土地使用權置換是行政行為

『壹』 國土資源部門出讓國有土地使用權的行為是不是行政許可行為

是土地法賦予國土資源局的執法行為，當讓也是政府的行政行為。如果國土資源版部權門發現自己的行為違法，他們自己可以撤銷的，如果拒不撤銷你可以向當地政府反映並要求解決，當然也可以向上一級國土資源部門反映並要求解決。

『貳』 收回國有土地使用權的行政行為被撤銷，是否影響

可以申請來行政復議。

國土管理自部門或者縣市人民政府作出的收回國有土地使用權的決定，是具體的行政行為。根據《行政復議法》和《行政訴訟法》的規定，公民或者法人對決定不服，可以申請行政復議或者提起行政訴訟。

《行政復議法》
第六條有下列情形之一的，公民、法人或者其他組織可以依照本法申請行政復議：
（三）對行政機關作出的有關許可證、執照、資質證、資格證等證書變更、中止、撤銷的決定不服的；
（四）對行政機關作出的關於確認土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗、海域等自然資源的所有權或者使用權的決定不服的；

《行政訴訟法》
第十二條人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：
（四）對行政機關作出的關於確認土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗、海域等自然資源的所有權或者使用權的決定不服的；

『叄』 土地局與他人簽訂的土地出讓合同是不是行政行為

對於《國有土地使用權出讓合同》的性質，我國法律界認識不一。
就理論界而言，民法學者認為其屬於民事合同，行政法學者認為其屬於行政合同。
在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據是最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》，該規定將土地使用權出讓合同糾紛規定為第五個民事案由，屬於房地產開發經營合同糾紛。但是，最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬於行政訴訟范圍了，《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。

『肆』 土地置換何以「換」出個非法轉讓

□遲磊

閱讀提示：一學院未經有權機關批准，將自己以劃撥方式取得的土地，與一公司以出讓方式取得的土地進行置換。由於劃撥土地使用權轉讓條件是被法律法規嚴格限制的，這起置換便構成了非法轉讓土地行為。

［案情］

某市中心區A宗地，使用權由甲學院以劃撥方式取得。位於市郊與A宗地面積相近的B宗地，使用權為乙公司以出讓方式取得。

在乙的提議下，甲乙達成協議，乙以B宗地附加若干資金為條件，與甲交換A宗地。交換後，甲於B地建設了新校區，乙將A宗地分割後分別轉讓給丙、丁公司開發商業服務項目，整個交易乙獲利逾千萬。

［分析］

對於本案的處理，一種意見認為，甲與乙的交易屬於土地置換，乙與丙、丁之間屬於合法轉讓，A宗地的使用權從甲轉移至丙、丁的整個過程都是自願、等價和有償的，所欠缺的僅僅是辦理變更登記，違反了《中華人民共和國土地管理法》第十二條的規定，應按照第八十二條規定由縣級以上土地行政主管部門責令其限期辦理。

另一種意見認為，甲、乙、丙、丁之間土地權利的轉讓是非法的，構成了非法轉讓土地違法行為，應按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規定追究相對人的法律責任。

本案的焦點在於，甲所享有A宗地的使用權是以劃撥方式無償取得的，而劃撥土地使用權的轉讓條件是被法律法規嚴格限制的。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二、領有國有土地使用證；三、具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補繳土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權出讓金。」

按照上述規定，甲學院不具備第一項規定的條件，沒有履行第四項規定的義務，並且沒有市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，所以無權轉讓A宗地的土地使用權，也就是說轉讓是非法的。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款也對劃撥土地使用權房地產轉讓作了類似的規定，雖然具體內容不同，但原則都是要有關部門批准，要補繳出讓金。由於轉讓的非法性導致了轉讓的無效，因此乙並未取得A宗地的合法權利，這一前提決定了後續的乙和丙、丁之間轉讓行為的違法性——乙將不享有權利的A宗地轉讓給丙、丁，當然是不合法的。

置換是轉讓的一種特殊形式。一般意義上的轉讓即買賣，出讓方交付物或權利，受讓方支付價款。而在置換中，一方在交付物或權利時，從另一方受領的不是價款，而是另一物或權利，表現為物或權利的交換，這種形式上的差別不能改變轉讓的本質，適用相關的法律調整當無異議。

全面來看這一非法轉讓行為，乙在當中扮演了類似政府的角色——將A宗地收回後再行出讓，而甲在B地辦學與在A地並無實質區別，且獲得了相當可觀的改善教學條件的資金，丙、丁從乙處獲得黃金地段的價格也明顯低於政府出讓的價格，各方都有利可圖，促成了這一非法交易。各方所獲利益之和，正是A宗地由於用途發生改變而使土地使用權增加的價值，而這一價值正是國家流失的土地資產。

關於對非法轉讓土地行為的處罰，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條及《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條的規定，對拆除或沒收非法轉讓土地上的建築物沒有疑義，但對違法所得的認定爭議也比較大。對違法所得不但要沒收，而且罰款的數額也依據其確定。

筆者認為，違法所得即違法者通過違法行為獲得的收益，應為「凈利潤」，即違法活動的全部所得扣除違法行為的成本。本案中，甲的非法所得應是從乙處獲得的資金和B宗地使用權的折價減去其原在A地的房產的折價；乙的非法所得是從丙、丁處得到的價款減去B宗地使用權的折價和給付甲的資金；丙、丁的非法所得是A宗地作為商服用地的市場價格減去其向乙支付的價款。

需要強調的是，乙作為整個違法活動的策劃者，應從重處罰。

『伍』 國有土地使用權出讓合同是否屬於行政合同

國有土地使用權出讓合同屬於行政合同。行政合同具有契約和行政雙重性質，對它的界定也就應體現它的這種屬性，所以對行政合同的界定具有兩項標准：
1、形式標准。
形式標準是體現行政合同的契約性，它是行政合同的充分條件。
(1)主體特定化：即行政合同的當事人必定有一方是行使國家行政權的行政機關(包括法律或行政機關授權的的組織)。因為在行政合同中，當事人的一方具有特殊權力，所以只有國家、地方團體、公務法人等公法人，才有資格簽訂行政合同。私人間所簽訂的合同，即使其內容是執行公務，例如公共工程承包人和建築師的簽訂的合同，也不能是行政合同，對於這個原則幾乎沒有例外。
(2)合意過程化：即行政合同的內容是行政機關與相對人共同協商的結果，是雙方意思表示的「交集」，是雙方互為相反意思而達成的一致，具有「同值性」，體現一個協商有序的過程，要約與承諾是它不可缺少的兩個必要環節，如行政命令，依申請的行政行為雖都是雙方行為，雖最終結果都是雙方意思的一致，但其意思的形成只是表面上的「合意化」，其實是相對方須服從行政機關意思的結果，缺乏要約與承諾合意化的過程，不能滿足此一形式標准而不是行政合同。
2、實質標准。
行政合同的實質標準是體現它的行政特性，它是行政合同的必要條件，它的標准有兩項，必須同時滿足才能成為典型意義上的行政合同。
(1)目的標准：所謂目的標準是指訂立行政合同的直接目的是為了履行行政機關的職能，其手段必須是直接意義上的而不是間接意義上的，即行政合同不需要憑借其他法律行為與法律關系，而直接與行政機關履行職責或執行公務有關，或者說本質就構成執行公務、履行職責的法律行為。如政府的采購活動所訂立的合同就因不具備目的標准而不屬於行政合同。
(2)內容標准：所謂內容標準是指行政合同發生在行政管理領域，具有行政法律關系權利義務的內容，它體現著行政機關的職責。我們談到行政合同，大多會舉出例如政府(國家)訂貨合同，指令性計劃合同，政府農副產品收購合同等。筆者卻認為，這些合同只是國家或政府在經濟活動中，為了實現國家的一定經濟目的，直接體現政府意志，由政府規定基本合同條件的合同，它的目的是實現國家或社會或公共的利益，是作為政府實施經濟行為的一種法律形式，它除了要服從經濟規律的要求外，還必須遵循政府運作的基本要求，它是公法和私法的配合，行政和「商事」的交合，在本質上是「政府商事合同」，屬於為社會法的范疇，而非單純的行政措施。政府從既定的政策和國民經濟的要求出發，辦企業、做買賣，從事生產經營。作為合同當事人一方及其對合同關系的積極參與和主導，超出了自古就有的政府民事行為的范疇，使得原本意義上的(民)商事合同發生了上述變異，然而商事和經濟的規律畢竟與政權運作的規律不可同日而語，前者是深層次的、基礎的，後者作為上層建築必須服從於前者，而政府行政，其天性是層層服從長官和精心設計的權力制衡，不必直接顧及直接的經濟要求和後果。(2)因此，從這個角度而言，前述合同作為「政府商事合同」不具有行政法律關系的權利、義務，不具備行政合同的內容標准，不是典型意義上的行政合同。

『陸』 土地使用權置換後可變更土地性質嗎

置換的土地使用權不能隨意變更土地性質。置換的土地只要符合土地利用總體規劃、可以持相關申請用地證明材料到自然資源管理部門組卷上報審批後，才可以將農用地等變更為建設用地。

『柒』 政府收回土地是行政行為還是民事行為

您好！如果政府收回的是國有土地那麼就是行政行為。如果你的利益受損可以提起上訴。