歐洲城鄉土地使用權

1. 歐洲的土地所有權問題

歐洲的土地一直都是私人所有的~

在新中國成立前，中國共產黨在解放區頒布《中國土地法大綱》規定廢除封建剝削土地制度，實行耕者有其田。沒收地主的土地財產，徵收富農多餘的土地財產，分給廣大貧農，新中國成立後，1950年《中華人民共和國土地改革法》頒布，在新解放區開始分批地進行土地改革，分配土地歸農民所有。在以上時期階段土地是歸農民私有的。1952年開始的三大改造，在農村興起建立農業互助組、農村合作社，引導農民走集體化道路，農民就失去了對土地的所有權與使用權，土地歸國家所有。

2. 反映11世紀西歐經濟的哪些發展當時歐洲城市生活的特點是什麼

① 從政治角度來說，歐洲中世紀鄉村的基本組織單位是封建庄園，生活在其中的勞動者是依附於封建領主的農奴。他們為了獲得土地的使用權，必須忍受封建主的剝削和壓迫，交納地租，服勞役。農奴缺乏人身自由，基本被束縛在土地上，與庄園主有依附關系；而城市的市民則擺脫了封建義務的束縛和領主的控制，相對具有很大的自由。
② 從經濟角度來說，鄉村莊園經濟是自給自足的自然經濟，它的生產不是為了出賣，而是為了庄園內部的消費；而城市中商品經濟發達，貿易繁榮，十分開放。

3. 歐洲中世紀封建制度的最大特點是什麼

基督教的作用和影響。
2. 歐洲中世紀城市和鄉村生活的最大不同點是什麼？ ① 從政治角度來說，歐洲中世紀鄉村的基本組織單位是封建庄園，生活在其中的勞動者是依附於封建領主的農奴。他們為了獲得土地的使用權，必須忍受封建主的剝削和壓迫，交納地租，服勞役。農奴缺乏人身自由，基本被束縛在土地上，與庄園主有依附關系；而城市的市民則擺脫了封建義務的束縛和領主的控制，相對具有很大的自由。
② 從經濟角度來說，鄉村莊園經濟是自給自足的自然經濟，它的生產不是為了出賣，而是為了庄園內部的消費；而城市中商品經濟發達，貿易繁榮，十分開放。
（P60）《猜猜看》參考答案：它們分別是麵包師、裁縫和釀酒工行會的徽章。

4. 土地使用權空間權是什麼意思

您好，目前國家法律層面，沒有明確地上空間建設用地使用權的概念，僅在蘇州市、南寧市出台地上空間建設用地使用權的規定中，明確地上空間建設用地使用權是指依法批准利用地上空間開發建設建築物及其附屬設施， 並對該地上空間享有佔有、使用、 收益的權利。
(一)國家層面法規
1、《物權法》的規定
根據《物權法》第136條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權不得損害已設立的用益物權。可以看出，《物權法》對地表、地上或者地下的建設用地使用權做了原則性的規定。
2、 根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第33條規定，城市地下空間的開發和利用，應當與經濟和技術發展水平相適應，遵循統籌安排、綜合開發、合理利用的原則，充分考慮防災減災、人民防空和通信等需要，並符合城市規劃，履行規劃審批手續。《城鄉規劃法》只對地下空間開發做了原則性的規定，對地上空間開發沒有做出任何規定。但是對於地下空間開發和利用提出一個重要的原則：符合城市規劃，履行規劃審批手續。同樣，我們認為地上空間開發和利用也需要遵守這條原則。
2008年1月3日，國務院發布的《國務院關於促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)明確要求：「國土資源部要會同有關部門，依照《中華人民共和國物權法》的有關規定，抓緊研究制訂土地空間權利設定和登記的具體辦法」。
根據物權法和規劃法關於地下空間建設用地的規定，由此我們可以推出以下結論：1、可以設立地上建設用地使用權，但不得損害已設立的用益物權;2、地上空間開發和利用需要符合城市規劃，履行規劃審批手續。
(二)地方層面法規
《物權法》出台後，各地對於地下空間開發利用出台了諸多規定，但是對於地上空間的開發和利用，只有個別地區蘇州市、南寧市出台，但這仍不影響我們對地上空間的研究。
1、2011年江蘇省蘇州市出台了《蘇州市地下(地上)空間建設用地使用權利用與登記暫行辦法》。該《暫行辦法》第2條規定：「建設用地使用權根據規劃利用空間界限，除設立地表建設用地使用權外，可分層設立地下、地上空間建設用地使用權。」第6條規定：「地下、地上空間建設用地使用權的取得應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，並且應當充分考慮相鄰空間的發展需要和相互銜接，不得損害已經設立的不動產物權。」
2、2014年南寧市政府辦公廳出台了《南寧市地上地下空間建設用地使用權審批與確權登記暫行辦法》，該《辦法》對地上地下空間及地上地下建設用地使用權的概念、審批程序、供地方式、出讓金最低價格、驗收和等級等做出了規定。
其中《辦法》明確，地上地下空間建設用地使用權是指經依法批准利用地上地下空間開發建設建築物及其附屬設施，並對該地上地下空間享有佔有、使用、收益及處分的權利。地上地下空間建設用地使用權實行有償使用制度，採用招標拍賣、掛牌的方式出讓，但依規定可以劃撥的除外。出讓年限根據法律、法規規定的用途確定，但不得超過相同用途的地表建設用地使用權出讓最高年限。
《辦法》強調，地上地下空間建設用地使用權審批與確權登記的具體審批程序和要求適用地表建設用地使用權管理的一般規定。對於同一主體結合地表建築工程一並開發建設的地上地下工程，應當連同地表工程一並規劃和供地，獨立開發的地上地下工程屬於經營性項目，應當採用招標拍賣、掛牌的方式出讓地上地下空間建設用地使用權。以出讓方式取得的地下、地上空間建設用地使用權可以轉讓、抵押，但需遵循建設用地使用權轉讓、抵押相關法律法規規定。
(三)合同範本關於地下或地上空間的約定
除了以上法律法規、地方規章等， 2008年4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局發布的《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本(gf-2008-2601)明確指出出讓宗地空間范圍是以平面界址點所構成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，並要求「出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫;出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標高+60米(1985年國家高程系統)為上界限，以標高-10米(1985年國家高程系統)為下界限，高差為70米」 。

5. 國家關於土地使用的政策和法律

1、農用地只能用於農業發展主要依據《土地管理法》第四條

「國家實行土地用途管制制度。

國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

前款所稱農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。「

2、關於土地使用的常用法律有：

（1）《中華人民共和國土地管理法》

（2）《中華人民共和國土地管理法實施條例》

（3）《基本農田保護條例 》

（4）《土地復墾條例實施辦法》

（5）《農村宅基地管理辦法》

(5)歐洲城鄉土地使用權擴展閱讀：

農用地性質轉換

根據《土地管理法》第四十四條

建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批准。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。

本條第二款、第三款規定以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。

6. 歐洲 超過多久使用 土地所有權

沒有關系，什麼都不影響。一，房產證上的面積是從整棟樓的總建築面積（包括使用面積和公攤面積）當中分割出來的；而土地證面積是房屋的建築面積與整個小區的土地佔地面積之比。二，一般情況下，樓房的總建築面積比佔地面積多很多，這就是土地證面積比房產證面積小很多的原因。三，現在很多住宅都沒有土地證了，簡化手續，兩證合一了。

7. 國家己徵收但未使用的土地使用權歸誰

政府徵收土地用於一些城鄉規劃，或者是公共設施的建設等。那麼關於政府徵收土地未用完土地應該歸誰使用呢?政府徵收的土地因為某些原因沒有用完的，工程建設完畢之後，該剩餘的土地應該歸原土地使用權人使用。

一、政府徵收土地未用完歸誰使用?

法律依據：根據土地管理法第38條規定，已經辦理審批手續的非農業建設佔用耕地，一年內不用而又可以耕種並收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種;一年以上未動工建設的，應當按照省。自治區、直轄市的規定繳納閑置費連續二年未使用的，經原批准機關批准，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權;該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

2004年10月，國務院發布的，關於深化改革嚴格土地管理的決定規定，農用地轉用批准後，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批准文件自動失效;已實施征地，滿兩年未供地的，在下達下一年度的農用地轉用計劃時扣減相應指標，對具備耕作條件的土地，應當交原土地使用者繼續耕種，也可以由當地人民政府組織耕種。

因此，對於實踐中「多征少用』、「征而不用」等現象，農民集體或農戶可以要求恢復耕種。但是，這里規定的「交由」農民集體經濟組織恢復耕種，應當是將耕地的使用權暫時無償交給原農村集體經濟組織或承包戶耕種，而不是將土地所有權再歸還原農民集體。在國家建設需要時，國家將不再支付農民集體土地所有權補償，而僅支付使用者的青苗及地上附著物補償費。

征地補償費是指國家建設徵用土地時，按照被徵用土地的原用途給予被征地單位的補償各項費用。包括耕地補償費及其他土地補償費，安置補助費，地上附著物補償費，包括各類建築物、構築物拆遷補償費、青苗補償費、多年生林木補償費、新菜地開發建設基金等。現在國家並未制訂全國土地徵用補償統一標准。但將全國各地區的土地價值分了14檔，其徵用土地補償費的標准也通常按該分類進行制訂。當然，政府征地未成，或者征地征了一部分，剩餘的還是歸土地原所有者所有(集體所有)。

政府徵收土地未用完土地歸誰使用，因為某些原因項目停止的，或者是土地徵收過多的，剩餘的土地應該是歸還給原土所有權人所有，一般農村地區就是集體所有的，因為我國的土地性質，所以城市和農村的土地制度存在差異

8. 在中國房地產評估業中土地使用權是無形資產，在其他國家有我變化，土地使用權是什麼資產

在國外，土地明確地確定為是不動產。由於所有的建築(包括建築物和構築物)都必須建造在土地上，其具有與土地的不可分離性，所以具有建築承載物的土地也確定為是不動產。但在不動產計量乃至不動產的評估計價中，土地往往需要單獨列示。也就是說，土地相對於其所承載的建築，可以視為獨立的財產。在西方國家徵用土地時，徵用客體為所有權以及土地所有權附屬的一切民事權利(張迎新王正立2003.9)。其徵用客體包括:①土地所有權:②土地所有權以外的土地他項權利(不包括債權);③土地改造成果的所有權及其他權利。建築是否在土地徵用時附隨土地徵用，各個國家和各個地區存在著兩種立法體例:一種是強制合並主義;一種是選擇主義。所謂強制合並主義，意指土地及其附著的建築必須合並徵用。例如，在歐洲各國，多規定徵用有建築的土地，必然同時徵用建築、樹木等附著物。因為它們是自然或人為地結合在一起的。選擇主義如台灣《土地法》規定，在徵收土地時，其改良物也一並徵收，但該改良物所有人可以要求遷移者。
《國際會計准則16號—不動產、廠場設備》( 1998年修訂、 1999年7月1日起執行)第35條中有「不動產、廠場設備是指在企業經營中具有類似性能和用途的一組資產。以下是不動產、廠場設備的不同類別:1.土地;2.土地和建築;3.……」。這里明確將「土地」與「土地和建築」劃分成兩種類別的不動產。該准則第30條還明確地指出，「土地和建築的公允價值通常是其市場價值。此價值由合格的專業評估人員通過評估確定」。在第45條里，該准則還指出，「土地和建築是相互獨立的資產，應分別對其核算，即使它們是一起購置的也應如此。」
台灣學者楊肇鋒在其所著的《不動產理財》一書中指出:「不動產指位於地表、地下和地上的地產及地上附屬物(包括建築物、其他結構物、圍牆和其他製成的改良物)和地上任何財產、權利、改良物等」。( P93, 101 )。書中還指出「不動產是經濟的重要一環，最近研究估計，建築物和土地約佔全國總財富的2/3，另外的1/3包括設備和存貨」。
而在我國，城鎮土地所有權歸國家所有，農村土地所有權歸集體所有。土地所有權不能買賣，各企業、單位取得的土地僅僅是其使用權。土地使用權是指土地使用者對其所使用的土地，在法律許可的范圍內，享有經營利用、處置和取得收益的權利。土地使用權僅是土地所有權權利集束中的權利之一，它可以與土地所有權相分離。法人和自然人可以依據法律，通過申請劃撥或購買的方式取得土地使用權。土地使用權的劃撥、出讓和轉讓使土地使用權的所有者發生變更。在資產的歸屬上，目前，我們將其土地使用權歸為無形資產，對土地使用權的價值評估和核算也以無形資產對待。明明是看得清、摸得著的，實實在在的土地(可以度量、可以定位，且不可位移!)，卻以「無形資產」對待;而它載荷的建築卻以有形的實物資產進行價值評估與計價人賬，這樣的尷尬境地在管理上也造成了很多不便。

9. 土地使用權包括哪些類型

土地使用權類型是指根據土地使用權的取得方式和使用范圍，進行的依法分類。土地使用權類型，主要是對國有建設土地進行分類，分為有償和無償兩種，有償的是出讓，無償的為劃撥。

10. 中世紀歐洲城市居民變化體現在哪些方面

公元5世紀，龐大而又衰弱的西羅馬帝國在日耳曼人的沖擊下終於壽終正寢。自此之後的四五百年裡，西歐大地一片空曠蕭條：繁華的城鎮轉眼成了堆堆廢墟，凋敝的農村到處是荒草叢生；閉塞割據，自給自守，聽不到手工作坊的叮檔錘聲，也看不見熙熙攘攘的市井氣象。這就是5至10世紀西歐社會經濟生活的基本情調。

一、歐洲中世紀城市興起的背景介紹

從10世紀以後，大大小小的城市和城鎮突然像蘑菇般地冒了出來，散布在西歐各個地方。城市的興起給發展著的西歐社會注入了充滿生機的活力，也孕育了更新的經濟關系和社會力量，最終導致西歐發生深刻的變化，導致世界歷史進入一個新的時代。

貿易的擴展，生產者和貿易者懂得，生產和銷售過程可以從封建經濟中解脫，成為集中於城市的獨立活動。另一方面，古羅馬時代的城市遺址，主教管區的城市，主教貴族庄園所在地，也為城市的興起提供了良好的物質基礎【1】。

【1】《法律與資本主義的興起》，學林出版社，1996年版，P.52

二、歐洲中世紀城市的建立

（一）對領主的斗爭

大體說來，11世紀和12世紀的各種城市典章制度，都是在反抗封建生活限制的斗爭中形成的。原是領主農奴的手藝工匠和貨物收購代理人，紛紛要求有權自己做買賣賺現錢。土地耕種者力求有權出售某些農產品來換現錢，用以購買在庄園里無從得到的商品和生活用品，亦即購買那些業已爭得自由、擺脫封建體制束縛的買賣人和工匠正在出售的東西。在領主的領地以內開設的市場上出售貨物，是要繳納各種捐稅的，對於這種捐稅，不論是土地耕種者、手藝工匠、還是買賣人，都同樣力圖修訂或者取消。為了自己的經濟權利，他們開始和領主進行了一場持久的戰爭。

典型的作法是，由數十以至數百個手藝工匠、領主官吏、下級教士、自耕農民、逃亡奴隸、以及其他人等結合而成的集體組成公社要求能在一座城市的地域以內得享各種權利，包括立法和執行權利。他們要求有權主持正規市場，免繳各種過境稅，並舉辦定期集市，讓遠方的商人不受阻礙地前來參加。公社成員同時還同意，如果由公社負責估稅和征稅，而且稅率不是太高，則可以向領主繳納某種正規賦稅【2】。

最終，由手藝工匠、領主官吏、下級教士等組成的公社團體取得了極大的勝利。在967年的法蘭西城市特許狀上面，僅僅給予居民免受奴役的自由。而在1007年一份法蘭西特許狀上面，那些「公社」成為真正獨立自主的；它們宣布在封建階梯上取代了它們先前的領主，甚至根本不再負擔任何封建義務。

Bourgeois（布爾喬亞，城市居民）這個詞也在這份法蘭西特許狀上面首次被使用。這是城市運動中一個重要的轉折點【3】。

【2】《法律與資本主義的興起》，學林出版社，1996年版，P.54

【3】《法律與資本主義的興起》，學林出版社，1996年版，P.55

（二）城市的自治

在較小的城市裡，市政組織體製取決於公社社員向領主或領主們爭取到的各種讓步。其中最重要的，是有關成立市政議會權力的讓步，即市政議會可經任何一種或多種方式選舉產生，可制定法律和開設法庭，法庭可以作出對公社所有成員均具約束力的裁定。在某些情況下，議會往往是部分由各行會推舉議員、部分按地域劃區選舉產生。行會由各個行業或專業成員組成，往往將一種生產過程（如織布）分為數種不同行當，每一行當各由不同專業承擔。

在地域上則是由城市各個「居住區」選出代表，從而可能會與行會的選舉重疊，因為同一專業的從業者傾向於居住在同一區內。

領主有時仍保留指派官員主持地方法庭的權利。而在獨立性較高的城市，則由市長或者與市長相當的官員（執政，教區長），或有時由一位參事，負責主持法庭。自治城市具有如下的特徵：

首先，市民都有人身自由，而這是從事商業活動的前提；

其次，城市擺脫領主司法權和傳統法律的束縛，成立了自己的法庭，制定了符合商業關系的法律程序。城市居民只能由自己的司法機關審判；

最後，城市通過自己的選舉，產生議會和公職人員，組織行政自治機構，建立獨立的稅收財政系統來實現自己對城市的事物管理。

三、城市的發展---以格拉斯為例

格拉斯是法蘭西南部的一個城市，距地中海20英里，距義大利邊境50英里，是一個次級製造業和貿易中心，對於它周圍農業和牧畜地區以及較小城鎮，起支配作用並有現金交易關系。格拉斯市由於氣候溫和，歷史比較太平，因而遠自14世紀的各種契約、證書、官方案卷之類十分廣泛的史料，均得以保存下來。所以選擇格拉斯作為研究對象。

在當時，格拉斯的貸款業務非常興盛。小額貸款灌溉了當地經濟。用以發放這些貸款的較大資本都是湊集起來的，那些貸款也如當時所有一切這類交割一樣，都在認債文據中被說成是「為求增進關系和友誼」而不計利息；實際上無可置疑，利息是以某種方法暗藏在交易之中的【4 】。

【4】《法律與資本主義的興起》，學林出版社，1996年版，P.98

1310年時典型的農地佃耕制已不是封建式，而是將兩種基本上是契約性的辦法，即永佃制和分益佃耕制。按永佃制佃耕農地，要將領主的地產權利分為兩個部分，即土地所有權和土地使用權。這後一種權利，即土地使用權，永遠授予農民，農民則要在接管農地時交付一筆永佃費，並承擔一定數額的現金地租。由於受當時通貨膨脹的影響，每年固定的地租使領主的利益受到了嚴重的損害。於是，他們開始採用被稱為分益佃耕制的辦法。

土地主人要同農民簽訂一份契約，為期三年、四年或者更長一些，農民同意確保土地的開發利用、農作物的收成由農民保留三分之二或四分之三（第1年可以保留全部），供自己消費或出售。契約中還規定，農民可從地主手中得到一筆貸款以供開辦農事，或者由地主同意提供某些器具設備或負責照管某些農事工作【5】。

從格拉斯城市的描述中，我們可以看到其金融業的發達，而發達的金融業也必定促進貿易和商業的發展。從當時的土地契約中，我們能很明顯感受到當時的封建制度在開始慢慢解體，只是還比較微弱，封建勢力依然很強大。

【5】《法律與資本主義的興起》，學林出版社，1996年版，P.99

四、城市自治走向混亂

貿易增長不可免會使公社某些成員獲得超過其他成員的利益。在很多城市，手藝勞工和師傅工匠之間，或者居民中的生產者和貿易者之間，屢屢呈現斗爭局面。

城市的各種法制機構也如同其他公務機關一樣，逐漸為富人掌握。而且，在那些城市裡，委任官員和依習慣法判案的權柄一旦落入一小群人手中，當初曾經保證共同目標和利益均受尊重的制度用習慣法或由地方參事負責行政管理和裁決糾紛就變成壓迫多數人的工具。在按行業或專業組織起來的城市，富有作坊主逐漸控制了行會生活，而他們較窮的競爭對手則被迫歇業變成僱工。

不久，按專業選舉地方官員就不再是全體市民的選舉了。取而代之的是，一種鬆散結合的市政組織通過人事上的互相勾結，落入少數幾個家族掌握之中。城市的內部自治制度面臨土崩瓦解的局面，而這也為王權的干預提供了借口【6】。

【6】《法律與資本主義的興起》，學林出版社，1996年版，P.60

五、從自治到王室控制

1287年無畏者菲力普頒布了一項法令，使所有城市居民一律成為「國王市民」，都有義務定居於自行選擇的城市。總之，城市居民的合法地位，乃是由最高權威予以規定，而不是取決於市民自身的聯合行動。不管情況怎樣，受益者總歸是中央權威，它作為外在的、表面上中立的力量，為恢復秩序和取得控制而作出干預。盜竊、詐騙和城市寡頭統治，往往成為王家干預的目標，也是最高法院司法裁決的常見項目。在這一發展進程中，法蘭西君主通過他們的律師探索可行辦法，以確保勞動居民受到良好對待，不至於起義反對僱主，造成國內混亂和使王國遭受外來危害。

國王和城市階層的結合，井然有序結束了混亂，促進了貿易，對於雙方都是有利的。至此，城市的發展也進入到一個平和的階段。而在城市中，一部分隨著個人財富的積累，開始轉變為新興資產階級，城市中的社會階層開始分化。