土地使用權續租

『壹』 溫州部分土地使用權到期 續租須三分之一房價

據媒體報道，連日來，溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期，面臨要花費數十萬元高額土地出讓金「買地」才能重新辦理土地證的遭遇，在社會各界引發熱議和關注。許多市民紛紛致電，咨詢有關土地使用權的各種問題。

昨天上午，記者來到市國土資源局，土地利用管理處處長張少清接受了記者的采訪。

歷史原因造成20年期限

去年開始陸續到期

記者（下簡稱記）：近期市區部分市民發現持有的土地證面臨土地年限20年到期，經初步排查，鹿城區內即有600餘宗（套），這個問題是怎麼產生的？

張少清（下簡稱張）：要回答這個問題，首先要從國家土地政策講起。

1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（下簡稱《條例》），開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度；第八條規定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；第十二條規定：居住用地出讓年限最高為70年。

《條例》發布後，溫州市區開始實施國有土地使用權出讓工作。上世紀90年代初期，市區在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易時，將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權，並收取土地出讓金。

當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。我們已經關注到這個問題，今年開始逐漸增多。

土地使用權價值被低估

群眾心理預期有差距

記：國土部門去年關注到這批20年期限土地證到期的情況後，有沒有通過公告或其他形式告知社會公眾，盡到必要的宣傳和提醒的義務？比如說對於土地證到期，要續期，目前就要繳納很高額土地出讓金的情況？

張：國家每一部與土地有關的法律法規出台，都會對國家土地政策進行大量宣傳，國有土地有償有限期使用的原則，我們認為是深入人心的，社會公眾應當知曉。目前房地產市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權年期對房產價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產的價值很大一部分是來自於土地的價值。房地產市場信息不對稱，導致土地使用權價值被低估，對於續期，群眾的心理預期還是存在差距的。

這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在全國可能也屬先例。我們也沒有什麼可資借鑒的經驗。這次媒體報道了此事，我們覺得這是個好事，增加了市場透明度。

出讓年限到期後如何續期

現行法律法規存在滯後

記：有關土地出讓年限到期後，應當如何續期？

張：《中華人民共和國物權法》（下簡稱《物權法》）第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但《物權法》只規定了「自動續期」，該如何續期，需不需要交納土地出讓金以及交納標准都沒有明確。到目前，國家也尚未出台關於出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標准作出規定。立法的滯後，使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續，給群眾帶來不便。

在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

正起草地方普惠政策建議

想要續期隨時歡迎

記：面臨20年期限到期或即將到期的市民，很多都是工薪階層，甚至收入偏低群體，要一次性繳納高額土地出讓金，對他們是很重的負擔，況且他們都是從房開或者他人手裡買過來的房子，對於這些群體，國土部門有沒有考慮減免等優惠政策？

張：溫州在實行國有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉出讓手續時，在一定范圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權的現象。現在讓受讓人承擔，確實有點不公平。我們也在研究這個問題，並採取了三個做法，一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答復；二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決意見方案，目前已著手起草政策建議的初稿，近期會組織相關人員進行討論後提交給上級，妥善化解這類問題。但這個普惠性政策，也要在法律框架范圍內制定；三是對於現在想要續期的市民，我們隨時歡迎，並給予優先辦理。

好比新車與二手車的區別

土地使用期限決定物權價值

記：之前業主了解到，續期要繳納的土地出讓金動輒就是幾十萬，而他們房產交易價也才不超過100萬，也就是說，如果要續期，繳納的土地出讓金要佔到房產交易價1/3到一半左右，為什麼要這么貴？

張：國有建設用地使用權有償有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權價值是不同的。土地使用權評估也不是我們做的，是由第三方評估機構做出來的。

媒體報道中的王女士，之前也找我咨詢過，我對她的遭遇深表同情。當時我給她打了個可能不太貼切的比方，土地使用權70年的房子，好比4S店裡的新車，而只剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車，這兩者的價值哪個高哪個低，大家一看就知道。所以王女士當初買房的時候，就好比她用高價買了輛快報廢的二手車。

在國有建設用地使用權出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關注土地使用權年期的問題，不要讓自己買虧了。來源：溫州網–溫州日報

（以上回答發布於2016-04-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 溫州房產到期土地續租怎麼解決了

浙江省溫州市部分房屋20年土地使用權到期，有關如何續期的問題引發社會廣泛關注。有關媒體從浙江有關方面了解到，溫州部分房地產土地到期問題出現後，國土資源部對此高度重視，組成調研組，在溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期延長問題。而深圳補交地價續到最高使用年期。
目前，調研己經完成。土地使用權集中到期之後的續期方式，需要與現行法律法規做好銜接，將通過法律程序加以明確。

『叄』 土地租賃與續租

在同等條件下你方享有優先承租權，當然，如果土地的所有權人不出租土地也是有可能的。
土地不出租不意味著廠房和其他附屬物要補償，只有土地被徵用才能給予補償。
廠房所附土地使用權隨廠房產權轉移而轉移。

『肆』 土地使用權租賃的管理辦法

湖南省國有土地使用權租賃管理辦法(試行)
第一條
為建立公開、公正、合法、有序的土地市場，加強土地資產管理，促進土地資源的合理流動和優化配置，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》等規定，制定本辦法(試行)。
第二條
國有土地使用權租賃(下簡國有土地租賃)是指國家將國有土地使用權出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。
國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。
第三條
對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用;對因發生土地轉讓、出租、企業改制和改變土地用途後依法應當有償使用的，可以實行租賃。對於新增建設用地，重點推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對於經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。
第四條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行區域內國有土地租賃管理工作，並依法進行監督檢查。
第五條
租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由縣級以上土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃內容應當包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范圍、面積、用途，租賃期限、土地使用條件，土地租金標准、支付時間和支付方式、土地租金標准調整的時間和調整幅度，出租方和承租方的權利和義務等。
第六條
國有土地租賃依照國有土地使用權出讓的審批許可權，報縣級以上人民政府批准。涉及征地和農用地轉為建設用地的，依照國家有關法律、法規的規定先行辦理審批手續。
第七條
國有土地租賃，要以採用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須採取招標、拍賣方式。採用雙方協議方式出租國有土地的租金，不得低於出租底價和按國家及省規定的最低地價折算最低租金標准，協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，並向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。
第八條
國有土地租賃標准應與地價標准相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的地，租金標准應按全額折算;承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標准應按扣除有關費用後的地價余額折算。
採用短期租賃的，按年度或季度支付租金;採用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。
第九條
國有土地租賃可以根據具本情況實行短期和長期租賃。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建築物、構築建設後長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年期。
第十條
國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按租賃合同約定支付剩餘年期的土地租金並完成開發建設後，經簽訂合同的原土地行政主管部門同意，可將剩餘年期的承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉上或抵押，須依法辦理變更登記。
承租人將承租土地轉租或者分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
承租人轉讓土租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經更名後繼續有效。
地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。
第十一條 在租賃合同約定的使用年期內，承租土地出讓，承租人有優先受讓權。租賃土地在辦理出讓手續後，終止租賃關系。
第十二條
已簽訂土地使用權租賃合同的土地使用者，有條件的，可終止原租賃合同，改按法律、法規規定簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地使用權出讓金，取得出讓土地使用權。
已簽訂土使用權出讓合同，按合同約定支付出讓金有困難的，交足已使用年限的土地出讓金後，經原批准機關同意，可以終止原出讓合同，改按本辦法規定簽訂土地使用權租賃合同。
第十三條
國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權，在租賃合同約定的使用年屆滿前不收回;因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回，應對承租人給予合理補償。
土地使用權租賃合同約定的使用年限期滿，承租人需要繼續使用土地的，應當在期滿前三個月向縣級以上土地行政主管部門上申請續期，並按本辦法規定重新辦理租賃審批手續，除根據社會公共利益面要收回該幅土地的，應予以批准。未按規定申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，承租土地使用權由國家依法無償收回，其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得，或要求承租人拆除地上建築物、構築物，恢復土地原狀。
承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。
第十四條
土地行政主管部門應加強國有土地租金的徵收工作，協助財政部門作好土地租金的使用管理。土地租金由土地行政主管部門代征代繳，全額上交財政，使用財政部門統一印製的《土地有償使用收入專用收款收據》。收取的土地租金參照國有土地出讓金的管理辦法進行管理，按規定專項用於城市基礎設施建設和土地開發。
第十五條
各地在本《辦法》下發前對國有土地租賃適用范圍已有規定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的，暫按已有規定及《國有土地租賃合同》的約定執行，並在需今後工作中逐步規范;本《辦法》下發後實施國有土地租賃的，一律按本《辦法》要求規范辦理。
第十六條 《國有土地租賃合同》文本在國土資源部統一制發前，由省國土測繪局制定試行。
第十七條 本辦法自1999年10月1日起實行。
湖南省國有土地使用權租賃管理辦法
各州、市、縣(市、區)國土管理局，長沙、懷化鐵路國土管理分局：
現將《湖南省國有土地使用權租賃管辦法》(試行)印發給你們，請認真貫徹執行。執行中有何問題，請及時報告省局。

『伍』 開發商租用土地50年，我們買的房子使用權50年到期了，是否付開發商的價格來續租土地使用權

不需要，
舉一個最簡單的例子，
你什麼時候見過房子是用50年的？
一般的房子是用壽命只有20--30年，
重新開發會給你新房子的，
不需要什麼費用。

『陸』 土地使用權租賃費、會計分錄

國有土地租賃費收入的會計處理為：
1、確認收入時，
借：銀行存款版-**行
貸：其他業務收入
應交稅費權-應交增值稅（銷項稅額）
2、攤銷成本時，
借：其他業務成本
貸：累計攤銷-土地使用權
營改增後，納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。