物權115

❶ 物權法關於重復抵押的效力規定

首先《物權法》中沒有關於重復抵押的規定。
其次，給你推薦這篇文章《論我國重復抵押制度的構建》，希望能夠對你有所幫助。

朱孟禾 曾祥明
2008-8-27 23:33:08

一、重復抵押的定義
重復抵押，是指抵押人將同一抵押物設立抵押權後，又向其他抵押權人設立抵押擔保的行為。
在同一抵押物上設定數個抵押權包括再抵押和重復抵押兩種情形。所謂再抵押，亦稱為復合抵押和余額抵押，是指抵押人在同一物上設定數個抵押權，但抵押權所擔保的數個債權的總額不得超過抵押物的總價值。再抵押的設定，須以抵押物的價值扣除已設立抵押權所擔保的債權總額後尚有餘額為前提，而且再抵押所擔保的債權額不得超出該余額，否則超出部分無效，成為無擔保的普通債權；而所謂重復抵押，指抵押人就同一抵押物在同一價值范圍內向兩個以上的債權設定抵押，擔保的數個債權的總額可以超過抵押物的總價值。
重復抵押與再抵押的共同之處在於：抵押物都只能有一個，而所擔保的債權則必須為兩個以上。兩者的區別在於：第一，再抵押是就抵押物的余額設定抵押，數個抵押權並不重疊，而重復抵押是就同一抵押物的價值再次設定抵押，數個抵押權是重疊的；第二，在再抵押中，抵押物所擔保的全部債權額在抵押權設定時小於或等於抵押物的價值，而在重復抵押中，抵押物所擔保的債權額在抵押權設定時可以大於抵押物的價值；第三，在再抵押中，數個債權理論上可能會得到全部清償，而重復抵押必然有部分債權超出抵押物足以清償的價值范圍。
二、我國重復抵押的立法例
我國《擔保法》實施前，抵押實踐中在相當程度上存在著重復抵押的現象。1988年最高人民法院《關於執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第115條曾對此作出原則性的禁止，根據這一規定，重復抵押的有效需以先位抵押權人的同意作為前提條件。1995年實施的《擔保法》第三十五條則規定，「抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」顯然，該條規定只允許再抵押，而完全否定了重復抵押。
否定重復抵押的理由是：一是抵押權的價值性決定了抵押物擔保的交換價值是特定的，不可能形成價值重疊，甚至倍增，也就不能起到為數個債權同時重疊擔保的作用，因此抵押只能對抵押物價值范圍內的債權產生效力，超出部分無效；二是禁止重復抵押有利於保護抵押權人的利益，確保抵押債權的實現，如果允許重復抵押，則後位抵押權人的債權就得不到保障。
《擔保法》只允許再抵押而否定重復抵押，從表面看來似乎既保護了債權人的利益，確保債權的實現，又充分發揮了抵押物的擔保作用。然而在實踐中產生的問題，仍然反映了這種制度的缺陷：第一，再抵押是根據抵押權設定時抵押物評估的價值額設定的，而抵押物評估價值與抵押權實現時抵押物的實際價值可能會不一致。由於市場的不斷變化，抵押物的價值額與所擔保的債權額比例自然產生動態的調整，在抵押物價格下降時，抵押物的價值額便會小於所擔保的債權額，此時再抵押亦不能保證全部債權的清償；如果抵押物的價格上漲，則使抵押物價值額高於其所擔保的債權額，這固然可保障全部債權得以清償，但抵押物的擔保價值卻不能得以充分發揮；第二，在抵押權設定時，抵押人超過余額再次設定抵押，超過部分自然無效，但當抵押權實現時，如果抵押物所擔保的全部債權總額小於抵押物的實際價值，即再抵押並未超過余額，是否仍要認定無效則頗有疑問；第三，建設部《城市房地產抵押管理辦法》第22條規定，「設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由當事人協商議定，也可以由房地產評估機構評估確定」。允許當事人自由協商議價，則協商設定的抵押物價值可能高於其實際價值，從而仍可能存在抵押物所擔保的債權總額大於其實際價值的情形，如果強制規定抵押物必須經過專業機構評估，勢必加大交易成本，導致人們會設法規避抵押制度，從而削弱抵押制度的地位。
筆者認為，立法應當允許抵押人有權將抵押物進行重復抵押。理由如下：第一，抵押權設置的根本目的是最大化地利用抵押物的交換價值，以促進資金的融通，而允許重復抵押則能更有助於該目的的實現；第二，重復抵押中，後位抵押權人的債權保障並不一定會落空，如果先位抵押權由於所擔保的主債權消滅、或者抵押權被放棄、確認無效或撤銷，則後位抵押權仍可實現；第三，允許重復抵押是尊重民事活動中當事人意思自治的需要。同時需要指出，重復抵押並不會損害前位抵押權人的利益，如果後位抵押權人明知抵押物的全部價值設置了抵押權，但處於仍有可能存在優先受償機會的考慮，而同意接受該抵押物設定抵押權的，法律沒有禁止的必要；第四，從世界各國立法看，大陸法系許多國家如德國、法國、日本等都准許抵押人可以在同一價值范圍內的財產上設立若干抵押權，但須對抵押財產輔之以登記公示等制度，以保障債權人的合法權益。
當前立法已經意識到禁止重復抵押的不科學性，為更好地促進資金和物質的流通，在《物權法》草案中允許重復抵押存在，但僅僅是摒棄了《擔保法》第三十五條的禁止性規定，而沒有對重復抵押及相關問題作出明確規定。
三、重復抵押制度的構建
筆者認為，要真正建立我國的重復抵押制度，首先必須完善抵押權受償機制，而抵押物的處分、抵押權人的受償順序、抵押權順序的升進與固定、抵押權順序的處分等問題，是受償機制的重要內容。我國的《物權法》應當對與此相關的法律關系進行規范。
1、抵押物的處分
抵押權人在債務人不履行或不完全履行債務時，需要通過對抵押物折價或以出賣價款優先受償方式，實現自己的全部債權。但是由於同一物上已設定數個抵押權，因此在處分抵押物時也不同於一個抵押權的處分。在實踐中應當注意到以下幾個問題：
第一、抵押權人訴權平等。雖然一個抵押物上存有多個抵押權，但權利主體卻可以是各自獨立的；雖然權利設立有先後順序之分，因而實體上所獲利益可能有很大差別，但其訴權應是平等的。因此每個抵押權人都有權主張權利，都可以成為訴訟主體。債權人對抵押物的權利主張，不僅排除抵押權以外的第三人的干涉，而且也排除其他抵押權人的干涉；
第二、順序在先的抵押權相對優先。無論是再抵押或重復抵押的條件下，數個抵押權人的債權清償期不一致，可能對主張實現抵押權產生影響，我國《擔保法》對此沒有相關規定，《物權法》草案也沒有涉及。筆者根據從事銀行法律事務的經驗，認為順序在先的抵押權所擔保的債權先行到期的，抵押權實現後的剩餘價款應當提存，留待清償順序在後的抵押擔保債權，順序在後的抵押權所擔保的債權先行到期的，同樣可以行使抵押權，但是應當將變賣抵押物所得價款，預先扣除額等額於在先抵押權所擔保的債權總額部分，予以提存或者用於提前清償所擔保的債權。
第三、處分抵押物時應當通知全體抵押權人。我國《擔保法》規定對抵押物的處分方式有協議折價、變賣和拍賣，但在處分抵押物時，沒有規定通知再抵押權人或其他權利人參加。《物權法》草案第二百一十九條規定，「協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議」。可以推斷其含義是，處分抵押物時不必通知全體抵押權人參加。筆者認為，這一規定極不合理，因為①由於抵押物的處分涉及多個抵押權人的利益，抵押人與某一抵押權人協議處分抵押物時，其他抵押權人不參與的話，其權益就容易受到損害；②如果不通知其他抵押權人，其他抵押權人無從得知其權益是否遭到損害，既使某一天得知其權益遭到損害，也有可能因超過除斥期而無法行使撤銷權。所以筆者認為，為了更好地保護其他抵押權人的權益，物權法應當規定，以協議折價方式處分抵押物的，協議折價方案必須得到全部抵押權人的同意；以變賣方式處分抵押物的，除在人民法院的主持下按照法律程序進行的變賣外，變賣方案也須得到全體抵押權人的同意；以拍賣方式處分抵押物的，無須得到全體抵押權人的同意。但無論以任何方式處分抵押物，都應當通知全體抵押權人。
2、重復抵押的受償順序
抵押權的受償順序，是指在同一抵押物上存在數個抵押權的情況下，各抵押權人以抵押權發生的先後次序行使權利，先順序的抵押權人有優先於後順序的抵押權人受償的權利。
近代各國民法，如日本民法第373條，法國民法第2134條，德國民法第897條及瑞士民法第825條等，對於抵押權的順序均作了明確的規定。我國《擔保法》第五十四條也有規定。根據現行《擔保法》的規定，我國抵押權受償應當遵循以下原則：
優先受償原則。這是相對於抵押權人以外的第三人主張債權而言的。抵押權系擔保物權，具有一般物權的支配性，排他性和追及性，根據物權優先於債權的原則，抵押權人可優先於其他債權人得到清償。
登記優先原則。在同一抵押物上同時存在登記抵押權和未登記抵押權時，登記抵押權優先於未登記抵押權。既使登記抵押權設立遲於未登記抵押權，登記抵押權人的債權仍然可以優先於未登記抵押權人的債權而獲得受償。未登記抵押權人只能就登記抵押權人行使抵押權使自己的債權獲得清償後的余額滿足其債權。
先登記原則。在數個登記抵押權相互之間，其抵押權順序的確定應當以登記時間的先後為准，登記在先的抵押權優先於登記在後的抵押權。
同一順序平等原則。在同一個抵押物上設立的數個抵押權同時登記時，按照債權比例清償；數個抵押權都沒有登記的，我國有學者認為，皆未登記的數個抵押權應按「設定在先」原則辦理，我國《擔保法》第五十四條也作如此規定。筆者認為，不應當採用「設定在先」原則，而應當採用同一順序平等原則。理由在於：第一，後位抵押權人對於前存抵押權人而言，也處於第三人地位。既然非經登記不能對抗第三人，那麼，未經登記的先存抵押權便不能對抗後位抵押權。如果允許設定在先的抵押權優先，則與登記制度的精神相悖；第二，若適用「設定在先」原則，不但有失公平，而且還妨礙交易安全，實踐中確曾發生抵押人和某一抵押權人惡意串通，擅自變動簽約日期，以達到是該抵押權人優先受償的目的。而適用同一順序平等原則，則可以避免這種情況的發生。目前《物權法》草案已經摒棄「設定在先」的原則，在草案的第二百二十二條規定：「抵押權未登記的，按照債權比例清償」。
3．抵押權順序的升進和固定
抵押權的順序是抵押權效力的一種狀態，這種狀態是否可變，即先順序的抵押權消滅後，後順序的抵押權是否可以依次升位而相應變更抵押權人的順序權。國外存在兩種立法例：
第一種是以法國和日本為代表的順序升進主義，即順序在先的抵押權獲得清償或因其他原因消滅時，順序在後的抵押權依次遞升其位。如第一順序抵押權消滅時，第二順序抵押權遞升位第一順序抵押權，第三順序遞升為第二順序抵押權，依此類推。理論上通常認為台灣地區民法採取抵押權順序的升進主義。
第二種是以德國、瑞士為代表的順序固定主義，即順序在先的抵押權消滅時，順序在後的抵押權仍然固定於原來的順序不遞升，抵押權人只能按照原順序獲得清償。依德國民法，先順序抵押權人的債權獲得清償後，其所享有的抵押權歸屬於抵押物的所有人，成為所有人抵押權，所有人可以以已受清償的抵押權順序而獲得抵押物中的相應部分，其剩餘部分由其他後位抵押權人按順序分配。
至於兩者的優劣，眾說紛紜。值得注意的是，在實行順序升進主義的法國、日本和台灣，近年來有不少學者均極力主張變更現行立法，而改為德國法的順序固定主義。在我國也有不少學者認為順序固定主義更具優越性，因而極力主張我國的《物權法》也應當實行順序固定主義。
目前，我國《擔保法》第五十二條規定：「抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅」。據此，一般認為我國採取的是抵押權順序的升進主義。但是《物權法》草案剔除了這一條規定，但這是否就意味著我國將來要實行順序固定主義，至少從現在的草案還看不出這種趨勢。筆者認為，我國的《物權法》應當明確規定採取抵押權順序的升進主義，理由在於採取抵押權順序的升進主義，順序在先的抵押權消滅後，順序在後的抵押權依次遞進，能增加後順序抵押權人對實現抵押權的信心，有利於促進順序在後的抵押權人與抵押人發生擔保交易，從而能夠更充分地利用抵押物的交換價值，這符合重復抵押制度的根本目的。
4、抵押順序的處分
抵押權順序的處分包括抵押權順序的讓與和抵押權順序的放棄。
抵押權順序的讓與。是指順序在先的抵押權人把先順序抵押權轉讓給順序在後的抵押權人。在抵押順序轉讓後，抵押權的原有順序不變，出讓人和受讓人仍按各自的順序參與抵押物價金的分配，在各自獲得清償後，將其獲得的金額相加，在相加的總額中受讓人獲得優先受償地位。抵押權順序的轉讓不對其他抵押權人產生影響，因此無須徵得其他抵押權人的同意。
抵押權順序的放棄。是指順序在先的抵押權人對順序在其後的抵押權人放棄順序利益，後順序的抵押權人優先於拋棄人受清償，順序在後的抵押權人的順序依次遞進，因此順序在後的抵押權人都會獲得一定的利益，但是放棄後成立的抵押權不能優先於放棄人的抵押權受清償。如果抵押權順序的放棄與第三人有利害關系，則須徵得其同意。
國外立法大多明確規定抵押權順序的讓與和放棄，如德國民法第880條，日本民法第375條，以及瑞士、法國及台灣民法都有相關規定。但《物權法》草案尚未對此作出規定。筆者建議，我國《物權法》應對於允許抵押權順序的放棄和轉讓，以及放棄和轉讓抵押權順序的方式和法律後果，作出明確規定。

❷ 物權法案例

摘 要:動產抵押權的登記公示制度破壞了公示方法選擇之統一性原則,導致登記公示的動產抵押權與佔有公示的動產所有權之間的矛盾,並最終將因登記而獲得對抗力的抵押權人與因信賴佔有而受公信力保護的第三人推向了利益尖銳對抗的兩極。現有的立法與學說在平衡與協調兩極利益上均無功而返,唯有將動產抵押物限制在一定范圍的「准不動產」上,並在該領域也採行物權的登記公示制度,才是從根源上解決問題的最具合理性的方案。

關鍵詞:動產抵押;物權公示;抵押權的追及效力;交易安全

在抵押期間內,抵押人將抵押物轉讓給第三人,將導致法律關繫上的何等變化;在抵押權人、抵押人與受讓人間又發生何等法律效力;特別是受讓人善意受讓抵押物時,法律優先保護善意受讓人還是權利在先的抵押權人?圍繞著這些問題,我國《擔保法》第49條以及最高人民法院《關於適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第67條作出了相應的規定;民法學者們也進行了卓有成效的理論研究並提出了形形色色的制度設計方案。但立法者和絕大部分學者顯然忽略了動產抵押與不動產抵押之區別對於研究抵押物轉讓問題的意義:在不動產領域,法律奉行物權變動(公示)的強制登記原則,抵押權和其他不動產物權一樣,其設定必須體現在登記機關的登記簿上,受讓人在受讓抵押物時有義務查詢登記簿,發現設定在先的抵押權易如反掌,故在法律上不可能出現善意的(不知不動產上既存之抵押權)不動產抵押物受讓人,法律可通過徑直賦予追及力的方式保護抵押權人;但在動產領域,並不實行物權變動的強制登記原則,受讓人完全可以信賴抵押人對抵押物的直接佔有,有可能不知道事實上也無任何途徑知道在先抵押權的存在,從而極容易出現抵押權人與抵押物的善意受讓人之間的利益沖突。研究並設計平衡此等利益沖突的法律機制顯得特別重要,因此,我們將視野集中於動產抵押物的轉讓;考慮到買賣關系為標的物轉讓之常態,並為節省篇幅,本文所謂的動產抵押物轉讓,是以買賣為中心展開的。

一、兩極對立:抵押權人與善意受讓人的利益沖突

根據體系強制理論,邏輯前提的設定常常制約邏輯選擇的可能范圍[1]。為了使邏輯選擇的范圍精緻適當,必須准確地設定邏輯前提。很顯然,動產抵押物轉讓問題之所以備受關注,之所以饒有興味,就是因為它可能引發抵押權人和善意受讓人之間的矛盾與對抗;而平息紛爭、實現分配正義歷來是法律所肩負的神聖使命,任何具體的法律制度設計,越是接近完成法律的使命,就越是具有科學性與生命力。有鑒於此,本文將動產抵押權人和抵押物的善意受讓人之間的、不可兩立的利益沖突作為預置的邏輯前提,一切的研討、評價與結論都緊隨該邏輯前提而展開。那麼,是什麼原因造就了動產抵押權人與抵押物受讓人之間的兩極對立;在什麼樣的情況下因兩極對立而產生的「你死我活」的搏殺場面又最為「慘烈」呢?

(一)動產抵押登記對抗力與佔有抵押物之公信力不能兩立

在動產物權變動領域,權利沖突最經典的體現是因無權處分導致的真正權利人①與善意第三人之間的對立。真正權利人的法定權利值得保護,善意第三人的交易預期也值得保護,前者代表著靜的財產秩序,後者攸關動的交易安全,在「由靜到動」的民商法發展潮流面前,近現代民商法更為偏愛善意第三人而創設了善意取得制度。客觀而言,在動產抵押關系中,抵押人擅自處分抵押物,與私賣他人之物的行為尚不可同日而語,因為抵押人擁有對抵押物的所有權,而所有權的核心權能為處分權,故抵押人對己物之處分難謂無權處分。雖然——如同後文所介紹的那樣——也有立法和學說主張限制抵押人的處分權,但也仍然不能否認限制處分權人之處分與全然無處分權者之處分存在著較大的差別。尤其重要的是,在傳統民法善意取得得以發生的情形,動產為無權處分人所佔有,第三人基於公信力充分相信無權處分人為法律上的權利擁有者,而真正權利人的權利卻欠缺任何公示手段,犧牲沒有公示的權利以保全對錯誤公示的信賴,在邏輯與情理上均順暢自然;而在動產抵押,抵押物的受讓人固然可以充分信賴抵押人的佔有,但抵押權人卻可能具備登記這一法定的公示方法。於是,沖突發生在法定公示的權利與信賴保護之間,這毫無疑問是更為劇烈的沖突;在如此劇烈的沖突面前,不假思索地舍棄抵押權人而遷就抵押物的善意受讓人顯然缺乏足夠的合理性。演繹「通過法定方法公示於外的權利」與「信賴法定公示方法」之間「大比拼」的「始作俑者」乃近現代擔保立法對物權公示方法選擇之統一性原則的背叛。本來,公示物權的方法應當具有統一性,同一類型的財產權利應當採用同樣的公示方法,為了踐行公示方法的統一性原則,大陸法系民法一般以登記公示不動產物權,而以佔有公示動產物權。然而在動產抵押步入法律殿堂以來,這種物權公示的二元格局不得不被打破:因為設定動產抵押時並不需要移轉標的物之佔有,於是,動產抵押權事實上不可能通過動產物權的近似於「天然」的公示方法——佔有來公示;為了實現物權公示的社會理想,法律不得不另闢他徑,以登記來表徵動產抵押權的設立與存續。問題的關鍵在於,抵押物的受讓人既然可以信賴佔有抵押物的抵押人權利的完整性,本就不必理會除此之外的登記公示的權利;與此相對應,抵押權既然通過法定方式公示於外,本就應推定公示之後無善意第三人。如果承認此時登記的(公示)對抗力,就必然否定佔有的(公示)公信力;相反,如果承認佔有的(公示)公信力,又必然否定登記的(公示)對抗力。

需要說明的是,現行動產抵押立法構造雖然孕育了抵押權與抵押物受讓人發生沖突的巨大可能,但這種沖突未必無處不在無時不有。如果並未辦理抵押登記,則欠缺公示的抵押權當然讓位於受讓人的所有權,即便受讓人明知抵押權存在的事實②;在辦理了抵押登記的情況下,如果受讓人明知或應當知道抵押權存在的事實,即受讓人陷入惡意,則其利益保護當然要劣後於抵押權人。受讓人知悉抵押權的途徑,既包括抵押權人和抵押人的主動告知,也包括主動在登記機關偶然查知。與善意取得中對第三人善意的舉證一樣,抵押物受讓人無須舉證證明自身善意,而應由抵押權人負擔受讓人惡意的舉證責任。

(二)動產抵押權人與善意受讓人利益沖突的核心:由誰蒙受向抵押人追償不能的風險

如前所述,在現行動產抵押立法構造下,抵押權登記對抗力和佔有抵押物的公信力存在著深刻而持久的矛盾,該矛盾所外化出的利益狀態如何,是值得很好研究的問題。與動產善意取得的情形不同,在抵押人擅自轉讓抵押物時,沒有抵押權人和受讓人競相爭奪以獲取抵押物所有權的可能。因為,作為一種價值權,抵押權人僅關心抵押物的交換價值,而對抵押物的實物形態和所有權歸屬並無多大的熱情,只要其債權能夠通過債務人清償或抵押人承擔(物上擔保之外的)責任的方式而滿足,就全然沒有從受讓人處追奪抵押物的必要,唯有債權人的債權不能通過其他途徑從債務人或抵押人處滿足時,抵押權人才可能要求以受讓人取得的抵押物折價、拍賣或變賣並從其價款實現自身債權,異言之,抵押權人充其量為受讓人的所有權蒙上負擔;從受讓人的角度而言,即使其鍾情於抵押物的實物形態和法律上的所有權,既然不存在在此點上與其競爭的抵押權人,受讓人完全可以蒙受抵押權負擔,縱然抵押權人主張抵押物的交換價值,受讓人也完全可以通過行使滌除權或代替債務人清償等方式從而成就抵押權人,之後再要求抵押人向自己負擔相應的責任。如此看來,債權人若能從債務人(特別是抵押人處)通過行使抵押權以外的方式實現債權,或者受讓人行使滌除權、代債務人為清償後能易如反掌地從抵押人處獲得補償,則抵押權人和受讓人圍繞著抵押物轉讓的沖突並不存在。導致沖突實在化的利益根源在於,無論是抵押權人或者善意受讓人難以或者根本不能從抵押人處獲得充分的補償,即抵押人因無資力而陷入清償不能。需要強調的是,此處所謂的「清償不能」並不僅指抵押權所擔保的主債權履行期屆滿時抵押人為不能,而且在抵押權人和受讓人沖突的處理時抵押人也沒有清償能力——這就意味著抵押人已經將轉讓抵押物所得的價款揮霍一空而沒有留待清償債權。綜上所述,抵押權人和受讓人沖突實質是,由誰蒙受向抵押人追償不能的風險。

二、山重水復:現有立法與學說均無功而返

面對著抵押權人與抵押物受讓人的兩極對立,需要相應的制度設計以盡可能地調和這種矛盾、平衡雙方利益,而不應簡單地肯定其中一種利益而否認或忽視另一種利益。應當說,優先保護抵押權人或受讓人都有理論基礎和社會支撐;並且,無明顯的論據證明其中一個價值取向重要於另一個。讓人倍感遺憾的是,與此相關的現有立法與學說,並沒有很好地把握住這一點,甚至呈現出對抵押權人和受讓人間兩極對立認識錯位之缺陷。以下,特就這些立法與學說所設計的制度方案的內容與缺陷,一一作評。

(一)受讓人的代價清償

《法國民法典》、《日本民法典》均規定了不動產抵押中受讓人的代價清償,普遍的看法是,在動產抵押也完全可以類推適用。據此,抵押物的受讓人可以代替債務人向抵押權人清償被擔保的主債務,以通過消滅抵押權的方式確保自己對受讓物的完整所有權。客觀而言,通過代價清償消滅抵押權的方式以確保受讓人對抵押物的所有權不受追奪,不失為一個好思路,但其缺陷也至為明顯:在受讓人已經向抵押人支付抵押物的價款後,再使其向抵押權人清償主債務人的債務,無疑是讓受讓人以支付雙倍價款(即購買抵押物的價款和債務人的債務金額)的條件保住了其對受讓物的完整所有權。兩次支付對受讓人來說幾乎是沒有任何保護——因為抵押權人和受讓人沖突的實質是由誰蒙受向抵押人追償不能的風險,受讓人的兩次支付就意味著由其承擔了向抵押人追償不能的風險。如此制度設計實際上認可了抵押權的追及效力,將法律的天平完全傾向了抵押權人一邊,不可取。

(二)抵押權滌除制度

《法國民法典》、《日本民法典》都有關於抵押權滌除制度的規定,抵押物受讓人可以向抵押權人支付一定金額的滌除金而消滅抵押權。○3其實,受讓人行使滌除權也意味著要支付兩次——購買抵押物的價款和滌除金,這也變相承認了抵押權的追及效力,如同代價清償一樣,實際優先保護了抵押權人。

(三)登記對抗主義

抵押權人和受讓人沖突的根源是動產抵押公示制度不足[2]。王澤鑒先生認為,「克服不佔有標的物的動產抵押權之公示欠缺,不外乎五種方式:意思成立主義、書面成立主義、登記成立主義、意思——登記對抗主義、書面——登記對抗主義」[3]。其中書面——登記對抗主義不僅受到眾多學者的支持,還為台灣地區《動產擔保交易法》和我國《擔保法》所採納。筆者認為,意思——登記對抗主義與書面——登記對抗主義在物權公示方面沒有區別,因此將其統稱為「登記對抗主義」。登記對抗主義賦予當事人充分的自主選擇權:抵押權人為了加強自己的抵押權的對世性,可以向登記機關申請抵押權登記,登記後的抵押權可以對抗後生的一切物權;若抵押權人不想暴露自己的財產或對抵押人有足夠信任,也可以不辦理抵押登記,此種抵押權並不能排斥後生的受讓人的所有權。在很多學者看來,登記對抗主義既能較為充分地保護抵押權人,也能保護善意受讓人和維護交易安全:受讓人可以查詢登記機關的登記薄從而知悉標的物上是否負有抵押權,從而避免自身利益受到損失[4]。

從表面上看,在登記對抗主義里,抵押權人和抵押物受讓人在利益受法律保護上的確「各有千秋」,似乎是協調二者沖突的最佳選擇,實則不然。因其承認了受讓人不知悉的已登記抵押權的對抗力而隨機地認可了抵押權的追及效力,而對善意受讓人卻無任何保障可言:受讓人既然信賴了抵押人對抵押物的佔有,在佔有具有公信力的情況下其對抵押物取得的所有權就不應受到任何影響,即使是面對已登記的抵押權。也就是說,正是賦予動產抵押登記以對抗力,才造就了其與動產佔有公信力之間無窮無盡的矛盾並導致抵押權人與受讓人之間無休無止的沖突。登記對抗主義僅僅是闡明矛盾的發生原因而已,而並非化解矛盾的有效葯方。如果一定要認為登記對抗主義化解了矛盾,也只能說其在根本上忽略了矛盾的另外一方。

無獨有偶,即便徹底否定動產佔有的公信力,登記對抗主義仍是不可行的!因為其登記純屬自願,這樣就會出現有些動產抵押權已經在登記機關的登記薄上體現而有些動產抵押權卻沒有在登記機關的登記薄上體現的情況。至於哪些已經在登記機關的登記薄上體現哪些沒有全憑當事人意思自治,不具有可控制性。可見,登記對抗主義的制度設計忽視了在抵押權登記完全自願的情況下哪些抵押權已經進行了登記是買受人不可能知道的事實,在沒有可預期的情況下,他要想知道就必須在每一次交易前都到登記機關的登記薄上去查詢,如此顯然是不可能的。

(四)烙印、貼標簽

我國台灣《動產擔保交易法》意識到讓受讓人查詢登記機關的登記薄影響交易便捷,於是在第16條又作出補充規定,「登記機關應於登記標的物之顯著部分烙印或貼標簽以資區別」。這樣一來,受讓人從外觀上就能直接知悉標的物是否負有抵押權,減輕了查詢之苦。此烙印或標簽大致起到了德國物權法上的異議登記作用,否定了公示的權利正確性推定效力,受讓人看到烙印或標簽後就有義務到登記機關的登記薄上查詢從而准確了解轉讓物權屬的真實狀況,從而避免和抵押權人的正面沖突。

通過上述明了的方式使得標的物的受讓人有義務查詢登記從而從源頭上避免受讓人和抵押權人的沖突,這不啻為解決問題的最好思路,但也存在不少問題:烙印是在標的物上烙一個讓任何人一看皆知的痕跡,這有可能在物理上破壞標的物價值,部分動產如玉器、珍貴郵票、衣服、球類、電器等的使用價值會因烙印的存在而下降甚至喪失;標簽是在標的物上貼上紙張或類似質地的東西,雖對標的物本身價值影響不大,但由於抵押物被抵押人佔有,很容易被惡意的抵押人撕去,從而使其提示效果盪然無存。

(五)否認抵押權的追及效力

動產抵押權的追及效力的最大的不合理在於,其與物權公示公信原則、交易安全理念背道而馳:由於抵押並不轉移抵押物的佔有,抵押物仍由抵押人佔有,而佔有又是動產物權的公示方法,所以受讓人自然可以信賴抵押人直接佔有抵押物的事實而與之交易;但抵押權的追及效力卻使得取得抵押物所有權的受讓人遭受抵押權追及效力的危險,使其取得的抵押物所有權並不完整。異言之,抵押權的追及效力使受讓人對物權公示的信賴不能受到法律的保護,這無疑是對動產物權公示公信原則的顛覆!何況,受讓人取得抵押物後,會隨時將抵押物轉讓給他人以實現抵押物價值最大化,而且第二受讓人會為同樣的目的繼續轉讓,若實行物上追及,勢必影響多方交易,從而整個社會的交易的穩定性將喪失殆盡[5]。

經由以上分析,我們會發現抵押權的追及效力在動產領域的確不該存在,但簡單否認動產抵押權的追及效力並非解決沖突、平衡利益的良策,因其徹底地保護了受讓人卻犧牲了抵押權,並與擔保制度本身的宗旨格格不入,抵押權也必將因此而形同虛設。為了彌補這一重大缺陷,又有學者建議限制抵押人對抵押物的處分權。

(六)限制抵押人對抵押物的處分權

客觀地說,抵押人隨意轉讓抵押物,可能增加抵押權人追及抵押物的難度,從而加大抵押權人行使權利的風險;同時,為避免抵押物的轉讓而可能對抵押物的交換價值產生不利影響,盡可能地維護抵押權人對抵押物的交換價值的支配力,有必要限制抵押人轉讓抵押物。再者,抵押人隨意轉讓抵押物,抵押物的受讓人不能以其所有權對抗抵押權人行使權利,抵押物的受讓人也有遭遇不必要損失的巨大危險,可能危害交易的安全和秩序,為保護善意受讓人之利益,也有必要以特定的方式限制抵押物的轉讓[6]。

具體而言,這種觀點要求抵押人轉讓抵押物時通知抵押權人並告知受讓人該物上已經設定抵押權的情況,並且轉讓應保持合理的價格,否則轉讓無效。我國最高人民法院《關於貫徹執<民法通則>若干問題的意見(試行)》第115條和《擔保法》第49條都採納了該觀點。如此想法的理想主義成分實在太重:因為法律雖然限制抵押人的處分權,但抵押人完全可以無視這些限制為處分行為,如果將抵押人的處分認定為無效,雖然能通過否定抵押物法律關系變動的方式以保全抵押權人,但抵押物的受讓人儼然面臨一場災難——非但不能夠獲得其所期待的抵押物的完整所有權,甚至連要求抵押人承擔其他賠償責任也回受到轉讓合同無效的消極影響。因此,這種觀點和立法遭到了我國民法學界近乎圍剿般的批評。

(七)擴大抵押權物上代位性的適用范圍

傳統民法物上代位僅適用於抵押物毀損或滅失,但《日本民法典》卻擴大了其適用范圍,承認了對轉讓抵押物所得價款的物上代位。○4通過物上代位使抵押權人的利益不致受損,同時善意受讓人又能取得無抵押權負擔的所有權,對轉讓抵押物的抵押人來說既可防止其逃避擔保責任又能保障他以抵押物進入交易,就社會公共利益而言有利於增加社會財富且符合鼓勵交易之政策取向[7]。從這個角度來看,擴大抵押權物上代位物的范圍未嘗不是個不錯的方案。此思路又可以設計出兩種制度:A抵押物轉讓時,抵押權人將該代位物固定,如將相應的貨幣提存或存入專門的帳戶[8],或提前清償主債務或等待所擔保的主債權屆期未獲清償後再對此代位物行使抵押權。B抵押權存續期間,抵押物可以任意轉讓,即使抵押權人對抵押物轉讓的事實和受讓人對轉讓物負有抵押權的事實並不知情,當抵押權具備其實現條件時,抵押權人直接對此代位物行使抵押權,從而受讓人的所有權因抵押權的消滅而不再有任何瑕疵。

姑且不論抵押物轉讓所得價款從性質上來說能否歸入抵押物的物上代位物中,貨幣的特殊性質使得此代位物無法與抵押人所有的一般金錢區別開來。特別是,在抵押物轉讓所得價款與抵押人所有的一般金錢混同後被抵押人揮霍時,擴大代位物的范圍而放棄抵押權的追及效力固然是保護了受讓人,但抵押權人卻陷入無物可支配的境地,其債權實現的前途黯然不堪。

即使不考慮此理論在價值保護上厚抵押物的受讓人而薄抵押權人的事實,基於此理論而設計的兩種制度也達不到預期的目的。制度A要將轉讓抵押物所得價款特定下來的前提是轉讓時抵押權人知悉轉讓抵押物的事實,而現實的情況是,大量受讓人對抵押權並不知情,因此制度A只是空中樓閣;○5制度B要想達到預期目的必須是抵押權實現時該代位物仍然存在,而如同前述,若混帳的抵押人已經將此筆款項揮霍一空,則抵押權人物上代位又及於何處?

(八)先代位後追及的重疊並存

此理論認為,抵押權實現時,抵押權人必須先向抵押人就抵押物出賣之價金為物上代位,如果的確不能實行或仍不能使債權得到充分清償,抵押權人才可以根據抵押權的追及效力對善意受讓人的抵押物行使抵押權[9]。

此理論綜合了抵押不動產轉讓中抵押權的追及效力和制度設計(七),實為一嶄新的制度設計。遺憾的是,由於沒有重視理論的前提,此制度設計繼承了其所借鑒的兩者的缺陷:抵押人揮霍了轉讓抵押物所得價款,抵押權無代位物可支配,抵押權人利益沒有得到保護;抵押權行使物上追及效力對善意受讓人來說又是毀滅性打擊。這樣的缺陷使得此創新的理論毫無價值。

三、柳暗花明:一個全新的理論進路

行文至此,我們似乎陷入了一個死胡同,似乎任何方案都沒法解決抵押人轉讓抵押物給抵押權人和善意受讓人造成的利益沖突。而事實也的確如此:動產抵押權只能通過登記來公示,而動產本身的性質決定了動產領域的物權變動不可能實行全部的強制登記。動產抵押權登記公示的對抗力與其他動產物權特別是所有權的佔有公信力水火難容,這就是現代民法將抵押擴展至動產領域後所導致的難以根治的「頑症」!在此「頑症」面前,甚至有學者心灰意懶,建議取消動產抵押制度[10]。○6我們認為,之所以現有立法與學說無功而返,全因為其對「頑症」僅採行「調整式療法」。倘若直面病因,釜底抽薪,我們就會拂去「山重水復疑無路」的苦惱,而生「柳暗花明又一村」的感覺。既然抵押權人和受讓人的沖突是因為動產物權公示方法的不統一,而動產抵押權又不可能以佔有來公示,我們能不能轉換一下思考問題的角度,讓動產抵押物上的其他物權特別是所有權也以登記為公示方法,通過實現抵押物上所有權與抵押權公示的統一從而從源頭上消滅二者之間的沖突呢?

(一)存在即合理:動產抵押不可廢

傳統民法所調整的農業社會的財產主要集中於不動產,動產的價值相對較小,以價值較大的不動產設定抵押、獲取貸款比較合適;但現代社會中動產與不動產的價值界線逐漸模糊,重要的生產設備、大型交通工具、原材料等動產的價值反而成為企業的資產的主體,如果不用這些財產進行融資,實屬可惜!

農業社會動產上的擔保是質押,且標的物主要集中在金銀珠寶首飾字畫上,移轉這些動產的佔有對擔保人的生產經營影響不大;但在現代社會,生產設備和交通工具已經代替金銀珠寶首飾字畫,成為高價值動產的主流,再將其移轉佔有,不僅妨礙擔保人的正常生產經營,與獲得貸款從事更大營業的宗旨相違背,而且還會增加質押權人保管這些動產的費用。

由此可見,傳統民法上的不動產抵押、動產質押是適用農業社會的,已經不能滿足現代經濟生活對擔保的需求,動產抵押遂應運而出。盡管動產抵押的出現突破了傳統民法的概念,並造成了一定理論上的混亂和法律規定上的迷茫,但法律面對的是社會實踐,既然社會實踐需要動產抵押,在法律上就不能「視而不見」,不予規定。

(二)釜底抽薪:動產抵押物上物權的登記公示主義

誠如本文反復強調的那樣,動產抵押權人和抵押物受讓人的利益沖突,集中反映出抵押權登記對抗力和抵押人佔有公信力之間的矛盾,而該矛盾又淵源於對物權公示方式選擇之統一性原則的破壞。因此,欲從根本上解決問題,必須統一動產上抵押權和其他物權的公示方法。鑒於抵押權之設定無須移轉動產之佔有,故其只能通過登記來公示,其公示方法不能被統一為佔有。而既然動產抵押權的公示方法不能統一為佔有,顯然只剩下另外一條路,即將抵押動產上的其他物權公示方法統一為登記。同時,為了增強登記的公示效果特別是凸現其公信力,應當消除當事人在登記決策方面的自主性和任意性,推行物權變動(包括抵押權設定)的強制登記主義。如此一來,動產抵押和不動產抵押一樣,抵押權和抵押物上的其他物權都統一地通過登記來表達,在抵押人處分抵押物時,受讓人應當而且可以查詢抵押物登記簿,應當而且可以透徹地了解抵押物上的權屬情況從而放心交易,抵押權人、抵押物受讓人甚至包括抵押人的利益和諧共振,抵押權人和受讓人之間的沖突根本不會發生。

(三)一勞永逸:限制動產抵押物的范圍

為了從源頭上排除動產抵押權人和抵押物受讓人的沖突,只能對動產抵押物上的物權實行登記公示主義並在物權變動中實行強制登記主義。但在動產領域推行登記公示,是違背動產的自然屬性和社會經濟生活實踐的。畢竟,動產的價值在總體上不如不動產巨大,動產物權變動的數量和頻率又遠在不動產之上,如果所有動產都以登記為物權公示方法,不僅既無必要也無可能,而且將嚴重阻滯動產交易的進行,犧牲社會經濟的效率,並最終使動產與不動產的差別不復存在,財產法秩序也將因此而遭受顛覆性的破壞。因此,本文建議:限制動產抵押物的范圍,將動產上物權登記公示的不良後果降低到最低限度,一方面,自動產抵押誕生以來的千古「頑症」煙消雲散;另一方面,民法上動產和不動產兩相區分的財產法秩序也能基本維持。

從實踐的角度來看,人們用以設定抵押的動產本就有限。價值量甚小的動產根本不值一提,學者們常舉的以四五元一把的高級鉛筆刀設定抵押的例子徒有理論意義,實際上任何一個理性的人都不會在一把四五元的高級鉛筆刀上設定抵押,也不會接受以此等鉛筆刀設定的抵押。至於價值量較大的金銀珠寶首飾字畫,人們又往往將其作為質押的客體,以其設抵的情形甚為罕見。從比較法的角度來看,日本規定可以設定動產抵押的動產范圍為機動車、飛機、船舶、發動機、電動機、原動力機、載貨機動車、脫谷機、孵卵機、揚水機、稻米脫殼機、牛馬等農業動產和建築機械;我國台灣為機器、設備、工具、原料、半製品、車輛農林魚牧產品、牲畜、總噸位未滿20噸的動力船舶或未滿50噸的非動力船舶;而在我國台灣的實踐中,動產抵押物主要集中在大型機器設備方面[11]。上述動產的大部分都可稱為「准不動產」,筆者認為,我國《擔保法》允許抵押的動產,也應當限定在「准不動產」的范圍之內,以便於在這些「准不動產」上採行登記公示的方法和物權變動的強制登記主義。事實上,我國現行《海商法》、《民用航空法》已經規定了對船舶、飛機等「准不動產」實行登記對抗主義,也為日後普遍推行「准不動產」的登記公示原則和物權變動的強制登記主義作好了一定程度的現實鋪墊。

❸ from k0 k0 k2m100 k2 move k4m100 d100 怎麼理解這條指令

從第一個模塊第0號緩存區讀出m100-m107 、m108-m115 讀兩個字
把m100-m115讀出字變成16位數放在D100中

❹ 主物和從物怎麼區分啊

主物與從物
1、 以物與物之間是否具有從屬關系為標准,可以把物區分為主物和從物.凡兩種以上的物相互配合、按一定經濟目的的組合在一起,起主要作用的物為主物；配合主物的作用而起輔助作用的為從物.可見,盡管從物是獨立的物,而非主物的構成部分,但它在客觀上、經濟上從屬於其他物,補充其他物的效用.
區分主物與從物,其意義在於：當事人沒有特別約定時,對主物的處分及於從物,以貫徹物盡其用原則.——《民法》 王利明著 中國人民大學出版社2000年版 第92頁.
2、 關於主物與從物,我國台灣地區的民法典第68條規定,「非主物之成分,常輔助主物之效用,而同屬於一人者,為從物.但交易上有特別習慣者,依其習慣」.瑞士民法典第644條規定：（一）對物的處分,及於其從物.但有特別約定的,不以此為限.（二）前款的從物,系指依地方通常見解或根據所有人的明確意思表示,繼續為主物的所有人經營、利用或保存,並通過連接或依其他方式與主物有關系的動產.（三）物為從物時,雖與主物暫時分離,但不失其性質.德日民法典有類似規定（德民第97條；日民第87條）.我國民法無主物、從物的概念,僅有關於「附屬物」的規定.《最該人民法院關於貫徹執行,〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第87條規定,「有附屬物的財產,附屬物隨財產所有權移轉而移轉.但當事人另有約定又不違法的,按約定處理」.此處的「附屬物」,即是從物,「有附屬物的財產」則為主物.
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由於主物和從物的結合能發揮較大的經濟效用,所以對二者進行區別不僅可以避免資源的浪費,也可以維持經濟效用的完整.——《中國物權法研究》 梁彗星 陳華彬著 法律出版社2000年版 第53、54、55頁
3、 羅馬法稱主物和從物為 res principales ,稱從物、孳息、費用和損害等為 accessio 或 causa rei .狹義的主物是從物的對稱；作為孳息的對稱則稱為原物.本章為便於敘述,照顧內容編排,分主物與從物、原物與孳息、費用與損害三項加以說明.從物和孳息,通常又稱為附屬物.
主物和從物,是按物在相互關系中所起的作用進行分類.這里,主物作為從物的對稱是從狹義上理解的,不包括原物在內.在某一法律關系中相互關聯而同屬於一個人的兩物,其中獨立存在、並起主導作用的是主物；而附屬於主物,輔助主物的效用,並通常隨主物的轉移而轉移的則為從物.這種區分,對有體物和無體物均可適用.如鎖是主物,鑰匙是從物；債權是主物,抵押權、質權和保證是從物.——《羅馬法原論》周木丹 著 商務印書館2002年版第311頁.
房屋與窗戶並不是主物與從物,這是整體與部分的關系,因為不具有可分性,就象汽車和輪胎,張三和張三的手(如果張三死了的話).
比如：
羽毛拍是主物、球是從物
鎖是主物、鑰匙是從物
自劃船是主物、船槳是從物

❺ 《民法通則司法解釋》和《物權法》沖突，應該按那個處理

物權法中「其他相關法律對物權另有特別規定的，依照其規定」 ，民法中內關於共有容的規定與物權法相沖突，不是「特別規定」，而是應被物權法中關於共有的規定替代的條款。根據新法優先於舊法、特殊法優先於一般法的原則，關於同有的規定應適用物權法。

❻ 房屋預告登記證明有什麼用，交給那個部門啊

房屋預告登記是為保全關於不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。

當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

物權法第20條規定：「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」

房屋預告登記由房屋所有人自行保管。

(6)物權115擴展閱讀：

以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權形式主義的物權變動模式分析，當事人的債權合同僅引起債權變動的法律效果。生效的債權合同結合交付或登記，方能發生物權變動的法律效果。

因為，一物數賣情況下的數個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權變動，而同時存在的各個債權具有相容性、平等性，就同一標的物可設立數個債權，其間沒有行使上的先後之分。此時，問題的焦點是一物數賣情況下標的物的所有權歸屬。

而在我國債權形式主義的物權變動模式下，先取得標的物的佔有或者先辦理完畢登記手續的買受人取得標的物的所有權，其他買受人得向出賣人主張違約責任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產買賣合同，出賣人收受價金後，再賣予乙，並向乙辦理移轉登記。

在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權外，並無排斥第三人的權利，原則上僅能依債務不履行的規定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產生了預告登記制度。

❼ 抵押中的房子可否買賣

走進物權法案情回放>>>
張小姐與李小姐簽訂一商品房買賣協議，約定張小姐將自己名下位於河西某小區的住宅一套賣予李小姐，李小姐付張小姐房款58萬元，合同簽訂的同時，李小姐即按合同約定支付了張小姐定金1萬元，並約好下次付款時間。待李小姐依約再去付款時，張小姐變卦了，稱房子不賣了，自己要用。而此時，房價正一路上揚，李小姐無奈，只好要求張小姐按合同約定支付違約金。而張小姐又稱抵押過的商品房不允許買賣，合同無效，李小姐無權要求違約金。李小姐就此提出疑問，設立了抵押權的商品房進行交易所訂立的房屋買賣合同果真無效嗎？
案情分析>>>
這是典型的不動產物權變動。張、李兩人訂立商品房買賣協議，是商品房轉讓的原因，房屋產權由張小姐處過戶到李小姐名下是轉讓的結果。買賣協議（即原因行為）生效應取決於什麼？我認為，買賣協議的生效與否，不取決於房屋產權是否登記過戶到買受人名下，也不取決於轉讓房屋是否達到轉讓條件，而是取決於簽訂協議這一原因行為本身是否有效。合同訂立的行為效力，受《民法通則》的調整，符合《民法通則》第55條的規定，合同即生效。房屋買賣協議作為債權合同，只要滿足3個條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益，結合《合同法》第44條，協議自成立時生效。協議的效力在簽訂之時即已確定，不應通過協議的履行來反決定協議的效力，這樣做才符合《民法通則》及《合同法》誠實信用原則的需求。誠實信用是民事社會活動中的「帝王法則」、最高准則。
根據房屋買賣協議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉讓方負有將房屋產權變更登記到受讓方名下的義務，含使轉讓房達到轉讓條件，包括解除房他項權利抵押（合同各方另有約定的除外）。可能因為轉讓方認為價格賣低了，想毀約，於是以抵押房不允許買賣或轉讓而主張商品房買賣協議無效。實際上，轉讓方是以自己不履行協議的違約事實，不使轉讓房達到轉讓條件，不進行過戶登記。這是典型的違背誠實信用原則的惡意抗辯。另外，被轉讓房屋因為設置了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發生物權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」
再從擔保角度來看抵押房產能否買賣。從《民法通則》到《擔保法》及其司法解釋，再到《物權法》，我國在抵押物轉移的立法上，本著「物盡其用」、「合理平衡抵押人、抵押權人、受讓人利益」的原則，從嚴格限制逐漸走向寬松。《民法通則》第115條規定，非經債權人同意轉讓抵押物的，轉讓無效。這個規定非常嚴格，充分考慮到抵押權人的利益，但卻忽視了「物盡其用」。後來實施的《擔保法》第49條，對此作了改變，規定轉讓經登記過的抵押物，應當通知抵押人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，非經通知或告知的，轉讓行為無效。這個規定開始貫徹「物盡其用」的思想，並考慮到了抵押物受讓人的利益。後來的《關於〈擔保法〉的司法解釋》第67條，對此更有突破，規定轉讓抵押物未通知抵押人或未告知受讓人的，如果抵押物已經登記，抵押權人仍可以行使抵押權，取得抵押物所有權的受讓人，可代替債務人清償債務，消滅抵押權，受讓人清償債務後，可向抵押人追償。這個規定承認抵押權有追及效力，同時賦予受讓人滌除權，抵押人在不通知或告知情況下轉讓抵押物有效，抵押權作為物上請求，對物不對人，抵押物產權轉移後，如抵押權所對應的原債權不能實現，抵押權人仍然有權對抵押物主張抵押權。而《物權法》則以寬松的立法態度，對擔保中的抵押權追及效力、滌除制度及價金物上代位主義進行了整合，「抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」
從以上立法演變來看，首先抵押財產是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓抵押物無效。其次，抵押財產要實現轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發生抵押財產所有權的變化。另外，關於抵押物轉讓的法律規定是針對行政管理性質的規定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規定。所以，案例中張小姐、李小姐所簽訂的商品房轉讓協議符合《民法通則》第55條、《合同法》第44條、《物權法》第15條之規定，是有效協議，只是在協議履行中，因張小姐違約，沒有履行取得抵押權人同意的義務，使抵押房屋達不到轉讓條件，可能導致抵押房產不能辦理產權過戶手續，不能實現抵押房產所有權的轉移，但這並不影響轉讓協議本身的效力，房屋轉讓協議仍然有效。 蕭虹 張濟

❽ 民通意見118條被廢止是因為與物權法的哪些條款沖突了

民通意見118條被來廢止是因為與物權法自的第九條沖突了
《物權法》第九條規定：「 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」
‍ 《民通意見》118.出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效｡」據此，當出租人將房屋賣給第三人，並辦理過戶登記手續後，第三人已經享有了房屋的所有權。承租人不能再請求法院確認合同無效了。‍

❾ 產權附屬物（雜物房）歸屬問題

產權附屬物（雜物房）歸屬問題，關鍵在於合同上是否有明確註明歸屬，如果在房屋買賣合同中並未約定儲藏間的轉讓,也未另行約定該儲藏間不予轉讓,根據主物、從物轉讓的法律規則,賣方應當將該儲物間交給買房。
在一些商品房買賣合同中,往往存在附屬用房(儲物間、雜物間等)的轉移問題,附屬用房一般不能在房屋登記管理機關辦理獨立的產權證。
在法律上說,附屬用房與其所附屬的房屋構成從物與主物的關系,從物是主物的輔助物,可以獨立存在,其存在的目的是為了更大的發揮主物的效用。
我國最高人民法院的司法解釋對主物、從物的轉讓有明確規定:《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則若干問題〉的意見(試行)》第87條:「有附屬物的財產,附屬物隨財產所有權的轉移而轉移。但當事人另有約定又不違法的,按約定處理」。該司法解釋確立了「從隨主轉」的主物、從物轉讓的一般規則,其例外是當事人另有不違反法律的約定時,按照當事人的約定處理。
《物權法》第115條則專門規定了不動產主物、從物的轉讓規則,即「主物轉讓的,從物隨主物轉讓,但當事人另有約定的除外」。 如果在房屋買賣合同中並未約定儲藏間的轉讓,也未另行約定該儲藏間不予轉讓,根據前述主物、從物轉讓的法律規則,賣方應當將該儲物間交給買房。