購房物權

① 房屋的所有權的購房者何時取得房屋所有權

房屋辦理了房產證即可。

辦理房產證的流程:
1、確定開發商已經進行初始登記
開發商辦理初始登記是自己辦理房產證的必要前提條件。根據《商品房銷售管理辦法》第34條的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將其需要辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等。
2、到管理部門領取並填寫《房屋(地)所有權登記申請表》
申請表填寫之後需要開發商簽字蓋章。有的開發商手中會有現成的蓋好章的表格，只需到開發商處領取並填寫就行了。可以事先向開發商詢問，房產證應該在哪個部門辦理，然後直接向該部門咨詢，省去奔波之苦。
3、拿測繪圖(表)
由於測繪表是登記部門確定房產證上標注面積的重要依據，因此是必需的材料之一。可以到開發商指定的房屋面積計量站申請並領取測繪表，或者帶身份證直接到開發商處領取，也可以向登記部門申請對房屋面積進行測繪。
4、領取相關文件
在前面詢問相關部門時，一定要明確需要領取哪些必要的申請文件，一次齊全。這些文件包括購房合同、房屋結算單、大房產證復印件等。填寫好的申請表需要請開發商審核並蓋章。
5、繳納公共維修基金、契稅
公共維修基金一般由房產所在地區的小區辦收取，部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢問開發商的辦事人員。需要注意的是，無論是小區辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項的繳納憑證是辦理房產證的必需文件，一旦遺失會影響獲得房產證。
6、提交申請材料,主要包括以下幾種：
(1)蓋章的申請表;
(2)房屋買賣合同;
(3)簽訂預售合同的買賣雙方關於房號、房屋實測面積和房價結算的確認書;
(4)測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;
(5)專項維修資金專用收據;
(6)契稅完稅或減免稅憑證;
(7)購房者身份證明(復印件核對原件);
(8)房屋共有的提交共有協議;
(9)銀行的提前還貸證明。
7、按照規定時間領取房產證
一定要保存好管理部門給的領取證書的通知書，並按照上面通知的時間領取房產證。

② 物權法關於房產

物權法上有關房屋所有權的規定具體有以下幾條：

根據《中華人民共和國物權法》：

第三十九條 所有權基本內容

所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第四十條 所有權人設定他物權

所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

第七十條 對建築物區分所有權

業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條 業主對專有部分行使所有權

業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條 業主對共有部分的權利義務

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

第七十七條 將住宅改變為經營性用房的規定

業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

第七十九條 建築物及其附屬設施的維修基金的歸屬、用途以及籌集與使用

建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配

建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

(2)購房物權擴展閱讀：

房屋所有權取得，分為原始取得和繼受取得兩種。

1、原始取得

原始取得是指由於一定的法律事實，根據法律的規定，取得新建房屋、無主房屋的所有權，或者不以原房屋所有的人的權利和意志為根據而取得房屋的所有權。

主要包括以下情形：

（1）依法建造房屋；

（2）依法沒收房屋；

（3）收歸國有的無主房屋；

（4）合法添附的房屋（如翻建、加層）。

2、繼受取得

繼受取得又稱傳來取得，是指根據原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉移之房屋所有權，是以原房屋所有人的所有權和其轉讓所有權的意志為根據的。

繼受取得分為因法律行為繼受取得和因法律事件繼受取得兩類。

1、因法律行為繼受取得房屋所有權是取得房屋所有權最普遍的方法，通常有以下幾種形式：

（1）房屋買賣（包括拍賣）；

（2） 房屋贈與；

（3）房屋相互交換。房屋所有權自所有權轉移手續辦理完畢後產生效力，即進行所有權登記後便取得房屋所有權。

2、因法律事件繼受取得房屋所有權，指因被繼承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權。

根據《民法通則》的有關規定，在有數個繼承人的情況下，只要繼承人未作放棄繼承的意思表示，繼承的房產如果未作分割，則應認為數個繼承人對房產享有共同所有權。

③ 三方買房物權法怎麼規定

不受法律保護的。中華人民共和國物權法》對其有相應的規定：

第十四條不動產物內權的設立、變更、容轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。十八條，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

④ 在房產局備案的房子，擁有物權么

銀行貸款還清之前，買房人就沒有取得全部物權
按揭買房的，貸款未還清前，專房屋的一部分物屬權理論上屬於銀行。如果還未交房，那麼還有一部分物權屬於開發商（銀行房貸款給開發商時，扣留房價的10%作為開發商的擔保抵押）
因此，你隨時有權轉讓房屋。但轉讓需要涉及銀行和開發商
首先，需要還清貸款、或者與買家一起去銀行辦理轉貸手續；如果已有房產證，就可以辦理交易更名了
其次，如果還未取得房產證，那麼需要到房管局撤銷合同備案，然後與開發商辦理合同更名

⑤ 請問物權法對應商品房是怎麼解釋的謝謝！

《物權法》較之過去的相關法律規定，實際上賦予了購房者更多的權利，同時完善了商品房交易的程序和救濟制度，為購房者進行商品房交易保駕護航。

一、住宅70年使用權到期自動續期，解除了購房者的擔憂
《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
根據我國現行法律規定：建設用地使用權的最高期限，居住用地70年；工業用地50年；商業用地40年；綜合用地50年。在《物權法》出台以前，70年屆滿以後的土地使用權的歸屬一直是懸在人們心中的巨大石頭。購房者擔心，一旦土地使用權被收回，那麼自己住宅的命運將會如何呢？《物權法》對此的回應是，住宅建設用地的使用權期限自動續期。因此，購房者在購房時不需要對這點存有擔憂，該規定的出台有利於普通民眾的安居樂業。

二、房屋登記制度有了較大的變化，購房者應該充分重視
1、物權公示制度
《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
2、統一登記制度，減少購房者的手續

《物權法》第十條第二款規定： 國家對不動產實行統一登記制度。

《物權法》第十條第一款規定：不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
3、登記費用案件收取，規范收費
《物權法》第二十二條規定：不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標准由國務院有關部門會同價格主管部門規定。
4、規定「預告登記制度」，防止「一房二賣」
《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
5、登記機構錯誤登記，給購房者造成的損失，可向登記機構要求賠償
《物權法》第二十一條第二款規定： 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。

三、買受人善意取得財產可不歸還
《物權法》第一百零八條：善意受讓人取得動產後，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

四、購房時，將建築物區分所有權，專有權和共有權分清
《物權法》第七十條：業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
《物權法》第七十三條：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

五、注意小區的車位、車庫的歸屬問題
《物權法》第七十四條：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

⑥ 按揭買房中什麼時候買受人取得物權，請高手詳細解答房屋什麼設定物權以及物權流轉的情況。

銀行貸款還清之前，買房人就沒有取得全部物權
按揭買房的，貸款未還清前，專房屋的一部分物權屬理論上屬於銀行。如果還未交房，那麼還有一部分物權屬於開發商（銀行房貸款給開發商時，扣留房價的10%作為開發商的擔保抵押）
因此，你隨時有權轉讓房屋。但轉讓需要涉及銀行和開發商
首先，需要還清貸款、或者與買家一起去銀行辦理轉貸手續；如果已有房產證，就可以辦理交易更名了
其次，如果還未取得房產證，那麼需要到房管局撤銷合同備案，然後與開發商辦理合同更名

⑦ 交了首付備了案購房人是否就取得了物權

這個要與開發復商協商制，因為一般交了首付後，購房合同或認購合同上寫的很清楚，如果單方面退房的話賠償對方購房總價的20%作為違約金。

如果開發商同意的話就可以退，

如果不同意的話你就只能和開發商協商，你把房子轉給別人，讓別人買你這個房子，

如果只是單純的退款的話，估計開發商一般都不會退

⑧ 買賣期房時，有什麼方法可以保障購房人將來實現物權

現實問題

嚴某將自己兩室兩廳的房屋賣給金某，雙方訂立了房屋買賣協議，但是嚴某因某些原因暫時不能與金某辦理房產登記，金某提出可以先辦理預告登記，嚴某不懂究竟什麼是預告登記，那麼法律對此是如何規定的呢？

律師解答

所謂預告登記，就是為保全關於不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。根據《物權法》的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

所以，金某提出先預告登記是為了更好地保障自己的權益，當然，需要注意的是，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

法條鏈接

《中華人民共和國物權法》

第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。