土地使用權租賃協議法律意見書

『壹』 土地租賃的租賃方式

隨著土地使用制度改革的深化，我國土地租賃存在著兩種不同的方式。 一是國有土地租賃；
一是土地使用權出租。
國有土地租賃和土地使用權出租都是國有土地有償使用的方式。
在土地管理法規中，國有土地租賃的概念在1998年2月17日發布的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(原國家土地管理局第8號令)首次被提出並予以界定的，而且被規定為國家處置土地資產的方式。
1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經將國有土地租賃明確規定為國有土地有償使用的一種方式。
1999年7月27日國土資源部頒發的《規范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)第一條規定：國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。《意見》第六條規定：國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。土地使用權出租的標的物具有復合性，即不僅包括土地使用權，還包括土地上的建築物及其他附著物。當出租地上建築物、其他附著物時，其范圍內的土地使用權隨之出租，同時，出租土地使用權時，其地上建築物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權出租市場中比較少。
由於在土地使用權出租中，土地使用權及地上建築物、其他附著物所有權不發生轉移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建築物、其他附著物一定期限使用的權利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業櫃台出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權的出租。 在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中，都採用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別：
第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬於土地一級市場;國有土地使用權出租屬於土地二級或者三級市場。
第二，法律關系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建築物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，並定期向出租人支付租金的行為主體。
第三，土地使用者的權益不同。《意見》第六條規定：國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。……承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名後繼續有效。
承租土地使用權的抵押。從《意見》第六條的規定可以看出：
第一，單獨的承租土地使用權可設定抵押權，即地上沒有建築物或構築物的承租土地使用權可設定抵押權。
第二，地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押。抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。
劃撥土地使用權的出租。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)第四十四條規定：劃撥土地使用權，除本條例規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。第四十五條規定：符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;
二、領有國有土地使用證;
三、具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明;
四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。根據上述規定可知，劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上必須具有合法的建築物或其他附著物。也就是說，地上沒有建築物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權，是不能出租的。同時，根據《城市房地產管理法》第五十五條規定，房地產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建築物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。值得注意的是，如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權，屬非法行為。
出讓(或轉讓)土地使用權的出租。按《條例》規定，取得土地使用權的土地使用者，在規定的期限內土地使用權可以出租，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。
什麼樣的農村土地可以租賃？該土地是否可作為商業用途？例如：養馬場、游樂園等。
根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。從農業用地轉為建設用地需首先經過政府的土地徵收程序將農村用地轉為建設用地後才可以用於商業用途。要經縣級土地部門審批，從農業用地轉為建設用地需首先經過政府的土地徵收程序將農村用地轉為建設用地後才可以用於商業用途。

『貳』 有關農村土地租賃問題，應該參考什麼法律

土地租賃是某一土地的所有者與土地使用者在一定時期內相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿後，土地使用者歸還土地的一種經濟活動。
國土資源部頒發的《規范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)第一條規定："國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。"《意見》第六條規定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。"土地使用權出租的標的物具有復合性，即不僅包括土地使用權，還包括土地上的建築物及其他附著物。當出租地上建築物、其他附著物時，其范圍內的土地使用權隨之出租，同時，出租土地使用權時，其地上建築物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權出租市場中比較少。
由於在土地使用權出租中，土地使用權及地上建築物、其他附著物所有權不發生轉移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建築物、其他附著物一定期限使用的權利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業櫃台出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權的出租。
在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中，都採用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別：
第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬於土地一級市場;國有土地使用權出租屬於土地二級或者三級市場。
第二，法律關系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建築物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，並定期向出租人支付租金的行為主體。
第三，土地使用者的權益不同。《意見》第六條規定："國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。……"承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。
承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名後繼續有效。
承租土地使用權的抵押。從《意見》第六條的規定可以看出：
第一，單獨的承租土地使用權可設定抵押權，即地上沒有建築物或構築物的承租土地使用權可設定抵押權。
第二，地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押。抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。
劃撥土地使用權的出租。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)第四十四條規定："劃撥土地使用權，除本條例規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。"第四十五條規定："符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;
二、領有國有土地使用證;
三、具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明;
四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。"根據上述規定可知，劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上必須具有合法的建築物或其他附著物。也就是說，地上沒有建築物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權，是不能出租的。同時，根據《城市房地產管理法》第五十五條規定，房地產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建築物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。值得注意的是，如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權，屬非法行為。
出讓(或轉讓)土地使用權的出租。按《條例》規定，取得土地使用權的土地使用者，在規定的期限內土地使用權可以出租，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

『叄』 民事法律意見書的範本

關於***********的法律意見書
（ ） 字第 號
********:
天津冠達律師事務所依法接受貴公司的委託，指派本律師根據貴公司及其工作人員向我們提供的與本案有關的材料，我們假設本案材料已包括已知與本案有關的所有材料以及其向本律師所陳述的相關事實，就貴公司 一案進行法律分析並提出法律意見。
現出具法律意見書如下，供貴公司參考。
一．出具本法律意見書所依據的證據材料（事實依據）：
1.
2.
.
二．出具法律意見書所依據的主要法律及司法解釋（依據）：
1.
2.
.
.
三．本案的基本事實
據本意見書所載明的情況及貴公司相關人員的介紹：（基本事實）
四．雙方的爭議及交涉情況（本案背景）
1.
2.
.
..
五．對本案的法律分析：
1. 關於本案 問題。
1.1
1.2 .
2 關於本案 問題。
2.1
2.2
.
六．（若是案件一審前，則）對本案解決糾紛的兩種建議方式的比較：

以上是從訴訟角度做的分析，但是需要說明的是，關於本案的解決方式，可以考慮有訴訟與調解（非訴）兩種方式可以選擇，現將兩者對比如下，供貴公司選擇：
1、訴訟需要的時間比較長。根據民事訴訟法的規定，人民法院適用普通程序審理的案件：一審，應當在立案之日起6個月內審結。二審，應當在二審立案之日起3個月內審結。另外，如果法院做出了對貴公司的有利判決，在對方不主動履行判決的情況下，貴公司還要提出強制執行申請，而判決的執行仍然需要一定的期間。因此，通過訴訟解決糾紛耗時較長。
2、訴訟需要支付一定的（承擔高）費用（的風險）。包括但不限於交付（需要預先支付包括）訴訟費（原告預先交付，判決後由敗訴方承擔）等（費用）。
但其優點是判決書或法院製作的調解書有強制執行效力。
3、調解（非訴訟）方式解決（雖無需墊付訴訟費），其問題是缺乏權威機構的強制效果。但其優點是可以隨時進行，方式多樣，一般情況下成本較低。
（具體到本案，我們）本律師傾向於先行採用調解（非訴）方式處理本案。
因為：第一…
需要說明的是，上述意見是對目前掌握的相關證明材料的基礎上做出的，分析是我們對本案的初步法律分析，供且僅供貴公司參考，不用於任何第三方使用。該分析的前提是假設您告知貴公司及相關人員的情況介紹和提供的資料（情況與事實完全相符，提供的資料）完整、准確、真實，資料的復印與原件相符的基礎上而做出的初步分析意見，也不排除隨案情發展進一步修改的可能。
本意見書不是本事務所和/或本律師向貴公司做出的保證，僅供貴公司內部在處理本案時做參考之用。委託人對本意見的結論有獨立判斷之權利。未經本律師事務所及本律師書面許可，本意見書不得向任何第三人出示，並不得作為證據使用。
本事務所和/或本律師所擁有唯一的解釋權。

天津冠達律師事務所
律師：
年 月 日

『肆』 能幫幫忙給這樣一份農村土地租賃合同法律意見嗎 謝謝

土地租賃是某一土地的所有者與土地使用者在一定時期內相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿後，土地使用者歸還土地的一種經濟活動。
合同格式：
出租方:甲方
承租方: 乙方
一:土地租用范圍及坐落: 總面積 平方米,不包括道路等公用面積,位置與四至范圍附圖:
二:土地租用期限:自 至 ,共五十年,按公歷計算.
三:租用土地價格為每畝 元人民幣,總計 元人民幣,此為五十年全部租金,一次交清,租賃期間不再產生其他費用.
四:其他條款:...
注意事項

在租賃合同中，要確定合同的主體，在簽約時務必要認真審核出租人的資格，要核實產權證上記載的權利人與出租人是否一致，要明確租賃物等等。

『伍』 如何對中外合作制水糾紛的非訴訟意見

胡明遠

案情簡介

某縣水務公司因其在與香港某公司的合作項目(中外合作制水公司項目)中權利義務失衡，對項目運作完全失控，引起合作糾紛，於2004年8月9日委託浙江澤大律師事務所提供法律意見，浙江澤大律師事務所接受委託後，由本律師和翁國民律師、朱黎律師共同出具了法律意見書，並提供了相關法律行動的專業服務，參與了與香港某公司的重新談判。

中外合作制水公司項目已在律師指導和參與下，由中外雙方重新談判達成新的更體現互惠互利、權利義務基本平衡的合作文件，現在合作雙方關系和諧，合作項目進展順利。

法律意見

某縣水務公司就其與香港某公司在中外合作制水公司項目中合作糾紛一案，於某年某月某日委託浙江澤大律師事務所出具法律意見書，浙江澤大律師事務所接受委託後，指派律師出具本法律意見。

一、委託人的要求

1．對委託人在中外合作制水項目中的法律狀況作出鑒定與評價；2．對改變委託人在中外合作制水項目中的不利法律狀況提出法律意見。

委託人已關注的不利法律狀況包括：對中外合作制水項目的操作缺乏必要的監控權，有關項目合作的既有法律文件中合作雙方權利義務嚴重失衡，香港某公司違約而委託人難以制約，委託人包銷水價過高且不合理。

二、本法律意見書的形成

承辦律師審閱了委託人提交的證據，與委託人的相關人員進行了座談，向中外合作制水公司原總經理了解了相關情況，調查了中外合作制水公司及上海某公司的工商登記檔案資料等相關事實；在對事實進行細致整理和分析的基礎上，依據我國相關法律、法規和我們所了解的相關法律適用情況，針對委託人的要求，對相關法律問題進行了深入的論證，從而形成本法律意見書。

三、本案涉及的主體

某縣水務公司(合作中方)

香港某公司(合作外方)

中外合作制水公司(合作公司)

上海某公司(相關方：咨詢和國內采購設備)

某環境工程公司(相關方：國外采購設備)

Water(相關方：國外采購設備)

某建築安裝工程公司(土建名義承包方)

某建築工程公司(土建實際承包方)四、委託人提交及律師調查的主要證據

1．委託人提交的證據

①《中外合作制水公司合同》；②《中外合作制水公司章程》；③《購售水合同》；④《水管租賃合同》；⑤某縣水務公司的情況報告；⑥此前其他律師的法律意見書及律師函；⑦中外合作制水公司與上海某公司簽訂的「工程咨詢服務合同」與「制水生產工藝包提供合同」；⑧中外合作制水公司與某環境工程公司簽訂的「國外設備委託采購合同」，及與Water簽訂的「國外設備委託采購合同」；⑨中外合作制水公司與上海某公司的「機械／儀電設備製作及安裝合同」，及上海某公司與杭州某工程有限公司的「機械設備製作及安裝合同」；⑩中外合作制水公司與浙江省城鄉規劃設計研究院簽訂的「建設工程設計合同」、與某縣建設監理有限公司簽訂的「建設工程委託監理合同」、與某建築安裝工程公司簽訂「建設工程施工合同」；B11中外合作制水公司時任董事長與某建築工程公司董事長簽訂的「土建施工合同補充協議」2004年4月30日合作雙方會談記錄；本法律意見書基於對委託人提交的證據及其內容和委託人陳述之真實性的信任而作出。

2．律師調查取得的證據

①包含「驗資報告」的中外合作制水公司在工商局的登記檔案資料；②Water網站上復制的該公司組織結構圖；③包含有出資人信息的上海某公司在上海工商局的登記檔案資料；五、證據反映的相關事實

1．合作合同的相關約定

2002年9月18日，某縣水務公司與香港某公司簽訂《中外合作制水公司合同》(以下簡稱「合作合同」)。

合作合同中確定：中外合作制水公司制水項目由某縣水務公司與香港某公司共同以合作方式設立中外合作制水公司建設、經營。

合作合同約定：項目投資總額和注冊資本均為7387萬元人民幣或等值外匯(約合893．9萬美元)。香港某公司出資6524萬元人民幣或等值外匯(約合789．4萬美元)，占注冊資本的88．32％，自營業執照簽發之日起三個月內到位15％，其餘分批在兩年內到位。某縣水務公司以某地塊共約72畝土地使用權投入，作價863萬元人民幣，占注冊資本的11．68％，自營業執照簽發之日起三個月內全部到位。

同時約定：香港某公司將以部分設備、實物、外匯出資，具體在本項目可行性研究報告中確定。但合作公司的可行性研究報告中並無相關明確條款。

合作合同約定：某縣水務公司在合作公司領取營業執照後三個月內提供自取水口到合作公司進水口的引水管供中外合作制水公司租用。同時，供水水源由某縣水務公司提供。合作公司生產的自來水由某縣水務公司包銷。

同時約定：香港某公司承擔建設本項目第一期工程從取水口引水、凈水加工到加壓水泵出水口范圍內的全部基建、設備等建設及管理費用。完成專案建設的時間為2004年1月1日。

合作合同約定：合作公司董事會由七名董事組成，其中某縣水務公司委派二名，香港某公司委派五名。董事長由香港某公司委派，是合作公司的法定代表人。

同時約定：負責合作公司日常經營管理活動的總經理由香港某公司推薦董事會聘任。

合作合同約定：合作公司委託香港某公司從國外購買的設備，其價格須經董事會討論同意。

合作合同約定：合作公司合作期限為十七年，期滿後固定資產無償移交給某縣水務公司。

合作合同在違約責任一章約定：香港某公司未按照合同約定的出資進度如期繳清其應繳的出資額的，即構成違約。某縣水務公司應當催告香港某公司迅速繳清其應繳出資額。某縣水務公司應當在香港某公司逾期三個月後，向原審批機關申請批准解散合營企業。

合作合同約定爭議解決為中國國際經濟貿易仲裁委員會上海分會按該會的規則和程序進行仲裁。

2．合作章程的相關規定

2002年9月18日，某縣水務公司與香港某公司簽訂《中外合作制水公司章程》(以下簡稱「合作章程」)。

合作章程除反映了合作合同的內容外，明確了香港某公司以現匯出資，並在第四十二條明確規定：合作各方有權自費聘請審計師查閱合作公司賬簿，查閱時合作公司應提供方便。

合作章程同時規定：合作期內香港某公司享有合作公司的全部經營自主權。

3．購售水合同的相關約定

2002年9月18日，某縣水務公司與中外合作制水公司簽訂一份《購售水合同》。

購售水合同確定合作公司制水由某縣水務公司包銷，並約定了購售水量、水質及水價等，確認開始售水時間為2004年1月1日。

其中水價約定按人民幣1．15元／立方尺的基礎價格計算，並約定了調整方式。

購售水合同特別約定：在中外合作制水公司領取營業執照後由中外合作制水公司加蓋公章時正式生效。

某縣水務公司、香港某公司在購售水合同上已簽字蓋章，但中外合作制水公司僅當時法定代表人簽字，未加蓋中外合作制水公司公章。

購售水合同約定了仲裁條款。

4．水管租賃合同的相關約定

2002年9月18日，某縣水務公司與中外合作制水公司簽訂了一份《水管租賃合同》。

水管租賃合同約定：某縣水務公司提供自取水口到合作公司進水口長約6000米的引水管兩根出租給中外合作制水公司使用；出租物建造費用1600萬元，租賃費在投產後分15年支付，合計2000萬元。

水管租賃合同主體為某縣水務公司與中外合作制水公司，但在合同簽署欄作為承租方簽字蓋章的是香港某公司。

水管租賃合同約定了仲裁條款。

5．合作合同的履行情況

中外合作制水公司於2002年9月28日注冊成立。

2003年5月30日，某縣水務公司辦妥出資土地轉讓手續，但2003年5月31日驗資報告註明某縣水務公司出資尚未到位；2003年12月30日驗資報告註明截止到2003年11月30日某縣水務公司出資全部到位。

2003年12月30日驗資報告註明截止到2003年11月30日，香港某公司出資到位2189982美元。此後無驗資報告。但中外合作制水公司已收到部分設備等，是中外合作制水公司購買還是香港某公司購買，暫未掌握證據。

中方董事至今未曾參加董事會討論過國外購買的設備的價格問題。

本項目工程建設進展遲緩，至今未完成基建、設備等建設。

2004年4月30日合作雙方會談記錄顯示：雙方同意完成建設供水時間變更為「力爭在(2004年)9月27日前完成，雙方努力配合。是否認可10月31日供水時間，中方需向上級匯報」。

因為合作期內香港某公司享有合作公司的全部經營自主權，且某縣水務公司在中外合作制水公司沒有任何控制權，在中外合作制水公司相關重要部門均無人員參與。因此，對中外合作制水公司的建設和資金運作等等情況，某縣水務公司基本上不知情。

6．中外合作制水公司其他對外簽約情況

2002年9月15日，中外合作制水公司與上海某公司簽訂一份「工程咨詢服務合同」，由上海某公司提供初步設計咨詢服務，合同價100萬元；又簽訂「制水生產工藝包提供合同」，由上海某公司提供製水生產工藝及初步設計技術指導咨詢服務，合同價60萬元。

2003年12月20日，中外合作制水公司與某環境工程公司簽訂一份「國外設備委託采購合同」，由某環境工程公司代為采購制水工藝包及生產設備，合同價614725美元；同日，中外合作制水公司與Water簽訂一份「國外設備委託采購合同」，由Water代為采購制水工藝包及生產設備，合同價885275美元。兩合同合計1500萬美元。

2004年4月10日，中外合作制水公司與上海某公司有一份「機械／儀電設備製作及安裝合同」，由上海某公司提供機械／儀電設備製作及安裝，合同價1500萬元；同日，上海某公司與杭州某工程有限公司有一份「機械設備製作及安裝合同」，由杭州某工程有限公司提供機械設備製作及安裝，合同價506萬元。

2002年9月30日，中外合作制水公司與浙江省城鄉規劃設計研究院簽訂「建設工程設計合同」。

2003年2月19日，中外合作制水公司與某縣建設監理有限公司簽訂「建設工程委託監理合同」。

2003年3月2日，中外合作制水公司與某建築安裝工程公司簽訂「建設工程施工合同」。

中外合作制水公司建設工程施工實際由某建築工程公司承包，中外合作制水公司時任董事長與某建築工程公司董事長曾於2002年12月19日簽訂一份「土建施工合同補充協議」，協議約定聘請張某某為工程顧問，並支付大額顧問費。

上述合同履行情況因某縣水務公司對合作公司沒控制權而尚未掌握。

7．相關主體的關聯關系

Water組織結構圖表明了香港某公司(合作外方)、中外合作制水公司(合作公司)、上海某公司(相關方：咨詢和國內采購設備)、某環境工程公司(相關方：國外采購設備)、Water(相關方：國外采購設備)各主體之間的關聯關系。

(結構圖略)六、法律依據

1．《中華人民共和國中外合作經營企業法》(2000年10月31日)；2．《中華人民共和國中外合作經營企業法實施細則》(1995年9月4日)；3．《中華人民共和國公司法》(1999年12月25日)；4．《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日)；5．《中華人民共和國刑法》(1997年3月14日)；6．《中華人民共和國民事訴訟法》(1991年4月9日)；7、《中華人民共和國刑事訴訟法》(1996年3月17日)；8．《中華人民共和國仲裁法》(1994年8月31日)；9．《中國國際經濟貿易仲裁委員會仲裁規則》(1995年9月4日)；10．《外商投資企業清算辦法》(1996年7月9日)；七、委託人某縣水務公司在中外合作制水項目中的法律狀況鑒定與評價

作為公益性基本建設的自來水廠項目，採取中外合作模式，並非最佳方案。從藉助外資建設自來水廠而言，BOT模式可能更便於操作；從共擔風險共享收益而言，合資經營在企業管理制度上更具有可控性。因為合作經營模式的特點是合作雙方權利、義務、風險、責任相對獨立，彼此牽制性弱。這就需要某縣水務公司在與對方談判簽約前對整個項目進行系統的細致的規劃，從而在合作合同中對項目的各個方面作出明確具體的描述，對權利義務及其保障、監控機制有周到而科學的設計。

從上述證據反映的相關的事實可以看出，某縣水務公司在合作合同的談判中對權利義務的分配及其保障監控機制缺乏周到的考慮，導致合作雙方權利義務分配失衡、某縣水務公司對合作項目毫無控制權。突出表現在：某縣水務公司在合作公司的決策機構中既無控制權又未設計制約條款，在合作公司的相關重要部門均無人員參與，因而組織控制無法實現。賦予香港某公司對合作公司建設的絕對控制權和全部經營自主權，卻沒有對建設一個什麼樣層次的什麼標準的項目作出具體的描述；同時，合作公司的制水採取某縣水務公司定價包銷方式，因而環節控制又失去了主動權。結果是導致某縣水務公司對合作公司的建設和資金運作等等情況心中沒有數；導致香港某公司的出資額與在項目上的實際投資額的對應性無法控制，香港某公司在合資公司的股權比例也可能因此而不適當地抬高(如果在項目上的實際投資額沒有達到其出資額)，並為資金轉移或提前抽回留下可乘之機；更重要的是對水價的測算造成重大誤導。

某縣水務公司在項目經營模式設計、合作方案提供及合作條件評估等方面沒有掌握主動，對項目合作方案的細節欠缺具體而深入的論證，因而導致合作雙方權利義務失衡，監控機制缺失；及至問題顯現後，進行法律分析和處理方案論證時尚無法掌握全面而確切的材料；進而造成處理上十分被動。

但香港某公司在合作條件有利的情形下，沒有誠實地嚴格履行合同，在履行合作合同等法律文件過程中仍然存在重大問題，從而為某縣水務公司改變在中外合作制水項目中的不利法律狀況留下了機會。

八、香港某公司在履行合作經營合同中存在的問題

即便項目經營模式對某縣水務公司而言已是先天不足，合作合同等文件對香港某公司已是十分有利，香港某公司在合同履行中仍然存在違約等重大問題。

1．香港某公司的違約或預期違約行為

(1)合作合同、章程約定由香港某公司完成項目全部基建、設備等建設的時間為2004年1月1日，但至今未完成。從目前工程進展預期，在雙方同意變更的完成建設供水時間即(2004年)9月27日乃至10月31日前仍難完成。

(2)合作合同、章程雖未對香港某公司的出資進度作出具體的安排，但其出資到位進度明顯與應有的工程進度嚴重不符。按約定，香港某公司出資全部到位時間應為2004年9月27日前，目前尚難判斷是否會出現大比例出資逾期。

(3)對從國外購買的設備的價格問題，合作公司至今未曾通知某縣水務公司方面的董事召開董事會討論，卻簽好了購買合同，確定了價款。

2．香港某公司可能通過關聯交易轉移或抽逃出資

因為中外合作制水公司由香港某公司控制，而香港某公司、上海某公司、某環境工程公司、Water互有關聯關系，因此以下事實反映出香港某公司可能通過關聯交易轉移或抽逃出資(註：理論上的分析，尚無實據)。

(1)中外合作制水公司與上海某公司簽訂的「工程咨詢服務合同」與「制水生產工藝包提供合同」，合同標的有相同嫌疑，因而有重復支付費用或超額支付費用嫌疑。

(2)中外合作制水公司與某環境工程公司簽訂的「國外設備委託采購合同」，及與water簽訂的「國外設備委託采購合同」，部分合同標的有相同的嫌疑，因而有重復支付費用或超額支付費用的嫌疑。

(3)中外合作制水公司與上海某公司的「機械／儀電設備製作及安裝合同」，及上海某公司與杭州某工程有限公司的「機械設備製作及安裝合同」，合同標的基本相同，但合同價相差如此之巨，有通過關聯的中間交易轉移資金的嫌疑。

另，中外合作制水公司時任董事長與某建築工程公司董事長簽訂的「土建施工合同補充協議」約定聘請張某某為工程顧問，並支付大額顧問費；因為張某某系中外合作制水公司時任董事長的配偶，該顧問費的支付可能有不正當的嫌疑。

但是，上述合同履行情況因某縣水務公司對合作公司沒控制權而尚未掌握。

九、律師意見

圍繞改變委託人在中外合作制水項目中的不利法律狀況，律師提出以下意見：

1．從追究香港某公司違約的角度人手，達到解除合作合同或調整雙方權利義務的目的

(1)對出資逾期的違約

2004年9月27日出資期限屆滿後，如香港某公司出現大比例出資逾期未到位，則可由某縣水務公司先催告其限期(如1周)到位，限期滿仍未到位，則某縣水務公司有三種途徑達到解除合作合同的目的：

①可提出仲裁，要求裁決解除；②可按合作合同約定，在香港某公司逾期三個月後，向原審批機關申請批准解散合營企業；③可依《中華人民共和國中外合作經營企業法實施細則》第二十條第二款之規定，要求工商行政管理機關再限期香港某公司履行，限期屆滿仍未履行的，審查批准機關應當撤銷合作企業批准證書，工商行政管理機關應當吊銷合作企業營業執照，並予以公告。

因為出資義務是合作合同的核心義務，如香港某公司大比例逾期出資，解除合作合同的主張應能獲得支持。

(2)對逾期不能完成項目建設供水的違約

在雙方討論變更的完成建設供水時間(放寬至10月31日)前不能完成項目建設供水時，某縣水務公司可提出仲裁，要求裁決解除合作合同。

因為按期完成項目建設供水是雙方合作經營合同的核心目的，上述解除合作合同的主張也應能獲得支持。

上述路徑均須等待香港某公司違約行為的確定，因此，某縣水務公司在此間務必注意不可再在這些方面給予寬限。

2．從追究香港某公司借關聯交易轉移資金的角度人手，達到解除合作合同或調整雙方權利義務的目的

因為通過關聯交易轉移資金或抽逃出資是十分嚴重的法律問題，可能構成刑事犯罪，承擔刑事責任；因此，如經查實香港某公司有轉移或抽逃出資的事實(註：假設性分析，並不表明確實存在此類事實)，並取得充分證據，對香港某公司將形成很大壓力，從而對談判調整合作雙方權利義務非常有利。

因為香港某公司轉移資金或抽逃出資的行為是否實際發生因某縣水務公司對合作公司沒控制權而尚未查實，可以考慮通過以下途徑進行調查，收集證據：

(1)中外合作制水項目系涉及民生的公益性項目又涉及國有資產投資，可請政府審計部門對中外合作制水項目進行審計，在審計中掌握相關事實，收集相關證據。為體現迴避原則，可請市政府審計部門安排審計。

(2)根據合作章程第四十二條由某縣水務公司聘請審計師查閱合作公司賬簿，在查閱中掌握相關事實，收集相關證據。

3．為配合上述途徑達到解除合作合同或調整雙方權利義務的目的，可以通過以下方法，防止香港某公司及時採取防範措施

(1)借購售水合同特別約定在中外合作制水公司領取營業執照後由中外合作制水公司加簽加蓋公章時正式生效，而中外合作制水公司至今未加蓋公章這一情形，致函香港某公司，提出購售水合同尚未生效，要求重新討論購售水合同條款。

(2)借水管租賃合同主體為某縣水務公司與中外合作制水公司，而在合同簽署欄作為承租方簽字蓋章的是香港某公司這一情形，致函香港某公司，提出水管租賃合同主體錯誤，不能有效調整水管租賃關系，要求重新談判簽訂水管租賃合同。

(3)吁請政府嚴格行政檢查與執法，對建設施工過程中存在的問題依法提出整改要求，對工程質量嚴格監督。

一旦掌握了解除合作合同的主動權，若委託人想達到調整雙方權利義務繼續合作的目的，則通過談判即不難實現。

十、上述律師意見建議委託人作出決策後由律師跟蹤指導操作

十一、保密

本法律意見書除委託出具法律意見書的相關用途外，委託人應嚴格保密，不得外傳。

十二、聲明

以上法律意見僅供參考。

本所及律師提供的分析、判斷或咨詢意見，均不可理解為本所及律師就該案的最終結果作出了成功或勝訴的保證。

浙江××律師事務所

律師(簽名)：×××

××××年××月××日

經典評析

某縣水務公司與香港某公司合作糾紛的非訴訟處理法律項目，律師准確把握委託人的目標要求後，從釐清合作雙方的法律關系以及與委託人的目標要求相關的各種法律事實出發，對委託人在合作項目中的法律狀況做出鑒定與評價，進而分析對方在履約中存在的問題，找到對方的軟肋，並據此因應委託人的目標要求，提出具體的有事實和法律基礎的律師意見。

一份法律意見書，從法律的視野，總結了合作項目中的相關事實，讓委託人清楚地了解了合作項目中的各種法律關系以及自身所處的法律境況，掌握了對方的法律漏洞，進而使委託人在合作雙方的權利義務博弈中變被動為主動。

依據這份法律意見書的指引，委託人作出及時而正確的決策；律師則基於委託人的決策進一步為委託人提供分階段的流程性法律指引，最終最大限度地實現了委託人的權益；因為確保了委託人決策、談判的合法性，也為中外雙方接下來的合作關系及合作項目的順利實施打下了和諧的基礎。

這份法律意見書充分體現了律師非訴項目法律服務的價值。

『陸』 河南省國土資源廳 河南省監察廳關於進一步落實工業用地出讓制度的意見

(豫國土資發〔2010〕3號)

各市、縣國土資源局、監察局:

實施工業用地招標拍賣掛牌出讓制度以來,全省各級國土資源管理部門和行政監察機關密切配合,認真開展監督檢查,推進了工業用地招標拍賣掛牌出讓制度的落實,工業用地公開出讓已經取得了明顯的社會效益。但工業用地供應中仍存在一些亟待解決的問題,需要進一步完善工業用地出讓制度。最近,國土資源部和監察部聯合下發了《關於進一步落實工業用地出讓制度的通知》(國土資發〔2009〕101號),現予轉發,並結合我省實際情況,提出以下意見,請一並貫徹執行。

一、科學合理編制國有建設用地供應計劃,優先確定工業用地供應規模、布局和時序。各市、縣在編制保障性住宅用地供應計劃時也要明確項目、位置、面積和供地時序等,並報省國土資源廳備案。在工業用地供應規模中,要安排一定比例的多層標准廠房建設用地。

二、對具有社會效益綜合目標或因特定條件,土地用途受嚴格限制的工業用地,在取得相關部門許可後擬定的土地出讓方案中,可以設定專項條件。經政府批准公開出讓時,在符合專項條件最佳者的前提下,按照價高者得的原則確定的受讓人,可持土地成交確認書或《國有建設用地使用權出讓合同》依法辦理立項、規劃、環評等相關手續。屬於國家項目的相關報批手續應在12個月內完成,屬於省級項目的應在9個月內完成,屬於省轄市級項目的應在6個月內完成。未按規定時間完成相關報批手續的工業項目,按合同約定處理。

三、屬於原國有劃撥(承租)工業用地使用權人申請補辦出讓手續的,在符合城市規劃的前提下,經依法批准,可以採取協議方式出讓。因實施城市規劃、產業調整或不適宜在原廠址繼續生產的工業企業(項目)確需遷建的,可以採取協議或租賃的方式為遷建的工業企業重新安排生產用地。

依據城市規劃,原劃撥工業用地需改變用途從事經營性開發或轉讓的,可由市、縣政府統一實施收購儲備,經整理後重新公開出讓。

四、對城市規劃條件限定的緊鄰出讓宗地邊界的邊角零散地塊,在不具備整宗土地出讓條件且無法獨立建設使用的情況下,經市、縣政府批准,可依照規劃條件協議出讓給同一土地使用權人。

五、違法佔地案件依法處罰後,宗地符合城市土地利用總體規劃和城市規劃,被處罰人申請繼續使用且地上工業項目符合省定優先發展產業和供地政策,經市、縣政府認定確需補辦手續的,報市、縣政府批准後,可採取協議方式出讓,但必須從新從高收取土地出讓金。

六、對可以劃撥方式供應的土地和政策允許先行用地的建設項目,使用(承建)單位拖延不申請辦理土地供應手續的,由國土資源管理部門下達催辦通知,責令用地單位限期辦理劃撥或出讓手續。逾期據不申請辦理的,由國土資源管理部門報告市、縣政府後按違法用地處理。

七、建立企業用地誠信檔案,規范企業市場行為。對違反招標拍賣掛牌出讓規定,競買成功後不及時簽訂《成交確認書》或《國有建設用地使用權出讓合同》,未按時足額繳納土地出讓金、未按合同約定動工建設的企業,要嚴格依法依規處理,並記入誠信檔案,限制其參加土地「招拍掛」活動取得新的土地使用權。

八、規范法律文書簽訂。「招拍掛」出讓土地使用權成交後,必須當場簽訂《成交確認書》或《中標通知書》,明確出讓合同簽訂的地點、時間和逾期不簽的法律責任。要規范簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》,明確定金、交地時間、土地出讓金繳納時間、開竣工時間、延建時間、違約責任等。上述重要條款缺失的,追究出讓人的責任。

全省各級國土資源管理部門和監察機關在執行過程中遇到的問題,應及時向省國土資源廳和監察廳反映,以促進我省保增長、保民生、保經濟平穩較快發展目標的實現。

附件:《國土資源部監察部關於進一步落實工業用地出讓制度的通知》(國土資發〔2009〕101號)(略)

二○一○年一月十三日

『柒』 房屋使用權

房子使用權是指承租人承租的直管公有住房。房子使用權是對房屋的實際利用權力，通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用

『捌』 自己草擬一份房屋租賃合同，請提提意見和注意事項。去掉部分非重要內容。

房 屋 租 賃 合 同
本合同雙方當事人 編號：
出租方（甲方）：
承租方（乙方）：

根據國家有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方在平等自願的基礎上，經友好協商一致，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，訂立本合同。

出租房屋的基本情況
甲方出租給乙方的房屋座落在（地址）阿拉善盟和平公寓（以下簡稱該房屋）。該房屋建築面積為 平方米，房地產權證編號：_____________________，該房屋 （已/未）設定抵押。

租賃期限
租期自2011年8月1日起至2014年7月31日止，甲方應於_____年___月___日前將該房屋交付乙方使用。租賃期滿，甲方有權收回該房屋,乙方若需繼續承租該房屋，則應於租賃期滿前6個月，向甲方提出續租書面要求，經甲方同意後重新簽訂租賃合同。

定金條款
簽訂本合同時乙方應支付甲方定金______幣(大寫)____________元整，不足部分於次日內補足。租期開始前，若甲方反悔，則上述定金由甲方雙倍返還給乙方；若乙方反悔，則定金由甲方沒收。租期開始後，定金自動轉為房租或保證金。

租金及管理費
1 雙方商定租金為每月人民幣幣(大寫) 元整，並按壹年為壹期支付；第一期租金於_____年___月___日以前付清；以後每期租金於當年的____月 日以前支付(若乙方以轉帳形式支付租金，則支付日應為到帳日)。若乙方逾期支付租金超過十個工作日，則每天以月租金的0.03%向甲方支付滯納金。
2 出租期間該房屋物業管理費由乙方（甲方/乙方）承擔。

保證金及其他費用
1 為確保該房屋及設施之安全與完好、相關費用之如期結算，乙方同意向甲方交付保證金人民幣(大寫） 整，甲方收到保證金後予以書面簽收。保證金不可視為乙方預付的租金，除合同另有約定外，甲方應於租賃關系消除且乙方遷空並付清所有應付費用後的當天將保證金全額退還乙方。
2 因乙方違反本合同的規定而產生的違約金、損壞賠償金以及應付租金及相關費用，甲方均可在保證金中抵扣，不足部分乙方必須在接到甲方付款通知後十日內補足； 因甲方原因導致乙方無法在租賃期內正常租用該物業，甲方應立即全額退還保證金予乙方，且乙方有權追究甲方的違約責任。
3租期內該房屋內的水電煤、通訊、收視等因實際使用而發生的費用由乙方承擔，並按單如期支付。

六、使用要求和維修
1租賃期間，乙方發現該房屋及設施有自然損壞或故障時，應及時通知甲方修復；甲方應在接到乙方通知的三個工作日內給予修復，逾期未修復的乙方可代為修復，費用由甲方承擔；因乙方使用不當致使該房屋及設施損壞發生故障的，乙方應負責維修。乙方拒不維修的，甲方可代為維修，費用由乙方承擔。
2甲方交付該房屋時應保證該房屋及其附屬設施處於正常的可使用和安全的狀態，乙方另需裝修或者增
設固定設施的應事先徵得甲方的書面同意。

七、返還時的狀態
1除甲方同意外，乙方應在合同期滿當日返還該房屋，未經甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按月租金的1/30向甲方支付該房屋佔用期間的使用費。故意不返還該房屋的甲方可在相關人員配合下強行回收該房屋，該房屋內一切乙方物品均視為放棄，任憑甲方處置。
2乙方返還該房屋應當符合正常使用後的狀態，並結清應當承擔的各項費用。

八、轉租、轉讓、交換、出售及抵押
1除甲方已在本合同補充條款中同意乙方轉租外，乙方需事先徵得甲方的書面同意，方可將該房屋部分或全部轉租給他人，但同一間居住房屋，不得分割轉租。
2 租賃期內，乙方將該房屋轉讓給他人承租或與他人承租的房屋進行交換，必須事先徵得甲方書面同意。轉讓或交換後，該房屋承租權的受讓人或交換人應與甲方簽訂租賃主體變更合同並繼續履行本合同。
3 租賃期內，甲方如需出售該房屋，應提前三個月通知乙方，乙方在同等條件下有優先購買權。該房屋發生所有權全部或部分轉移、設定他項物權的，甲方應保證該房屋所有權人、他項權利人等第三方能繼續遵守本合同所有條款；如乙方權益因此遭受損害，甲方應負賠償責任。

九、合同解除及違約責任
1 甲、乙雙方同意在租賃期內，有下列情形之一的，本合同自然終止，雙方互不承擔責任：
①該房屋佔用范圍內的土地使用權依法提前收回或被國家依法徵用的；②因不可抗力該房屋被毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋的；③本合同已表明該房屋設定抵押，現被處分的。
2 甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應向另一方支付同等保證金的違約金：
①甲方未按時交付該房屋逾期達5日的；②甲方交付的該房屋不符合本合同的約定或存在缺陷，危及乙方安全的。 ③乙方擅自改變房屋用途，致使房屋損壞的；④乙方擅自轉租、轉讓、交換該房屋承租權的；⑤乙方逾期支付租金超過20個工作日的；⑥本合同未告知乙方該房屋已設抵押，造成乙方損失的；⑦租賃期間，甲方未履行本合同約定的維修義務的；⑧租賃期間，非本合同規定的情況甲方擅自提前收回該房屋或乙方中途擅自退租的；⑨ 未徵得甲方書面同意乙方擅自裝修或添置固定設備。

十、其他條款
1 甲、乙雙方簽定本合同後均有權利向房屋所在地區、縣房地產交易中心辦理登記備案。
2 本合同自甲乙雙方簽字生效，未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致，可訂立書面補充條款。
3 甲乙雙方在履行本合同過程中發生爭議的可協商解決，協商不成的可依法向人民法院起訴。

補充條款：
1、租賃期間，使用該房屋所發生的水、電、暖氣、煤氣、通訊、設備、物業管理費等費用由乙方承擔。因經營產生的各項稅金、費用由乙方承擔，但不包括按法律規定應由甲方承擔的部分。
2、現有房屋內部設施、財產（具體財產清單附後）。

甲 方： 乙 方：
證件號碼： 證件號碼：
聯絡地址： 聯絡地址：
電 話： 電 話：
代 理 人： 代 理 人：
時 間： 時 間：

『玖』 天津2012年7月開始， 項目施工合同需要環評與能評批復文件。我想知道該要求的出處，有哪位大神提供

現在每個地方需要提交的資料都不一樣，有簡有繁，我給你一個比較全面的資料提供單，你就按這個准備吧：
1、建設項目類新辦企業或更名企業提交工商局的《企業名稱預先核准通知書》復印件； 已有《營業執照》的企業，提交其復印件； 屬分支機構的，提交上級公司的《營業執照》復印件。 2、項目建議書或是可行性研究報告：環保重點管理的建設項目須提交《項目建議書》 。
3、對環境可能產生重大影響的建設項目，須提交環境影響初步分析報告。
4、發改或是經濟部門出具的立項文件。
5、填寫建設項目環評預審表。
如果是審批走如下程序：
建設項目環評文件審批需提交以下資料：
（1）項目基本情況資料。提供項目建議書或可行性研究報告，不需要編制建議書或可行性研究報告的項目應書面說明項目的基本情況、工藝流程和可能產生的環境問題。
（2）投資主管部門相關資料。按發改部門規定屬於審批制的政府投資項目，要求項目單位提供項目建議書及發改部門對項目建議書的批復文件；屬於核准制的企業投資項目，可直接受理；屬於備案類項目，需提供《廣東省企業基本建設投資項目備案證》等備案管理部門頒發的備案證件；加油（氣）站項目，需提供經貿部門規劃點規劃確認函。
（3）場地或土地使用證明。現有場地使用證明：提供房產證，租賃的需同時提供租賃合同；或提供《建設用地批准書》、《國有土地使用證》、《集體建設用地使用權證》等之一。新建場地需提交土地使用證明：國土資源部門預審意見，涉及林地的應同時附具林業部門審核意見；以劃撥方式提供國有土地使用權的，還應附具由規劃部門核發的選址意見書，或建設用地規劃許可證。
（4）建設項目環評文件。編制報告書項目需提供申請環評審批報告及報告書紙質（蓋齊印鑒）文件3份及電子版；編制報告表或填報登記表項目需提供紙質文件（蓋齊印鑒）6份及電子版。報告書、報告表的編制需委託具環評資質的單位承擔，並通過專家評審；登記表由建設單位填寫，也可委託具環評資質單位代為填寫。