企業與政府簽訂的土地使用權出讓合同

Ⅰ 政府與開發商之間的土地出讓合同，是民事合同嗎

土地出讓合同作為一種行政合同，既是政府用來加強對土地市場和土地經濟進行干預的行政手段，又是公民對政府權力進行限制的方式，行政體制改革和經濟體制改革要求政府轉變職能並適應社會主義市場經濟的需要，同時也對行政法調整的手段提出了要求。將這種權利因素與契約精神的有效結合運用到土地管理中，一方面必須有所強化，另一方面，必須具有與市場經濟相適應的新的內涵，對它的性質以及應具備的內容給予有效的定位。

國有土地使用權出讓制度出現，是國有土地使用制度改革的必然產物，國有土地使用制度的改革，給
土地管理行政法律關系注入了新的內容；而國有土地使用制度的法律變化，同時標志著國有土地使用權出讓這一新型法律行為的產生。

那麼國有土地使用權出讓合同（以下簡稱「土地出讓合同」）作為國有土地使用權出讓的表現形式，其法律性質是什麼呢？只有明確界定土地出讓合同的法律性質後，我們才能准確把握其內容、履行、法律責任的種類、承擔及其調整手段，從而實現保護資源和保障經濟發展的雙重目標。

一、當前對土地出讓合同法律性質的幾種認識 當前在我國的一些法律工作者和實踐工作者中，對土地出讓合同是民事合同或行政合同主要存在兩種不同的認識。 第一種觀點，從所有權的角度出發，認為「國家以國有資產為基礎參與各種民事關系時，其身份自然是民事主體」①。土地出讓合同是政府代表國家作賣方，土地使用者作買方，雙方按平等自願的原則確立的一種民事法律行為或民事合同②，並按民事合同的理論去解釋並運用到國有土地使用權出讓行為中去。

筆者認為，這種觀點乍看合理，卻經不住推敲，土地出讓合同作為一種合同，無論是民事合同，還是行政合同，都必然要體現出合同的一些基本特徵，如法律地位平等、經平等協商而簽訂合同等等，否則便不成其為「合同」了。然而，法律地位的平等並不等於雙方權利義務的對等，土地出讓合同雙方主體法律地位的平等並不能改變出讓方即土地管理部門的主導地位，出讓方顯然享有一些受讓方所無法享有的權利（力），因為那些權利就是出讓方的行政職權，這正是土地出讓合同行政性的本源所在。因此，僅以法律地位來界定土地出讓合同是民事合同性質，顯然是不合適宜的。

第二種觀點認為，界定土地出讓合同的性質不能僅僅從 所有權的角度，而要看該所有權為誰享有以及該所有權以何種方式處分來界定。土地使用權的出讓，是由行政機關通過行政權來實現的，是國家作為土地所有者處置土地的一種方式。其在法律上的表現，是政府機關對使用土地的批准，土地管理部門與土地使用者之間的基本關系是管理與被管理的關系，因此，土地使用權出讓實際上只是國家配置土地資源、管理土地的一種方式，那麼，基於出讓行為的土地出讓合同自然是一種行政合同，概括起來，理由主要有三點：第一，合同中的出讓方是代表國家的土地管理機關；第二，簽訂合同的目的在於公共利益，具體說來就是為了合理開發和利用土地資源的行政目的；第三，出讓方，即各級土地管理部門享有特權，如單方解除、變更合同權 ③。當然，這種權利也是在法律允許的范圍內行使，而不是隨意行使的。這正是筆者所贊同的觀點。 二、對土地出讓合同是行政合同的法律定位 判斷土地出讓合同究竟是民事合同還是行政合同，可以從土地出讓合同自身的法律特徵來加以分析。 （一）土地出讓合同的契約性 顧名思義，土地出讓合同作為合同，必然具有合意性，即契約性，具有合同的一些基本特徵，這也正是引發分歧和導致混亂的「罪魁禍首」。大致看來，土地出讓合同的合意性體現在以下幾個方面。

第一，土地出讓合同是基於平等、自願、等價有償的原則而簽訂的。合同的一大特徵就是在平等的法律關系主體之間以相互支付一定對價為條件自願訂立合同，亦即契約自由原則。在簽訂土地出讓合同時，出讓方和受讓方按照要約—承諾方式，通過協議、拍賣或招標方式，就某幅國有土地使用權的出讓條件進行商定，出讓方和受讓方在是否簽定土地出讓合同上，不存在管理與服從的關系，出讓方不能利用行政職權強迫受讓方簽訂土地出讓合同，受讓方也不能強迫出讓方簽定土地出讓合同。（相反，現行的土地行政管理體制下，出讓方——土地管理部門往往「被迫」「被動」與某一土地使用者簽訂土地出讓合同）。

第二，在不違背有關房地產法律法規的前提下，土地出讓合同主體雙方的意思表示一致。土地出讓合同的大多數條款屬法定性規范，雙方當事人不得協議廢棄或變更（如出讓的最高年限、出讓土地的地下礦藏物不在出讓范圍、付款期限、轉讓條件等），但一旦簽訂了合同，就意味著合同雙方對這些法定條款的認可。除法定條款之外，其餘內容則屬雙方協商約定，如雙方意思表示一致，則合同便可依法成立。

第三，土地出讓合同除國家意志優越於民事主體意志之外，出讓方與受讓方的權利義務內容具有一定對等性，即出讓合同簽訂以後，雙方當事人應受到法律同等的保護，享受平等的權利並對等地履行義務，任何一方違約，都應依法進行賠償。《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）第15條、第16條分別規定：土地使用者必須按照土地出讓合同的約定，支付土地使用權出讓金；未按照土地出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。土地使用者按照土地出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門必須按照土地出讓合同約定提供出讓的土地；未按照土地出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者並可以請求違約賠償。

第四，在法律適用方面，土地出讓合同應遵守一些民事法律關於民事法律行為和合同要件的規定。 從這些特徵可以看出，土地出讓合同具有合意性，這也正是土地出讓合同可冠名以「合同」的根本原因。 （二）土地出讓合同的行政性 然而，我們也應看到土地出讓合同契約的法律形式下卻蘊含著濃烈的行政色彩。土地出讓合同作為國有土地管理權的行使和體現的一種方式，在法律上則充分地體現出行政性。建國以來，我國對土地的管理方式經歷了很大的變化，從無償劃撥方式轉向有償出讓合同方式。這兩種方式的區別體現在法律上：行政劃撥是藉助於行政命令進行管理，而出讓合同本身就是一種法律方式，體現了雙方的權利義務關系，而不是行政劃撥的命令服從關系。這種轉變是為了適應市場經濟的需要，但仍然改變不了土地出讓行為的行政職權性質，土地出讓合同是國家土地管理部門的一種土地管理方式，是國家土地管理部門的行使土地管理權的一種重要手段，具有明顯的行政性或權力因素，體現在以下幾個方面： 其一，土地出讓合同主體的恆定性。土地出讓合同的雙方當事人，有一方必是行政機關，即市、縣人民政府的土地管理部門，另一方可以是公民、法人或其他組織。在出讓過程中，土地管理部門既作為國有土地所有者的代表，處置土地使用權，又代表國家行使國有土地管理職能，對被出讓土地的使用實行管理、監督和指導。顯然，它與受讓方之間存在著管理與被管理的關系，簽訂合同過程中的「雙方主體平等」不能淡化和抹殺這層關系。

其二，土地出讓合同目的的執行公務性。土地出讓合同是由土地管理部門與土地使用者簽訂的，其目的是為了貫徹國家的土地政策法規，行使土地管理職權，按照市場方式配置土地資源，取得最佳土地利用效益。雖然受讓方簽訂合同的目的是為了追求經濟目的，但其實現必須建立在履行合同的基礎上，而出讓方所擬定的合同條款又是以貫徹國家的政策法規為宗旨的（如改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展等）。因此，土地出讓合同就自然顯現出公益性的主色彩。政府雖然也收取土地出讓金，但並不單純追求收取土地出讓金；政府收取土地出讓金是管理土地市場的一種手段，其目的在於通過對出讓金的調整，實現對土地市場的經濟調控。而且，為了提高土地利用率，促進土地優化使用，防止炒賣地皮等土地投機行為的出現，在土地出讓合同中一般附有該宗地的規劃條件及其轉讓條件等。而且，根據耦合禁止原則，除法律規定的嚴格條件外，不能使土地管理部門對土地管理的公共事業或公共利益，即行政機關在行使提供公共服務的職責時，不能完全受限於或取決於受讓方的利益④ 。 其三，合同雙方法律地位的不完全對等性。如上所述，合同雙方具有平等性，但並不等於完全對等，雙方仍具有不平等的地方，體現在土地管理部門享有一定的行政特權。

首先，從合同的簽訂來看，選擇主體具有不對等性。在簽訂合同時，土地管理部門作為出讓方可以依法律或職權，根據需要通過直接磋商、招標或拍賣的方式選擇適當的當事人。而土地使用者則缺乏選擇權，只要確定想使用某一地塊，只能與該地塊所在土地管理部門簽訂土地出讓合同，無權選擇出讓方。

其次，從合同的內容來看，合同約定的權利義務具有不對等性。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）的有關規定，土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件由出讓方決定，受讓方則無權對此進行協商和異議；而且受讓方除應按合同規定交付土地出讓金外，還應按合同規定的土地使用條件使用土地。這種土地使用條件是由土地管理部門會同城市規劃等有關部門根據城市總體規劃和方案制訂，並在土地出讓合同中加以確定的。這種土地使用條件體現了國家對土地使用的行政管理權力，受讓方無權就此問題進行協商，只能根據合同確定的土地使用條件進行開發、利用和經營土地；受讓方要改變土地使用條件的，應當徵得出讓方同意，並經土地管理部門和城市規劃部門批准。

再次，從合同的履行來看，雙方的地位不對等。土地出讓合同簽訂以後，出讓方—土地管理部門有權指揮和監督受讓方履行合同；在執行過程中，出讓方具有單方面變更或解除合同的權利（力） ；在受讓方違反合同的情況下，可以行使制裁權。根據《城市房地產管理法》第25條規定，出讓方作為一方當事人，有權依法對受讓方履行合同的情況進行監督檢查，發現受讓方未按合同規定建設的，有權依法予以糾正，並可以根據情節給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。在特殊情況下，可以依照法定程序提前收回土地使用權。然而，受讓方既沒有上述出讓方所具備的權利（力），也不能因異議而阻止行政機關這種監督特權的行使。

第四，從權利的救濟途徑來看，雙方享有的權利不對等，土地出讓合同的違約責任具有行政性和補償性。根據《暫行條例》第17條規定，出讓方作為一方當事人，有權依法對土地使用者履行合同的情況進行監督檢查，發現後者未按合同規定建設的，有權依法予以糾正，並可以根據情節給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。在特殊情況下，還可以依照法定程序提前收回土地使用權。無疑，這些處罰方式都屬行政處罰手段。因此，土地出讓合同中規定的違約責任是行政責任。此外，在民事合同中，如因公權力行使導致合同的不能履行，可以免除沒有履行方的違約責任。而在土地出讓合同中，如因政府為了公共利益而不履行或終止合同，雖然不算違約，但政府仍得給予受讓方一定補償。這種補償權在法國稱為「統治者行為的補償權」，其主要基於維持對方當事人的經濟利益平衡原則，土地出讓合同中的受讓方是出讓方的合作者，具有共同的利害關系，補償對方當事人的損失也是保證行政職務的實施⑤。

此外，土地出讓合同與一般民事合同在權利的處分自由以及合同的形式上也有很大區別。在民事合同中，合同雙方的權利是可以放棄的；在土地出讓合同中，出讓方的權利（力）是不能隨意處置或放棄的，因為這是它的權力，更是它的職責。各市、區縣土地管理部門出讓土地的權力來源是《中華人民共和國土地管理法》和《城市房地產管理法》授予其的土地管理職權，而非國家所有權的授予，還應受到相應的監督。在 合同形式上，土地出讓合同具有規范性和格式化的特點。當前，各級土地管理部門使用的土地出讓合同基本上都是根據國土資源部與國家工商局在2000年製作的示範文本，結合本地實際情況制定的，條款大都是是來自於法律或法規的有關規定，且這些條款均為格式條款，大致只剩價格條款和付款期限條款可以協商，即使這兩條款的協商餘地也受到非常大的限制。根據《城市房地產管理法》和原國家土地局1995 年第2號令《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》，土地管理部門以協議方式出讓國有土地使用權時，不得超過協議出讓最低價。對於付款期限，《暫行條例》第14條規定：「土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後60日內，支付全部土地使用權出讓金。」

綜上所述，土地出讓合同是一種行政合同。從靜態、形式上看，土地出讓合同具有合同的基本特徵，但仍無法掩飾其深深的行政烙印，從動態、實質上體現了其作為行政行為的一種的本質；如將其納入民事合同，既造成了理論上的混亂，又無法解決由此引發的在實踐中存在的問題。

三、土地出讓合同法律性質的定位對實踐的修正 土地出讓合同就是這樣一種行政合同管理方式，它既便於實現政府的意圖，同時又給對方保留了一定的自由，以激發土地使用者的主動性和積極性，土地出讓合同作用的不可替代主要源於行政合同本身的特點。與一般的行政行為相比，其最大特點在於合意；與民事合同相比，最顯著的特徵是其簽訂合同目的是為了公共利益的需要。但是，在土地出讓合同的簽訂及履行過程中，應合意性與行政性的相互融合，才能將土地出讓合同以行政合同方式管理土地的作用得以最和諧和充分的發揮。

當前，在我國學術界以及實踐工作者中對土地出讓合同的認識不一，甚至導致了一些混亂，如行政合同與民事合同規則的混淆，土地出讓合同行政命令色彩的過於濃厚，受讓方權益的不受尊重，出讓方的職權沒有得到充分而適當的行使。所有這些問題在理論上引發了不少誤解，又與實踐的發展極不協調。為此，從法律的角度闡釋土地出讓合同的性質後，可以為土地出讓合同制度的完善提供理論指導。

（一）土地出讓合同對合意性的修正 土地出讓合同雖然是經雙方平等協商而訂立的合同，是一種雙方法律行為，但出讓方即土地管理部門不僅僅是合同的一方，須依約定履行合同，還必須依法行使其行政職權，其每一行政職權均來源於法律法規的規定和授權，土地管理部門根本不能自行決定合同的有關條款及其內容，合同的每一條款均根據法律法規的有關規定來擬訂，土地出讓合同不過是對土地有償使用進行管理的一種方式。作為簽約的一方—土地管理部門不以通常的民事主體而存在，而是保持其原有公權力主體的身份以及單方對合同行使公權力的強制性特權。

相對於單方行政行為而言，行政合同具有靈活性、激勵性等特點，但它與行政命令等其他行政管理方式在目標追求和利益歸屬上是完全一致的，仍是以行政管理的一種手段出現。民法中的契約自由在土地出讓合同中受到極大的限制，所謂的平等、自願僅僅是相對的，且僅限於簽訂合同時受讓方只能表示接受與否，但不可以對其中的有關條款進行調整或變更；而土地管理部門作為出讓方只能依法行政，只能根據法律、法規授予的權力（利）確定合同的有關條款，「行政機關不能利用契約束縛裁量權的行使，也就是不能妨礙公益的保障和實現。⑥」即使合同簽定生效後，且受讓方支付完土地出讓金，受讓方仍負有依據法律、法規等有關規定和合同的約定進行開發建設的責任，出讓方也仍負有依法進行監督檢查的權利和義務或職責。

因此，實踐中不能只是一相情願地強調其合意性，而實際中土地管理部門該享有的行政職權依然存在和被行使著，只有正確認識土地出讓合同系行政合同這一法律性質，並輔以特定的救濟，才能讓受讓方得以真正的實惠和實實在在的救濟。

（二）土地出讓合同對土地管理行為行政性的制約 雖然土地出讓合同的行政性不容置疑，但是如果徹底忽視合同的基本屬性而完全適用行政規則，那麼也將使土地出讓合同失去應有之義。我們應該看到行政合同的適用范圍主要是裁量行政事務，正如英國行政法上行政合同的「契約不能束縛政府的裁量權」原則所要求的。也就是說，只有國家土地管理機關享有裁量餘地，才能與公民協商，否則採用合同制度就失去了它應有的意義。因此，在規定或授予土地管理部門的權力時，應為其保留合理又適當的商量余 地，以讓其能夠真正充分地與土地使用者進行磋商，從而使土地管理得更好，取得更佳的土地經濟效益。因為過分強調國家作為主權者的性質，必將混淆國家的不同身份，使土地出讓合同的權利與義務失去平衡，過分地向政府一方傾斜，違背當初訂立合同的初衷，造成合同形同虛設。土地管理部門的裁量權可以通過預先制定客觀標准來排除人為的恣意行政。如可以先申請為原則，也可以通過招標、拍賣、掛牌等公平競爭方式，將裁量權恣意行使的可能性降到最小化。

此外，將土地出讓合同定性為行政合同，並不排除和否認民事法律規則的適用。對此方面，我們可以參照德國的做法。從世界范圍來看，行政合同有三種模式。第一種模式是英美法系國家的以普通法系為本位的政府合同，適用普通法的一般合同原則；第二種模式是法國的以行政為本位的行政合同，雙方不平等性非常明顯，合意性不足，幾乎與行政命令無異，故適用行政法律規則；第三種是德國以合同為本位的行政合同，這種行政合同與民事合同較為接近，除應當適用行政程序法典的特殊規定之外，還可以適用民法一般規定⑦ ，雙方在合同中平等，因合同的解釋、履行或者變更發生爭議的，要麼與相對人協商解決，要麼到行政法院起訴。從三種模式的比較可以看出，德國行政合同較為偏重相對人，符合合同的本質，也符合現代行政民主的精神。

因此，既不同於民事合同，也不同於傳統的行政命令，從某種意義上說，國家管理和配置土地的行政職權是以土地出讓合同的方式來體現的。正是由於土地出讓合同本身既存在著行政性，又存在合同性，這兩方面的特徵表明了土地出讓合同是一種行政合同，其契約性或合意性將行政合同與傳統的行政行為方式—行政命令相區分開來，是市場經濟條件下，一種更柔和、更靈活、更負有彈性的行政管理手段。

Ⅱ 與政府簽訂國有土地使用權後，是否有使用權是否有明文規定謝謝

你與國土部門簽訂了《國有土地使用權出讓合同》後，在出讓年限內是有使用權的。

中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例

中華人民共和國國務院令

第55號

一九九○年五月十九日

中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例

第一章 總則

第一條 為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例。

第二條 國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。前款所稱城鎮國有土地是指市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內屬於全民所有的土地(以下簡稱土地)。

第三條 中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。

第四條 依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

第五條 土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，並不得損害社會公共利益。

第六條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

第七條 土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建築物、其他附著物的登記，由政府土地管理部門、房產管理部門依照法律和國務院的有關規定辦理。

登記文件可以公開查閱

第二章 土地使用權出讓

第八條 土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。

第九條 土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。

第十條 土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批准許可權批准後，由土地管理部門實施。

第十一條 土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。

第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

第十三條 土地使用權出讓可以採取下列方式：

（一）協議；

（二）招標；

（三）拍賣。

（四）依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由盛自治區、直轄市人民政府規定。

第十四條 土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，並可請求違約賠償。

第十五條 出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，並可請求違約賠償。

第十六條 土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

第十七條 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。

未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。

第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。

第三章 土地使用權轉讓

第十九條 土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

第二十條 土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。

第二十一條 土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

第二十二條 土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。

第二十三條 土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。

第二十四條 地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十五條 土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。

第二十六條 土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以採取必要的措施。

第二十七條 土地使用權轉讓後，需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本條例第十八條的規定辦理。

第四章 土地使用權出租

第二十八條 土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

第二十九條 土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

第三十條 土地使用權出租後，出租人必須繼續履行土地使用權的出讓合同。

第三十一條 土地使用權和地上建築物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理登記。

第五章 土地使用權抵押

第三十二條 土地使用權可以抵押。

第三十三條 土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

第三十四條 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

第三十五條 土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理抵押登記。

第三十六條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，應當依照規定辦理過戶登記。

第三十七條 處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。

第三十八條 抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規定辦理注銷抵押登記。

第六章 土地使用權中止

第三十九 條土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

第四十條 土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理注銷登記。

第四十一條 土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。

第四十二條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。

第七章 劃撥土地使用權

第四十三條 劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。

第四十四條 劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。

第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。

轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

第四十六條 對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

第四十七條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，並可依照本條例的規定予以出讓。

對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，並可依照本條便的規定予以出讓。

無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。

第八章 附則

第四十九條 土地使用者應當依照國家稅收法規的規定納稅。

第五十條 依照本條例收取的土地使用權出讓金列入財政預算，作為專項基金管理，主要用於城市建設和土地開發。具體使用管理辦法，由財政部另行制定。

第五十一條 各盛自治區、直轄市人民政府應當根據本條例的規定和當地的實際情況選擇部分條件比較成熟的城鎮先行試點。

第五十二條 外商投資從事開發經營成片土地的，其土地使用權的管理依照國務院的有關規定執行。

第五十三條 本條例由國家土地管理局負責解釋：實施辦法由盛自治區、直轄市人民政府制定。

第五十四條 本條例自發布之日起施行。

Ⅲ 國有土地使用證與土地使用權出讓合同有什麼區別

1、概念不同

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。辦理對象主要是各類規劃區內的房改房和經濟適用房。

土地使用權出讓合同指的是市、縣人民政府土地管理部門代表國家與土地使用者簽訂的關於城市國有土地使用權的權利和義務關系的合同。

2、特點不同

《土地使用證》是非常重要的物權，不按合同辦出《土地使用證》就是開發商違約和對業主「權利」的侵犯。《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。

土地使用權出讓合同具有以下特點：

第一，土地使用權出讓合同是當事人之間設立、變更土地使用權法律關系的協議。

第二，土地使用權出讓合同中的出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。

第三，土地使用權出讓合同中的受讓方，一般為境內外的企業法人。第四，土地使用權出讓合同是訂立土地使用權轉讓合同的前提條件。

(3)企業與政府簽訂的土地使用權出讓合同擴展閱讀：

土地使用權出讓合同的訂立主要涉及訂立前提、訂立主體、訂立原則、訂立方式、訂立內容等幾個方面的問題，以下逐一述之。

(一)訂立前提

根據《城市房地產管理法》的有關規定，土地使用權出讓合同的訂立必須符合如下前提條件：

一是必須有可供出讓的國有土地，在城市規劃區內的集體土地須經依法徵收轉為國有土地後方可出讓；二是必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地規劃；三是必須經有批准權的行政管理機關審批，方能由土地管理部門實施出讓。

(二)訂立主體

《城市房地產管理法》第14條第2款規定：「土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。」《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第11條規定：「土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。」

由此可見，土地使用權出讓合同的訂立主體，一方是市、縣人民政府土地管理部門，另一方是土地使用者(具體包括法人、非法人組織和自然人)。

(三)訂立原則

土地使用權出讓合同作為一種兼具行政和私法雙重性質的合同，同時受到公法和私法雙重法律原則的約束，其既要遵循公平原則、自願原則、平等原則、合法原則、合意原則、等價有償原則、契約自由原則，又受到法律優先原則、法律保留原則、信賴保護原則、比例原則、公益原則等公法原則的約束。

(四)訂立方式

《城市房地產管理法》第12條第1款規定：「土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。」第14條第1款規定：「土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。」

由此可見，土地使用權出讓合同必須採用書面形式。採用書面形式可以使出讓方和受讓方的權利義務明確具體，便於雙方履行合同，有利於減少和防止合同爭議糾紛的出現。

(五)訂立內容

土地使用權出讓合同的訂立內容主要包括：

第一，土地使用權出讓金及其繳納方式和期限；

第二，出讓土地的用途、使用年限和條件；

第三，出讓的土地及其交付；

第四，出讓土地的開發利用；

第五，出讓土地使用權的轉讓、出租、抵押和作價出資；

第六，出讓土地使用權年限屆滿的處理；

第七，出讓土地滅失的處理；

第八，情事變更情況的處理；

第九，違約責任；

第十，爭議糾紛的解決；等等。

Ⅳ 市政府能簽訂土地使用權出讓合同嗎

華民共土資源部令 第21號 《協議讓土使用權規定》第十三條 市、縣民政府土資源行政主管部門應根據協議結與意向用者簽訂《土使用權讓合同》
市政府般直接簽訂合同由屬土資源管理部門簽訂市政府簽訂具律效力

Ⅳ 企業與政府可否簽訂協議

一般來說是可以的，因為比如行政合同就是政府可以簽署的范圍，一般涉及土地的出讓和政府購買等經濟類的合同。此時二者可以作為平等的主體簽署合同。

政府機關如果購銷辦公物品、辦公樓裝修，一樣可以成為民事主體(政府機關是法人)，一樣需要簽訂經濟合同，一樣可以簽訂。

《合同法》第二條規定「本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議，適用其他法律的規定。」

其次，中共中央、國務院關於嚴禁黨政機關和黨政幹部經商、辦企業的決定【發文字型大小】中發[1984]27號 【頒布時間】1984年12月03日 【生效時間】1984年12月03日 ，所以黨政機關不允許經商辦企業。

(5)企業與政府簽訂的土地使用權出讓合同擴展閱讀：

企業與政府履行協議過程中需要注意的問題

1、作為企業，與政府簽訂合同時應當進行事前論證，充分調研。簽訂合同前，需查明是否存在與協議內容相關的法律、行政法規或者政策性規定等。如果存在且與協議內容相沖突，或者有相應的強制性規定或禁止性規定，即使一方為政府，也需要嚴格遵守。

2、委託專業律師，進行風險評估。在簽訂合同前，委託專業律師，對合同履行過程中可能出現的風險進行評估，具體評估風險種類、風險值系數、出現風險的原因、相應的防範方案等，由律師出具風險評估報告。這樣即使履行合同過程中出現問題，也能有條不紊的解決。

3、發生意外情況，尋求司法救濟。如果政府因政府換屆、領導人員更替等原因違約、毀約的，可以起訴至法院要求繼續履行合同。如果因政府規劃調整、政策變化導致合同不能履行的，可以起訴請求解除合同，並返還已經支付投資款、租金或者承擔損害賠償責任。

4、作為政府，在簽訂經濟合同時，屬於與企業地位平等的民事主體，同樣需要遵守法律規定。如果合同履行過程中需解除或者變更合同，且合同未違反相應的強制性或禁止性規定，那麼可以與企業協商解決。

Ⅵ 政府能否直接與企業簽訂土地岀讓合同

政府以發展經濟為目的，主動介入經濟活動，不僅僅擁有行政者的身份，同時也具備民事主體的特徵。縣政府以其規范性文件形式發布的10號文通行於全縣，是對參與全縣棚戶區改造房地產開發企業的優惠政策，對全縣具有法律效力，當無異議。政府依其行政職能對於國有土地享有開發建設的權力，但是由於地方經濟發展需要，政府無力完成開發建設，招商引資必不可少。在向作為民事主體的房地產開發企業出讓土地使用權時，其合同性質應為平等民事主體之間的民事合同關系。
在合同簽定前的項目推介會，是其招商引資的必要組成部分，依合同法原理，可以將其看成是要約。根據《合同法》第十四條要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。在本案中，被告一為了提高其可信度，其全套領導班子全部出席，並由代表縣政府的一縣之長親自做出承諾，界定了該縣在土地出讓行為中應當履行的職責、義務，其意在表明「只要你中標，我就這樣做」，使之成為名副其實的要約。
同時，其承諾完全符合10號文的規定，其互相印證與支持的法律效力、公信力，直接決定了受邀參會的房地產企業是否決定參加該項目投標活動。而在兩被告提供的《房地產拍賣須知》第七條拍賣程序第（四）項的規定，「成交後3日內交齊拍賣傭金，7日內交齊總價款的35%。簽訂土地出讓合同後30日內交齊總價款的50%」的規定可以認為是新的要約邀請。該份要約邀請，對縣長講話中承諾的相應內容進行了變更，其變更的內容，是將開發的前提變更為「交齊總價款的50%」。對此，競標企業參與招標的行為，便是承諾，便是認可了拍賣方的變更。但是，因為此次新的要約邀請與政府的10號文，直接相沖突，其效力仍舊應當以政府的10號文為准。
那麼10號文，違反了其上位法的調整，其中的相關條款內容是否有效呢？我們認為是有效的。根據《立法法》第八十六條第三款的規定「部門規章之間、部門規章與地方政府規章之間對同一事項的規定不一致時，由國務院裁決。」根據《立法法》第八十七條第二款及八十八條的規定，對於下位法違反上位法的行政法規、地方性法規、規章由國務院予以改變或者撤銷。也就是說，該10號文的規定，未經改變與撤銷之前，依舊是有效的。
另外，原告作為普通的民事主體，當然是選擇有利於自己的地方法規的優惠政策予以遵守的，並且，在招標前後的過程中，被告始終未曾停止過對10號文的宣傳，原告有理由認為10號文中的承諾構成整個招投標行為及合同的一部分。而《房地產拍賣須知》在一定期限，對特定民事主體適用，具有格式條款的性質。根據《合同法》第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當採用非格式條款。因此，10號文可以作為本案訴訟依據，縣長汪某興的講話具有法律效力，原告繳納35%的土地出讓金的行為沒有違反約定。
根據兩被告提供的《房地產拍賣須知》第七條拍賣程序第（四）項的規定，「成交後3日內交齊拍賣傭金，7日內交齊總價款的35%。簽訂土地出讓合同後30日內交齊總價款的50%。」也就是說，交齊總價款50%的行為，是在簽訂土地出讓合同後的30日內，那麼此份合同雖然已經履行，但尚未簽訂，既然沒有簽訂，交齊總價款50%的條件尚不具備。原告應當交齊總價款50%的時間起算點沒有出現，原告自然不存在違約的可能性。
被告的政府首長汪某興在推介會上鄭重承諾的現場辦公會，遲遲沒有兌現，對於沒簽合同就已經支付了35%首付款的原告來說，自然存在非常高的風險。原告作為投資開發企業，沒有簽訂合同，也必須要尋求被告的各部門出具各種證明、辦理各種手續才能開工，托關系找朋友，其成本自然是大大提升。如此說來，不簽訂合同的風險，只存在於原告一方，對於被告而言是不存在任何風險的，反而會推進很多潛規則的實現，這一點是不容被忽視的。不簽訂合同，對於本案中作為被告政府部門的國土資源局，有太多無以言表的微妙益處。
被告的政府首長汪某興在推介會上如是說，「下面我在這里，代表××縣人民政府，鄭重的向在座的各位企業家，各位開發商，作出如下承諾：1、以上各項優惠政策，政府必須嚴格執行，決不反悔；2、對開發商提供一站式、保姆式、一條龍的服務，現場辦公，所有的建築手續將在一個小時內完成。……第三，堅決杜絕和打擊各種形式的亂收費，是凡到中標開發商收費，不經政府批准，任何人不得越雷池一步，誰收費誰下台……第四條，政府將優先改造，中標標段的基礎設施，你那小區蓋得很好，外邊的路、燈、給水排水量化工程，政府該做的，政府要做。第五，自中標簽約之日起，60日內完成拆遷，實現三通一平，向開發商交地，……我們政府是絕對不會含糊的。以上承諾如有違諾，政府願承擔全部責任。」而被告公布的10號文第三條，「縣政府承諾，自開發企業競標摘牌簽約之日起，90日內完成拆遷，並實現拆遷區域內『兩通一平』（通水、通路、場地平整）。」未簽訂的合同範本，同期其他中標者已經簽訂的文本，上面都有明確約定，合同第六條「出讓人同意在2011年5月1日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應達到本條第（一）項規定的土地條件：（一）場地平整達到地上建築物和附著物拆遷完畢；周圍基礎設施達到二通一平（通水、通路、場地平整）」。
由前述援引三處原文可知，無論是已經被被告律師否認其效力的政府首長講話、其庭審中自認違法的10號文，還是雖然沒有簽訂，但是已經實際履行的合同範本，無論是「三通一平」、「兩通一平」還是「二通一平」均已明確標明了是「通水、通路、場地平整」，被告的政府首長代表政府承諾說「政府將優先改造，中標標段的基礎設施，你那小區蓋得很好，外邊的路、燈、給水排水量化工程，政府該做的，政府要做。」合同約定為「周圍基礎設施達到二通一平」，而原告項目正門口唯一一條主幹路未開通，當然是無法達到周圍基礎設施二通一平的標准，這里是確定違約的，因此，可以依照規范的格式合同要求履行開通規劃路義務，並要求被告承擔違約責任。
被告辯稱原告對最後一戶拆遷戶滕某利的拆遷價格違反政府指導價，對此拒絕賠償。原告認為，被告在拆遷中有兩戶的拆遷價格也遠遠超過政府指導價，甚至高於原告對滕某利的補償，是屬於特殊情況特殊對待。拆遷歷來是我國房地產項目開發中一個比較難處理的問題，隨著近些年房地產業的飛速發展，高額利潤帶來的是地價攀升，很多不肯低價被拆遷者甚至被稱為「釘子戶」。試問，若拆遷的補償安置不能夠使拆遷戶的維持原有的生活標准，他為何要拆遷呢？所以，很自然的對拆遷戶拆遷補償的標准也是難以一刀切的。這樣的結果，很可能導致惡性治安事件，正如近些年因拆遷導致的跳樓、自焚、自殺事件時有見諸報端。穩定又是當前國家和社會發展的重中之重，因此，特殊情況特殊對待在實踐中也是被廣泛採納的。被拆遷戶滕某利，是當地勞動模範，多次受市、縣表彰，其承包的9.9畝土地用於種植南方蔬菜銷往當地高級酒店及餐廳，是當地的示範田，其全家近10口人以此為業，且按照股份制分配盈利，年收入相當可觀，在當地小有名氣，且承包期限尚有17年。因此，其安置補償應當得到法院支持，本律師對此觀點表示支持。
被告認為，在土地拍賣之前，以領導講話的形式要求-2、-3地塊按照70%、30%的比例承擔-1地塊上拆遷戶的回遷安置，作為中標的前提予以告知，原告應當按此來承擔-3地塊以外的-1地塊的回遷安置工作，否則即是違反了誠實信用原則，不應當得到法院支持。原告認為，在被告極力否認領導講話效力的同時，卻又在此處不斷強調領導講話對原告的約束力，這本身就是自相矛盾的，依照被告的邏輯，否認了領導講話中承諾的法律效力，此處應當也不具備法律效力，對於領導講話法律效力的認定應當一視同仁。本律師認為，領導講話應當一貫的具備法律效力，對此處也是一樣，因此，原告事實上也按照要求承擔了-1地塊上回遷戶的安置，但是，同時也額外被攤派了-2地塊部分回遷戶的安置。按照領導講話的要求，-3地塊應當承擔30%的回遷戶安置工作，但事實上卻承擔了51.05%的回遷戶安置工作，遠遠超過領導講話所要求的比例。因此，對於額外承擔部分，應當按照市場價予以補償。對此，反而是被告明確違反誠實信用原則，原告訴請並無問題。
本案從表面上看來是一起民告官案件，但並非傳統意義上行政訴訟。筆者作為本案原告的代理律師，從案件發生起一年後介入案件的材料整理、證據完善、直至提起民事訴訟，並三次庭審。雖然目前本案並未審結，但是從庭審的過程來看，被告××縣政府及該縣國土資源局的答辯，並未能改變其違約事實。本律師認為，盡管政府作為行政管理者進行國有建設用地出讓的行為，但就合同簽訂這一行為來看，其本質是民事合同的屬性，這一點是毋庸置疑的。根據合同法基本原理，合同應當履行，合同應當全面履行，合同應當充分履行。而縣政府在履行合同的過程中，怠於履行其利用職務實施的行為，而這一行為是歸屬與《國有建設用地出讓合同》的附屬義務，要達到合同約定的「凈地出讓，二通一平」的標准，本案被告則必須以來於其行政權力的行使、職責的履行，但這並不會導致合同本質的民事屬性。
《合同法》第六條，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則；第六十條，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。按照一般的民事合同而言，各合同方應當是平等、自願的簽訂合同，之後則嚴格按照合同的約定履行合同，其過程中應始終遵循誠實信用的原則，保證合同的全面履行。在本案中，盡管從法律上來講，原被告雙方應當是平等的民事主體，基於自願的原則締結合同，但是在事實上來說，本案中的原被告是不可能平等的。比如，在證據的收集上，整個拆遷安置的數據資料完全保留在被告手上，而被告提供的印有政府印鑒的單據，隨時可以作為證據使用；又比如，且不管本案如何處理，原告在其當地的其他項目均要受制於被告，接受被告的管理，如此掣肘的訴訟格局中，原被告是根本無法平等的。
盡管如此，作為原告的代理律師，在充分考慮全盤訴訟格局的前提下，對委託人進行了詳細的風險說明，並出於對委託人合法權益的維護，依然提起了本案的訴訟。相信在法制逐漸完善、法治程度不斷提高的今天，在清楚的事實、確鑿的證據面前，公正的司法一定可以維護原告的合法權益，以使被告平等的承擔民事責任，充分的彌補原告遭受的損失。
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Ⅶ 開發公司和土地或政府的合同怎麼寫

國有土地使用權出讓合同
(劃撥土地使用權出讓)

出讓方(甲方)：____________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

受讓方(乙方)：____________________________________

地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務：____________

第一條 根據《中華人民共和國土地法》之規定，原以劃撥方式取得的土地使用權發生轉讓(出租；抵押)，須簽訂土地使用權出讓合同。乙方因出售(出租；抵押)房產(或部分房產)，其使用范圍內(或相應比例)的土地使用權隨之轉讓(出租、抵押)。雙方本著自願、平等、有償的原則，經過協商，訂立本合同。

第二條____ 房產使用土地位於____，總用地面積為____。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方確認。

乙方領有該房產使用范圍內土地的國有土地使用證(或批准文件)，具有合法的土地使用權。

第三條 乙方出售(出租；抵押)____整棟房產；甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積，即____平方米。

____或：____乙方出售(出租；抵押)____整棟房產；甲方出讓土地的面積為____平方米，為____房產總建築面積的____%；甲方出讓土地的面積為____房產總用地面積的____%；即____平方米。

本合同項下出讓的土地使用權與____房產使用范圍內未出讓的土地使用權為一整體，系公有的、不可分割的，相鄰各方必須相互合作，並根據需要為對方提供便利條件。

第四條 土使用權出讓的年限為____年，自____起算。

第五條____ 房產使用范圍內的土地，按原批准文件為____用地，乙方須按國家確定的用途、城市規劃和建設要求使用土地。

乙方如改變土地用途，必須徵得甲方同意，重新調整土地使用權出讓金，簽訂土地使用權出讓合同，並辦理變更登記手續。

第六條 乙方按本合同規定向甲方支付土地使用權出讓金、土地使用費以及向第三方轉讓時的土地增值費(稅)。

第七條 本合同項下的土地使用權出讓金為每平方米____元人民幣，總額為____人民幣。

本合同經雙方簽字後____日內，乙方須以現金支票或現金向甲方支付占出讓金總額____%共計____元人民幣作為履行合同的定金。

合同簽字後____日內(或乙方出售房產後____日內)乙方應付清給付定金後土地使用權出讓金餘款。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，並可請求違約賠償。

(或：乙方出租____房產，每年應以租金的____%抵交出讓金，至抵交完全部出讓金為止。或：乙方抵押____房產後____日內，以抵押所獲收益抵交付定金)後土地使用權出讓金余額。逾期未全部支付的，甲方有權解除合同，並可請求違約賠償。)

第八條 乙方在支付全部土地使用權出讓金後____日內，辦理土地使用權變更登記，換取土地使用證，取得土地使用權。

第九條 乙方同意從____年開始按規定逐年繳納土地使用費，繳納的時間為當年____月____日。土地使用費每年每平方米為____元人民幣。

第十條 除合同另有規定外，乙方應在本合同規定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的一切費用匯入甲方開戶銀行賬號，銀行名稱：____銀行____分行，賬戶號____。

甲方銀行賬號如有變更，應在變更後____日內以書面形式通知乙方，由於甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不承擔違約責任。

第十一條 乙方依本合同取得的土地使用權，可依國家有關規定進行轉讓、出租、抵押。

房產所有人在出售(出租；抵押)____部分房產時，亦就同時轉讓(出租；抵押)整棟房產使用土地中與出售(出租；抵押)房產占____房產總建築面積比例相同的土地使用權。

第十二條 土地使用權轉讓(出租、抵押)時，應當簽訂轉讓合同(租賃合同；抵押合同)或在房產買賣合同中設立土地使用權轉讓(出租；抵押)章節，但不得違背國家法律、法規和本合同的規定，並依照規定辦理轉讓(出租；抵押)登記。

第十三條 土地出讓年限屆滿，土地使用者如再申請續期，須重新與甲方簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。土地使用者不再申請續期的，本合同項下的土地使用權，地上建築物和其他附著物所有權由國家無償發回，土地使用者應交還土地使用證並依照規定辦理注銷登記。

第十四條 如果一方未能履行合同項下的義務，應被視為違反本合同，違約方從另一方收到具體說明違約情況的通知後，應在____日內糾正該違約。如____日內沒有糾正，違約方應向另一方賠償違約引起的一切直接和可預見的損失。

第十五條 如果乙方不能按時支付任何應付款項，從滯納之日起，每日按應繳納費用的____%繳納滯納金。

第十六條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第十七條 因執行本合同發生爭議，由爭議各方協商解決。協商不成，按以下( )項解決：

(1)提請仲裁機構仲裁。(2)向有管轄權的人民法院起訴。

第十八條 本合同於____年____月____日在中國____省(自治區、直轄市)____市(縣)簽訂。

第十九條 本合同未盡事宜，可由雙方約定後作為合同附件。

甲 方：________________ 乙 方：________________

法定代表人：________________ 法定代表人：________________

____年____月____日 ____年____月____日

Ⅷ 與誰簽訂土地出讓合同才合法有效

答：大陸《土地管理法》規定：「城市市區的土地屬於全民所有即國家所有。」因此，國有土地使用權出讓的權利主體是國家。國家是個抽象概念，由誰代表國家行使主體權利呢？大陸國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：「土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其它條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批准許可權經批准後，由土地管理部門實施。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。」在此要特別提醒台商朋友注意，在大陸簽訂國有土地出讓合同時，必須是只有市、縣級的土地管理部門才有資格簽訂。而與村一級的政府或相關單位簽訂都是不合法的，也不受法律保護。村一級的土地屬集體所有，集體所有土地使用權可以出讓嗎？集體所有土地在未改變土地所有制性質前，其土地使用權不能出讓。只有經依法徵用轉為國有土地後，該土地的使用權方可有償出讓。

Ⅸ 市政府能簽訂土地使用權出讓合同嗎還是必須由土地管理部門簽訂如果市政府簽訂了，效力怎麼樣

中華人民共和國國土資源部令 第21號 《協議出讓國有土地使用權規定》，第十三條 市、縣人回民政府國答土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
市政府一般不直接簽訂合同，是由下屬的國土資源管理部門簽訂。如果市政府簽訂了，具有法律效力。