鄰宗劃撥土地使用權置換

『壹』 徵得一塊土地可以要求另外劃撥土地置換嗎

出讓土地，政府不可能強制收回，又不是劃撥土地！ 首先，要寫國土部門為什麼進行土地置換（原因），其次，詳細寫土地置換的方案方法，第三，寫土地置換後的安排意見。

『貳』 劃撥土地使用權變更

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『叄』 以劃撥方式取得的土地使用權能否轉讓

以劃撥方抄式取得的土地使用權未經有批准權的人民政府批准，不得轉讓。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定：「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。」

『肆』 土地置換何以「換」出個非法轉讓

□遲磊

閱讀提示：一學院未經有權機關批准，將自己以劃撥方式取得的土地，與一公司以出讓方式取得的土地進行置換。由於劃撥土地使用權轉讓條件是被法律法規嚴格限制的，這起置換便構成了非法轉讓土地行為。

［案情］

某市中心區A宗地，使用權由甲學院以劃撥方式取得。位於市郊與A宗地面積相近的B宗地，使用權為乙公司以出讓方式取得。

在乙的提議下，甲乙達成協議，乙以B宗地附加若干資金為條件，與甲交換A宗地。交換後，甲於B地建設了新校區，乙將A宗地分割後分別轉讓給丙、丁公司開發商業服務項目，整個交易乙獲利逾千萬。

［分析］

對於本案的處理，一種意見認為，甲與乙的交易屬於土地置換，乙與丙、丁之間屬於合法轉讓，A宗地的使用權從甲轉移至丙、丁的整個過程都是自願、等價和有償的，所欠缺的僅僅是辦理變更登記，違反了《中華人民共和國土地管理法》第十二條的規定，應按照第八十二條規定由縣級以上土地行政主管部門責令其限期辦理。

另一種意見認為，甲、乙、丙、丁之間土地權利的轉讓是非法的，構成了非法轉讓土地違法行為，應按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條的規定追究相對人的法律責任。

本案的焦點在於，甲所享有A宗地的使用權是以劃撥方式無償取得的，而劃撥土地使用權的轉讓條件是被法律法規嚴格限制的。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二、領有國有土地使用證；三、具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補繳土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權出讓金。」

按照上述規定，甲學院不具備第一項規定的條件，沒有履行第四項規定的義務，並且沒有市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，所以無權轉讓A宗地的土地使用權，也就是說轉讓是非法的。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款也對劃撥土地使用權房地產轉讓作了類似的規定，雖然具體內容不同，但原則都是要有關部門批准，要補繳出讓金。由於轉讓的非法性導致了轉讓的無效，因此乙並未取得A宗地的合法權利，這一前提決定了後續的乙和丙、丁之間轉讓行為的違法性——乙將不享有權利的A宗地轉讓給丙、丁，當然是不合法的。

置換是轉讓的一種特殊形式。一般意義上的轉讓即買賣，出讓方交付物或權利，受讓方支付價款。而在置換中，一方在交付物或權利時，從另一方受領的不是價款，而是另一物或權利，表現為物或權利的交換，這種形式上的差別不能改變轉讓的本質，適用相關的法律調整當無異議。

全面來看這一非法轉讓行為，乙在當中扮演了類似政府的角色——將A宗地收回後再行出讓，而甲在B地辦學與在A地並無實質區別，且獲得了相當可觀的改善教學條件的資金，丙、丁從乙處獲得黃金地段的價格也明顯低於政府出讓的價格，各方都有利可圖，促成了這一非法交易。各方所獲利益之和，正是A宗地由於用途發生改變而使土地使用權增加的價值，而這一價值正是國家流失的土地資產。

關於對非法轉讓土地行為的處罰，按照《中華人民共和國土地管理法》第七十三條及《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條的規定，對拆除或沒收非法轉讓土地上的建築物沒有疑義，但對違法所得的認定爭議也比較大。對違法所得不但要沒收，而且罰款的數額也依據其確定。

筆者認為，違法所得即違法者通過違法行為獲得的收益，應為「凈利潤」，即違法活動的全部所得扣除違法行為的成本。本案中，甲的非法所得應是從乙處獲得的資金和B宗地使用權的折價減去其原在A地的房產的折價；乙的非法所得是從丙、丁處得到的價款減去B宗地使用權的折價和給付甲的資金；丙、丁的非法所得是A宗地作為商服用地的市場價格減去其向乙支付的價款。

需要強調的是，乙作為整個違法活動的策劃者，應從重處罰。

『伍』 劃撥土地與出讓土地能否進行土地置換

出讓土地，政府不可能強制收回，又不是劃撥土地！
首先，要寫國土部門為什麼進行土地置換（原因），其次，詳細寫土地置換的方案方法，第三，寫土地置換後的安排意見。

『陸』 劃撥土地之間能否直接進行置換

1、劃撥土地使用權人對劃撥土地不具有處分權，處分權就重要內容之一就是轉讓。劃撥土地使用權人不再使用劃撥土地的，應由原做出劃撥決定的機關收回劃撥土地。
置換屬於轉讓的一種形式劃撥轉讓需要補交土地出讓金 所以需要去國土部門補交土地出讓金 並且置換雙方土地性質需要一致

『柒』 劃撥土地使用權如何過戶

以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓，是可以的。
但在轉讓過程中，需受以專下限制：屬
在轉讓房地產時，應按國務院的規定，報有批准權的政府審批。該政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並繳納土地使用權出讓金。
該政府還有權批准不(用)辦理土地使用權出讓手續，但這時，轉讓方(即：您)應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家。
僅供參考。

『捌』 關於國有劃撥土地使用權補償政策

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式：
（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。
（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的後取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特徵：微信關注國暉律師事務所，掌握更多法律資訊！
（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。
（2）取得的土地使用權是有期限的。土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。
（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地佔有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。國有劃撥土地上的房屋與拆遷同樣情況下的出讓土地上房屋的補償相比，少補償了應繳納的土地出讓金。