不動產登記范圍為不動產的物權

❶ 最高法物權法司法解釋 明確如何解決不動產登記與確權爭議

《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》今天發布，共22個條文，將於今年3月1日起施行。依據《解釋》，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，而不全依賴於不動產登記簿。

《物權法》規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」實踐中，出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象。

針對這一情況，《解釋》作出了明確，最高法民一庭庭長程新文分析：因為不動產物權的歸屬、買賣、贈與、抵押是否生效等發生爭議的，由民事訴訟來解決；涉及不動產登記機構它的行為本身是否合法、程序是否有錯誤，就通過行政訴訟來解決。

當然了，在涉及登記的行政訴訟中，如果當事人提出將民事爭議一並解決的，法律規定，人民法院應當一並審理。

依據《解釋》，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，所以，在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、自己是真實權利人的情況下，法院應當支持他的訴求。

程新文解釋，不動產登記是不動產物權的一種公示方式，不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關系的一種干預，解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認。

有記者問，中共中央國務院《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》關於不再封閉建小區，小區道路將公共化，會不會與現行《物權法》規定相違背？程新文分析，政策上升為法律需要一個過程。

「黨的政策、國家的政策上升為法律，是立法機關要做的事情。當國家政策和法律產生相互影響的時候，我們會積極協調有關方面，妥善處理好相關的糾紛，我們司法機關執行法律和執行國家政策，目標是一致的」。

實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

(1)不動產登記范圍為不動產的物權擴展閱讀

實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權，不動產物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。

於是，實踐中就出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規定：

一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬於人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。

二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

❷ 物權法關於不動產登記的問題

不動產所有權轉讓以登記為要件，沒有例外！如果有誤，可申請異議登記或變更登記！

❸ 不動產登記內容有哪些

不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。 作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生司法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。 不動產登記的目的是通過登記，使潛在的交易當事人能清晰地識別標的物上的權利內容。具體地說，不動產的登記就是向公眾公示不動產之本身的狀態(即標示，包括面積、位置等)與不動產物權的變動情況(即物權的設立、移轉、變更和消滅等)，以及不動產上所成立的負擔情況等。 1．不動產之本身的狀態。不動產之狀態指用文字(圖、表)反映一宗或數宗不動產的狀態情況。包括不動產的位置、權屬、界限、面積和用途等基本情況。對不動產的界定指的是在外觀上可以清楚界定，並以某種方式加以利用或經營的土地及其地上建築物。但物權法中的不動產概念除了「土地，附著於土地的建築物及其他定著物、建築物的固定附屬設備為不動產」外，更重要的是法律意義上的界定，即是一種純形式的界定。這種界定，以對不動產之官方記錄(地籍冊)為基礎；同時此種界定自身又成為以不動產在不動產登記簿中進行登記的基礎。因此，「法律意義上的土地，是以地籍塊方式進行測量與標記的，並在土地登記簿中以『土地』進行登記的——如建立專門的土地登記簿簿頁，或在共同登記簿簿頁中置於專門的號碼之下——地球表面的一部分」。 2．物權的設立(取得)。不動產物權的設立或產生，是指物權與特定主體相結合，即某一主體取得對某物的物權。不動產物權的設立或產生，從獲得物權的主體而言，又稱物權的取得。物權的取得包括原始取得與繼受取得兩種情況。不同的取得其具體方式和效果也有不同。除了極少數法定物權以外，不動產物權取得都以公示為條件，公示方法一旦不存在，則不動產物權制度也就不存在。通過公示，公眾可以了解物權的有無。 3．物權的移轉。物權的移轉是指已經存在的物權在民事主體之間的流轉，即某一物權從一個權利人轉移至另一個權利人。而物權的移轉也是通過公示體現出來的。如果某個物權雖然已經發生移轉，但沒有通過公示予以顯示，則在法律上並沒有真正完成物權的移轉。從法律效果來看，只不動產登記要作為公示內容的物權現狀沒有變動，便可以視為物權移轉未曾發生。反之，如果登記簿記載的某項物權已經發生移轉，而事實上並沒有移轉，但在法律上則認為物權已經發生移轉。通過公示，公眾可以了解物權的動態。 4．物權的變更。物權的變更從廣義上說，包含物權的主體、客體和內容等要素的一項或數項的變更。但主體的變更主要涉及物權的取得與喪失，故物權法上的物權變更通常指狹義的變更，即僅指物權的客體與內容的變更。客體的變更如建築物的增減、用途的改變等，也需通過公示，使公眾了解不動產物權客體的真實情況。 5．物權的消滅。物權的消滅是指物權的終止或喪失(包括標的物的滅失)，即物權與其主體分離。當某一項物權由於某種原因消滅時，應當將不動產物權在不動產登記簿上注銷。即通過公示，阻止此類物權再進入交易市場。 6．物權的負擔。物權的負擔是指在一項不動產之上設立的其他物權(如設立抵押權、用益物權等)，導致該不動產權利人的權利行使受到相應的限制，故也稱物權的限制。登記提供給社會的法律訊息為全面的訊息，當然也可能包括對其不利的內容。在德國法中，登記中就有對權利人不利的內容，如「異議抗辯登記」、「權利限制登記」等等。這樣做的目的，是為社會作不動產風險的警示，讓社會尤其是不動產取得人了解不動產的全面情況，然後自己決定是否與登記的權利人進行有關的法律行為。這一點在不動產抵押制度中顯得非常重要。因為，依據民事權利意思自治的原則，法律對抵押權人對自己是否成為抵押權人以及成為第幾順位的抵押權人的事宜無權做出禁止性規定；那麼在抵押物之上如果已經存在著順位優先的抵押權，或者順位優先的其他物權如用益物權時，抵押權人權利的取得要麼實現困難，要麼很不經濟。但是如果不動產登記簿已經給抵押權取得人提供了足夠的警示，使其了解了設立後序順位抵押權的風險，這就為其判斷形勢並做出決定提供了充分而有力的幫助。公示的警示效力的作用就在於此——通過公示，可以向公眾發出警示。 7．物權的處分限制。物權的處分限制是指於一定范圍內限制登記名義人任意處分其不動產之權利，以保全將來可能實現之不動產權利。如一般的處分禁止、查封、扣押、破產記載，等等。限制登記並不直接導致物權變動，只是限制了登記名義人處分其不動產的權利。廣義上的限制登記包括異議登記、預告登記、查封登記、扣押登記、破產登記，等等。狹義上的限制登記主要指查封、扣押、破產等。在中國現行登記制度下，權利人最常接觸的主要是民事訴訟中的財產保全，即由法院在執行中實行的查封

❹ 不動產統一登記制度就是不動產物權的什麼和什麼制度

事實上，早在6年前，《物權法》首次提出建立不動產統一登記制度。但此後一直處於停滯狀態。直到2013年3月26日，國務院辦公廳在關於實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知中再次表示將出台並實施不動產統一登記制度。

什麼是不動產登記制度？不動產登記制度又為何需要統一？對於不動產登記機構的選擇，我國應當考慮哪些因素？如果無法解決上述問題，不動產統一登記制度的功能就無法得到有效的發揮，本文總結了目前國內學者的觀點，試圖探究不動產統一登記制度的出路所在。

一、不動產以及不動產登記

動產與不動產，是近現代民法體系對於物所作的一種重要區分，其最早可以追溯至羅馬法時期。不動產是指在一定的空間上佔有有形的固定位置，移動後會影響其經濟價值的物。現代民法理論和立法活動關於不動產與動產的分類方法，都是先確定不動產的范圍，然後再以排除的方式確定動產的范圍。如，我國《擔保法》第92條第1款規定：「本法所稱不動產，是指土地以及房屋、林木等地上定著物」。根據《土地管理法》的規定，土地包括耕地、建設用地、林地、草原、水面、荒山、荒地、灘塗等。定著物，有時又稱附著物，是指附著於土地、具有連續性、不能移動，且在一般社會交易觀念中也將其視為具有獨立完整的經濟價值的物。

不動產登記是指依法被授權的國家登記機構根據登記申請人的申請，依照法定的程序，將不動產物權產生、變更、轉讓、消滅的物權變動事項記載於不動產登登記簿上，並供公眾查閱的行為。

不動產登記的內容主要是不動產物權的變動，根據我國現行法律法規的規定，我國的不動產登記范圍大致如下：國有土地使用權登記（包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權）、集體土地所有權登記、集體土地使用權登記（包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權登記）、無地上定著物的土地使用權抵押登記、房屋所有權登記、房屋抵押權登記、土地承包經營權登記、國家所有和集體所有的林地所有權登記、個人使用的林地使用權登記、林木所有權抵押登記、探礦權登記、采礦權登記等。

❺ 關於不動產登記的法律法規

不動產登記的規定主要在《物權法》中，第二章第一節9到22條。具體如下：
第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十條不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第十一條當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第十二條登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第十三條登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重復登記；
（三）超出登記職責范圍的其他行為。
第十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第十六條不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。
第十八條權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。
第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
第二十一條當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二十二條不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標准由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

❻ 最高法出台物權法司法解釋，明確如何處理不動產登記與物權確認爭議

央廣網北京2月24日消息（記者孫瑩）據中國之聲《新聞縱橫》報道，《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》今天發布，共22個條文，將於今年3月1日起施行。
物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，或者說，指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。大到土地、房子、汽車，小到一塊手錶、一本書，歸誰所有、可以如何使用、分配、是不是能去做擔保，等等。正所謂「有恆產者有恆心」，物權作為最為基礎和重要的財產權，是社會每個人、每個團體乃至國家的基本權利，也是民事主體從事各種經濟或社會活動、創造財富的基礎。所以，這項重要的權利與我們每個人的切身利益是息息相關的。
我國《物權法》自2007年10月1日起施行。最高法院自2009年起，就啟動了這部司法解釋的起草工作，《解釋》嚴循立法精神和目的，結合審判實踐中遇到的難點問題，對不動產物權與登記、按份共有人優先購買權、善意取得等問題作出相應規定，以期有效指導司法審判。最高法民一庭庭長程新文對《解釋》涉及的熱點問題一一作出了回應。
熱點一·如何處理不動產登記與物權確認爭議
《物權法》規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」近年來，有關房屋買賣的糾紛日益增多，有人將不屬於自己或者不完全屬於自己的房子轉讓給他人，並辦理了過戶登記。真實權利人有的告登記機關錯誤，提起行政訴訟，有的以買賣合同無效，打民事官司。於是實踐中，出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象。針對這一情況，《解釋》作出了明確，最高法民一庭庭長程新文分析，因為不動產物權的歸屬、買賣、贈與、抵押是否生效等發生爭議的，由民事訴訟來解決；涉及不動產登記機構它的行為本身是否合法、程序是否有錯誤，就通過行政訴訟來解決。在涉及登記的行政訴訟中，如果當事人提出將民事爭議一並解決的，法律規定，人民法院應當一並審理。
長期以來，很多人認為，只要產權證上寫誰的名字，物權就是誰的，一些真實權利人的權益無法主張，比如男方為了結婚，出錢買房卻登記女方的名字，於是就出現了大量因房產證署名和加名字而發生的糾紛。依據《解釋》，對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴於對原因行為或基礎關系的審查，所以，在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、自己是真實權利人的情況下，法院應當支持他的訴求。
程新文明確，不動產登記是不動產物權的一種公示方式，不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關系的一種干預，解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認，它不是。
熱點二·特殊動產轉讓中的「善意第三人」權利如何保護？
生活實踐中，有關機動車、船舶、航空器這些特殊動產引發的糾紛呈逐年上升趨勢。據統計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛，機動車的二手交易也大量增加，而機動車名實不符的情況並不鮮見。如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。
《解釋》明確，轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價並取得佔有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的「善意第三人」的，不予支持，法律另有規定的除外。
程新文解釋說，就是轉讓人的一般債權人，包括破產債權人、人身損害債權人、強制執行債權人、參與分配債權人，都應當排除於 「善意第三人」范疇之外。
對於 「法律另有規定的除外」如何理解，程新文分析，比如《海商法》規定的船舶優先權中就包含了在船舶營運中發生的人身傷亡的賠償請求權，它有法定的優先權。只要法律規定的人身損害賠償權，就屬於這個范疇。
《解釋》明確「受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。」「受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。」
熱點三·近日熱議的《城市規劃建設管理意見》中有關小區內部道路公共化的規定，是否與《物權法》相悖？
《中共中央 國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。有記者問，這是否與《物權法》的規定相悖。程新文認為，這是貫徹落實十八屆五中全會提出的創新、協調、綠色、開放、共享五大發展理念。
程新文分析，目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬於黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。
程新文表示，黨的政策、國家的政策上升為法律，是立法機關要做的事情。「當國家政策和法律產生相互影響的時候，我們會積極協調有關方面，妥善處理好相關的糾紛，我們司法機關執行法律和執行國家政策，目標是一致的。」

❼ 我國《物權法》對不動產登記制度有何規定如何理解

《物權法》以個條文(第九條至第二十六條)的篇幅，確立了我國不動產登記的基本結構，為將來不動產登記法的制定，提供了整體的框架和結構。

第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。 依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

此條規定不動產登記的法律效力。不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。

認為不動產物登記並非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。

二是登記要件主義。

認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國、瑞士采此立法例。

三是地券交付主義。

又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。

但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。

(7)不動產登記范圍為不動產的物權擴展閱讀：

第一章基本原則

第一條為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。

第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。

本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。

本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。

國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條物權的種類和內容，由法律規定。

第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

❽ 基於法律行為的不動產物權變動是指什麼

‍‍ 《物權法》

第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。