集體企業改制土地使用權

① 集體企業改制的產權界定

集體企業改制時，應當在清產核資的基礎上，按照「誰投資歸誰所有，誰投資誰收益」的原則，劃分歸屬，界定產權。根據這一原則，可依據下列辦法進行：
1、凡是國家投資及其投資收益形成的所有者權益，其產權歸國所有。
2、集體經濟組織投資及其投資收益形成的所有者權益，其產權歸集體經濟組織所有。
3、社區經濟組織投資及其投資收益形成的所有者權益，其產權歸社區經濟組織集體所有。
4、其他法人投資及其投資收益形成的所有者權益，其產權歸投資的法人所有。
5、職工個人投資及其投資收益形成的所有者權益能夠明確投資主體的其產權歸職工個人所有；難以明確投資主體的其產權歸企業勞動者集體所有。
6、企業用公益金購建的集體福利設施而相應增加的所有者權益，其產權歸企業勞動者集體所有。
7、投資主體不清的所有者權益以及接受無償資助和捐贈所形成的所有者權益，其產權歸勞動者集體所有。
8、企業按照國家法律、法規和國家政策規定享受的優惠，包括稅前還貸和各種減免稅所形成的所有者權益，除事先明確約定作為投資的外，其產權歸企業原出資者所有（或歸企業勞動者集體所有）。
9、企業按照地方政府或者原主管部門規定享受的優惠，包括稅前還
貸和各種減免稅所形成的所有者權益，除事先明確約定作為投資的外，其產權歸企業原出資者所有（或歸企業勞動者集體所有）。
10、企業組織研製的科技成果、專利、商標等無形資產。改制後，
其產權歸企業勞動者集體所有。

② 企業改制後土地應該怎樣登記

【問題】

某市一國有企業1956年經國家批准以劃撥方式取得一宗國有土地使用權，用途為工業用地，總面積50畝，其中40畝興建廠房，10畝建職工住宅。企業依法辦理了土地登記，領取了《國有土地使用權證》。2003年，按照國有企業改制的要求，該企業制定了改制方案和土地處置方案，經批准該國有企業改組為有限責任公司，繼續從事工業生產，土地用途不變。原企業職工住宅按照《國務院關於深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定，房屋以成本價格出售給原企業職工，該企業改制後一直未辦理國有土地使用權登記，國土資源管理部門通知該企業按照《土地登記辦法》規定辦理土地登記手續。

問：1.企業改制後土地取得方式如何確定，應怎樣登記。

2.企業職工住宅經過房改後土地取得方式如何確定，應怎樣登記。

【分析】

本案主要涉及兩個問題，一是企業土地權利轉移之後土地的處置問題；二是企業土地權利轉移之後土地分割登記問題。

隨著我國改革開放的不斷深入，企業由計劃經濟體制逐漸轉為市場經濟體制，企業性質發生了巨大的變化，改制後的企業形成了不同企業類型，國家針對企業改革中土地使用權的管理問題，於1998年出台了《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（國家土地管理局令第8號，以下簡稱8號令），明確了企業改制後不同類型的企業的土地處置方式問題。改制企業處置土地方式有兩種：一是出讓或租賃方式處置；另一種是保留劃撥方式處置。8號令第五條規定，企業改革涉及的劃撥土地使用權，有下列情形之一的，應當採取出讓或租賃方式處置：（一）國有企業改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的；（二）國有企業改組為股份合作制的；（三）國有企業租賃經營的；（四）非國有企業兼並國有企業的。第八條規定，企業改革涉及的土地使用權，有下列情形之一的，經批准可以採取保留劃撥方式處置：（一）繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變的，但改造或改組為公司制企業的除外；（二）國有企業兼並國有企業或非國有企業以及國有企業合並、兼並或合並後的企業是國有工業生產企業的；（三）在國有企業兼並、合並中，被兼並的國有企業或國有企業合並中的一方屬於瀕臨破產的企業；（四）國有企業改造或改組為國有獨資公司的。

本案中該企業因為已由國有企業改組為有限責任公司，符合8號令第五條第（一）款的規定。 所以，企業在土地的處置上，應該採用由劃撥方式轉為出讓方式。

關於企業職工住宅土地處置的問題，筆者認為，企業改制後，企業原自建職工住房以成本價將房屋使用權出售給職工，土地使用權人未向政府交納土地出讓金。但由於職工只是自用住房，不對外出租或轉讓，該房屋應比照國家經濟適用住房政策執行，土地使用權取得方式應繼續延續劃撥方式。如果職工將住房對外出租或轉讓，可根據財政部、國土資源部、建設部《關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金和收益分配管理的若干規定》（財綜字[1999]113號）和《國土資源部關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售中有關土地問題的通知》（國土資發[1999]31號）的規定，補交土地出讓金，土地使用方式依法轉為出讓方式後，方可出租、轉讓。

我國土地登記由五部分組成，即土地總登記，土地初始登記，土地變更登記，注銷登記，其他登記。土地總登記是政府組織的在一定時間內轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記；初始登記是通過土地權利人申請，對土地總登記之外設立的土地權利進行的登記；變更登記是通過土地權利人申請，對因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記；注銷登記是依據土地滅失情況不同可以通過政府直接辦理也可以通過土地權利人申請，對因土地權利的消滅等進行的登記；其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。

企業申請登記應該明確需要登記的類型，由於企業在取得該宗土地後已依法辦理了土地初始登記，改制後的企業申請登記，將會出現兩種登記情況：一是土地初始登記；二是土地變更登記。如何確定登記的類型，可依據經過批準的土地處置方案，根據國土資源部2008年2月公布實施的《土地登記辦法》（國土資源部令第40號，以下簡稱40號令）的規定來確定登記的類型。

本案企業改制後土地處置方式已明確由劃撥方式轉為出讓方式，根據40號令第二十八條的規定：劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。 因此，企業應按照上述規定申請出讓國有建設用地使用權初始登記。

企業以成本價將房屋使用權出售給了職工，屬於買賣地上建築物行為，按照地隨房走的原則，職工可以依法申請土地登記，職工在申請土地登記時，應根據40號令第四十條的規定：因依法買賣、交換、贈與地上建築物、構築物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更後的房屋所有權證書及土地使用權發生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批准權人民政府的批准文件。購房職工符合上述規定，應申請建設用地使用權變更登記。

③ 集體企業改制需要先做產權界定嗎

您好！集體企業改制時，必須先做產權界定。集體企業改制時，應當在清產核資的基礎上，按照「誰投資歸誰所有，誰投資誰收益」的原則，劃分歸屬，界定產權。根據這一原則，可依據下列辦法進行：
1、凡是國家投資及其投資收益形成的所有者權益，其產權歸國所有。
2、集體經濟組織投資及其投資收益形成的所有者權益，其產權歸集體經濟組織所有。
3、社區經濟組織投資及其投資收益形成的所有者權益，其產權歸社區經濟組織集體所有。
4、其他法人投資及其投資收益形成的所有者權益，其產權歸投資的法人所有。
5、職工個人投資及其投資收益形成的所有者權益能夠明確投資主體的其產權歸職工個人所有;難以明確投資主體的其產權歸企業勞動者集體所有。
6、企業用公益金購建的集體福利設施而相應增加的所有者權益，其產權歸企業勞動者集體所有。
7、投資主體不清的所有者權益以及接受無償資助和捐贈所形成的所有者權益，其產權歸勞動者集體所有。
8、企業按照國家法律、法規和國家政策規定享受的優惠，包括稅前還貸和各種減免稅所形成的所有者權益，除事先明確約定作為投資的外，其產權歸企業原出資者所有(或歸企業勞動者集體所有)。
9、企業按照地方政府或者原主管部門規定享受的優惠，包括稅前還
貸和各種減免稅所形成的所有者權益，除事先明確約定作為投資的外，其產權歸企業原出資者所有(或歸企業勞動者集體所有)。
10、企業組織研製的科技成果、專利、商標等無形資產。改制後，
其產權歸企業勞動者集體所有。
謝謝閱讀！

④ 集體企業整體改制包括土地所有權嗎

1、集體企業改制不包括土地所有權。
2、集體企業改制，改制的是企業資產和員工，涉及土地權屬方面的，是關於企業資產方面的改制。
3、我國土地所有權有兩種，一種是國家所有，另一種是集體所有。對於企業來說，對土地只有使用權而沒有所有權。企業改制過程在應當對企業的資產進行評估，在涉及土地方面，評估的只能是土地使用權而不可能是土地所有權。所以，集體企業改制不包括土地所有權。

⑤ 集體企業改制為私營企業後，如土地資產是國有土地，怎麼辦理土地手續（法人不變）

國有、城鎮集體企業改制土地資產處置及登記發證辦理程序及必備資料（工業用地）
事項內容： 主辦部門：土地交易登記發證中心、地籍處
辦理時限：25個工作日（其中土地資產處置程序9個工作日，土地登記程序16個工作日）
受理地址：文三路359號一樓大廳

1、 辦理程序
（1）窗口：預審。如需徵求規劃意見的，當場出具徵求規劃聯系單；如需測繪的，當場出具用地單位委託測繪聯系單。
（2）窗口：受理。資料齊全的，窗口當場受理。
（3）交易登記中心：組件報批、審批，擬制合同。如需徵求儲備中心意見，儲備中心在收到聯系單後1個工作日內回復（5個工作日）。
（4）交易登記中心：通知用地單位領取合同或退件（1個工作日）。
（5）交易登記中心：簽訂土地出讓合同，通知用地單位取件、繳納土地出讓金，收取土地登記相關資料並進行登記公告（3個工作日）。
（6）交易登記中心：擬定土地登記經辦意見、初審上報（10個工作日）。
（7）地籍處：審核、審批、登記、注冊（4個工作日）。
（8）交易登記中心：填卡、繕證（2個工作日）。
（9）窗口：繳費、發證。

註：
本程序實現土地資產處置與登記發證一並辦理，無須單獨辦理登記發證手續。土地權屬調查和測繪的時限不在25個工作日內。若存在權屬不清，或宗地四至界限不明，或不能提供土地契稅繳付憑證的，則無法進入土地登記程序。土地測繪期間，交易登記中心完成權屬調查4個工作日，土地測繪時限14個工作日。土地登記公告在一樓辦文大廳進行，公告時限為15個工作日。

2、 必備資料
（1）企業改制土地資產處置申請表2份（可在http://www.hzland.com網站下載）（原件1份，復印件1份）。
（2）土地登記申請表2份（可在http://www.hzland.com網站下載）（在土地資產處置結束時提供）。
（3）土地登記委託書和法人證明書、委託人和受託人身份證復印件各2份（在土地資產處置結束時提供）。
（4）原土地使用證和土地權屬證明各2份（原件1份，復印件1份，權屬證明在完成土地測繪後提供）。
（5） 企業改制方案及上級批復各2份（原件1份，復印件1份）。
（6）改制後企業的營業執照和公司章程復印件各2份（提供復印件時需攜帶原件進行核對）。
（7）屬省屬企業改制的，需提供省國土資源廳對改制企業土地資產處置意見批復和地價確認批復各2份（原件1份，復印件1份）。
（8）如需徵求規劃意見和測繪的，還須提供1:500或1：1000的規劃紅線圖2份（原件1份，按原件描繪的藍圖1份）、土地測繪成果3份（原件）、宗地圖3份（原件）。
（9）如屬企業拍賣改制的，還須提供拍賣成交確認書2份（原件1份、復印件1份）。
（10）如需繳納土地出讓金的，土地登記過程中還需提供土地出讓金支付憑證和土地契稅繳付憑證第六聯1份（原件）。
（11）如屬定向轉讓方式改制的，還需提供轉讓協議書1份（原件）。

⑥ 集體企業改制後還能繼續無償使用國有劃撥土地嗎

集體企業改制後由於用途多屬於國家現行政策法規規定的要求出讓的土地用途，一般不能繼續無償使用國有劃撥土地，改制的很重要的一個內容就是土地資產處置。

⑦ 鄉鎮企業改制 集體土地使用權轉讓

不能。
你們房子想辦獨立的土地證和房產證，必須經國家徵用（收）後變成國有土地。且還需要經國土部門審批。還需補繳一部分土地出讓金後才可以。

⑧ 企業改制和破產，其使用的國有土地使用權如何確定

（1）以出讓方式取得的土地使用權或以劃撥方式取得的土地使用權補辦出讓手續後作回為資產入股的，土答地使用權確定給股份制企業。
國家以土地使用權作價入股的，土地使用權確定給股份制企業。
國家將土地使用權租賃給股份制企業的，土地使用權確定給股份制企業。企業以出讓方式取得的土地使用權或以劃撥方式取得的土地使用權補辦出讓手續後，出租給股份制企業的，土地使用權不變。
（2）企業以出讓方式取得的土地使用權，在企業破產後，經依法處置，確定給新的受讓人；企業通過劃撥方式取得的土地使用權，在企業破產時，其土地使用權由縣級以上人民政府收回後，根據有關規定進行處置。

⑨ 國有企業改制後,原以劃撥方式取得的土地使用權如何處理

1種是改變土地性質，變為出讓地
1種是保留劃撥，保留年限好象是不超過5年
如果改制後的企業性質是國有獨資企業，也有可能採用授權經營的方式