南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法

1. 廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法的第五章

土地收益
第二十五條集體土地所有者出讓、出租集體建設用地使用權所取得的專的土屬地收益應當納入農村集體財產統一管理。其中50%以上應當存入銀行（農村信用社）專戶，專款用於本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。具體實施辦法由省勞動保障部門會同省農業、民政、財政、衛生等部門制定,報省人民政府批准後實施。
第二十六條集體建設用地使用權出讓、轉讓和出租的，應當向土地行政主管部門申報價格，並依法繳納有關稅費。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅徵收標准，向市、縣人民政府繳納有關土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由省財政部門會同省國土資源、物價部門另行制定，報省人民政府批准後實施。
第二十七條市、縣人民政府土地行政主管部門應當制定本行政區域集體建設用地使用權的基準地價，並報市、縣人民政府批准後公布。

2. 《物權法》對集體建設用地使用權流轉有什麼規定

A 物權法》對集體建設用地使用權流轉有什麼規定？

《物權法》對建設用地使用集體所有的土地的流轉僅做了原則性規定，如第151條規定：「集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。」

總的來說，根據現行法律法規的規定，集體建設用地使用權的取得及流轉有嚴格的條件限制，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。除耕地外，農民集體所有的土地只能用於鄉鎮村企業、鄉鎮村公共設施和公益事業以及農民住宅建設。近年來。我國土地制度改革不斷深化，國務院先後出台了一系列涉及農村集體建設用地的規定。國務院關於2005年深化經濟體制改革的意見中明確指出，進一步研究探索農村集體建設用地使用權進入市場。土地行政主管部門一直將加快集體建設用地使用制度改革作為工作的重點，在對集體建設用地進行嚴格管理的同時，也允許一些地區開展集體建設用地流轉方面的試點，2004年，國務院頒布《關於深化改革嚴格土地管理的決定 》，其中關於「農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉」的規定，強調「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。」

同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農村建設用地使用權流轉開始了局部或區域試驗，並發展出了重慶農地入股、廣東海南出租農地、北京郊區等地小產權房等模式。

3. 集體建設用地使用權流轉都有什麼方式

職能部門：集體建設用地使用權流轉，必須實行有償和有限期使用制專度，必須通過屬有形市場進行。關於集體建設用地使用權流轉的方式和條件，《辦法》規定，集體建設用地使用權的流轉方式為四種： 第一種：轉讓。集體建設用地所有權人將一定年期的集體建設用地使用權讓渡給土地使用人使用，並向使用人一次性收取該年期內的土地收益。 第二種：出租。集體建設用地所有權人將建設用地使用權以出租方式提供給土地使用人使用，並定期向土地使用人收取土地租金。 第三種：作價出資或入股。集體建設用地所有權人以一定年期的集體建設用地使用權作價，以出資或入股方式投入新設立的企業。 第四種：合作或聯營。集體建設用地所有權人以一定年期的集體建設用地使用權作為條件，與其他單位或個人合作、聯營，共同舉辦企業。

4. 集體建設用地使用權流轉需滿足哪些條件

農村集體建設用地使用權符合下列條件的，可以出讓、轉讓、出租和抵押，並享回有與城鎮國有土地使答用權同等的權益：
（1）經依法批准使用或取得的建設用地。
（2）符合土地利用總體規劃和城市、村鎮建設規劃。
（3）依法辦理土地登記，領取土地權屬證書。
（4）界址清楚，沒有權屬糾紛。
依法應當進入土地交易機構公開交易的，按照《廣東省土地使用權交易市場管理規定》辦理。通過出讓、轉讓、出租和抵押方式流轉農村集體建設用地使用權的，其地上建築物、其他附著物所有權隨之流轉。

5. 廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》違反土地管理法嗎

屬於違反《土地管理法》的，根據《農村土地承包法》規定，只有農村承包經營權的土地才可以採取出租、轉包、互換和轉讓等方式流轉。

6. 廣東省佛山市南海區征地制度改革實踐及探索

廣東省佛山市國土資源局南海分局副局長簡陸芽

佛山市南海區位於廣東省中部，珠江三角洲腹地，緊連廣州市中心城區，佛山市中心城區。1992年南海撤縣設市，2002年12月撤市設區，成立佛山市南海區，原屬南海市的南庄鎮劃入佛山禪城區。現轄8個鎮（街），面積1074km²，戶籍人口105萬，外來人口110萬。

改革開放以來，南海經濟總量大幅度提升，城市化規模大幅度增加，各主要經濟指標呈現快速增長的態勢，綜合經濟實力穩居全國縣（市）前列。2006年GDP總量為980億元，實現工業生產總值2094億元。

一、南海區征地制度改革的實踐

近年來，根據省、市有關征地制度文件要求，為切實規范征地行為和解決農民問題，經過不斷的探索和實踐，我們在征地補償方法、征地安置和征地實施程序等方面的改革都已取得了階段性成果，初步建立起一套既符合當地實際又適應新《中華人民共和國土地管理法》實施要求的征地制度。

（一）補償標准方面

1.對集體農用地的補償

對集體農用地的補償堅持依法與合理的原則，科學測定征地補償標准。首先我們根據綜合產值計算的方法統一量化征地補償標准，使得土地補償費、勞力安置補助的計算直接與被征土地的面積和地類掛鉤，而不是直接與被徵收的具體地塊年產值掛鉤，極大地提高了征地工作效率。

以我區某村小組為例。如以水稻計算，3年平均單位面積產值為1300元/畝，按《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定的12倍計算，土地補償費也只有1.5萬元/畝，對照當地的生活水平，明顯偏低，農民不易接受；如以魚類養殖計算，3年平均單位面積產值為2萬元/畝，按廣東省規定最低倍數8倍算也達16萬元/畝，明顯偏高，征地成本較大。

我們在實際操作中，將占農用地90%以上的4大地類（包括水田、菜地、魚塘、旱地）綜合計算其平均指標來制定補償標准，實踐證明效果較好。

2.對集體建設用地的補償

隨著城市化水平的提高，徵收集體土地不僅僅是農用地，而且很大部分是集體建設用地。因我區位於經濟較發達地區，集體建設用地應視為等同於國有建設用地，其價值應該增加轉為國有土地的稅費。在徵收補償時不能簡單地視為農地並參照農地補償標准補償。

同時，征地過程還要嚴格區分住宅和非住宅。我區住宅的補償有兩種方式：一是房地分開補。即土地部分，納入征地總面積統一計算，補償給村集體，在征地過程不區分住宅或非住宅；而房屋部分，其補償不包括土地補償，僅就地上物按照建築成新折舊計算，補償給農村房屋所有權人，但同時要返還一定比例留用地給村集體用於安置被拆遷戶。二是房地合一補。計算征地補償給村集體的征地面積要扣除農村房屋佔地部分土地面積。對於農村房屋的補償包括了土地補償。補償方式可以貨幣補償或者實物補償。

（二）征地程序方面

1.改革調整征地程序

現行法定征地程序是先征地審批後作補償，而且補償只作登記不簽訂補償協議，未能充分尊重農民的意願，沒有給農民一個參與的機會，農民失去知情權，從機制上容易激化征地矛盾。因此，我們對征地實施程序作了重大的改革和調整：增加協商補償的環節，將協商補償前移，先協商，後制訂征地方案，再上報審批；將補償登記改為協商補償，由征地工作人員和農民集體或村民代表在一定的標准范圍內共同議定具體的補償標准，形成協議，簽字蓋章認可；增加預公告，在報批征地前，向征地范圍內的農村集體經濟組織發布征地預公告，告知征地范圍、面積及注意事項等。

2.針對不用類型，擬定不同征地程序

（1）單獨選址項目採用法定的征地程序。即用地預審—征地審批—征地公告—征地補償安置—供地。好處有二：一是重申征地強制性，強調征地屬於政府行為，不是土地買賣，即使協商不成、有爭議也不影響實施征地；二是確保如期完成征地工作任務，特別是那些國家重點工程項目，此類項目都要求在短時間內要完成項目征地報批等相關工作。

（2）城市批次用地沿用改革後的征地程序。即用地預審—征地預公告—征地調查和確認一制定征地補償安置方案—組織征地聽證—協商征地補償、安置並簽訂補償協議—辦理征地預存款—上報征地審批—批准征地後公告（征地公告和補償安置方案公告合二為一）—實施補償安置後供地（發出用地批文或批准書）。主要好處是可以通過民主協商等征地工作，充分聽取被征地農民意見，將可能出現的征地問題解決在前，最大限度避免徵地矛盾的發生。這種做法得人心、少矛盾，農民容易接受。

（三）征地安置方面

堅持以市場為導向的原則，多種渠道安置被征地農民。目前，我們主要採取兩種方式。

1.留用地安置

按征地總面積10%～15%的比例給被征地農民留地，為農民提供一個自謀出路、自我安置勞力的發展空間。這種安置方法在我區各鎮都普遍實施，被征地農民認為留地比征地補償高低更為重要。

2.建立全征地農民社保安置制度

全征地是指征地後該村、組人均集體性質農用地面積低於所在區人均農用地面積1/3的。根據市委、市政府「三化」解決「三農」問題的50條，努力開辟多種渠道籌措資金，為農民建立最低生活保障線，辦理養老保險、基本醫療保險和大病保險，從根本上解決了被征地農民的後顧之憂。

（四）征地范圍方面

1.嚴格界定政府直接介入征地過程的范圍

近年來，隨著我區經濟社會的快速發展，對建設用地的需求日益增加，土地價值不斷提高，極易因征地引發各種矛盾糾紛。根據《廣東省人民政府辦公廳轉發省國土資源廳關於深化征地制度改革意見的通知》（粵府辦〔2007〕29號）要求，我們只對公益性項目用地（如國防軍事用地、黨政辦公用地、政府財政全額投資的項目用地等），政府和職能部門才參與具體征地工作；對非公益性及贏利性用地，由用地者與土地所有者或土地使用權人直接協商，簽訂補償協議，強化該類用地徵收的市場化運作。

2.推進集體建設用地流轉，縮小征地范圍

按照《廣東省人民政府關於試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》（粵府辦〔2003〕51號）及《佛山市試行農村集體建設用地使用權流轉實施細則》等文件規定，在強化規劃控制的前提下，積極穩妥推進農村集體建設用地合理流轉。對於非公共利益項目用地確實需要佔用農村集體土地的，推薦通過農村集體建設用地使用權流轉的形式取得。農村集體建設用地使用權流轉的收益大部分由土地所有者取得。

（五）補償落實方面

實行征地預存款和實名支付制度，確保補償到位。簽訂征地補償安置協議後，用地單位在報批用地之前，必須將征地補償款足額預先存入被征地集體經濟組織（村委會）和用地單位共同認可的賬戶，該款項不得少於報批征地方案中確定的征地補償費總額，經銀行監管確認後出具回執才組織材料報批用地。征地批復後，監管銀行憑國土資源部門出具的征地補償款支付通知劃款，在征地的補償、安置補助完成後，國土資源部門才向用地單位發出批准用地文件和《建設用地批准書》。

對於被征地農民個人征地補償部分，經所在村集體和被征地農民個人確認，可直接存入被征地農民的個人賬戶，實行實名支付制度。同時，為保障外來土地承包戶的利益，將青苗及其所投入建設的地上附著物補償費直接支付給外來承包戶。

（六）通行權補償方面

通行權用地包括地上高壓走廊、地下管道或地鐵等。通行權按土地權屬性質是土地他項權利的一種，也就是地下權或空中權。通行權用地多不需要改變原有的土地所有權和使用權，但它也不能視為臨時用地，因為它是永久使用，因此其土地取得方式區別於徵收、徵用、流轉和臨時用地，其補償具有特殊性。但由於通行權用地限制了土地使用條件和開發條件，應作地力損失補償，我區在操作過程中是按征地補償標准扣除勞力安置補償標准計算，但區別對待原本已屬於規劃控制范圍（包括道路、高壓走廊等）的通行權用地補償。

二、南海區征地制度改革取得的成效

（一）穩定了農村大局

社會的穩定，首先需要農村穩定、農民穩定、農業穩定（即「三農」要穩定）。我們在征地制度改革實踐中，一是適當提高補償標准，二是增大征地透明度，三是多途徑安置征地農民。這些做法都是為農民著想，還權於民，讓利於民。最近幾年，征地上訪有所減少。我們的征地制度改革內容和措施取得了農民的理解和支持，穩定了農村大局。

（二）維護了農民利益

我們實施征地制度改革過程中始終貫徹了一個宗旨，就是要善待農民。如制訂補償標准不但考慮了種植業產值，而且考慮了養殖業產值，不僅考慮了地區間及新舊標準的銜接，而且考慮了失地農民生活水平的保證；制訂安置辦法不但考慮解決失地農民眼前的生產生活出路問題，還考慮到通過留用地、社保安置等途徑解決他們的長遠生計問題。我們制訂政策多從農民角度出發，其目的就是讓農民感到滿意，把農民的滿意度作為權衡政策好壞的重要標准之一。

（三）化解了征地矛盾

由於增加了協商補償的環節，補償數額一旦確定，就會與被征地單位簽訂征地協議，這樣的協議是充分體現了農民意願的法律文件，不會造成農民對征地的抵觸情緒。由於發動農民參與征地活動，賦予農民充分的知情權、參與權和監督權，從措施上有效地避免或化解了因征地可能引發的各種社會矛盾。

（四）提高了征地工作效率和水平

我區採用不同地類通過綜合統計平均年產值測定土地補償費的做法，使征地補償標準直接量化和相對統一，避免了過去每征一宗地都要測算一次補償標準的問題，簡化了操作過程，提高了征地效率；同時，避免了每次測算因收集的產值資料的不齊全造成的誤差，提高了征地水平。

三、進一步深化征地制度改革的建議

（一）繼續調整優化征地程序

《中華人民共和國土地管理法》雖對征地程序作了明確的規定，但我們在改革實踐過程中，在總結過去成功做法的基礎上，對法定的征地程序進行了適當調整，但是調整後的征地程序也不是十全十美，隨著法制社會的建立和人民法制觀念的增強，現在征地時，農民首先要求國土資源部門提供征地批准文件。情況與過去的一些做法又有所不同。因此，征地工作要不斷適應社會變化和農民法制觀念的變化，隨時調整征地程序。

（二）繼續探索完善留用地安置模式

實踐證明，留用地安置是目前解決被征地農民生產生活出路問題的有效途徑之一。具體是按征地面積10%～15%的比例給被征地單位劃出生產發展留用地，留用地可以是國有土地，也可以是集體土地。國有留用地的開發和利用應按城鎮建設用地進行管理，納入城鎮土地供應計劃和城鎮土地市場調控范圍之內；對集體留用地的使用，在符合土地利用總體規劃和城鎮建設規劃的前提下，應賦予農村集體和農民充分的發展空間。

在開發利用方面，留用地應由集體經濟組織組織開發，主要作為第二、第三產業的發展用地，並以公開租賃土地使用權或自建物業出租逐年收取租金為主，原則上不得採取一次性「賣斷」的方式處置留用地。未出讓或流轉的村（居）集體經濟組織留用地，如需進入市場則必須嚴格按照公開交易的有關規定和程序進行操作。其中，國有商住性質留用地進入市場必須納入經營性用地計劃指標管理。

但因留用地涉及問題比較復雜，有歷史遺留問題，也有本身使用過程中出現的問題等，需要分門別類，對症下葯，不斷與時俱進，探索完善。

（三）探索建立征地仲裁製度

近年來，征地上訪、征地引發的行政訴訟時有發生，光是政府信訪部門就不得不花上很大精力去處理，而征地行政訴訟不斷增加，讓法院也感到很吃力。本來很小一件事，但發生征地糾紛時，農民往往傾向於選擇諸如靜坐、聚眾鬧事等方式來維護自身權益，使得糾紛進一步升級，加大了解決糾紛的難度。

所以，很有必要建立征地仲裁製度，對一些征地補償、安置的糾紛先進行仲裁，減少征地上訪，減輕各級政府部門的壓力，維護社會穩定。我們要充分認識到，建立專門的征地仲裁機構，是及時解決糾紛和切實維護農民合法土地權益的必然要求。

征地仲裁機構應具有行政性與司法性相結合的特點，其組織獨立於行政機關，採用准司法程序獨立辦案，不受行政機關及其官員干涉，從而保證仲裁的公正性，使征地糾紛得到公正解決，被征地農民權益得到有效維護。如當事人不服征地仲裁機構的裁決，可向上級仲裁機構尋求救濟或上訴至法院，在不服上級仲裁裁決時仍可以向法院提起上訴，從而使仲裁機構的裁判獲得法院的司法監督，以保障最終的公正。

（四）探索完善重點項目征地操作模式

目前我區重點項目的征地拆遷工作主要採取兩種模式。

1.費用包干模式

這是一直以來最常用的征地模式，項目單位與地方政府協商確定項目征地拆遷總包干費用，由項目單位按照包干協議支付費用，地方政府總承包做好征地拆遷工作。項目單位喜歡採用這種模式，因為費用包干後，項目單位能夠控制征地總成本。但隨著征地監督機制建立，費用包干所剩餘的費用不能用，還要應付隨後各種審計、檢查，地方政府或國土資源部門越來越不喜歡費用包干這種模式。

2.任務包干模式

這是當前提得比較多的征地模式。地方政府僅僅是承擔征地拆遷任務，不承諾總費用包干，征地拆遷過程中所發生的所有費用按照實際結算，由項目單位直接支付。地方政府僅提取征地拆遷工作經費，不收取任何費用。這種模式的問題是征地拆遷成本不好控制。如果被征地和拆遷的權利人提出超出政策和標準的要求，不滿足這些要求的話，難以推進征地進度，而區（鎮）級政府不會補貼這筆費用，項目單位也很難逐一甄別，結果往往使征地拆遷工作陷入被動。

目前還沒有一種非常成熟的征地拆遷模式，因此，這個問題需要繼續探討。

7. 國家對集體所有建設用地土地使用權流轉有何政策規定

根據我國物權法的規定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。

1、鄉（鎮）村公益用地使用權。農村集體經濟組織或者由農村集體經濟組織依法設立的公益組織，在經過依法審批後，對用於本集體經濟組織內部公益事業的非農業用地所享有的建設用地使用權。根據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的規定，鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。
2、鄉（鎮）村企業建設用地。農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准。如果其中涉及佔用農用地的，應當依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。
參考資料：http://www.dongao.com/zckjs/jjf/201403/147572.shtml

8. 廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法的釋義

廣東省行政區域范圍內的集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓回、轉租和抵押，適答用本辦法。
集體農用地流轉用於非農業建設的規定
集體農用地未經依法批准辦理農用地轉為建設用地的手續之前，不得直接流轉用於非農業建設。擅自將農用地用於非農業建設的，應當依法承擔法律責任。
鄉鎮農民集體所有的土地經營和管理主體
鄉（鎮）農民集體所有的土地由鄉鎮集體經濟組織負責經營和管理，沒有鄉鎮集體經濟組織的，由鄉鎮人民政府負責經營和管理。

9. 廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法的介紹

為加強國家對集體建設用地的管理，合理利用土地，規范集體建設用地使用權流轉市場秩序，促進經濟可持續發展，根據國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定，結合實際，制定《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》。該《辦法》經2005年5月17日廣東省人民政府第十屆66次常務會議通過，2005年6月23日廣東省人民政府令第100號發布。《辦法》分總則，集體建設用地使用權出讓、出租，集體建設用地使用權轉讓、轉租，集體建設用地使用權抵押，土地收益，法律責任，附則7章32條，自2005年10月1日起施行。本辦法。