土地使用權招標分利弊

① 國有土地出讓和劃撥的具體區別是什麼有什麼弊端

根據《中國土地管理法》、《中國城市房地產管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》的規定，指出了，
【定義】：

不管是出讓還是劃撥有個共同點，也是必須的前提，一宗土地須依法徵收過後成為國有建設用地才行、

【土地使用權出讓】，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。具體的出讓方式就是招標、拍賣、掛牌、協議四種。
【劃撥土地】：指劃撥土地使用權。根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規定：「土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。」

【區別】：從時間上來講，出讓的都是有年限的，例如工業用地50年，居住70年；
而劃撥是無期限的。
從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場價。劃撥的需要繳納征地補償、安置補償等成本費用就可以供地了。
從性質上來講，劃撥土地都是市政公共設施和機關辦公、公益事業、重點交通、水利、電力等基礎設施，都是屬於無盈利性質的。

【弊端】個人認為，出讓的弊端：1、出讓年限過長，例娛樂、商業用地40年，工業用地50年，如果隨著土地出讓加快，可以出讓的地塊也隨之減少，那麼幾十年後，還有什麼地可以出讓。2、出讓方式中的拍賣、掛牌以價高者得的單純形式，那麼造成的就是有些土地價格抬高，虛高。最明白就是房地產業的，地王現象。
劃撥的弊端：把一些好的地塊無償劃撥給了一些機關、企業，等到機關、企業搬遷、破產，需要處置土地時候，資產都流失了！

② 土地出讓方式中，招標方式與拍賣的差異，分析兩種方式的利弊。

選項 拍賣 招標
低價是否公開 不公開 不公開

低價由誰確定 拍賣委員會 招標委員會

是否設定獨立於委託人
的集體決策組織 設立拍賣委員會 設立招標委員會

報價方式 現場舉牌 填寫投標書

報價次數 可多次報價 一次報價機會

③ 土地使用權分幾種有什麼區別

1、按是否交出讓金（即用地性質）劃分為二類:出讓地（已交了土地出讓金）和版劃撥地（沒交土地出權讓金）兩類土地使用權證,這是最基本的分類.

2、按建房性質（使用性質）分：有住宅用地、商業用地、行政辦公用、旅遊用地、綜合用地等。規定什麼用途就只能建什麼樣的房，而使用性質不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業只50年。

④ 股權收購土地使用權轉讓有何利弊

您好！
優點如下：
1、轉讓程序操作簡單
2、轉讓方式具有保密性特點。
3、股內權轉讓可以享受的容稅收優惠政策
4、項目開發速度加快。一旦股權轉讓手續獲得有關部門的審批通過，在項目公司的名義下，投資者即可立即投入資金進行手續開發建設，無須再重新立項辦理建設手續。

缺陷如下：
1、所轉讓土地原有權屬、性質不宜確定
2、通過股權轉讓土地使用權，土地使用權的性質不必做變更，對受讓人存在隱患。
3、受讓人獲得股權的法律風險有多大，不易確定。
希望能夠幫助到您！

⑤ 土地招拍掛制度的優點

一套科學、合理、完善的土地招標掛牌制度是在一定製度上可以終結靠關系、「暗箱操作」的協議供地方式，進入了一個土地供應公開交易的新時代。正因此，有人稱土地招標拍賣掛牌出讓制度的頒布、實施為中國的「土地革命」。
該制度的優點是：
一、土地使用權實行招標拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產生。土地使用不公開，難免攙雜著「幕後交易」一些掌管土地使用權的部門為了個人或小集團利益，往往會借機斂財，肥了個人，害了國家，直接導致國有資產流失。
二、土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利於房地產市場的健康發展。土地實行公開招標拍賣掛牌，減少了諸多的中間環節，使倒買倒賣土地的空間大為減小。
三、土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利於土地使用權「招拍掛」出讓，有利於房地產分離，提高土地開發效率。「招拍掛」的土地供應方式，有利於土地的合理利用和整體規劃。由於實施了土地的儲備制度，政府將逐步把生地轉化為熟地後再進行「招拍掛」，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位，開發商只要按規劃要求作好設計圖紙並得到許可後就可順利開工了，可以專心提高建築品質和服務，大大縮短了房地產開發周期，有效地控制了開發成本。因此房地產開發土地利用的高效率也成為必然。
四、土地使用權實行招標拍賣掛牌，是有利於土地市場公平競爭。土地既然可以公開拍賣，所有房地產商都可以通過竟買的方式取得土地使用權，不分內資企業還是外資企業，一律通過競拍的方式，大家站在同一起跑線上，進一步體現了優勝劣汰的市場法則。
五、土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利於開發商綜合實力提高。公開「招拍掛」意味著房地產開發商機會均等，只要有足夠的資金和雄厚的經濟實力，就能在競爭中取勝。中小開發商必需適應新的規劃，將投標要求研究透徹，根據自己實際情況量力而行，這樣才有希望在市場上占據一席之地，提升開發能力。綜合實力較強的開發商會獲得獲取較大的機會而得到逐步發展，沒有實力的開發商在一次次競爭中落敗，將逐漸淡出市場，這會導致房地產市場的重新洗牌。
六、土地使用權實行招標拍賣掛牌，能夠更加合理的體現土地使用價值。政府必須對土地進行正確的評估，採用合理的招標辦法，公正的評出中標單位，開發出符合市場要求的優秀建築，更好的體現土地使用價值。
招拍掛制度的以上優點，是假設該制度本身高度完善並有嚴格、合理的操作流程和實施細則，並有良好的政治、法律環境和人文基礎。反之，在政府職能、社會道德、法律制度和監督制度等、社會政治制度和市場經濟制度不配套的情況下，孤軍推進市場體制和產權制度改革，不但不能從根本上解決傳統體制或制度的效率問題，而且會帶來新的更為嚴重的社會正義問題。

⑥ 土地招標與掛牌有什麼區別

掛牌出讓與招標拍賣等方式既有共同點，又有不同點。其共同點是無論內招標、拍賣還是掛牌，容同樣均具備公開、公平、公正特點；不同點在於：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利於投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便於開展；三是有利於土地有形市場的形成和運作。為此，國土資源部將掛牌出讓與招標拍賣方式並列，將掛牌出讓作為招標拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充，對掛牌出讓的適用范圍、程序等作了較為詳細的規定。考慮到在掛牌截止時有可能出現眾多競價人競相競價的情況，為了實現土地效益最大化，根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第11號令）法律法規，規定：「在掛牌期限截止時，仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。來源國土資源部第11號令)

⑦ 我要買房子土地使用權是國家的以後有什麼弊端

1，是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得回的國有土地使用權，或者答經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。
2，劃拔土地在國家徵用時，沒有土地補償費用。出讓土地上的房屋轉讓時，土地證直接更名即可，只需交納0.5元/平方米的手續費，無需交納土地出讓金。另外劃撥土地證的房屋在二次交易的時候，如果做個人抵押按揭時需要擔保，但出讓的土地證就不需要。
3，劃撥土地性質的房屋最大的弊端就是在轉讓時，需要到國土資源管理部門辦理轉讓審批手續，補交土地出讓金。國有出讓性質的房子在轉讓時就不需要再交納土地出讓金了。

⑧ 在山區農村中對集體資源的出租實行公開招投標的形式，有哪些利弊有沒有這方面的建設性的意見

【內容提要】自建國以來，在我國廣大農村，逐步建立起集體土地制度。隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，該制度的種種弊病日益顯露出來，針對學者們提出的改革集體土地所用權和集體土地使用權的觀點，本文分析了其利和弊，然後根據弊病之根源分別提出了完善方案。

【關鍵詞】集體土地所有權；集體土地使用權；農村集體經濟組織；土地承包經營權；農村建設用土使用權

一、現行農村集體土地制度存在的弊端

建國以後，在我國廣大農村，逐步建立起集體土地制度。幾十年來，該制度歷經改革，基本上都對我國農村經濟的發展起過積極的推動作用。制別是20世紀70年代末以來的家庭聯產承包責任制的改革，但隨著時間的推移和農村經濟發展，現行的集體土地制度存在種種弊端日益顯露出來。總的來說，其存在的弊端主要體現在以下方面：

（一）所有權主體虛位

集體所有權按基本來含義講，應當是全體集體成員共同所有，也就是說「既不是個人所有權基礎上的共有，也不是股份制基礎上的法人所有」[1]（P94），那麼，農村集體土地所有權應當是歸某一農村集體經濟組織的全體農民集體共同共有。從我國立法上看，關於集體土地所有權的主體，我國《民法通則》第74條規定：「集體所有的土地依照法律屬於村農民集體所有的，由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或村委會經營、管理，已經屬於鄉鎮民集體經濟組織所有的，可以屬於鄉鎮農民集體所有」；新《土地管理法》第十條規定：「……；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村經濟集體組織或者村民小組經營、管理；……」。按這些規定，現階段集體土地所有權主體有以下幾種：（1）村農民集體；（2）鄉鎮農民集體；（3）村內多個農民集體如村民小組等。由於農民缺乏行使集體所有權的組織形式或程序，這樣，就導致農民集體無法行使所有權，甚至缺乏行使所有權的動力。因此，客觀上就由相對應的集體經濟組織代表農民集體行使所有權。但是，現實的情況是，大多數地區的農民集體經濟組織已經解體或名存實亡[2]（P99）。「所謂土地集體所有，實際上成了鄉村幹部的小團體所有，有的甚至成為個別鄉村幹部的個人所有」[2]（P99）。於是，鄉村幹部利用土地牟取私利和利用對土地的支配權欺壓農民的現象屢見不鮮。例如，少數鄉村幹部憑借集體土地所有權或徵收各種名義的費用，加重農民負擔，或以權謀私，造成土地使用的分配不公。難怪有人說，有些地方的鄉村幹部已經蛻變成為新時代的地主惡霸，土豪劣紳。這樣，集體土地所有權也就成了一塊「虛牌」。

（二）土地利用效率低

由於土地所有權實際上掌握在少數鄉村幹部的小團體手中，而沒有掌握在大多數農民手中，那麼建立在此基礎上的土地使用權實際上還要受到少數鄉村幹部的種種干擾，其中，最突出的問題是土地承包關系不稱定。調查顯示：1978年以來，有95%的村對土地進行過調整。調整一次的佔22.55%，調整兩次的佔22.7%，調整3次的佔30.6%，調整4次的佔20.8%，調整5次的佔139%，平均調整3.10次，最高的8次[4]。由於土地承包關系的頻繁變動，嚴重影響了廣大人民對土地進行投資的動力，反而可能導致土進行濫耕濫用，從而嚴重破壞地力。這種粗放型的經營模式不僅使用土地的利用效率低，而用在很大程度上制約著農業生產力的進一步發展。

（三）集體土地使用權流轉的法律不健全，嚴重影響農業規模化進程

1998年修訂的《土地管理法》規定了土地使用權可依法轉讓（包括採用出讓，轉讓和出租等形式），並對集體土地使用權轉讓規定了限制條件。但至今，國務院對農村土地使用權的出讓和轉讓辦法尚未作出具體規定。即使是2002年頒布的《中國農村土地承包法》也是一樣，規定過於籠統，有關內容和程序不夠具體明確。缺乏可操作性，一旦在流轉中出現糾紛，廣大農民的合法權益就得不到充分保護。

如果不推行農業規模化經營，將導致很多嚴重後果：（1）農民收入增長緩慢，甚至處於停滯狀態。由於落後的經營模式造成生產成本急劇上升，而農業特別是糧食生產的比較收益下降。據統計，按可比價格計算，中國農村人均凈收入從1995年起至今就處於停止不前的發展狀態，而城鎮居民的人均收入則每年以相當塊的速度在增長，中國的基尼系數已經達到0.45[5]。這不僅導致農民收入增長緩慢，城鄉貧富差距拉大，而且可能影響農村經濟的發展和社會穩定；（2）導致農民拋荒嚴重，土地資源的極大浪漫。由於依靠種地收益太低，很多農民就拋棄自己承包的土地，紛紛進城務工，但他們還得向集體組織交納稅金，這又導致加重農民負擔，同時也給城市的就業、教育、交通等帶來巨大的壓力。

二、農村集體土地所有權的完善

從上面的分析可以看出，現行農村集體土地制度存在種種弊端，其根本原因在於「農民沒有獲得明晰，可靠和長久的土地產權」[6]（P99）。那麼，怎樣才能實現這個目標呢？讓我們先對以下幾種改革我國農村集體土地所有權的方案逐一加以分析。

（一）關於農村集體土地所有權改革的幾種方案[7]（P164）

1、國有化方案

對於農村集體土地所有權的改革而言，集體土地有化符合社會主義本質要求，能夠得到我國政治體制的支持，有利於國土綜合整治，有利於土地管理和國家對農村經濟的宏觀調節，且符合農業生產規模化經營的要求[8]（P131-132）。

但是農民的心裡能否接受的問題。是在1956年，我國實際農業合作化的時候，就曾提出過國有化方案，之所以沒有採納，主要拍引起農民的誤解。「如果說，在當時黨風、政風相當廉政，各級政府在農民心中享有很高威信、社會十分穩定的情況下，尚且有這樣的顧慮，那麼在今天我們受到腐敗現象和其他種種社會不穩定因素嚴重困擾的情況下，這個問題就更應該加以慎重的對待。[9]（P109）。

總之，國有化方案如果無法克服上述種種困難，而「匆忙的採用政治手段強行推之，將導致另一個『合作化運動』的悲劇，確須慎之又慎」[10]（P98）。

2、私有化方案

這種方案的可行性更值得懷疑。首先不為我國現行的政治體制所接受。我國是社會主義國家，而堅持公有制的主體地位是社會主義制度的主要特徵之一，集體所有利的公有制的重要組成部分，這樣，堅持社會主義道路，就必須堅持土地公有制（土地是集體財產的主要部分），而這在人們思維中，已是根深蒂固的認識，更何況，「所有權不只是一種財產的形式，它是有十分豐富的經濟內涵和政治內涵」 [11]（P189）。因此，實行土地私有化的改革必然遭到基礎政治制度的強烈反對，缺乏政治支持久。同時，這也不會被廣大的農民所支持和接受。

其次，私有化後的土地兼並問題，我們也不得不考慮，「土地兼並是中國歷史上困擾中國土地制度並影響中國政治生活和經濟生活的一大問題」 [12]（P10）。在當代，如果出現這種情況，其結果不僅僅是擴大農村貧富差距，而且可能導致大量的農民湧入城市，這給城市的就業、居住、治安等問題增加壓力。有人可能會設想，用限制土地轉讓或限制個人擁有土地數量的辦法來抑制土地兼並，但這又意味著所有權能的欠缺。反而言之，為了防止土了兼並而不給農民以自由處分土地的權利，倒不如授予農民永久性的土地使用權，那又何必搞土地私有化呢？

3、多種所有權並存的方案

這種方案是部分取消集體土地所有權，實行農村土地混合所有的方式，即國家所有、集體所有和個人所有並存的局面它在於調和前兩種方案。

4、迴避集體土地所有權，強調以利用為中心的土地制度改革思路

這種觀點主張以物的「利用」為中心代替物的「所有」為中心，通過改革用益物權制度解決農村土地制度問題。2002年8月29日，通過的《農村土地承包法》就是這種思路的直接反映、整部法律僅有一個條文間接提到有關集體土地所有權的問題，但這種觀點和立法思路也是不現實的。

首先，這種思路無法克服農村集體土地制度改革中最嚴重的頑症——所有權主體虛位。由於所有權主體虛位，那麼，實際掌握土地支配權的少數鄉村幹部便可以隨意侵害和干涉土地使用人，使土地承包關系不穩定，如果不通過一定的法律機制來控制發包方濫用所有許可權，那麼將土地承包經營權由債權性變為物權性的成效也就要大打折扣。因為無論土地承包經營權是債權抑或是物權，對發包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至於承包方是以違約還是以違法作為請求發包方承擔民事責任的依據，在後果上是微不足道的。[13]（P168）可見，這種改革方案雖有一定的積極意義，但絕非釜底抽薪之策。

其次，用益物權的種種理論與規則皆是圍繞所有問題而順利展開。在我國今後的物權立法中，雖然我們不再強調所有權的絕對性，但對所有權的尊重仍是建立用益物權的必要前提，對財產歸屬的強調仍然是有重要的現實意義。[14]（P605）因而，我國農村集體土地制度的立法還是不能忽視有關所有權的規定。

（二）完善現行的農村集體土地所有權制度，落實農民的所有者權益——是我國農村集體土地制度改革的唯一出路。

前面已經論述過，農村集體土地所有權應當是一定區域內的農村集體經濟組織的全體農民集體共同共有。之所以出現所有主全虛位，原因就出在農村經濟組織已經解體或名存實亡和農民缺乏行使所有權的組織形式活力。因此，要完善現行的農村集體土地的所有權， 就得重整農村集體經濟組織和落實農民作為所有者的權益的法律保護，充分調動其行使所有權的積極性。

1、完善農村集體經濟組織

按照《民法通則》和新《土地管理法》的規定，農村集體經濟組織存在區域大小的區別，也就是說，在鄉一級，有村一級的，還有村民小組一級的，那麼應以哪一級為宜呢？有學者 認為以村一級為宜[15]，但筆者以為以村民小組一級可更佳，即集體土地歸村民小組全體成員所有，原鄉鎮集體經濟組織和村集體經濟組織所有的土地按現有界址分別歸屬於相應的村民小組的全體居民所有。其理由如下：（1）現行農村集體土地已基本上分給了村民小組，而鄉鎮集體經濟組織和村集體經濟組織已名存實亡，缺乏所有權主體的組織形式；（2）實踐中，集體土地所有權證一般都是以村民小組為地域基礎進行載明的；（3）鄉（鎮）政府和村民委員會都履行或部分履行著行政職能，如果將農村集體（4）村民小組的居民往往比較集中，人口數量比較適中，有利於充分發揮其主體職能，也適合適度的農業規模化要求。因此，我主張以村民小組一級的集體經濟組織為所有權的主體。

2、將集體土地折成股份，按照一定的比例分給全體民在民，落實農民作為所有者的權益

根據集體土地的地理位置、肥沃程度等標准，將全部土地折成股份，分給全體居民，這樣可以充分調動廣大農民作為集體土地的所有者來行使所有許可權，至於如何分配股份，有學者認為，按一定的標准全部分給全體居民，分配後實行增人不增股，減人不減股，股份可以轉讓、抵押、繼承等[16]（P174）。筆者主張將全部股份為成兩部分，一部分由村民小組集體資產經營管理委員會行使所有權，這部分不超過全部股份的10%，用於配發新增居民的股份以及用其益支付出集體資產經營管理費、集體基礎設施建設費用等；另一部分則按現有人口數平均分配給全體居民，凡居民遷出、死亡等，集體資產經營管理委員會將其股份收回，但當其掌握的股份超過20%時，應將超時10%的部分平均增配給全體居民，村民小組居民擁有的股份不得轉讓、抵押、繼承等。這種處理方式應該更適應人口的變化且更符合公平的價值目標。

我以為，以上完善措施對農村集體土地所有權的完善具有十分重要的意義。首先，有利於防止集體地所有許可權主體虛位，農村集體經濟組織經過這樣完善以後，集體土地所有權主體變膽確了。可以避免職少數侵害集體土地所有權，提高土地的利用效率，減少土地流費。其次，有助於發揮農村集體土地的社會保障功能。由於城鄉二元戶籍制度的存在，「工人和農民、城市人和農村人具有不同的身份和待遇，從而具有不同的社會地位， 而且存在著這種身份和地位的不可轉換性」[17]（P267）。與此相對應，城市人享有相對完善的各種保障制度，而農村人不享有，那麼，土地便成為農村人的最後退路和歸宿，農民通過土地入股形式，即使在年老多病時也可獲得穩定的股本利益。最後有利於農村剩餘勞動力的轉移。通過土地股份 化能使流動人口在與土地分離的情況下也能取得一定的股份紅利。解決流動人口的後勤部顧之憂，這能使農村剩餘勞動力自由的流動，從而有利於逐步實現農業規模化經營，提高勞動生產率[18]

⑨ 招標出讓國有土地使用權是指什麼

國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以採取下列方式：協議、招標、拍賣。

如有單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的某個具體地塊有使用意向的，可以提前向有關部門提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，並通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格。