國有土地上房屋徵收土地使用權補償問題

⑴ 國有土地徵收與國有土地上房屋徵收是分別補償嗎

按照徵收補償條例的規定，國有土地上的房屋徵收不得低於類似房地產的市場價值。一般來講，市場價值包含建築物及其基底佔地的土地使用權兩部分內容，尤其是住宅性質房屋。

所以，對於上有建築物的國有土地，是將建築物與土地一起補償的，對於其上無建築物的土地，單純補償土地使用權價值。

舉個例子，一戶民居、200㎡國有土地要被徵收，其中80㎡用於建設住宅，補償價為4000元/㎡（即指連房子帶地的平米單價），剩餘部分無建築物的土地120㎡，補償價為1000元/㎡（單純土地使用權的補償）。

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《國有土地上房屋徵收與補償條例》

第一條為了規范國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，

制定本條例。

第二條為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。

第三條房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第四條市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門（以下稱房屋徵收部門）組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。

第五條房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位，承擔房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施單位不得以營利為目的。

⑵ 國有土地上的房屋徵收與補償中房屋土地的補償怎麼算啊

國有土地上房屋徵收按國務院590令房屋徵收補償是按類似於當地房地產市場價給予補償。其中土地的補償是以當地同區位的三家房地產開發商當年的已成交房屋售價的加權平均數計算出房屋的市場價，然後再減去開發商的理論造價，即建造成本後得出土地價格。另外被徵收的房屋與開發商的房屋中的樣板房相類比得出被徵收房屋的重置價格並減去折舊，得出地面上建築物的補償價。當然還有許多修正系數進行修正，比如房屋的高度、結構、朝向、周邊環境等給予增加或減少補償。

⑶ 國有土地上房屋徵收有對土地補償嗎

有補償。國有土地上房屋徵收對住宅房不問土地性質均按類似於當地房地產市場價格評估補償。補償的方法是取同區位三家房地產開發商12個月內的銷售加權平均價作為市場價進行參照，並減去當地房地產建造平均成本得土地價格，並以此價格作為房屋徵收補償的土地價格。對於經營用房，工業廠房等土地是需要按土地性質進行不同的評估補償的。出讓性質的當然依照類似於當地市場價格，如屬於劃拔土地性質的營業用房一般按出讓土地的60%評估補償，屬於工業廠房的按劃拔土地使用所剩餘年限評估補償。在建的工業廠房可以按假設開發法進行評估補償等。

⑷ 國有土地上房屋徵收與補償是否包括出讓所得的國有土地

你好，目前，我國的國有土地徵收補償還沒有統一的規定，沒有對國有土地使用權的徵收建立單獨的補償制度，具體的標准根據不同的地區而制定。但是，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第17條規定，對被徵收人的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償；（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。這里規定的只是對徵收國有土地上的房屋價值的補償，但是根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第13條的規定：房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。對國有土地上的房屋價值進行補償後，國有土地使用權是無償收回的，對徵收房屋價值的補償就包含了土地使用權的補償，土地使用權的價值應包含在房屋的價值之中。
根據以上對各個法律規定的分析，對於提前收回國有土地使用權的補償，雖然法律規定不統一，相互之間不銜接，但是從整體上看，我國對收回國有土地使用權的補償建立的基本制度是「房地一體」的補償制度，即通過對土地上的房屋及不動產進行補償的形式對收回的國有土地和徵收的房屋進行一體化補償，房屋及不動產的補償價值中包含了國有土地使用權的補償價值。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》的補償制度延續了《物權法》的補償制度，都體現為對國有土地上的房屋及不動產的補償形式，只不過《物權法》還規定了退還相應出讓金的規定；《城市房地產管理法》中的「土地開發的實際情況」也可以理解為土地上房屋及不動產的建設情況，與對土地上的房屋及不動產進行補償的規定也基本一致，只是《城市房地產管理法》還考慮了土地的使用年限，土地使用年限的價值實際體現為土地的市場價值，在評估土地上的房屋價值時可以考慮進去。
因而，我們國家並沒有建立對收回國有土地使用權單獨的補償標准和辦法，而是採取對國有土地上的房屋及不動產價值進行補償的基本形式實現對土地和房屋的一體化補償。望採納！

⑸ 非公共利益用地的國有土地上房屋拆遷與補償有何規定

第一章總則
一、《國有土地上房屋徵收與補償條例》僅限於規范為了公共利益用地需要的國有土地上房屋徵收與補償活動。非公共利益用地需要的國有土地上房屋拆遷與補償活動不適用本條例。
非公共利益用地需要的國有土地上房屋拆遷與補償活動應根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等相關法律法規，由拆遷人與被拆遷人依法平等協商解決。不得採用行政徵收方式。
二、新徵收條例第四條，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作;並負責本行政區域非公共利益需要的房屋拆遷與補償的管理工作，嚴格做到「拆管分離」。
三、國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，應盡快出台「關於加強對房屋徵收與補償實施工作的指導意見」。
四、嚴禁任何組織和個人打擊、報復、追害舉報人。嚴禁任何組織和個人將舉報材料轉給被舉報單位或個人。
第二章徵收決定
五、為了明確區分新徵收條例第八條 「公共利益的需要」與「非公共利益的需要」用地的情形，應當以所列六項情形房屋徵收拆遷後土地使用權的取得方式予以認定。
凡以國家劃撥用地方式取得土地使用權的建設項目屬「公共利益需要」 的情形;凡以招標、拍賣等公開竟價方式購買取得土地使用權的建設項目屬「非公共利益需要」的情形。
其中第八條第(五)項規定的舊城區改建，不得將國有土地使用權出讓用於建高檔住宅、別墅、富豪庄園、高檔會所等建築設施;在確保用於建設被徵收拆遷人就地安置的安置房的原則基礎上，只能建設中、低檔住宅。否則，市、縣級人民政府不得作出房屋徵收決定。
六、依照本條例第八條規定，保障性安居工程建設、舊城區改建，納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃之前，應當廣泛徵求被徵收范圍的公民及社會公眾意見，應當組織召開公開聽證會，經過科學論證。
七、依照本條例第十二條，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行防止徵收分配不公、社會兩極分化、突發事件等社會穩定風險評估;房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的及舊城區改建的，應當廣泛徵求被徵收人的意見，經政府常務會議討論決定。
作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。並向被徵收人公開公布，允許被徵收人查詢，接受被徵收人監督。
八、依照本條例第十三條，市、縣級人民政府及房屋徵收部門進行房屋徵收與補償的宣傳工作時，不得使用高音喇叭、不得頻繁入戶、不得使用不文明語言及橫幅標語等影響被徵收人正常生活及身體健康的方式及不和諧的行為。
九、依照本條例第十三條房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回時，應對被徵收人原依法取得的國有土地使用權給予補償，補償標准按被徵收范圍的國有土地使用權的市場平均價格。
十、依照本條例第十四條被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。在行政復議及行政訴訟期間，中止房屋徵收決定的執行，以最終生效的司法裁判為解決糾紛的依據。
十一、依照本條例第十五條房屋徵收部門對房屋徵收范圍內房屋的權屬、用途、建築面積等情況調查登記與被徵收人有爭議的，應當進行復查與復核，或者依法協商解決。
第三章補償
十二、依照本條例第十七條作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的房屋價值補償費，應當不得低於徵收決定之日起徵收范圍內商品房的市場平均價格。
其中第(一)項被徵收房屋價值的補償應當包括被徵收房屋佔用的土地使用權價值的補償。
市、縣級人民政府制定補助和獎勵辦法，不得將徵收補償費用於對被徵收人的補助和獎勵。不得變相利用補助和獎勵處罰被徵收人，變相剋扣被徵收人徵收補償費。
十三、依照本條例第十八條徵收個人住宅，應當優先給予被徵收人住房保障的，具體辦法由省、自治區、直轄市制定，未由省、自治區、直轄市制定實施之前，不得徵收其個人住宅。
十四、依照本條例第十九條對被徵收房屋價值的補償，實施不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收范圍內商品房的市場平均價格，按以下三種情形及標准。
1，低檔被徵收房屋包括棚戶區平房、4層以下住宅樓等價值的補償不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收范圍內商品房市場平均價格的2倍;
2，中檔被徵收房屋包括4層以上住宅樓、廠房、經營性用房等價值的補償不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收范圍內商品房市場平均價格的1.5倍;
3，高檔被徵收房屋包括別墅、高檔住宅樓價值的補償不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收范圍內商業商品房的市場平均價格。
房屋徵收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。在國務院住房城鄉建設主管部門未制定實施房屋徵收評估辦法之前，暫停國有土地上房屋徵收與補償活動。
十五、依照本條例第二十條盡快由省、自治區、直轄市制定房地產價格評估機構由被徵收人協商選定、多數決定、隨機選定等方式的實施具體辦法。省、自治區、直轄市未制定實施具體辦法之前，不得實施房屋徵收與補償活動。
十六、依照本條例第二十一條被徵收人可以自主選擇貨幣補償或者房屋產權調換。選擇房屋產權調換的原則要求：
1，必須能夠提高被徵收人的居住條件;
2，必須提高被徵收人的居住環境;
3，舊城區改建必須提供改建地段或者就近地段的安置房。
4，不得用政府補助購房款並限制產權的商品房、二手房、經濟適用房等部分產權房、限制產權房作為被徵收人的安置房。
十七、依照本條例第二十二條因徵收房屋，選擇房屋產權調換的，房屋徵收部門向被徵收人支付臨時安置費或者提供周轉用房超過約定的過渡期限的，應當向被徵收人支付雙倍的臨時安置費或者延長周轉用房使用期並支付一倍的臨時安置費。
十八、依照本條例第二十三條盡快由省、自治區、直轄市制定對因徵收房屋造成停產停業損失補償的具體辦法。省、自治區、直轄市未制定具體辦法之前，不得徵收經營性用房。
十九、依照本條例第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理。市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收范圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，應當分清責任，凡因行政不作為或違法行政造成的違法建築和超過批准期限的臨時建築，應當給予補償。凡因被徵收人的全部責任造成的違法建築和超過批准期限的臨時建築，應當不予補償。
二十、依照本條例第二十五條房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定訂立補償協議時，不得採用任何欺騙、威脅、暴力等非法手段。否則，該補償協議無效。
二十一、依照本條例第二十六條被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。在行政復議及行政訴訟期間應當中止補償決定的執行，以最終生效的司法裁判為徵收補償依據。
二十二、依照本條例第二十七條禁止建設單位參與「公共利益需要」的徵收與補償活動;禁止市、縣級人民政府、房屋徵收部門及其工作人員參與「非公共利益需要」的拆遷與補償活動。
二十三、依照本條例第二十八條作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。但在行政復議及行政訴訟期間，中止房屋徵收補償決定的強制執行。以最終生效的司法裁判為市、縣級人民政府申請人民法院強制執行徵收補償的依據。
二十四、依照本條例第二十九條房屋徵收部門建立的房屋徵收補償檔案不得弄虛作假，應當允許被徵收人查閱;凡弄虛作假，應依法查處。分戶補償情況在房屋徵收范圍內向被徵收人公布，允許被徵收人予以核實。
第四章法律責任
二十五、依照本條例第三十條，違反本條例規定，市、縣級人民政府、房屋拆遷管理部門、拆遷人在房屋拆遷補償安置中不履行本條例規定的職責，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、打擊報復等有下列情形之一的，由上級人民政府視其情節輕重，責令改正，通報批評，依法給予處分，取消拆遷資格。對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，情節嚴重，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。造成損失的，依法承擔賠償責任。
1，對非公共利益用地建設項目申請、批准及實施行政徵收拆遷單位、個人房屋的;
2，以公共利益用地建設項目名義徵收補償安置後，再變更為商業利益用地等非公共利益用地建設項目的;
3，違反本條例法定程序徵收拆遷房屋的;
4，未將徵收拆遷決定或補償安置決定予以公告及送達，或者公告及送達內容、形式、時間不符合法定要求的;
5，對不符合本條例規定的徵收拆遷補償安置方案予以批准、實施的;
6，房屋徵收拆遷、補償安置決定違反本條例規定及徵收拆遷、補償安置方案的;
7，未按照批準的房屋徵收拆遷范圍實施徵收拆遷的;
8，未取得人民法院生效的終審裁定或者判決而強制徵收拆遷的;
9，實施強制徵收拆遷前，未按照本條例規定對被拆遷人先予提供就地或者就近安置房的，安置房為期房，未提供過渡周轉用房的;或者對被拆遷人先予貨幣補償未到位及未提供周轉用房的;
10，未按規定支付搬遷補助費、臨時安置補助費的;
11，違反法律、法規徵收拆遷的其他情形。
二十六、依照本條例第三十一條，違反本條例規定，拒絕被拆遷人自主選擇就地、就近安置的，強制貨幣補償的等非法方式迫使被拆遷人搬遷的，按本條例規定追究法律責任。
二十七、依法拒絕和制止違法進行的房屋徵收與補償活動不適用第三十二條的規定。
二十八、依照本條例第三十三條貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費用的，按第三十三條規定追究法律責任，並向全體被徵人公布查處的貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費用清單及查處結果。
二十九、依照本條例第三十四條房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，按第三十四條規定追究法律責任，並沒收房地產價格評估機構全部非法所得。

⑹ 國有土地上的房屋拆遷補償包括土地使用權嗎

國有土地不存在徵收，土地徵收是指把集體土地徵收為國有。某人在取得國有土地上房屋時內，對土地使用權也付出容了代價，因此，在徵收國有土地上房屋時，對被徵收房地產的價值評估包括了房屋所有權和土地使用權兩個部分。所以，國有土地上房屋徵收是對房屋與土地同時補償，而不是分別補償。

⑺ 國有土地上公房遭遇徵收時應當如何處理補償問題

《國有土地上房屋徵收與補償條例》僅提到徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。而公房承租人對公房僅有使用權，沒有所有權。
我國對於公房應該怎麼補償還沒有統一明確的法律規定，但是根據各省、市關於國有土地上徵收的相關規定，公房的承租人作為公房使用人在徵收中是可以得到相應補償的。
一般來說，承租公房，分為兩種情況：一種是產權單位和您把產權結清，也就是把產權賣給您，然後您作為被徵收人與政府談判，這種情況下，和私房是一樣的。第二種，產權單位不放棄產權，那麼單位就會得到拆遷款，但是單位需要對您進行安置。原則就是解決您的居住問題。
建議您查找一下所在地域的相關規定。

⑻ 國有土地使用權沒到期房屋拆遷怎麼補償

按照不低於土地市場價格的原則補償，可以進行市場價格的評估。

⑼ 國有土地上房屋徵收與補償條例 的提問

本人就房屋徵收和補償條例提出以下意見
一·根據即將廢止的《城市房屋拆遷管理條例》的實施過程中不難看到，很多的商業開發都要與當地政府合謀，利用政府具有的行政許可權、行政仲裁權、行政執法權（強制拆遷權）、對評估機構管理權、司法干預權打著公益事業的旗號，使自己在拆遷之中處於絕對優勢，讓百姓面對權力無邊的政府，目的就是壓低被拆遷人的補償標准從中獲取巨大利益。然而將要出台的《國有土地上房屋徵收和補償條例》按照條例所界定的公共利益范疇「公共利益」幾乎包涵了城市房地產拆遷90%以上的情況，各級政府部門仍然可以無所顧忌地以公共利益為名行商業拆遷之實。即將廢止的《拆遷條例》明確規定「房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委託」，而《徵收條例》在這方面並未作出規定，等於默認了政府部門作為徵收和拆遷主體的客觀現實。這無異於給政府部門借國家機器打壓反對拆遷者帶來極大的便利。這就意味著，徵收條例實際上大大強化了政府拆遷行為的合法性，它仍然是在政府行為框架下力圖進行自我糾偏的一個產物。在這里，政府部門既是利益既得者，又是拆遷行為和糾紛處理的主體。很顯然，當前發生的大量拆遷事件中，主要矛盾就在於(公共利益異化為)政府部門利益和個人利益之間的沖突。政府部門角色混亂，既是運動員又是裁判，所以，這部條例的草案和《憲法》、《物權法》保護私產的精神是背道而馳的。
二·《國有土地上房屋徵收和補償條例》草案避重就輕並未抓住拆遷實質問題。城市私房所佔用的土地使用權是否應予以補償問題也沒有涉及。其實，房屋的建築物即所謂的拆遷重置價，在房價中的比例是相當少的部分，房屋價格主要體現在其所在城市區位即土地使用權的價值。因此，應該以土地使用權按市場價作為評估和計算補償。草案中對危舊房改造有一個「90%」以上和兩個「三分之二」以上的情況側重於少數服從多數的原則，那所剩的「10%」和「三分之一」就是矛盾的激化點，仍然無法避免當事雙方的相互沖突。所以，應著重於對拆遷補償標準的市場化 規范化建設，分別考慮被遷人房產和地產的市場價值並按面積大小和市場價格進行相應補償，也只有這樣才能得民心，順民意。
三·對違法建築不予補償並依法拆除這一條有不同看法，首先違法建築很大程度是拆遷補償上制度避重就輕，只考慮建築物面積的補償忽略區位即土地使用權面積的補償造成。（如條例草案中的拆一還一）對於有門路有關系的被遷人照樣可以利用其社會關系將違法建築合法化，而被坑害的是無門路無關系的老百姓。在這點上，如果建築物是按拆遷重置價補償，土地使用權按市場價作為評估和計算補償的話，那麼誰願意費力不討好呢？