別墅綠地的使用權

『壹』 別墅區業主私家花園如何界定

購房者在購買別墅，尤其是獨幢別墅時，往往會被其附屬的花園所吸引，而房產商也往往以此作為賣點推出。但是這樣的所謂私家花園，其產權究竟屬於誰？業主是否可以任意處置這個「私家花園」呢？此外，原先開發商承諾附送的私家花園，有的並不能登載在小產證上。今天，我們就和廣大讀者談談這個話題。

兩種私有形式

目前，上海花園別墅的業主對花園的所有權的形式主要包括共有和獨有兩種。

第一種是土地使用權完全共有的別墅小區。這類別墅的土地使用權為小區全體業主所共有，每個業主的小產證上也沒有花園面積的登記記載，盡管對小區內的業主來講，單獨的土地使用權沒有界定，所謂的「私家花園」也只是形式上屬於該業主單獨使用。但是這不受法律保護。換而言之，這樣的私家花園只是用柵欄將其分割一下，在產權屬性上與柵欄外的土地一樣。

這類別墅小區里的業主可以由全體業主或由業主委員會出面，向土地管理部門或房地產管理部門請求對小區內土地使用權進行分割，以確定各個業主可以單獨享有的土地使用權之范圍。

另一種是大部分土地使用權已被分割為業主們單獨所有的別墅小區。這類別墅的大部分土地使用權，如建築物所佔土地，私家花園的土地已為各個業主所獨自享有，所以，在業主的小產證上登載有花園之土地面積。其它比如公共花園，公共設施，公共道路之所佔土地使用權為小區業主們所共有。這類別墅的私家花園才是真正意義上的「私家花園」。

所以，我們購房者很有必要在購買時對其花園的性質做詳細的了解。

花園是贈送的嗎市場上很多別墅項目在銷售的時候，價格表裡都明確表示「免費贈送花園」。這裡面一般就有問題了，究竟送的使用權還是產權，銷售方是不會主動說明的，而許多購房者稀里糊塗地把原本就屬於自己的公共面積作為得到饋贈的禮品了。

另外，購買高層公寓底層的住戶，通常也可以擁有一個私家花園，但只能獲得這個花園的使用權，不能辦理產權。

在關於如何使用「私家花園」這個問題上，市場上也有很多不同的聲音。

我們需要明確的是，無論什麼性質的花園，業主都不能在「私家綠地」內私搭亂建。這樣一是改變了土地的使用性質，有關部門會追究責任，二是破壞了小區環境，其他業主可以據此要求有關部門對違章建築進行拆除並恢復原貌。

花園別墅的物業管理住在那些所謂的高尚別墅區里的人都知道，很多小區的物業公司會規定這個不許做，那個不許做。有的甚至嚴重侵犯了業主的權利。所以，我們也有必要對這些問題加以注意。

別墅小區聘請專業的物業公司，是在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業管理的物業公司，往往會自行制訂一些規章制度。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權范圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們聘請的「服務人員」，它根本無許可權制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公共的利益，限定了對私家花園的使用方式，並委託物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權干涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會委託下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂「物業管理條例」。

『貳』 別墅業主對周邊綠化所有權別墅外牆皮50厘米內使用權是否屬於業主

以產權判斷，產權證上有就屬於業主，沒有就屬於公共區域，小區以紅線劃分。

『叄』 別墅區業主違規圈佔公共綠地該怎麼辦

還是別管了再管下一年的物管費都收不上來，經驗了哄著業主他們就不好意思找蹅了，和朋友似地業主還好意思不交嗎，

『肆』 公園綠地是否可以建別墅以及相關法律或規范條紋

什麼公園？ 每一個建設用地都需要住房建的審批的。 可以要求其公開。 看到底是誰給的資質。

『伍』 別墅公共區域的綠化帶業主可以私自改動種樹不有什麼法律依據

不行，根據物權法，該地域實屬業主共同擁有的

『陸』 別墅如何界定

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「聯排、雙拼排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。

別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

(6)別墅綠地的使用權擴展閱讀

別墅分為以下5種：獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅、空中別墅。

獨棟別墅

即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性的單體別墅，表現為上下左右前後都屬於獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，私密性強，市場價格較高，也是別墅建築的終極形式。

雙拼別墅

它是聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅。在美國比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅。降低了社區密度增加了住宅採光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。雙拼別墅基本是三面採光，外側的居室通常會有兩個以上的採光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是採光和觀景。

『柒』 開發商將小區綠地送給1樓的業主作為私家花園，合法嗎

如今不少在市民購買商品房入住後發現小區綠地被送給1樓的業主作為私家花園，為此不少業主都認為非常不合理，侵犯到了所有小區業主的合法權利。由於一些開發商為了銷售原本不好售出的一層，經常宣稱「(業主)買一樓(開發商家)送花園」。

所以僅憑開發商口頭承諾或是出具書面合同及證明，是無法對抗全體業主的公共利益，無法將全體業主的共有綠地私有化。

『捌』 請問，別墅是什麼性質的房產，產權是多長時間，限購嗎

產權跟用地性質有關，商業的50年，住宅的70年，跟地塊上蓋成什麼樣子的房子沒關系。
別墅屬於物業產品類型，即上文提到的什麼樣子的房子。與之相對應的是低層洋房，小高層，高層公寓等等。
限購又是另外一個概念，對應不同地區有不同政策，比如已經有幾套房產，社保，個稅等。部分地區也有家庭人均佔有面積為指標來判定是否限購的。
感覺您的主要問題是是否限購，建議直接咨詢房地產開發公司，對方會給到你答案，為了促進銷售，還會告知在一般條件下，他們是否有辦法幫你克服限購的條條框框。
祝置業愉快，希望可以幫到你。

『玖』 獨體別墅私家花園與公共綠地如何劃界

看土地證上的用地四至，四至以外為公共用地。