土地使用權轉讓假設開發法

『壹』 資產評估一個選擇題：在採用假設開發法評估土地使用權價格時，假設總建築費用為100萬元，第一年投入60%，

如果以第0年為基抄期（基準日），則關鍵看如何假設資金投入，如：
1、假設資金均勻投入，即每年的建築費用是在一年當中均勻發生的，則：
總建築費=100*60%/(1+10%)^0.5+100*40%/(1+10%)^1.5
=91.88萬元
2、假設資金在每年年末發生，即每年的建築費用是在一年的最後一天支付，則：
總建築費=100*60%/(1+10%)^1+100*40%/(1+10%)^2
=87.60萬元

『貳』 假設開發法土地價值要減所得稅嗎

土地出讓金可以作為成本項目，計入開發產品的成本，或者所建造建築物的價值，作為成本項目抵減所得稅應納稅所得額

『叄』 資產評估假設開發法屬於什麼方法

一、假設開發法的基本思路、適用范圍、基本公式(掌握)

基本思路

假設開發法又稱剩餘法、到演算法、預期開發法
假設開發法是將被估房地產開發後的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤後，依據該剩餘值測算被估房地產價值的方法。該方法主要用於待開發土地價值的評估。

適用范圍

待開發土地的評估
將生地開發成熟地的土地評估
待拆遷改造的再開發房地產的評估

基本公式

地價+建築費+專業費用+銷售費用+利息+稅費+利潤=預期樓價

地價=預期樓價-建築費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤

例題：運用剩餘法評估房地產價格，其適用范圍主要是（ ）。
A.待開發土地 B.已開發建築完成的土地
C.將生地開發為熟地 D.待拆遷改造的在開發土地
答案：ACD

二、操作步驟

調查房地產的基本情況（限制條件、位置、形狀、大小、利用要求、權利狀況）

確定被估房地產的最佳開發利用方式

預測房地產售價

1.對於出售的房產―採用市場比較法確定開發完成後的房地產總價。
2.對於出租的房地產，如寫字樓等――收益法
(1)先用市場法，確定所開發房地產出租的凈收益;
(2)再採用收益法將所有的凈收益折現得到房地產的總價。

估算各項成本費用

1、估算開發建築成本費用―建築費
2、估算專業費用―通常按建築費的一定比例計
3、確定開發建設工期，估算預付資本利息
(1)利息的計算採用復利
(2)預付地價款的利息
已經全部預付的地價款×【(1+利率)開發建設期-1】
(3)建築開發費和專業費的利息
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入;
②期初一次性投入：全期計息;
③均勻投入：計息期為開發期的一半;
④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩餘佔用期間;
⑤建設竣工以後的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息。
4、估算稅金―一般以建成後房地產總價的一定比例計算
5、估算租售費用―包括中介代理費、市場營銷費、買賣手續費等，一般以房地產總價或租金的一定比例計算

確定開發商的合理利潤

投資回報利潤率的計算基數一般為地價、開發費和專業費三項。

估算待估對象價值

例題：土地使用權評估的假設開發法中，計算利潤是基礎是（ ）
A.地價+建築費 B.地價+建築費+利息 C.地價+建築費+專業費+利息
D.地價+專業費+建築費 答案是：D
例題：用剩餘法評估地價時，預付地價款的利息額應以全部預付的價款按（ ）計算。
A.整個開發建設工期 B.開發建設工期的一半 C.整個空置期
D.空置期的一半 答案是：A
例題：應用假設開發評估地價時，從房屋預售價格中應扣除的費用項目有（ ）。
A、征地費用 B、建築總成本 C、利潤 D、稅金 E、利息 答案：B、C、D、E
例題：被評估對象為一宗待開發的商業用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權年限自評估基準日其為40年，當地城市規劃規定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據城市規劃的要求及房地產市場現狀及發展趨勢，認為待估宗地的最佳開發方案為建設一幢25000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建築面積為3000平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建築面積為1900平方米。
評估師根據相關資料，經分析、測算得到如下數據資料：
⑴將待估宗地開發成七通一平的建築用地需要投資500萬元，開發期為1年，投資在1年內均勻投入。
⑵大廈建設期為2年，平均每平方米建築面積的建築費用為3000元，所需資金分2年投入，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入。
⑶專業費用為建築費用的10%。
⑷預計大廈建成後即可出租，其中1-2層每平方米建築面積的年租金為2000元，出租率可達100%，3-5層（即寫字樓部分的1-3層）平均每天每平方米建築面積租金為2元，第6層及以上各層每平方米為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%。
⑸管理費用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險費為建築費及專業費用的0.1%，維修費用為建築費用的1%，年貸款利率為5%，復利計息。
⑹開發商要求的利潤為建築費用、專業費用、地價及土地開發費用之和的25%。
⑺房地產綜合資本化率為8%。 ⑻每年按365天考慮。
⑼本項目不考慮所得稅因素。
根據上述條件，試對該宗地的價值進行評估（要求：評估結果保留兩位小數）。
解析：1-2層建築面積：3000*2=6000（平方米） 3-5層建築面積：1900*3=5700（平方米）
6層以上建築面積：5000*5-6000-0.57=13300（平方米）
年總收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（萬元）
年總費用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27
年利潤=1983.48（萬元）
大廈價值=1983.48/8%*《1-1/（1+8%）37》=23355.83（萬元）
建築費用=3000*2.5=7500（萬元） 7500*10%=750萬元
開發商利潤=（7500+750+500+地價）*25%
地價利息，按3年計算復利，土地開發費利息2.5年算，建築費、轉業費分階段投入，第一階段投入的60%，計息期為1.5年，第二階段投入的計息期為0.5年。
地價利息=地價*【（1+5%）3-1】=0.1576*地價
土地開發費利息=500*【（1+5%）2.5-1】=64.86
建築及專業費用利息=（7500+750）*0.6*【（1+5%）1.5-1】
+（7500+750）*0.4*【（1+5%）0.5-1】
=375.85+81.50=457.35
總利息=0.1576*地價+64.86+457.35=0.1576*地價+522.2
地價=預期樓價-土地開發費用-建築費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤
地價=23355.83―500-7500-750-（0.1567*地價+522.2）-（2187.5+0.25*地價）
1.4067*地價=11896.13 地價=8451.36
例題：有一宗「七通一平」待開發建築用地，面積為1000平方米，使用年限為50年，容積率為5，擬開發建設寫字樓，建設期為2年，建築費用為3500元/平方米，專業費用為建築費用的10%，建築費用和專業費用在整個建設期內均為投入。寫字樓建成後擬對外出租，租金水平預計為2元/平方米?日，管理費用為年租金的2%，維修費為建築費用的1.5%，保險費為建築費的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產綜合還原利率為7%，開發商要求的利潤率為地價和開發成本（建築費用+專業費用）之和的20%。
要求：試評估該宗地地價。
解析：採用假設開發法
（1）年總收益=2*365*1000*5=3650000（元）
（2）年總費用=管理費+維修費+保險費+稅金
=3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%）+3650000*17.5%
=1009250
（3）年純收益=3650000-1009250=2640750
（4）房地產總價=2640750*（P/A,7%，48）=36258750
（5）建築費及轉業費=3500*5000*（1+10%）=1925000
（6）利息=地價*【（1+6%）2-1】+1925000*【（1+6%）-1】
=0.1236地價+1155000
（7）開發商利潤=（地價+1925000）*0.2=0.2*地價+3850000
（8）地價=房地產總價-建築費用-專業費用-利息-利潤
=9069016

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『肆』 假設開發法 動態法 土地增值稅的計算是用折算後的收入，還是折算前的收入

根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）文規定：轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。其中，舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。
根據《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不得作為加計5％的基數。
因此，你企業土地增值稅清算不能以受讓方評估價扣除，應以政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格計算。按照評估價計算土地增值稅，地價只能以取得土地使用權所支付的地價款作為計算依據。

『伍』 對房屋進行評估，採用土地假設開發法測算土地的評估總價，請問誰有具體的測算表

在建工程徵收時可以採用假設開發法進行評估，由於各地的房地產市場價格是不同的不會有具體的測算表或公式能准確算出其土地評估總價，只能是按類似於房地產市場價去類比。在建工程的評估價=續建完成後的房產價值-續建成本-管理費-投資利息-銷售費用-續建投資利潤-買方購買在建工程應負擔的稅費。
建設完成後的房屋的市場價格中含兩塊，一是土地的市場價，二是建造費用。市場銷售價減去建造費用就是土地的評估價。（市場法評估）

『陸』 資產評估 假設開發法 計算

因為是均勻投入，所以按期中來計算。就是假設你在今年要均勻投入120萬，每個月10萬，計算的時候為了簡便就以半年記期折現或資本化處理。
100*60%/(1+10%)^0.5就是第一年的均勻投入進行折現；100*40%/(1+10%)^1.5是在第一年沒有使用，在第二年均勻投入，所以記期是1+0.5年進行折現。
資產評估中所有建築或生產製造費用只要是均勻投入的，都按期中來計算，不管是終值還是現值，這個教材上應該有說明的，可能你沒仔細看。

『柒』 假設開發法的案例分析

某城市定於2003年6月1日拍賣一塊多層住宅用地，土地總面積為20000平方米，出讓年限為70年，規劃要求的建築容積率為1.20。如果某一競買方經過調查研究預計建成後住宅的平均售價為3500元/平方米，土地開發和房屋建安費用為1500元/平方米，管理費用和銷售費用分別為土地開發和房屋建安費用之和的3%和6%，銷售稅金與附加為銷售額的5.5%，當地購買土地應繳納稅費為購買價格的3%，正常開發期為2年，希望投入的總資金能獲得15%的年稅前收益率。那麼，在競買時，他的最高報價應是多少。假設銀行貸款利率為5.49%。
設購買土地的最高報價為X。計算時，開發過程中發生的資金按均勻投入。
(一)、用現金流折現法進行估價
因折現率就是預期收益率，所以，其折現率為15%。
(1)開發完成後價值現值=20000×1.2×3500/(1+15%)2=63516068元=6351.61萬元
(2)銷售稅金與附加現值=6351.61×5.5%=349.34萬元
(3)土地開發、房屋建安、管理費和銷售費現值=20000×1.2×1500×(1+3%+6%)/(1+15%)=3412.17萬元
(4)購買土地應繳納稅費現值=0.03X
(5)所以用現金流折現法估價的土地價格X=6351.61－349.34－3412.17－0.03X
X=2514.66萬元
(二)、用傳統方法進行估價
(1)開發完成後價值=20000×1.2×3500=84000000元=8400.00萬元
(2)銷售稅金與附加=8400.00×5.5%=462.00萬元
(3)土地開發、房屋建安、管理費和銷售費=20000×1.2×1500× (1+3%+6%)=39240000元=3924.00萬元
(4)購買土地應繳納稅費=0.03X
(5)投資利息。地價和購買土地應繳納稅費的佔用期為2年，土地開發、房屋建安、管理費和銷售費的平均佔用期為1年。
投資利息=1.03X×(1+5.49%)2+3924.00×(1+5.49%)－3924.00－1.03X=215.43+0.1162X
(6)開發利潤。與現金流折現法相比，傳統方法的開發利潤與投資利息之和應等價於現金流折現法中以折現體現的預期收益，那麼，開發利潤的年利潤率應為9.51%(近似值)
開發利潤=1.03X×(1+9.51%)2+3924.00×(1+9.51%)－3924.00－1.03X=373.17+0.2052X
(7)土地價格。X=8400.00－462.00－3924.00－(215.43+0.1162X)－(373.17+0.2052X)－0.03X
X=2537.70萬元

『捌』 土地評估假設開發法中開發成本中的購地稅費指什麼

土地評估假設開發法中開發成本中的購地稅費指契稅，一般為土地價值的3%。

『玖』 土地估價成本法和假設開發法可以同時使用嗎

估價方法的選用要看什麼估價目的和用途,根據估價對象\目的\估價原則,選擇適當的估價方法,評估其土地的價格,所以待估對象如果適合選擇成本法和假設開發法那就肯定可以同時使用.並進行相互印證，根據具體情況採用簡單算術平均，加權算術平均等方法確定最終結果。