號）10、中國銀監會關於印發《XX省（自治區、直轄市）融資性擔保行業XXXX年度發展與監管情況報告》和《XX機構概覽》編寫說明的通知（銀監發〔2010〕76號）11、中國銀監會關於印發《融資性擔保機構經營許可證管理指引》的通知（銀監發〔2010〕77號）12、中國銀監會關於加強融資性擔保行業統計工作的通知（銀監發〔2010〕80號）13、中國銀監會關於印發《融資性擔保公司公司治理指引》的通知（銀監發〔2010〕99號）14、中國銀監會關於印發《融資性擔保公司信息披露指引》的通知（銀監發〔2010〕100號）15、中國銀監會關於印發《融資性擔保公司內部控制指引》的通知（銀監發〔2010〕101號）16、中國人民銀行、中國銀監會關於印發.《融資性擔保公司接入徵信系統管理暫行規定》的通知（銀發〔2010〕365號）17、財政部、國家稅務總局關於中小企業信用擔保機構有關准備金稅前扣除問題的通知（財稅〔2009〕62號）18、工業和信息化部、國家稅務總局關於中小企業信用擔保機構免徵營業稅有關問題的通知（工信部聯企業〔2009〕114號）19、財政部關於地方財政部門積極做好融資性擔保業務相關管理工作的意見（財金〔2010〕23號）20、財政部、工業和信息化部關於印發《中小企業信用擔保資金管理暫行法》的通知（財企〔2010〕72號）

J. 按份共有人優先購買權行使中的幾個法律問題

我國《物權法》第101條規定：「按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。」《民法通則》第78條第3款規定:「按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。」這兩條規定確立了我國按份共有人優先購買權制度。但上述法律規定過於簡單，對優先購買權行使的前提條件、方法及法律效果等問題均未加以明確，這不僅給優先購買權的行使帶來了困難，也給轉讓人轉讓其共有財產份額帶來不少麻煩，由此引發了不少糾紛。
一、按份共有人優先購買權行使的基本前提：「轉讓」共有財產份額
《物權法》第101條規定按份共有人優先購買權產生的前提是其他按份共有人轉讓其財產份額。該條規定中的「轉讓」是核心詞，只有在符合該條規定的「轉讓」條件下，按份共有人才享有優先購買權，因此，正確理解該詞在本條規定中的涵義成為適用按份共有人優先購買權制度的前提和關鍵。實踐中，對該條規定中「轉讓」的理解包括但不限於以下幾個小問題：一是該條規定中的「轉讓」是否包括無償轉讓？二是該條規定中的「轉讓」是否包括按份共有人之間的轉讓？三是該條規定中的「轉讓」是否包括因破產、實現擔保物權或執行法院判決而被迫轉讓共有財產份額的情形？下面分別加以闡述。
（一）《物權法》第101條中的「轉讓」是否包括無償轉讓
實踐中，有人認為，從《物權法》第101條的文義以及《物權法》總則中的有關條文用語（如第6條、第二章等）看，此處的「轉讓」顯然應當包括有償轉讓和無償轉讓，如果不這樣理解，《物權法》的邏輯一致性就會出現嚴重問題。筆者不贊同這種觀點，而是認為此處的「轉讓」僅包括有償轉讓，而排除了無償轉讓的情形。對於有償轉讓時按份共有人有權行使優先購買權並無爭議[1]，而對於此處排除無償轉讓的情形，主要理由如下：
其一，雖然從理論和文義上講，轉讓包括無償轉讓和有償轉讓，但在《物權法》中，「轉讓」一詞在不同條文中的含義並不完全相同。例如，《物權法》第6條、第9條、第23條所稱的「轉讓」包括有償轉讓與無償轉讓，而第143條所稱的「轉讓」則僅指有償轉讓，因此，對第101條所稱的「轉讓」應當結合立法目的和制度內涵綜合加以解釋，並且如果對其進行限縮解釋也並不會給《物權法》本身的邏輯一致性帶來任何障礙。
其二，根據《物權法》第101條的規定，判斷按份共有人能否取得該轉讓份額的關鍵條件是其是否接受共有人以外的第三人（以下簡稱第三人）受讓該份額的「同等條件」，這里的「同等條件」主要是指數量、價格、支付方式等。實踐中，按份共有人將其享有的共有財產份額贈與第三人，因繼承、遺贈等原因致使共有財產份額的權利主體發生變化，是較為常見的無償轉讓情形。在這些無償轉讓的情形下，根本不存在交易價格、支付方式，是否存在擔保等條件更無從談起，因此，無法對其行使優先購買權的「同等條件」加以客觀判斷。也就是說，無償轉讓與優先購買權之間存在著不可調和的沖突關系，轉讓的無償特點和價格的缺乏使優先購買權的適用成為不可能。[2]因此，基於《物權法》第101條的立法目的和按份共有人優先購買權的制度內涵，應當對該條所稱的「轉讓」進行限縮解釋，將無償轉讓排除在該條所稱的轉讓之外。
其三，從有關立法例看，大陸法系國家立法多將按份共有人優先購買權僅適用於有償轉讓的情形，如《法國民法典》第815-14條、《魁北克民法典》第1022條所規定的共有人優先購買權只適用於共有人有償轉讓共有財產份額的情形，而《德國民法典》第463條、第1097條、《巴西新民法典》第1322條所規定的共有人優先購買權僅適用於共有財產份額出賣的情形。[3]可見，排除無償轉讓適用優先購買權是大陸法系國家民法典的通例，是從按份共有人優先購買權的制度內涵出發所應當作出的必然解釋。