⑴ 借名買房有效嗎，借名買房被認定無效怎麼辦
【借名買房若干律問題】 、借名與借名間借名買房合同效力 我奉行合同自由原則沒違反律、行政規強制性規定及社公共利益前提應允許事訂立任何內容合同於普通商品房除違反《合同》第5二條外實際購買能證明雙借名買房合意並已實際資借名買房合同應屬效借名買房數情況違反、規避家相關經濟政策前提結合實踐院相關審判觀點幾種特殊性質住房予析： 一、違反家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房 借名違反政策性保障住房政策借名購買經濟適用房經濟適用房指政府提供政策優惠限定套型面積銷售價格按照合理標准建設面向城市低收入住房困難家庭供應具保障性質政策性住房根據《經濟適用住房管理辦》（建住房[二00漆]二5吧號）第四三條規定借名購買經適房 司實踐通說觀點認：雖該辦僅屬於部門規章直接影響合同效力經適房政府解決城市低收入家庭住房困難做重舉措改善民、促進社諧穩定著重要現實意義真使城市低收入家庭住房困難戶受益其購買、轉讓條件做嚴格限制借名購買經濟適用房擾亂家經濟適用住房監管秩序侵犯城市低收入住房困難家庭平等機購買獲房屋權利同使家關土、房產稅費流失違反經濟適用房建設初衷構《合同》第5二條第一款第四項規定損害社公共利益效《北京市高級民院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用律若干問題指導意見(試行)》(京高發[二0一0]四5吧號)第十六條明文規定：借名違反相關政策、規規定借名購買經濟適用住房等政策性保障住房並登記名借名主張確認房屋歸其所或者依據雙間約定要求登記辦理房屋所權轉移登記般予支持 北京市院審理王某某與胡某某確認合同效糾紛訴案（案號：(二0一三)民終字第漆陸二四號）告胡某某資借原告王某某名購買經濟適用房套原告簽訂協議內容：王某某經濟適用房自願轉讓給胡某某由胡某某付全部購房款與房屋關事本義務提供切手續交付胡某某房屋進行裝修並直居住至今王某某該協議違反相關律規政策由主張該協議效二審院認：經濟適用住房指政府提供政策優惠限定套型面積銷售價格按照合理標准建設面向城市低收入住房困難家庭供應具保障性質政策性住房購房擁限產權已購經濟適用房買賣應遵守律規尤其要遵守相關政策、規規定限制市交易期限已購經濟適用住房家庭取契稅完稅憑證或房屋所權證未滿五按市場價格市售王某某與胡某某簽訂協議書違反關於購買經濟適用住房滿5直接市交易強制性規定應屬效合同二審判決確認借名買房協議效合同 若雙明確約定：限制市交易期屆滿再辦理房屋所權轉移登記屆借名具購買經濟適用房資格則認定該借名買房合同效《北京市高級民院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用律若干問題指導意見(試行)》(京高發[二0一0]四5吧號)第六條規定：賣轉讓經濟適用住房原購房合同系二00吧四月一一（含）前簽訂事轉讓該已購房屋合同約定限制市交易期限屆滿再辦理房屋所權轉移登記或審庭辯論終結前該房屋已具備市交易條件認定合同效 劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛二審案（案號：（二0一四）民終字第0一吧9吧號）審院認：訴爭房屋系劉金麗名義購買房屋亦登記劉金麗名首付款由路士君支付購房貸款由路士君償相關票據亦路士君處且房屋直由路士君居住故事實足推定雙間存借名買房關系外二00吧漆月雙簽訂付款協議亦進步確認借名買房事實雙借名購買房屋經濟適用住房限制市交易期滿市交易根據查明事實知劉金麗於二00四一0月發商處購買該房屋審辯論結束前該房屋購買限已經滿5且繳納契稅間已滿5故該房屋具備市交易條件雙簽訂房屋買賣合同應效 張x與溫x確認合同效糾紛二審案（案號：（二0一四）民終字第二漆二漆號）二審院認：根據北京市住房城鄉建設委員發布《關於已購經濟適用住房市售關問題補充通知》二00吧四月一一（含）前簽訂購房合同已購經濟適用住房家庭取契稅完稅憑證或房屋所權證滿5市售張x購買經濟適用住房及張x一借名買房行均二00吧四月一一前張x於取訴爭房屋所權證五訴爭房屋轉移登記至張×一辛x名該行違反律、行政規強制性規定張x、辛x簽訂關於北京市興區西紅門存量房屋買賣合同效 二、違反限購、禁購政策借名買房 於違反限購令、禁購令借名買房合同效力肯定否定兩種意見肯定說認限購令政策既非律非行政規根據《高民院關於適用若干問題解釋（）》規定合同實施民院確認合同效應全及其委制定律務院制定行政規依據性規、行政規章依據應認定合同效 否定說則認間接借名行違反政策效二0一一四月浙江省高級民院民庭台《關於審理受房產市場調控政策影響房屋買賣合同糾紛案件若干意見（試行）》第吧條規定：實際買受規避限購、禁購政策名義與賣訂立合同並辦理房屋權屬證書其系實際買受由請求確認其房屋產權予支持調控政策重新調整並准許其取產權除外廣州市花都區民院審理何慧瓊訴麥前志所權確認糾紛（案號：（二0一三）穗花民三初字第吧9三號）案原告何慧瓊限購令借告麥前志名購買套房產登記麥前志名原告起訴請求確認該房屋所權歸其所院認其違反限購政策駁原告訴求 筆者認：限制、禁止購房屬於調控性政策具臨性該政策通定程度限制事契約自由穩定中國劇升房屋價格其僅合同履行造履行能非永久履行能應尊重交易自由原則應隨意認定規避限購、禁購政策借名購房合同效 三、規避信貸政策借名買房 規避信貸政策否違反《合同》5二條損害社公共利益其關鍵於社公共利益認定 北京市二院審理金姬善訴董金寶房屋買賣合同案（案號：（二0一0）二民終字第一9950號）原告金姬善借告董金寶名資向案外張麗購買房屋套原告名已套房產享受套房貸漆折優惠貸款利率原告達協議：原告告名義辦理貸款手續告取房屋產權證二009一二月一9雙簽訂協議書確認該房屋歸原告所每月按揭貸款由原告償原告要求告協助履行戶手續告肯原告訴至院請求告配合戶告辯稱原告其名義購買商品房、辦理按揭貸款系合形式掩蓋非目行故雙所簽協議效房屋其所審院認：訴爭房屋實際購房金姬善房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付於金姬善確認房屋歸其所並要求董金寶辦理產權戶請求應予支持即使雙所簽協議系效協議能改變訴爭房屋實際購買、資均金姬善事實判決支持原告訴求告服提前訴二審院認：認定合同效應依據效力性禁止性規範本案訴爭房屋購買、辦理貸款並非允許金姬善購房僅金姬善貸款行予限制民銀行部門規章規定商業銀行貸款首付款比例利率水平應隨套數增加幅度提高說金姬善、董金寶種借名購房辦貸規避銀行信貸政策行規避首付款支付比例及利率水平該行行損害銀行利益非社公共利益所該合同效二審駁訴維持原判 四、借名購買單位自建房、集資房、團購房 類合同實際資享受該買房資格帶各種優惠經濟利益借用名義購買房屋行單位自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比存價格、物業管理面優勢類借名買房背實際處基於其能夠買單位團購房特殊身份所享權利實質單位基於職工工齡、職稱及各面條件給予職工種單位福利種處自權利行屬於私權利范疇主觀並沒損害第三利益故意亦違反律行政規強制性規定應認定類合同效 厚等與古富新所權確認糾紛訴案（案號：（二0一四）民終字第三四一號）審院認：古富新與厚同單位職工單位售住房經雙商議由古富新借用厚名義購房購房款實際由古富新支付雙名租賃實借名買賣關系該套房屋應歸古富新所古富新與厚簽訂協議雙真實意思表示系借名購房房屋交付該套房屋直由古富新居住至今古富新給予厚、於鳳英定數額補償該協議除涉及違約金標准約定外未違反相關律、行政規強制性規定應認定協議效故厚、於鳳英應及配合古富新辦理涉案房屋產權戶手續 山東省淄博市級民院審理趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同訴案（案號：（二0一二）淄民終字第四0陸號）二00陸一一月二5原告與告陳勇簽訂轉讓協議原告借告陳勇名購買告所單位淄博高新區工商局潤華僑城某房屋原告向陳勇繳納5萬元轉讓費取該房屋購房權原告支付首付款、其稅款及續房款陳勇向其具購房發票收款收據房屋登記告張穎名（張穎系陳勇妻）原告要求告辦理房屋戶手續告肯訴至院審院認：雙轉讓協議雙真實意思表示合同效簽訂雙及履行合同部義務於尚未履行部應繼續履行判決支持原告訴求告服訴淄博市院二審維持原判 5、房改房 於房改房指職工單位公房工資性貨幣配式售給職工職工標准價或本價購買購買房屋享部產權或全部產權住房般認家或單位職工種福利、補償非政策性保障住房雙自願且沒違反《合同》第5二條及建設部《已購公住房經濟適用住房市售管理暫行辦》（一999第陸9號令）第5條情況借名買房合同應效 於友、王某乙與王某甲、李式淼所權確認糾紛訴案（案號：（二0一四）淄民終字第陸號）原告王某乙、丁友二原系夫妻告李式淼、王某甲系夫妻王某甲與王某乙系同胞姐妹一999原告夫妻資借告李式淼身份購買李式淼工作單位淄博市周村區園林管理局公住房參加房改涉訴房產登記於李式淼名原告夫妻離婚欲割涉訴房產訴至院要求確認該房產原告二所審院認：雖雙書面協議根據原告親屬證證言及告王某甲錄音資料原告借名資買房自認事實及涉訴房產已由原告支配使用達十久房屋產權證書亦由原告持認定原告雙借名買房事實判定涉訴房產歸原告所告服提起訴二審維持原判 二、 借名買房實際資取房屋所權律依據 《物權》第一5條事間訂立關設立、變更、轉讓消滅產物權合同除律另規定或者合同另約定外自合同立效；未辦理物權登記影響合同效力看我關於物權變採取債權形式主義原則即意思主義與登記（或交付）相結合並摒棄德物權物權行性意味著支撐物權變原行或者基礎關系立或撤銷則物權變相應效或撤銷 依照我《物權》第9條產物權設立、變更、轉讓消滅經依登記發效力；未經登記發效力律另規定除外、第一5條事間訂立關設立、變更、轉讓消滅產物權合同除律另規定或者合同另約定外自合同立效；未辦理物權登記影響合同效力第一漆條產權屬證書權利享該產物權證明、第一9條權利、利害關系認產登記簿記載事項錯誤申請更登記產登記簿記載權利書面同意更或者證據證明登記確錯誤登記機構應予更 產產權登記登記機關產權屬關系及表現形態證明物權歸屬具推定效力其產公示公信效力主要保護產登記及真實所外善意第三利益產權證書本身並能直接決定實體律關系即實際權利狀況該產物權涉及善意第三情況事相反證據證明其真權利請求確認權利即產權屬證書記載事項相反證據證明情形應推定產權屬證書記載事項真實外言善意第三基於登記信賴與登記權利發產交易行受律保護名義購房與實際購房間應探求雙真實意思表示確認真權利 張某與孫某房屋所權確認糾紛訴案（案號：(二0一二)民終字第9吧漆5號）院認：孫A雖與李某於二00三5月一9簽訂房屋買賣合同且孫A名義辦理房屋所權證綜合孫某提供該房屋所權證、購房發票、契稅發票、已購公住房首市房屋買賣合同相關手續資手續（材料均孫某處）、陸0三號房屋原所權李某證證言及自二00三至今孫某家直居住陸0三號房屋事實能夠認定孫某與孫A間存借名買房關系確認涉爭房屋孫某所 津市紅橋區民院審理趙譽、李興祿與合同糾紛案（案號：（二0一三）紅民初字第四四漆9號）二原告趙譽、李興祿於二0一一借告李穎名貸款購買訴爭房屋首付貸均由二原告負擔告現欲售該房屋訴至院請求確認該房屋歸二原告所院認：產權屬證書權利享該產物權證明物權歸屬、內容發爭議利害關系請求確認權利能簡單按照房屋產權證書登記產權認定物權所應根據事舉證院查明事實確定物權所本案通二原告庭舉證證實訴爭房屋首付款全部由二原告實際資每月房屋貸款亦由二原告償且二原告與告間存借名買房意思表示故認定二原告訴爭房屋真實權利判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿
⑵ 借名買房糾紛處理辦法有哪些遇到借名買房糾紛該找哪個律師說房網律師辦理借名買房糾紛案勝算大嗎
雖然借名買房的風險很大，但是依然有很多人為了規避法律、政策而選擇借名購房，畢竟在不具有購房資格的情況下，只有通過這樣的方式才能購買到房屋。然而在借名買房的時候也很容易產生糾紛，那麼這樣的情況下借名買房出現糾紛如何處理呢?我們一起在下文中進行了解。
一、借名買房合同是否有效
目前來說，法律和行政法規並沒有明確禁止當事人借名買房。但是，借名合同是否有效並沒有一個標准答案。
1、如果所購買房屋為商業性的，那麼借名買房合同一般有效。當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
2、如果所購房屋為經濟適用房或其他保障性住房的，那麼借名買房合同可能就無效。從政府推出安居房和限價房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優惠政策，在開發安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉讓的實際上是基於其符合政府規定的條件從而享有的購房權，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應享受安居房或限價房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。因此，在有些法院的判決中，會認定借名合同是無效的。
二、借名買房出現糾紛如何處理
當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當事人之間已經就借名購房達成了書面協議，或有證據能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對抗善意第三人，但若第三人知道或應當知道該情形的除外。
當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。也就是說，在此情形下，出資人只能向對方當事人主張雙方形成借款的債權債務關系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權。
⑶ 借名買房是什麼意思，借名買房合同的效力怎麼認定
「借名買房」指自限購政策施行之後，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產中心進行交易過戶。在此情況下，個別購房者採用了「借名買房」的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。
借名應簽書面協議保留證據
借名買房的法律風險，可以說是選擇規避政策的必然結果。借名買房就是一場豪賭，賭的是誠信，風險就是未來的各種未知的變數。在此簡單羅列一些常見的風險。借名人反悔，實際出資人不能證明雙方之間的委託代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產權甚至收回購房款都很困難。
在借名買房中，事實購房人若想得到法院的確認，一定要注重證據的留存。簽訂借名買房書面協議，為了預防風險，房屋實際出資人、借名買房的事實等一定要約定清楚；
保存出資證明，如果使用現金，要讓對方出具收據並註明用途，尤其是大額現金；建議盡量通過銀行轉賬保留轉賬存根，且在存根上雙方簽字註明為借名買房的出資款項。shqianyy
只能幫你到這了！！！！
⑷ 為什麼借名買房的實際產權人總是敗
當然敗訴是有一定的道理的：
一、借名協議的法律效力，一般認定是合法有效。
個人認為借名買房的代持協議，談不上損害社會公共利益，房產始終登記在有購房資格的一方名下，對社會整體的購房對象在數量沒有任何實際影響，允許實際產權人在有購房資格後變更登記，沒有損害社會整體限購目標，這是當事人之間合法處分自己名下購房資格的問題。從整體上看，沒有對限購政策形成沖擊，實際產權人只有具備購房資格後才可以申請變更登記，房子還是始終登記在有購房資格的人名下，限購的對象和數量沒有變更。而規避信貸政策，規避的是首付款的支付比例和利率水平，而銀行不能代表國家或者社會公共利益。
當然借名購買經濟適用房等政策性住房，也就是借名購買對購買人有特定人身屬性要求的房屋，因為這類政策性住房對於購房資格有特殊的要求和嚴格的審查公示程序，雙方的借名協議一般會被認為損害社會公共利益而無效。
二、實際產權人提出確權訴訟時需要提供證據證明雙方之間對房屋產權的歸屬已有約定，登記產權人只是個被借名的登記產權人。
借名人提供證據證明其對房屋確實存在出資關系，但是沒有證據證明雙方有關於所有權歸屬問題的約定，借名人主張房屋確權或要求登記權利人協助辦理房屋登記過戶手續的，難以獲得法院的支持，但是有權另行主張出資債權。
很多人在沒有取得雙方存在房屋所有權約定的情況下，貿然提出確權訴訟，導致不能舉證證明雙方對爭議的房產所有權有明確約定，因證據不足敗訴。
舉一個很簡單的例子，你為了買房，從其他人處借了一筆錢，該借款人就不能在房價上漲的時候要求房產歸他所有。你比如為了做生意從銀行貸了一大筆款，然後用部分銀行貸款購買了一套房產，房價上漲後，銀行就不能基於你曾經向他借款的這一事實，主張你購買的房產歸他所有。
這就要求，雙方在一開始就要簽訂明確具體的借名協議，約定房產的歸屬情況，避免以後舉證存在困難，在沒有書面約定的情況下，要提供相應的錄音、簡訊或微信等證據補證雙方真實存在借名購房的法律關系，在完全沒有任何證據證明雙方存在借名關系的情況下貿然提出訴訟，敗訴不足為奇。
只提供出資證明的證據，可以是借貸關系，也可以是贈與關系，但是和房產的所有歸屬問題沒有必然聯系。
三、房產被查封後實際產權人再依據借名協議提起確權訴訟存在被駁回的法律風險。
近年來越來越多的法院開始對借名購房給與否定性的評價，認為規避政策的法律風險應該由實際產權人承擔，不能把不利的法律風險讓基於相信物權公示公信原則的第三人承擔，目前這一觀點在法院系統越來越占上風。
你比如，登記產權人瞞著實際產權人出售房產，收取購房者定金或大額的購房款後逃之夭夭，因為違約被買家依法申請予以查封，此時如果支持實際產權人確權的訴訟請求，買房人基於物權公示公信原則而進行的買賣合同，風險處於完全不可控的狀態，而這個完全不可控的狀態是因為實際產權人規避政策造成的物權登記權利人不符。
今天為什麼要說查封後實際產權人的訴訟權利會得不到有效的保護，主要是最近碰到多起案件，法院均是因為房產已經被其他人查封，用各種理由駁回實際產權人的確權訴訟。北京市高院更是在其指導意見中明確，對已經被他人查封的借名確權訴訟不予支持。實際上這種情況是擺在法官面前的價值判斷題，可以支持實際產權人的訴訟請求也可以駁回，兩種判罰均沒有錯。
在如此不利的情況下，實際上打確權訴訟，不如按照房屋買賣合同的訴訟路徑進行繼續履行訴訟。按一房多賣的游戲規則，實際產權人在已經佔有的情況下，做為買受人訴訟繼續履行反而更容易解套，第三人的查封此時也沒有意義了，買受人已經支付大部分購房款，並且買受人已經實際居住，依據《執行異議復議規定》，第三人的查封可以被化為無形。
《執行異議復議規定》第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記
對於已經到了執行階段被查封的房產，單獨另案提出確權訴訟，存在被直接裁定駁回起訴的訴訟風險。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條現在各地法院均是要求，在進入執行程序以後，此種情況只能到執行機構通過提出執行異議之訴來處理。
說了這么多就是告訴大家，對待查封房屋的確權訴訟上，各個法院作法是不一樣的，法官的自由裁量權很大，對借名買房在維權時碰到房產已經被人查封時可能存在的風險要有充分的認識，結果並非很樂觀。提醒下各位實際產權人在發現問題後要爭取第一時間作為第一查封人鎖定房產，最大限度的維護自身的合法權益。
下面是上海高院對已查封房屋的確權訴訟的處理辦法。
審判實踐中經常出現原告對產權登記在被告名下的房屋提出確權訴訟，審理中發現系爭房屋已經被法院採取查封、扣押和凍結等執行措施的情況。如何處理存有不同意見。
傾向性意見認為：法院在審理房屋確權訴訟時，應當查詢所要確權的登記在當事人一方名下的房屋在訴訟中的權屬狀況，發現系爭房屋已經被法院執行部門作為被執行人的財產予以查封、扣押、凍結的，應從程序上駁回當事人的確權訴請，引導當事人根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條和《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條的規定向執行法院提出執行異議。（來自上海高院關於房產案件若干爭議問題的處理意見2015）
四、房屋確權判決作為民事確認之訴，不具有執行力，只提出確權請求，勝訴後權利人也不能向法院申請執行。依據法律規定，權利人可以依據生效判決直接去房產登記部門要求變更登記，但是實際上，房屋登記部門通常不受理只有確權判決的登記申請，需要當事人通過另案提起行政訴訟解決。這就要求在提起房產確認之訴的時候，要順便提出要求借名登記人協助實際權利人辦理變更登記的訴訟請求，賦予判決書執行力，爭取在一個案件中一次性解決問題。
五、依據借名關系提出的確權訴訟，實際產權人需要符合相應的購房政策，不符合購房政策，則訴訟請求不會被支持，因為在實際產權人沒有購房資格的情況下支持了其確權訴訟請求，就等於變相廢了政府的限購政策。因為不知道這一點，不少人的訴訟費算是白扔了。
⑸ 借名買房是債務關系嗎
借名買房雙方之間是債權債務關系，不具有物權效力，不能確權過戶！
主旨：
物權法定，出資人和登記人關於借名買房的約定不具備物權生效條件，雙方形成的是債權債務關系，出資人有權要求登記人將房屋過戶到自己名下，但不能直接要求法院確認所有權；登記人擅自出售房屋的，出資人不得主張合同無效，不得阻止交易！
⑹ 借名買房是國家什麼法律中的第多少條法律
買房實行實名制，我國沒有所謂假借他人名義買房的法律。且不動產買賣，要進行實名登記。
《不動產登記暫行條例》第五條下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：
（一）集體土地所有權；
（二）房屋等建築物、構築物所有權；
（三）森林、林木所有權；
（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；
（五）建設用地使用權；
（六）宅基地使用權；
（七）海域使用權；
（八）地役權；
（九）抵押權；
（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。
⑺ 借名買房法院可以判令物權登記人過戶嗎
借名買房糾紛，如果證據充分，法院可以判令房屋歸實際所有人所有，同時專判令物權登記人協助辦理過戶屬手續。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。
⑻ 法院如何裁判借名買房，合同效力和風險是怎樣
【借名買房之若干法律問題】
一、借名人與被借名人之間的「借名買房」合同效力
我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規強制性規定及社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何內容的合同。對於普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意並已實際出資，借名買房合同應屬有效。但借名買房多數情況下以違反、規避國家相關經濟政策為前提，結合實踐中法院相關審判觀點，對幾種特殊性質住房予以分析：
1、違反國家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房。
借名人違反政策性保障住房政策，借名購買經濟適用房。經濟適用房是指「政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標准建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。」根據《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規定，不得借名購買經適房。
在司法實踐中，通說觀點認為：雖然該辦法僅屬於部門規章，不直接影響合同的效力。但是經適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民生、促進社會和諧穩定有著重要的現實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉讓條件做了嚴格限制。而借名購買經濟適用房擾亂了國家對經濟適用住房的監管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權利，同時使國家的有關土地、房產稅費流失，違反了經濟適用房建設的初衷，因此構成《合同法》第52條第1款第4項規定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2011]458號)第十六條也明文規定：「借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。」
在北京市一中院審理的「王某某與胡某某確認合同無效糾紛上訴案」（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經濟適用房一套，原被告簽訂協議，內容為：「王某某把經濟適用房自願轉讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關之事，本人有義務提供一切手續」。交付後，胡某某對房屋進行了裝修並一直居住至今。後王某某以該協議違反相關法律法規政策為由，主張該協議無效。二審法院認為：經濟適用住房指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標准建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。購房人擁有有限產權。因此已購經濟適用房的買賣應遵守法律法規，尤其要遵守相關政策、法規規定的限制上市交易期限。已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協議書因違反關於購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規定，應屬無效合同。二審判決確認借名買房協議為無效合同。
但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記的，如果屆時借名人也具有購買經濟適用房的資格，則可認定該借名買房合同有效。《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2011]458號)第六條也規定：「出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。」
「劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛」二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關票據亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協議亦進一步確認了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經濟適用住房，在限制上市交易期滿後方可上市交易。根據查明的事實可知，劉金麗於2004年10月從開發商處購買該房屋，在一審辯論結束前該房屋購買年限已經滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應當有效。
「張x與溫x確認合同無效糾紛」二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認為：根據北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年後，可以上市出售。張x購買經濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x於取得訴爭房屋的所有權證五年之後，將訴爭房屋轉移登記至張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規的強制性規定。張x、辛x簽訂的關於北京市大興區西紅門的存量房屋買賣合同有效。
2、違反「限購」、「禁購」政策借名買房
對於違反「限購令」、「禁購令」的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認為，限購令政策既非法律也非行政法規，根據《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》規定「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。」應當認定合同有效。
否定說則認為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出台的《關於審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規定：「實際買受人為規避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同並辦理房屋權屬證書後，以其系實際買受人為由，請求確認其為房屋產權人的，不予支持，但調控政策重新調整並准許其取得產權的除外。」在廣州市花都區人民法院審理的「何慧瓊訴麥前志所有權確認糾紛」（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產，登記在麥前志名下，後原告起訴請求確認該房屋所有權歸其所有。法院認為其違反限購政策駁回了原告訴求。
但筆者認為：限制、禁止購房屬於調控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當事人的契約自由來穩定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應尊重交易自由原則，不應隨意認定規避限購、禁購政策的借名購房合同無效。
3、為規避信貸政策而借名買房
規避信貸政策是否違反《合同法》52條的「損害社會公共利益」，其中關鍵在於對社會公共利益的認定。
北京市二中院審理的「金姬善訴董金寶房屋買賣合同案」（案號：（2011）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購買房屋一套，因原告名下已有多套房產，為享受一套房貸7折優惠的貸款利率，原被告達成協議：原告以被告名義辦理貸款手續，後被告取得房屋產權證後。2009年12月19日，雙方簽訂了協議書，確認該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。後原告要求被告協助履行過戶手續，被告不肯，原告訴至法院請求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協議無效，房屋為其所有。一審法院認為：訴爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對於金姬善確認房屋歸其所有並要求董金寶辦理產權過戶的請求，應予支持。即使雙方所簽協議系無效協議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認為：認定合同無效應依據效力性禁止性規范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，並非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規章規定商業銀行貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規避銀行信貸政策的行為，規避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。
4、借名購買單位自建房、集資房、團購房
此類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優惠和經濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業管理多方面優勢，此類借名買房背後實際處分的是基於其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權利，實質上就是單位基於職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權利的行為屬於私權利的范疇，主觀上並沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規的強制性規定，應當認定此類合同有效。
「國子厚等與古富新所有權確認糾紛」上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關系，該套房屋應歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協議雙方真實意思表示系借名購房，房屋交付後該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、於鳳英一定數額的補償，該協議中除涉及違約金標準的約定外，未違反相關法律、行政法規的強制性規定，應當認定協議有效。故國子厚、於鳳英應當及時配合古富新辦理涉案房屋的產權過戶手續。
山東省淄博市中級人民法院審理的「趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案」（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉讓協議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉讓費後取得該房屋的購房權，原告支付首付款、其稅款及後續房款，陳勇向其出具購房發票和收款收據，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。後原告要求被告辦理房屋過戶手續，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認為：雙方的轉讓協議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂後雙方及時履行了合同大部分義務，對於尚未履行的部分應當繼續履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。
5、房改房
對於房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標准價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產權或全部產權的住房。一般認為是國家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自願，且沒有違反《合同法》第52條及建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應為有效。
「於長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權確認糾紛上訴案」（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區園林管理局的公有住房，後參加房改，涉訴房產登記於李式淼名下。後原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產，訴至法院要求確認該房產為原告二人所有。一審法院認為：雖然雙方無書面協議，但根據原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認事實，以及涉訴房產已由原告支配使用長達十年之久，房屋產權證書亦由原告持有，認定原被告雙方借名買房的事實。判定涉訴房產歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。
二、
借名買房中實際出資人取得房屋所有權的法律依據
《物權法》第15條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」可以看出我國關於物權變動採取的是債權形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結合，並摒棄了德國物權法中物權行為的無因性。意味著如果支撐物權變動的原因行為或者基礎關系不成立或被撤銷，則物權變動也相應的無效或被撤銷。
依照我國《物權法》第9條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」、第15條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」第17條「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。」、第19條「權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。」
因此，不動產產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現形態的證明，對物權的歸屬具有推定效力。其產生的公示公信效力主要是保護不動產登記人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產權證書本身並不能直接決定實體法律關系即實際權利的狀況，在該不動產物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明其為真正的權利人時，可以請求確認權利。即不動產權屬證書記載的事項在無相反證據證明的情形下，應推定不動產權屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人基於對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。
「張某與孫某房屋所有權確認糾紛上訴案」（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認為：孫A雖與李某於2003年5月19日簽訂了房屋買賣合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權證、購房發票、契稅發票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關手續，出資手續（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認定孫某與孫A之間存在借名買房關系，確認涉爭房屋為孫某所有。
天津市紅橋區人民法院審理的「趙譽、李興祿與合同糾紛」一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿於2011年借被告李穎之名貸款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負擔，被告現欲出售該房屋，訴至法院請求確認該房屋歸二原告所有。法院認為：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，但因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利，此時就不能簡單按照房屋產權證書上登記的產權人認定物權所有人，而應根據當事人的舉證，法院查明的事實確定物權所有人。本案中，通過二原告的當庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認定二原告是訴爭房屋的真實權利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。