地下空間使用權國土資源部

『壹』 中共河南省國土資源廳黨組關於加快轉變資源利用方式服務和促進科學發展的意見

(豫國土資黨文〔2010〕41號)

近年來,全省國土資源系統在各級黨委、政府的領導下,嚴格保護資源,努力保障科學發展,積極推進資源高效利用,為經濟社會平穩較快發展提供了有力支撐。但總體來看,國土資源工作所面臨的形勢仍十分嚴峻,資源利用的結構與布局還不盡合理,資源開發利用的方式還比較粗放,破壞浪費資源的現象還較為普遍,資源領域中的一些深層次矛盾和問題還未得到有效解決,資源供應還隱含著一定程度的風險和不可持續性。為深入貫徹落實中央關於加快經濟發展方式轉變的重大決策部署,進一步加快轉變資源利用方式,服務和促進全省經濟社會科學發展,現提出如下意見:

一、統一思想認識,加快推進資源利用方式轉變

(一)認真學習領會中央、省委和國土資源部精神

黨的十七大提出了加快轉變經濟發展方式的戰略任務,強調要促進經濟增長由主要依靠投資、出口拉動向依靠消費、投資、出口協調拉動轉變,由主要依靠第二產業帶動向依靠第一、第二、第三產業協同帶動轉變,由主要依靠增加物質資源消耗向主要依靠科技進步、勞動者素質提高、管理創新轉變。胡錦濤總書記在中央專題研討班上提出,要加快推進經濟結構調整,加快推進產業結構調整,加快推進自主創新,加快推進農業發展方式轉變,加快推進生態文明建設,加快推進經濟社會協調發展,加快發展文化產業,加快推進對外經濟發展方式轉變。省委書記盧展工在省委專題研討班上強調,要提升認識求加快轉變、堅持發展求加快轉變、重在持續求加快轉變、突出創新求加快轉變、統籌協調求加快轉變、有效運作求加快轉變。國土資源部徐紹史部長在全國國土資源工作會議上要求,要以構建保障和促進科學發展新機制為主線,把穩增長與調結構、保障發展與保護資源、積極主動服務與嚴格規范管理有機結合起來,更加主動地參與宏觀調控,促進經濟結構調整和發展方式轉變。全系統各單位、各部門要認真學習領會,切實把思想和行動統一到中央、省委和國土資源部的決策與部署上來。

(二)深刻理解轉變資源利用方式的必要性和緊迫性

國土資源是經濟社會發展的物質基礎和重要支撐,節約集約利用資源既是轉變經濟發展方式的必然要求和重要著力點,又是拉動經濟增長的重要途徑。在今後相當長的時期內,我省人均耕地少、後備耕地資源少、礦產資源人均保有量少和稟賦不夠好的基本省情不會改變,人口增長和經濟發展對資源的需求持續上升,資源供需矛盾越來越突出。全系統應當深刻認識到,當前土地和礦產資源保障的壓力越來越大,表面上是資源供應總量不足的壓力,實質上是對現有的資源利用結構和利用方式的沖擊,是對傳統的產業結構和經濟發展方式的沖擊,是國土資源開發利用領域長期以來積累矛盾的集中體現和激化。因此,緩解壓力、破解難題的根本出路在於深入貫徹落實科學發展觀,推進改革創新,以資源利用方式的轉變促進經濟發展方式的轉變。

(三)研究落實促進資源利用方式轉變的政策措施

全系統各單位、各部門要把加快轉變資源利用方式作為當前國土資源管理工作的重要抓手和著力點,認真研究政策措施並抓好落實。要結合「保發展、保紅線」工程2010年行動,以推動經濟發展方式轉變為主線,突出「穩增長、調結構、促轉變、保紅線」主題,積極主動服務,嚴格規范管理,努力在深化土地調控政策、完善節約集約用地機制、堅守耕地保護「紅線」等方面下功夫,以土地利用方式轉變促進經濟發展方式轉變。要結合鞏固擴大地質找礦改革發展大討論成果,以提高礦產資源保障水平為目標,進一步探索構建符合科學發展要求的礦產資源勘查開發新機制,努力在實施深部找礦和整裝勘查、深化礦產資源整合、加強礦產綜合開發利用、完善礦業循環經濟體系、保護地質環境等方面下功夫,推進業務管理創新和工作模式創新,不斷提升礦產資源保護與開發利用的水平。

二、加強規劃引導,優化資源配置和生產力空間布局

(四)優化土地利用結構與布局

全面實施新一輪土地利用總體規劃,優先保障國家糧食核心區建設、中原城市群等重點區域建設和產業集聚區發展,促進全省產業升級和經濟結構調整。按照土地規劃、城市規劃和產業集聚區規劃「三規合一」的要求,進一步發揮土地利用總體規劃的引導和調控作用,合理引導生產力空間布局,引導區域經濟和工業化、城鎮化發展的方向,引導、調控和保障各類項目建設,優化不同區域的用地布局,推進生產要素向重點地區、重點產業帶、產業集聚區和中心城鎮集中。城市、村鎮、交通、水利、能源、旅遊、生態建設等有關規劃,必須符合土地利用總體規劃確定的用地規模和空間布局。

(五)統籌礦產資源勘查開發利用

積極爭取國家早日審批並實施《河南省礦產資源總體規劃(2008一2015年)》,加快推進省轄市、縣級礦產資源規劃編制工作。堅持開源與節流並舉、開發與保護並重,進一步加強基礎性、公益性地質工作,超前部署重要礦產資源勘查;積極推進省部合作,加快實施《河南省地質找礦總體部署方案》,落實「6139」地質找礦計劃;堅持礦產資源勘查開發與經濟社會發展布局相結合,立足省情推動礦業經濟健康發展;統籌「兩種資源、兩個市場」,立足省內並廣泛開展對外合作進行礦產勘查開發;堅持礦產開發與環境保護相統一,正確處理礦產開發與其他自然資源、生態環境以及相關產業的關系;堅持宏觀調控與市場配置資源相結合,使礦產勘查開發有序進行。

(六)科學規劃國土空間開發利用格局

充分利用省部合作平台,加快中原城市群國土規劃編制進度,統籌協調全省土地利用、城鄉建設、能源、交通、水利等空間類規劃,協調城鄉區域發展,調整和優化產業布局,調控資源供應總量和結構。爭取到2020年,使規劃區內的國土資源和國土空間得到合理配置,形成國土開發利用功能定位清晰,國土空間結構趨於合理,城市群內核心層、緊密層和輻射層實現良性互動,城市群的要素集聚、輻射帶動、自主創新、整體競爭等能力顯著增強,區域生態環境和城鄉人居環境顯著改善的國土格局。

三、深化資源調控,促進經濟結構調整和產業轉型升級

(七)實行差別化的土地供應政策

按照轉變經濟發展方式和產業轉型升級的要求,結合各地實際,合理調控各具體項目土地供應的總量、布局、結構和時序。嚴格落實國家產業政策和供地政策,堅持分類指導、有保有壓,優先保障省政府確定的重大產業升級項目和低碳經濟產業用地,積極保障重點城市新區、產業集聚區、保障性住房、社會事業等重點項目和民生工程用地需求。嚴把項目用地預審和審批關口,堅決抑制「兩高一資」、產能過剩和低水平重復建設項目搭車用地,加大淘汰落後產能的力度,限制高耗能、高排放行業過快增長,推動經濟結構優化升級和節能減排。探索將工業用地價格、出讓年期與竣工投產後產出效益有機結合的方法,對符合產業結構調整優化方向的用地,在價格、租金和供應時序上實行與一般性項目用地有差別的供應政策,進一步增強土地調控的靈活性和針對性。

(八)規范房地產用地供應和監管

科學編制並嚴格落實住房特別是保障性住房用地年度供應計劃,合理確定住房用地供應總量和結構,確保保障性住房、棚戶區改造和自住性中小套型商品房建房用地不低於住房建設用地供應總量的70%,嚴格限制低密度、大套型住房建設用地供應,嚴禁向別墅類項目供地。規范商品房用地出讓行為,按照公開、公平、公正的原則和統一、規范的市場建設要求,堅持和完善招標拍賣掛牌出讓制度。加強房地產用地監管,實施住房用地竣工驗收申報制度,加強對住宅用地開發利用情況的動態監測,強化房地產用地特別是保障性住房用地供後監管,嚴肅查處違法違規行為。

(九)加強土地收購儲備和市場調節

在堅持政府主導、集中統一的前提下,將城市存量建設用地和其他依法列入收購儲備的用地納入土地收購儲備范圍,增強市、縣政府土地調控能力。各地要根據經濟和產業發展需求,按照國土資源部、財政部、中國人民銀行《土地儲備管理辦法》的規定,科學制訂土地收購儲備和供應計劃,適時適量調節土地供需總量,調整土地利用結構,調控土地供應價格,引導投資和建設。探索產業集聚區工業用地儲備制度,對產業集聚區新增用地通過各級土地儲備機構進行適度的基礎設施開發整理,盡快形成工業用地條件,優先保障高新技術工業項目或符合產業導向的招商引資項目,努力緩解部分工業項目用地急與征地時間長的矛盾,逐步改變「土地跟著項目走」的被動狀況,形成「用地引導項目」的良性循環。

(十)深化重要礦產資源開發整合

認真貫徹落實《河南省人民政府辦公廳關於進一步推進礦產資源開發整合工作的意見》(豫政辦〔2010〕25號),以煤、鋁、鐵、金、鉬、鎢、銅、鉛、鋅、銻等礦種為重點,深化資源整合,進一步提高礦產勘查開發規模化、集約化程度,加快礦產資源向優勢企業集聚,推動產業結構調整和升級。在保護礦業權人合法權益的前提下,綜合運用經濟、法律、技術和必要的行政手段,採取兼並、收購、重組等多種方式,對已設礦業權進行深度整合,使礦業權的設置能夠適應整裝勘查和大規模開發的需要。合理設置礦產資源勘查開發准入條件,適當提高企業注冊資金、生產能力和技術經濟指標等方面的准入「門檻」,探索建立淘汰和退出機制,努力提高礦產開發的規模效益。

(十一)建立重要礦產資源儲備制度

按照摸清家底、適度超前的原則,對鉬礦、鋁土礦、煤炭、天然鹼及深覆蓋和低品位鐵礦等重要礦產以及稀土、鈾等稀缺礦產,由政府出資進行地質勘查,形成一批重要礦產地並納入儲備。對國家出資形成的重要礦產地、處於禁止勘查與禁止開采區內的礦產地、技術條件不成熟以及開發利用不經濟的礦產地和需要進行總量調控的礦種涉及的礦產地等,有序進行儲備。根據我省經濟社會發展需要和市場供需形勢,有計劃地有償出讓儲備礦產地,有效調控市場,保障資源供應安全性和可持續性。

四、創新利用方式,積極構建資源節約集約利用體系

(十二)加強對土地節約集約利用的引導

按照節約土地、集約發展、合理布局的原則,從嚴控制城市用地規模,積極採取措施,鼓勵和引導建設緊湊型城市。按照價格反映稀缺的原則,努力將土地利益調整機制具體化,一方面加大新增建設用地的取得、使用和保有成本,另一方面積極拓展存量建設用地盤活利用的渠道,加快形成以對內挖潛為主要特徵的節約集約用地「倒逼」機制。對批而未征的土地,依法依規調整建設用地區位,予以充分利用;對征而未供、供而未用的土地,加大清理處置力度,重新安排使用。研究建立土地利用狀況、用地效益和土地管理績效等評價指標體系,制定單位生產總值和固定資產投資規模增長的新增建設用地消耗考核辦法。著重加強對產業集聚區節約集約用地情況的考核與評價,並將結果作為產業集聚區用地指標配備、擴區和升級的依據,把產業集聚區建成依法依規、節約集約用地的示範區。

(十三)大力推廣應用先進節地技術

嚴格執行土地使用條件及標准,堅決制止城市建設「攤大餅」式的無序擴張,嚴禁建設脫離實際需要的寬馬路、大廣場和綠化帶,限制低層建築,合理提高城市建築容積率。積極研究政策,鼓勵開發利用地上地下空間,加大建設和使用多層標准廠房的力度。對用於建設多層標准廠房的項目用地,優先解決用地指標;對規定應當使用標准廠房的建設項目必須進入標准廠房。

(十四)提高礦產資源開發利用水平

完善采礦回採率、選礦回收率、綜合利用率等技術經濟指標體系,推廣應用礦產綜合開采利用技術,鼓勵貧富兼采、綜合回收。圍繞產業結構調整,把拉長產業鏈條、發展高附加值後續產業作為後備資源配置的重要條件,支持省骨幹煤炭企業、重點氧化鋁企業、鉬礦優勢企業等發展或聯合發展精深加工業,鼓勵發展礦業循環經濟。積極推廣節能減排先進適用技術,提高資源能源利用效率,促進資源利用方式由粗放型向集約型轉變。

五、搞好統籌協調,促進城鄉全面協調可持續發展

(十五)嚴格保護耕地特別是基本農田

堅持最嚴格的耕地保護制度,認真落實政府負總責、相關部門各司其職、全社會廣泛參與的耕地保護共同責任,加強考核、監督與獎懲。嚴格耕地佔補平衡管理,努力增加有效耕地面積,提高耕地質量。加強基本農田保護基礎建設,對基本農田保護圖實行省、市、縣、鄉四級入庫備案管理,將基本農田保護指標逐級進行分解,落實到圖上、地塊、村組和農戶,保證全省基本農田維持在1.017億畝以上。

(十六)推進農村土地綜合整治

依據土地利用總體規劃和城鄉建設規劃,整合使用各類土地專項資金,努力聚合其他涉農資金,統籌協調農用地整理、農村建設用地整理、廢棄地復墾以及未利用地開發等各類活動,積極推進「千村整治」試點工程,探索實踐新形勢下保護耕地和促進城鄉統籌發展的新途徑。加快實施土地開發整理提速工程,改善農業生產條件,建設高標准基本農田。加快推進南水北調渠首及沿線土地整理重大項目工程建設,提高糧食綜合生產能力。探索創新土地開發整理項目管理機制,鼓勵有實力的國有地勘單位參與土地開發整理工作。

進一步提高項目質量。加大農村閑置地、荒坡地、廢棄地以及低效利用土地的清理盤活力度,充分利用城鄉建設用地增減掛鉤政策平台,為產業集聚區建設和縣域經濟發展提供用地空間。

(十七)加大地質環境保護力度

全面落實礦山地質環境治理恢復保證金制度,明確礦山企業的治理恢復責任和義務,監督檢查礦山企業開展工程治理。對歷史遺留的礦山地質環境問題,爭取進一步加大財政資金投入,用於歷史遺留的、無責任主體的廢棄礦山地質環境治理恢復。重點開展城鄉居民區周邊、交通干線沿途可視范圍內的山體破損、地面塌陷等環境影響大、社會各界關注程度高、治理後社會效益和生態效益突出的成區連片示範區治理,爭取經過5至10年的時間,使全省礦山地質環境狀況有比較明顯的改善。

六、推進改革創新,努力提升保障科學發展的能力

(十八)進一步完善土地預算制度

依據國家宏觀調控政策、產業政策、供地政策和我省經濟社會發展實際,積極配合發展改革等部門做好重點項目遴選工作,科學編制土地預算,努力使重點項目用地總規模與國家下達我省的年度用地計劃指標相適應。按照「有限指標保重點」的原則,對納入重點項目范圍的建設項目預留用地計劃指標,待用地審批時統一配置。對符合進入開發區、產業集聚區條件的項目,原則上不單獨選址供地。按照「一般項目靠挖潛」的原則,鼓勵和引導市、縣依靠集約挖潛解決縣域經濟發展和其他建設項目用地需求。加強對用地計劃指標執行情況的跟蹤管理和檢查,將未及時使用的調劑給其他急需用地的建設項目使用。

(十九)有序推進農村土地管理制度改革

深化農村土地產權制度改革與建設研究,完善土地確權登記制度,進一步做好集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權確權登記頒證工作。探索改革征地制度,依法徵收農村集體土地,全面實施征地區片綜合地價,按照同地同價原則及時足額支付征地補償費用,妥善安置被征地農民。抓好試點,總結經驗,進一步規范農村集體建設用地使用權有償流轉,加快建立城鄉統一的建設用地市場。圍繞城鎮化發展新、農村建設和城鄉一體化進程,研究農民進城後集體土地再利用問題,積極探索農民宅基地換城鎮住房等新途徑,促進土地資源合理利用。

(二十)探索構建礦產資源勘查開發新機制

按照社會主義市場經濟規律和地質工作規律的要求,探索構建各級政府及企業相互聯動,公益性地質工作、地質勘查基金與商業性礦產勘查有機銜接,地質找礦與礦產開發緊密結合,地質找礦與礦業權管理及地勘單位改革發展協調配合的地質找礦新機制。緊密結合我省資源省情和經濟社會發展實際,積極構建以規劃為龍頭,以礦業權管理為核心,以礦業權准入制度為引導,以礦業權計劃投放為調節手段的礦業權管理制度體系,形成部門協作、上下聯動、共同推進礦產資源合理開發利用的長效機制。按照建立完善的社會主義市場經濟體制和國家、省事業單位改革的總體要求,因地制宜、分類指導、積極穩妥地推進國有地勘單位改革發展,盡快出台改善地質勘查工作外部環境、礦業權優先配置、成果收益分配、找礦成果獎勵等政策,支持和鼓勵地勘單位探索內部經營管理體制改革與機制創新。

(二十一)研究落實「兩保一高」激勵約束機制

深入貫徹《河南省人民政府關於嚴格保護耕地保障科學發展實現土地高效利用的若干意見》(豫政〔2008〕44號)精神,積極會同有關部門,運用政策、資金、項目、指標等手段,建立完善「兩保一高」激勵約束機制,研究出台「四個掛鉤」政策的具體措施,即:將新增建設用地土地有償使用費、省集中的土地使用權出讓收入的使用與各地「兩保一高」績效掛鉤,將建設用地計劃指標的分配與各地重點項目建設情況掛鉤,將建設用地計劃指標的分配與盤活挖潛存量建設用地情況掛鉤,將「兩保一高」工作績效與各市、縣(市、區)政府年度責任目標考核掛鉤。通過建立健全激勵約束機制,進一步促進國土資源的保護與高效利用。

(二十二)持續推進國土資源系統政風行風轉變

完善土地、礦產等許可、審批、審核事項的網上報送、內部會審等程序,嚴格落實申報資料補正一次性告知制度,優化審批程序,簡化報批材料,壓縮辦結時限,加強上下溝通和部門協調,強化行政過錯責任追究,做到依法、按時、高效。加強全系統幹部隊伍建設,持續推進「兩轉兩提」,突出職能轉變和作風轉變,進一步提高行政效能,努力在保護資源、保障發展、維護權益和服務社會等方面取得更大的成效。(此件發至各省轄市國土資源局,省煤田地質局、省測繪局,廳屬各單位,廳機關各處室)

2010年5月26日

『貳』 土地使用權空間權是什麼意思

您好，目前國家法律層面，沒有明確地上空間建設用地使用權的概念，僅在蘇州市、南寧市出台地上空間建設用地使用權的規定中，明確地上空間建設用地使用權是指依法批准利用地上空間開發建設建築物及其附屬設施， 並對該地上空間享有佔有、使用、 收益的權利。
(一)國家層面法規
1、《物權法》的規定
根據《物權法》第136條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權不得損害已設立的用益物權。可以看出，《物權法》對地表、地上或者地下的建設用地使用權做了原則性的規定。
2、 根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第33條規定，城市地下空間的開發和利用，應當與經濟和技術發展水平相適應，遵循統籌安排、綜合開發、合理利用的原則，充分考慮防災減災、人民防空和通信等需要，並符合城市規劃，履行規劃審批手續。《城鄉規劃法》只對地下空間開發做了原則性的規定，對地上空間開發沒有做出任何規定。但是對於地下空間開發和利用提出一個重要的原則：符合城市規劃，履行規劃審批手續。同樣，我們認為地上空間開發和利用也需要遵守這條原則。
2008年1月3日，國務院發布的《國務院關於促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)明確要求：「國土資源部要會同有關部門，依照《中華人民共和國物權法》的有關規定，抓緊研究制訂土地空間權利設定和登記的具體辦法」。
根據物權法和規劃法關於地下空間建設用地的規定，由此我們可以推出以下結論：1、可以設立地上建設用地使用權，但不得損害已設立的用益物權;2、地上空間開發和利用需要符合城市規劃，履行規劃審批手續。
(二)地方層面法規
《物權法》出台後，各地對於地下空間開發利用出台了諸多規定，但是對於地上空間的開發和利用，只有個別地區蘇州市、南寧市出台，但這仍不影響我們對地上空間的研究。
1、2011年江蘇省蘇州市出台了《蘇州市地下(地上)空間建設用地使用權利用與登記暫行辦法》。該《暫行辦法》第2條規定：「建設用地使用權根據規劃利用空間界限，除設立地表建設用地使用權外，可分層設立地下、地上空間建設用地使用權。」第6條規定：「地下、地上空間建設用地使用權的取得應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，並且應當充分考慮相鄰空間的發展需要和相互銜接，不得損害已經設立的不動產物權。」
2、2014年南寧市政府辦公廳出台了《南寧市地上地下空間建設用地使用權審批與確權登記暫行辦法》，該《辦法》對地上地下空間及地上地下建設用地使用權的概念、審批程序、供地方式、出讓金最低價格、驗收和等級等做出了規定。
其中《辦法》明確，地上地下空間建設用地使用權是指經依法批准利用地上地下空間開發建設建築物及其附屬設施，並對該地上地下空間享有佔有、使用、收益及處分的權利。地上地下空間建設用地使用權實行有償使用制度，採用招標拍賣、掛牌的方式出讓，但依規定可以劃撥的除外。出讓年限根據法律、法規規定的用途確定，但不得超過相同用途的地表建設用地使用權出讓最高年限。
《辦法》強調，地上地下空間建設用地使用權審批與確權登記的具體審批程序和要求適用地表建設用地使用權管理的一般規定。對於同一主體結合地表建築工程一並開發建設的地上地下工程，應當連同地表工程一並規劃和供地，獨立開發的地上地下工程屬於經營性項目，應當採用招標拍賣、掛牌的方式出讓地上地下空間建設用地使用權。以出讓方式取得的地下、地上空間建設用地使用權可以轉讓、抵押，但需遵循建設用地使用權轉讓、抵押相關法律法規規定。
(三)合同範本關於地下或地上空間的約定
除了以上法律法規、地方規章等， 2008年4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局發布的《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本(gf-2008-2601)明確指出出讓宗地空間范圍是以平面界址點所構成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，並要求「出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫;出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標高+60米(1985年國家高程系統)為上界限，以標高-10米(1985年國家高程系統)為下界限，高差為70米」 。

『叄』 地下室高度2.8米有後門窗,應該有土地權嗎

個人認為應該有。
參看：
某市一高檔住宅小區，2000年業主在購買商品房時，都同時購買了一間地下室，辦理了房屋產權證後，部分住戶到當地國土資源局申請辦理《國有土地使用證》時，被告知地下室不能頒發《國有土地使用證》。一些業主對此提出疑問，當地國土資源局沒有給予合理解釋，但該國土資源局已給該小區部分住戶的地下室發放了《國有土地使用證》。未能辦理地下室的《國有土地使用證》的住戶不服，要求國土資源局給出明確理由，否則將以行政不作為為由提起行政復議或者行政訴訟。
該國土資源局經認真研究，並向上級部門請示咨詢後，給該小區的住戶發放了地下室的《國有土地使用證》。
關於地下室能否登記發證的問題，目前我國的法律法規還沒有明確的規定。但是，各地在實踐中已經進行了積極的探索，有的對方進行了登記發證。在實踐中，一般根據的是國土資源部2000年8月15日給廣東省國土資源廳《關於地下建築物土地確權登記有關問題的復函》(國土資廳函[2000]171號]，其中規定：「1、凡是與地上建築物連為一體的地下建築物，其土地權利可以確定為國有土地使用權。具體登記時，將地下建築物的建築面積計入整體建築總面積，然後按權利人擁有的地下建築面積占整體建築面積的比例分攤地面上的土地面積。2、離開地面一定深度單獨建造，不能與地上建築物連為一體的地下建築物，其土地權利可確定為國有土地使用權(地下)。具體登記時，其土地面積為地下建築物垂直投影面積，並在備注欄說明相應地上國有土地使用權的特徵。國有土地使用權(地下)在不違反地下建築物規定的用途、使用條件的前提下，可以進行出租、轉讓和抵押。」
另外，北京市國土資源局於2005年3月30日發布的(關於在京中央國家機關住宅用地土地登記的處理意見)第3條以及重慶市國土房管局2004年11月發布的《重慶市土地房屋權屬登記操作規程(試行)》第7條均按照國土資源部的復函內容對地下建築物進行了規定。從實際需要分析，該國土資源局給住戶的地下室進行土地登記發證是可行的。
《物權法》頒布以後，建設用地使用權可以分層設立，這樣就可以很好地解決如上所述的一些爭議和矛盾。

『肆』 節約集約利用土地規定的規定

節約集約利用土地規定
（2014年3月27日國土資源部第1次部務會議通過） 第一條 為貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策，落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約集約用地制度，提升土地資源對經濟社會發展的承載能力，促進生態文明建設，根據《中華人民共和國土地管理法》和《國務院關於促進節約集約用地的通知》，制定本規定。
第二條 本規定所稱節約集約利用土地，是指通過規模引導、布局優化、標准控制、市場配置、盤活利用等手段，達到節約土地、減量用地、提升用地強度、促進低效廢棄地再利用、優化土地利用結構和布局、提高土地利用效率的各項行為與活動。
第三條 土地管理和利用應當遵循下列原則：
（一）堅持節約優先的原則，各項建設少佔地、不佔或者少佔耕地，珍惜和合理利用每一寸土地；
（二）堅持合理使用的原則，盤活存量土地資源，構建符合資源國情的城鄉土地利用新格局；
（三）堅持市場配置的原則，妥善處理好政府與市場的關系，充分發揮市場在土地資源配置中的決定性作用；
（四）堅持改革創新的原則，探索土地管理新機制，創新節約集約用地新模式。
第四條 縣級以上地方國土資源主管部門應當加強與發展改革、財政、城鄉規劃、環境保護等部門的溝通協調，將土地節約集約利用的目標和政策措施納入地方經濟社會發展總體框架、相關規劃和考核評價體系。
第五條 國土資源主管部門應當建立節約集約用地制度，開展節約集約用地活動，組織制定節地標准體系和相關標准規范，探索節約集約用地新機制，鼓勵採用節約集約用地新技術和新模式，促進土地利用效率的提高。
第六條 在節約集約用地方面成效顯著的市、縣人民政府，由國土資源部按照有關規定給予表彰和獎勵。 第七條 國家通過土地利用總體規劃，確定建設用地的規模、布局、結構和時序安排，對建設用地實行總量控制。
土地利用總體規劃確定的約束性指標和分區管制規定不得突破。
下級土地利用總體規劃不得突破上級土地利用總體規劃確定的約束性指標。
第八條 土地利用總體規劃對各區域、各行業發展用地規模和布局具有統籌作用。
產業發展、城鄉建設、基礎設施布局、生態環境建設等相關規劃，應當與土地利用總體規劃相銜接，所確定的建設用地規模和布局必須符合土地利用總體規劃的安排。
相關規劃超出土地利用總體規劃確定的建設用地規模的，應當及時調整或者修改，核減用地規模，調整用地布局。
第九條 國土資源主管部門應當通過規劃、計劃、用地標准、市場引導等手段，有效控制特大城市新增建設用地規模，適度增加集約用地程度高、發展潛力大的地區和中小城市、縣城建設用地供給，合理保障民生用地需求。 第十條 城鄉土地利用應當體現布局優化的原則。引導工業向開發區集中、人口向城鎮集中、住宅向社區集中，推動農村人口向中心村、中心鎮集聚，產業向功能區集中，耕地向適度規模經營集中。
禁止在土地利用總體規劃和城鄉規劃確定的城鎮建設用地范圍之外設立各類城市新區、開發區和工業園區。
鼓勵線性基礎設施並線規劃和建設，促進集約布局和節約用地。
第十一條 國土資源主管部門應當在土地利用總體規劃中劃定城市開發邊界和禁止建設的邊界，實行建設用地空間管制。
城市建設用地應當因地制宜採取組團式、串聯式、衛星城式布局，避免佔用優質耕地。
第十二條 市、縣國土資源主管部門應當加強與城鄉規劃主管部門的協商，促進現有城鎮用地內部結構調整優化，控制生產用地，保障生活用地，提高生態用地的比例，加大城鎮建設使用存量用地的比例，促進城鎮用地效率的提高。
第十三條 鼓勵建設項目用地優化設計、分層布局，鼓勵充分利用地上、地下空間。
建設用地使用權在地上、地下分層設立的，其取得方式和使用年期參照在地表設立的建設用地使用權的相關規定。
出讓分層設立的建設用地使用權，應當根據當地基準地價和不動產實際交易情況，評估確定分層出讓的建設用地最低價標准。
第十四條 促進整體設計、合理布局的建設項目用地節約集約開發。
對不同用途高度關聯、需要整體規劃建設、確實難以分割供應的綜合用途建設項目用地，市、縣國土資源主管部門可以按照一宗土地實行整體出讓供應，綜合確定出讓底價。
綜合用途建設項目用地供應，包含需要通過招標拍賣掛牌的方式出讓的，整宗土地應當採用招標拍賣掛牌的方式出讓。 第十五條 國家實行建設項目用地標准控制制度。
國土資源部會同有關部門制定工程建設項目用地控制指標、工業項目建設用地控制指標、房地產開發用地宗地規模和容積率等建設項目用地控制標准。
地方國土資源主管部門可以根據本地實際，制定和實施更加節約集約的地方性建設項目用地控制標准。
第十六條 建設項目應當嚴格按照建設項目用地控制標准進行測算、設計和施工。
市、縣國土資源主管部門應當加強對用地者和勘察設計單位落實建設項目用地控制標準的督促和指導。
第十七條 建設項目用地審查、供應和使用，應當符合建設項目用地控制標准和供地政策。
對違反建設項目用地控制標准和供地政策使用土地的，縣級以上國土資源主管部門應當責令糾正，並依法予以處理。
第十八條 國家和地方尚未出台建設項目用地控制標準的建設項目，或者因安全生產、特殊工藝、地形地貌等原因，確實需要超標准建設的項目，縣級以上國土資源主管部門應當組織開展建設項目用地評價，並將其作為建設用地供應的依據。
第十九條 國土資源部會同有關部門根據國家經濟社會發展狀況和宏觀產業政策，制定《禁止用地項目目錄》和《限制用地項目目錄》，促進土地節約集約利用。
國土資源主管部門為限制用地的建設項目辦理建設用地供應手續必須符合規定的條件；不得為禁止用地的建設項目辦理建設用地供應手續。 第二十條 各類有償使用的土地供應應當充分貫徹市場配置的原則，通過運用土地租金和價格杠桿，促進土地節約集約利用。
第二十一條 國家擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。
除軍事、保障性住房和涉及國家安全和公共秩序的特殊用地可以以劃撥方式供應外，國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施以及各類社會事業用地中的經營性用地，實行有償使用。
具體辦法由國土資源部另行規定。
第二十二條 經營性用地應當以招標拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價格。
各類有償使用的土地供應不得低於國家規定的用地最低價標准。
禁止以土地換項目、先征後返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款。
第二十三條 市、縣國土資源主管部門可以採取先出租後出讓、在法定最高年期內實行縮短出讓年期等方式出讓土地。
採取先出租後出讓方式供應工業用地的，應當符合國土資源部規定的行業目錄。
第二十四條 鼓勵土地使用者在符合規劃的前提下，通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑提高土地利用率。
在符合規劃、不改變用途的前提下，現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。
第二十五條 符合節約集約用地要求、屬於國家鼓勵產業的工業用地，可以實行差別化的地價政策。
分期建設的大中型工業項目，可以預留規劃范圍，根據建設進度，實行分期供地。
具體辦法由國土資源部另行規定。
第二十六條 市、縣國土資源主管部門供應工業用地，應當將工業項目投資強度、容積率、建築系數、綠地率、非生產設施佔地比例等控制性指標納入土地使用條件。
第二十七條 市、縣國土資源主管部門在有償供應各類建設用地時，應當在建設用地使用權出讓、出租合同中明確節約集約用地的規定。
在供應住宅用地時，應當將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數和住宅建設套型等規劃條件寫入建設用地使用權出讓合同。 第二十八條 國家鼓勵土地整治。縣級以上地方國土資源主管部門應當會同有關部門，依據土地利用總體規劃和土地整治規劃，對田、水、路、林、村進行綜合治理，對歷史遺留的工礦等廢棄地進行復墾利用，對城鄉低效利用土地進行再開發，提高土地利用效率和效益，促進土地節約集約利用。
第二十九條 農用地整治應當促進耕地集中連片，增加有效耕地面積，提升耕地質量，改善生產條件和生態環境，優化用地結構和布局。
宜農未利用地開發，應當根據環境和資源承載能力，堅持有利於保護和改善生態環境的原則，因地制宜適度開展。
第三十條 高標准基本農田建設，應當嚴格控制田間基礎設施佔地規模，合理縮減田間基礎設施佔地率。
對基礎設施佔地率超過國家高標准基本農田建設相關標准規范要求的，縣級以上地方國土資源主管部門不得通過項目驗收。
第三十一條 縣級以上地方國土資源主管部門可以依據國家有關規定，統籌開展農村建設用地整治、歷史遺留工礦廢棄地和自然災害毀損土地的整治，提高建設用地利用效率和效益，改善人民群眾生產生活條件和生態環境。
第三十二條 縣級以上地方國土資源主管部門在本級人民政府的領導下，會同有關部門建立城鎮低效用地再開發、廢棄地再利用的激勵機制，對布局散亂、利用粗放、用途不合理、閑置浪費等低效用地進行再開發，對因采礦損毀、交通改線、居民點搬遷、產業調整形成的廢棄地實行復墾再利用，促進土地優化利用。
鼓勵社會資金參與城鎮低效用地、廢棄地再開發和利用。鼓勵土地使用者自行開發或者合作開發。 第三十三條 縣級以上國土資源主管部門應當加強土地市場動態監測與監管，對建設用地批准和供應後的開發情況實行全程監管，定期在門戶網站上公布土地供應、合同履行、欠繳土地價款等情況，接受社會監督。
第三十四條 省級國土資源主管部門應當對本行政區域內的節約集約用地情況進行監督，在用地審批、土地供應和土地使用等環節加強用地准入條件、功能分區、用地規模、用地標准、投入產出強度等方面的檢查，依據法律法規對浪費土地的行為和責任主體予以處理並公開通報。
第三十五條 縣級以上國土資源主管部門應當組織開展本行政區域內的建設用地利用情況普查，全面掌握建設用地開發利用和投入產出情況、集約利用程度、潛力規模與空間分布等情況，並將其作為土地管理和節約集約用地評價的基礎。
第三十六條 縣級以上國土資源主管部門應當根據建設用地利用情況普查，組織開展區域、城市和開發區節約集約用地評價，並將評價結果向社會公開。
節約集約用地評價結果作為主管部門績效管理和開發區升級、擴區、區位調整和退出的重要依據。 第三十七條 縣級以上國土資源主管部門及其工作人員違反本規定，有下列情形之一的，對有關責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）違反本規定第十七條規定，為不符合建設項目用地標准和供地政策的建設項目供地的；
（二）違反本規定第十九條規定，為禁止或者不符合限制用地條件的建設項目辦理建設用地供應手續的；
（三）違反本規定第二十二條規定，低於國家規定的工業用地最低價標准供應工業用地的；
（四）違反本規定第三十條規定，通過高標准基本農田項目驗收的；
（五）其他徇私舞弊、濫用職權和玩忽職守的行為。 第三十八條 本規定自2014年9月1日起實施。

『伍』 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（國土資源部令第號）

（2002年4月3日國土資源部第4次部務會議通過2007年9月21日國土資源部第3次部務會議修訂自2007年11月1日起施行）

第一條為規范國有建設用地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。

第二條在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規定。

本規定所稱招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規定所稱拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規定所稱掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

第三條招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

第四條工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規定的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

第五條國有建設用地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門根據經濟社會發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有建設用地使用權出讓年度計劃，報經同級人民政府批准後，及時向社會公開發布。

第六條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照出讓年度計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的出讓方案，報經市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門組織實施。

前款規定的出讓方案應當包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等。

第七條出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。

招標拍賣掛牌出讓文件應當包括出讓公告、投標或者競買須知、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或者成交確認書、國有建設用地使用權出讓合同文本。

第八條出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

第九條招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：

（一）出讓人的名稱和地址；

（二）出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、使用年期、用途、規劃指標要求；

（三）投標人、競買人的資格要求以及申請取得投標、競買資格的辦法；

（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點和方式；

（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；

（六）確定中標人、競得人的標准和方法；

（七）投標、競買保證金；

（八）其他需要公告的事項。

第十條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。

標底或者底價不得低於國家規定的最低價標准。

確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。

招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

第十一條中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。

出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

第十二條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供便利。

第十三條投標、開標依照下列程序進行：

（一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。

標書投入標箱後，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。

（二）出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算標書。投標人少於三人的，出讓人應當終止招標活動。投標人不少於三人的，應當逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

（三）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。

評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

評標小組應當按照招標文件確定的評標標准和方法，對投標文件進行評審。

（四）招標人根據評標結果，確定中標人。

按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開標結果，確定中標人。

第十四條對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標准，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

第十五條拍賣會依照下列程序進行：

（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應價或者報價；

（六）主持人確認該應價或者報價後繼續競價；

（七）主持人連續三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。

第十六條競買人的最高應價或者報價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。

拍賣主持人在拍賣中可以根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。

第十七條掛牌依照以下程序進行：

（一）在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；

（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；

（三）掛牌主持人確認該報價後，更新顯示掛牌價格；

（四）掛牌主持人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。

第十八條掛牌時間不得少於10日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。

第十九條掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣布最高報價及其報價者，並詢問競買人是否願意繼續競價。有競買人表示願意繼續競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人。掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示願意繼續競價的，按照下列規定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低於底價，並符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低於底價者除外；

（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低於底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

第二十條以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。

中標通知書或者成交確認書應當包括出讓人和中標人或者競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款以及簽訂國有建設用地使用權出讓合同的時間、地點等內容。

中標通知書或者成交確認書對出讓人和中標人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

第二十一條中標人、競得人應當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。中標人、競得人支付的投標、競買保證金抵作土地出讓價款；其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束後5個工作日內予以退還，不計利息。

第二十二條招標拍賣掛牌活動結束後，出讓人應在10個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。

出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

第二十三條受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款後，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。

未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

第二十四條應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有建設用地使用權而擅自採用協議方式出讓的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十五條中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效；造成損失的，應當依法承擔賠償責任：

（一）提供虛假文件隱瞞事實的；

（二）採取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。

第二十六條國土資源行政主管部門的工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十七條以招標拍賣掛牌方式租賃國有建設用地使用權的，參照本規定執行。

第二十八條本規定自2007年11月1日起施行。

國土資源部

二〇〇七年九月二十八日

『陸』 小區內地下車庫的所有權與使用歸屬是怎麼規定的

判定小區內地下車庫是否應無償交付給業主使用，應滿足以下條件之一：
1)開發商在計算共攤面積時把地下車庫的建築面積計算在內;
2)開發商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;
3)開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內;
4)根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的。

地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建築面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建築物，具有作為所有權客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，並不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。

因此，雖然確定地下車庫的所有權的歸屬尚無法律明文規定，但它具有專用使用權是不容置疑的。法律上未確定其所有權並不意味著相關的權利就不存在。

如違法建築的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權，但實際上他又是違法建築的所有人，如果其它人對他的違法建築具有侵害行為或者妨礙其行使正常的居住權，照樣要承擔民事責任甚至刑事責任。

(6)地下空間使用權國土資源部擴展閱讀：

1、 不得銷售的公共配套設施

開發商根據政府規定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放並謀取私利，而是為了滿足小區內業主生活需要，向特定人群提供停車位的。

如浙江省物價局頒發的於1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》第十一條就規定："住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批准列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備，商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用，不得另行作價銷售。"象這種情況，如果開發商將地下車庫向非小區業主銷售或者出租，則是違法行為。

2、 可以銷售的公共配套設施

雖然根據政府規定，開發商應當修建地下車庫作為小區的配套設施。但只要具備相應的條件，開發商仍有權銷售地下車庫。因為法律並沒有規定要將地下車庫無償交給業主使用。地下車庫和房屋的關系不同於水電和單元房屋、電梯和高層建築的關系。地下車庫並非房屋必須要配備的設施，它與單元房屋是主次關系，不是主物與從物關系，系相對獨立建築物，它可以獨立使用而不失使用價值。

因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一並買賣轉讓的說法。開發商如沒有承諾無償給業主提供地下車庫，且並沒有把地下車庫面積計入共攤面積內，那麼 ，投資興建該類地下車庫的開發商對此享有專有使用權，業主也就無法要求開發商無償交付其使用。

3、非住宅區的配套設施

這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發商自由支配，即可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至於是否能擁有所有權，還有待於國家法律予以明確。目前杭州出台了相應的政策，對此類地下車庫准備頒發土地使用權證。我們相信在不遠的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權證，屆時，作為一項重要的不動產將可以抵押、轉讓，其所有權權能將能全部得到實現。

4、利用人防工程進行改造成的下車庫

1996 年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我國政府最早對地下空間進行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰爭狀態下歸國家統一使用。同時規定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。

由於國家對其使用權有明確規定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養的法定義務。

如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那麼首先必須要獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據國家對地下車庫相關技術規范進行修改直至符合地下車庫使用要求後方可作為地下車庫使用。

參考資料：網路-《城市房屋權屬登記管理辦法(修訂)》

『柒』 近期國務院出台的《關於集約用地的通知》，具體內容是什麼

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
我國人多地少，耕地資源稀缺，當前又正處於工業化、城鎮化快速發展時期，建設用地供需矛盾十分突出。切實保護耕地，大力促進節約集約用地，走出一條建設佔地少、利用效率高的符合我國國情的土地利用新路子，是關系民族生存根基和國家長遠利益的大計，是全面貫徹落實科學發展觀的具體要求，是我國必須長期堅持的一條根本方針。現就有關問題通知如下：
一、按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標准（一）強化土地利用總體規劃的整體控製作用。各類與土地利用相關的規劃要與土地利用總體規劃相銜接，所確定的建設用地規模必須符合土地利用總體規劃的安排，年度用地安排也必須控制在土地利用年度計劃之內。不符合土地利用總體規劃和年度計劃安排的，必須及時調整和修改，核減用地規模。
（二）切實加強重大基礎設施和基礎產業的科學規劃。要按照合理布局、經濟可行、控制時序的原則，統籌協調各類交通、能源、水利等基礎設施和基礎產業建設規劃，避免盲目投資、過度超前和低水平重復建設浪費土地資源。
（三）從嚴控制城市用地規模。城市規劃要按照循序漸進、節約土地、集約發展、合理布局的原則，科學確定城市定位、功能目標和發展規模，增強城市綜合承載能力。要按照節約集約用地的要求，加快城市規劃相關技術標準的制定和修訂。盡快出台新修訂的人均用地、用地結構等城市規劃控制標准，合理確定各項建設建築密度、容積率、綠地率，嚴格按國家標准進行各項市政基礎設施和生態綠化建設。嚴禁規劃建設脫離實際需要的寬馬路、大廣場和綠化帶。
（四）嚴格土地使用標准。要健全各類建設用地標准體系，抓緊編制公共設施和公益事業建設用地標准。要按照節約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，重新審改現有各類工程項目建設用地標准。凡與土地使用標准不一致的建設標准和設計規范，要及時修訂。要採取先進節地技術、降低路基高度、提高橋隧比例等措施，降低公路、鐵路等基礎設施工程用地和取棄土用地標准。建設項目設計、施工和建設用地審批必須嚴格執行用地標准，對超標准用地的，要核減用地面積。今後，各地區、各部門不得開展涉及用地標准並有悖於節約集約用地原則的達標評比活動，已經部署開展的相關活動要堅決停下來。
二、充分利用現有建設用地，大力提高建設用地利用效率（五）開展建設用地普查評價。各地要在第二次土地調查的基礎上，認真組織開展建設用地普查評價，對現有建設用地的開發利用和投入產出情況做出評估，並按照法律法規和政策規定，處理好建設用地開發利用中存在的問題。今後各項建設要優先開發利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率。
（六）嚴格執行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應採取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。
（七）積極引導使用未利用地和廢棄地。國土資源部門要對適宜開發的未利用地做出規劃，引導和鼓勵將適宜建設的未利用地開發成建設用地。積極復墾利用廢棄地，對因單位撤銷、遷移等原因停止使用，以及經核准報廢的公路、鐵路、機場、礦場等使用的原劃撥土地，應依法及時收回，重新安排使用；除可以繼續劃撥使用的以外，經依法批准由原土地使用者自行開發的，按市場價補繳土地價款。今後，要嚴格落實被損毀土地的復墾責任，在批准建設用地或發放采礦權許可證時，責任單位應依法及時足額繳納土地復墾費。
（八）鼓勵開發利用地上地下空間。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業用地，要進一步提高工業用地控制指標，廠房建築面積高於容積率控制指標的部分，不再增收土地價款。財政、稅務部門要嚴格落實和完善鼓勵節約集約用地的稅收政策。國土資源部要會同有關部門，依照《中華人民共和國物權法》的有關規定，抓緊研究制訂土地空間權利設定和登記的具體辦法。
（九）鼓勵開發區提高土地利用效率。國土資源部要研究建立土地利用狀況、用地效益和土地管理績效等評價指標體系，加快開發區土地節約集約利用評估工作。凡土地利用評估達到要求並通過國家審核公告的開發區，確需擴區的，可以申請整合依法依規設立的開發區，或者利用符合規劃的現有建設用地擴區。對符合「布局集中、產業集聚、用地集約」要求的國家級開發區，優先安排建設用地指標。
三、充分發揮市場配置土地資源基礎性作用，健全節約集約用地長效機制（十）深入推進土地有償使用制度改革。國土資源部要嚴格限定劃撥用地范圍，及時調整劃撥用地目錄。今後除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。其他建設用地應嚴格實行市場配置，有償使用。要加強建設用地稅收征管，抓緊研究各類建設用地的財稅政策。
（十一）完善建設用地儲備制度。儲備建設用地必須符合規劃、計劃，並將現有未利用的建設用地優先納入儲備。儲備土地出讓前，應當處理好土地的產權、安置補償等法律經濟關系，完成必要的前期開發，縮短開發周期，防止形成新的閑置土地。土地前期開發要引入市場機制，按照有關規定，通過公開招標方式選擇實施單位。經過前期開發的土地，依法由市、縣人民政府國土資源部門統一組織出讓。
（十二）合理確定出讓土地的宗地規模。土地出讓前要制訂控制性詳細規劃和土地供應方案，明確容積率、綠地率和建築密度等規劃條件。規劃條件一經確定，不得擅自調整。合理確定出讓土地的宗地規模，督促及時開發利用，形成有效供給，確保節約集約利用每宗土地。未按合同約定繳清全部土地價款的，不得發放土地證書，也不得按土地價款繳納比例分割發放土地證書。
（十三）嚴格落實工業和經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度。工業用地和商業、旅遊、娛樂、商品住宅等經營性用地（包括配套的辦公、科研、培訓等用地），以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須實行招標拍賣掛牌等方式公開出讓。國土資源部門要會同發展改革、城市規劃、建設、水利、環保等部門制訂工業用地招標拍賣掛牌出讓計劃，擬定出讓地塊的產業類型、項目建議、規劃條件、環保要求等內容，作為工業用地出讓的前置條件。工業和經營性用地出讓必須以招標拍賣掛牌方式確定土地使用者和土地價格。嚴禁用地者與農村集體經濟組織或個人簽訂協議圈佔土地，通過補辦用地手續規避招標拍賣掛牌出讓。
（十四）強化用地合同管理。土地出讓合同和劃撥決定書要嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規劃條件、價款、違約責任等內容。對非經營性用地改變為經營性用地的，應當約定或明確政府可以收回土地使用權，重新依法出讓。
（十五）優化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應。供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數和住宅建設套型等規劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低於70%的住宅用地用於廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多佔土地。
四、強化農村土地管理，穩步推進農村集體建設用地節約集約利用（十六）高度重視農村集體建設用地的規劃管理。要按照統籌城鄉發展、節約集約用地的原則，指導、督促編制好鄉（鎮）土地利用總體規劃和鎮規劃、鄉規劃、村莊規劃，劃定村鎮發展和撤並復墾范圍。利用農民集體所有土地進行非農建設，必須符合規劃，納入年度計劃，並依法審批。嚴格禁止擅自將農用地轉為建設用地，嚴格禁止「以租代征」將農用地轉為非農業用地。
（十七）鼓勵提高農村建設用地的利用效率。要在堅持尊重農民意願、保障農民權益的原則下，依法盤活利用農村集體建設用地。按規劃穩妥開展農村集體建設用地整理，改善農民生產生活條件。農民住宅建設要符合鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃，住宅建設用地要先行安排利用村內空閑地、閑置宅基地。對村民自願騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當地政府可給予獎勵或補助。
（十八）嚴格執行農村一戶一宅政策。各地要結合本地實際完善人均住宅面積等相關標准，控制農民超用地標准建房，逐步清理歷史遺留的一戶多宅問題，堅決防止產生超面積佔用宅基地和新的一戶多宅現象。
五、加強監督檢查，全面落實節約集約用地責任（十九）建立健全土地市場動態監測制度。要對土地出讓合同、劃撥決定書的執行實施全程監管，及時向社會公開供地計劃、結果及實際開發利用情況等動態信息。國土資源部門要對土地供應和開發利用情況進行定期評價分析，研究完善加強土地調控、促進節約集約用地的政策措施。
（二十）完善建設項目竣工驗收制度。要將建設項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況，作為建設項目竣工驗收的一項內容。沒有國土資源部門的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。
（二十一）加強各類土地變化狀況的監測。運用遙感等現代技術手段，做好年度土地變更調查，建立土地利用現狀資料庫，全面掌握各類土地變化狀況。國家每年選擇若干個省級行政區，進行全行政區域的土地利用狀況監測。重點監測各地新增建設用地、耕地減少和違法用地等情況，監測結果要向社會公開。
（二十二）加強對節約集約用地工作的監管。國土資源部要會同監察部等有關部門持續開展用地情況的執法檢查，重點查處嚴重破壞、浪費、閑置土地資源的違法違規案件，依法依紀追究有關人員的責任。要將企業違法用地、閑置土地等信息納入有關部門信用信息基礎資料庫。金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎貸款和核准融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規提供貸款和核准融資的，要追究相關責任人的責任。
（二十三）建立節約集約用地考核制度。制定單位GDP和固定資產投資規模增長的新增建設用地消耗考核辦法。實行上一級人民政府對下一級人民政府分級考核，考核結果由國土資源部門定期公布，作為下達土地利用年度計劃的依據。
各地區、各部門要充分認識節約集約用地的重要性和緊迫性，增強節約集約用地的責任感，切實轉變用地觀念，轉變經濟發展方式，調整優化經濟結構，將節約集約用地的要求落實在政府決策中，落實到各項建設中，科學規劃用地，著力內涵挖潛，以節約集約用地的實際行動全面落實科學發展觀，實現經濟社會的可持續發展。

『捌』 土地使用權中關於地表、地上和地下的使用是怎麼區分的

土地使用權中沒有對地上、地下建設用地使用權如何進行登記作出明確的規定，而是通過明確宗地的概念將其納入了一般土地登記范疇。

經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

《土地登記辦法》根據《物權法》第一百三十六條和第一百三十八條的規定，將宗地明確定義為土地權屬界線封閉的地塊或者空間，使宗地不再僅僅是一個平面的概念，而且還是一個立體的三維的空間概念。

因此土地登記不僅要登記土地平面的四至界限，而且要登記土地的上下立體空間，從而解決了地上、地下設立的土地權利的登記問題。

(8)地下空間使用權國土資源部擴展閱讀：

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。

在京中央國家機關使用的土地，按照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的規定執行。

『玖』 物權法與國土資源管理之一：物權法對國土資源管理工作產生重大影響

關於物權，在我國的《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《農村土地承包法》、《擔保法》中均作了規定，為了適應全面貫徹落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的要求，進一步明確物的歸屬，定分止爭，發揮物的效用，保護權利人的物權，完善中國特色社會主義物權制度，規范社會主義市場經濟秩序，2007年3月16日，十屆人大五次會議通過了《物權法》，並於2007年10月1日起施行。

一、《物權法》產生的背景和對國土資源管理工作的影響

《物權法》是規范財產關系的民事基本法律，是民法的重要組成部分，是在中國特色社會主義法律體系中起支架作用、不可或缺的重要法律。《物權法》調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系，包括明確國家、集體、個人和其他權利人的物權以及對物權的保護。《物權法》的起草是新中國歷史上進行的第四次民法典起草過程中的重要步驟。

第一次民法典的起草是在1954～1956年，當時立法機關曾經試圖進行新中國歷史上第一次民法典的起草工作，參考1922年的蘇俄民法典完成了一個民法典的建議草案。但由於整風運動和反右斗爭等大規模政治運動的展開，喪失了這部法律出台的政治環境和社會環境，最終沒有能夠得以完成。第二次民法典的起草是在1962～1964年，當時毛澤東同志指出：「民法要、刑法要，無法無天不行。」所以當時有關國家機關根據毛澤東同志的要求進行了新中國歷史上的第二次民法典的起草工作。但當時的政治環境不允許學習西方甚至蘇聯經驗，只能獨立自主地進行，效果並不好。1964年以後，四清運動開始了，文化大革命緊接著也開始了，所以這次民法典的起草同樣由於政治環境而沒能完成。第三次民法典的起草是在1979～1982年，在彭真同志的主持下進行的。 當時是在改革開放的初期，大家擔心出台的法典會不會成為一個束縛改革開放的法典，擔心出現今天出台、明天又棄之不用的情況。 於是彭真同志將一步到位的想法轉變為成熟一個制定一個。所以以此為契機，在1981年出台了《企業合同法》，1986年出台了《中華人民共和國民法通則》。第四次民法典的起草是在1993年，全國人大常委會對制定《物權法》高度重視。2002年12月，九屆全國人大常委會對民法草案的物權法編進行了初次審議。本屆全國人大常委會把制定《物權法》列入重要議程，為了把這部法律制定好，全國人大常委會堅持民主立法、科學立法。2005年7月將《物權法》草案向社會全文公布，共收到人民群眾提出的意見1萬多件；並先後召開100多次座談會和幾次論證會，還到一些地方進行專題調研，充分聽取部分全國人大代表、基層群眾、專家學者、中央有關部門等各方面的意見。全國人大常委會高度重視各方面的意見，對草案進行了六次審議，審議次數之多在我國立法史上是空前的。

國土資源是最重要和最有價值的 「物」，規定地權、礦權行使和管理的基本原則，是《物權法》的重要內容之一。《物權法》與國土資源管理密切相關，《物權法》的頒布實施對國土資源管理工作有著重要意義，主要體現在：①《物權法》是保護資源的新武器。《物權法》中保護資源的規定與《憲法》、《土地管理法》、《礦產資源法》的規定是完全一致的。《物權法》遵循權利法定的原則和「物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益」的原則，並規定：國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量；明確探礦權采礦權的用益物權性質，規定 「用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定」，這些都為繼續實行世界上最嚴格的土地管理制度，嚴把土地 「閘門」，嚴格控制建設用地規模，嚴格保護耕地特別是基本農田，切實保護好土地、礦產資源提供了有力的武器。②《物權法》是保障發展的新動力。《物權法》本著發揮物的效用的宗旨，創新性地規定了土地的空間權，並且規定了公開競價方式配置工業用地和經營性用地的原則，為更好地發揮資源性資產的作用，更好地促進經濟社會發展提供了保障。《物權法》的頒布實施將繼續推進節約集約用地新機制的建立，正確處理保護資源和保障發展的關系，為發展開辟新的空間，使保障發展更加持續有力。③《物權法》是維護權益的新手段。《物權法》以平等保護國家、集體和私人的財產權為首要原則，在維護權益方面作出了多項規定。《物權法》規定：徵收集體所有的土地，應當保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。④《物權法》是服務社會的新契機。《物權法》規定：國家對不動產實行統一登記制度，並要求在申請登記時由當事人自我舉證；明確要求取消年檢制度，土地登記收費要實行按件收取。《物權法》的出台，要求國土資源管理部門進一步轉變觀念，增強服務意識，進一步規范國土資源管理工作。

二、《物權法》中關於國土資源管理的主要內容

《物權法》中關於土地權利和礦權的規定，既有對現行法律制度和政策措施的肯定和繼承，更有許多創新和突破。

（一）《物權法》肯定了國土資源管理已經取得的經驗

（1）進一步明確土地徵收法定補償范圍，肯定了《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）和《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號）文件中關於土地徵收的內容。土地徵收補償制度，關系廣大人民群眾的切身利益，關系社會穩定，關系和諧社會建設。《物權法》依據《憲法》，按照黨和國家關於征地補償安置必須保證被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則，對征地補償制度予以完善。①明確了土地徵收必須以保護耕地為前提。《物權法》第四十三條明確規定：「國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的許可權和程序徵收集體所有的土地。」②明確了土地徵收必須具備法定條件。《物權法》第四十二條規定，土地徵收的法定條件：必須是為了公共利益的需要，必須依照法定的許可權和程序，必須依法給予徵收補償。只有同時具備這三個條件，土地徵收才具有法律效力。③明確了土地徵收的法定補償范圍。根據《物權法》第四十二條第二款的規定，徵收集體所有的土地，應當支付的法定補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和社會保障費用。這一規定對維護被征地農民的合法權益、保障被征地農民的生活具有重要意義。

（2）進一步明確集體土地的產權代表。《物權法》規定，屬於村農民集體所有的土地，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬於村內兩個以上農民集體所有的，由村內各集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

（3）進一步明確建設用地使用權的設立方式，肯定了國務院31號文件中關於建設用地使用權設立方式的內容。《物權法》規定，建設用地使用權，可以通過出讓或者劃撥的方式設立。採取劃撥方式設立建設用地使用權的，應當遵守法律、行政法規關於土地用途的規定。同時，《物權法》還明確，工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一塊地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣等公開競價的方式出讓。《物權法》的這一規定，改變了《城市房地產管理法》的相關規定，對於促進土地資源的市場化配置，遏制工業用地低成本盲目擴張具有重要意義。

（二）《物權法》關於國土資源管理的創新規定

（1）確立了不動產統一登記制度。不動產登記既是不動產物權設定的條件，又是不動產物權有序轉移的基礎。 在《物權法》頒布以前，我國關於不動產登記的規定，主要散見在《土地管理法》、《城市房地產管理法》等行政管理法中，且這些規定主要是關於登記機關和登記證書的規定，有關登記規則、登記效力的規定則嚴重缺乏，致使不動產登記實踐中出現了許多問題，難以依法有效解決。《物權法》在建立和完善不動產登記制度方面取得了重大突破。《物權法》第十條規定：國家對不動產實行統一登記制度，同時確立了更正登記、異議登記和預告登記制度，明確了不動產登記的基本規則。這些重要的制度創新既體現了我國在完善社會主義法律體系過程中，對國外先進法律文化和法律制度的移植，又對改變當前不動產登記多頭管理，登記依據和登記效力等存在的地域、等級差異以及由此引發的混亂局面有直接的作用，對規范社會主義市場經濟體制下的財產歸屬關系，促進物的流通和充分利用，保障交易安全具有重要意義。

（2）明確了建設用地使用權的空間范圍。《物權法》第一百三十六條規定：建設用地使用權可以在土地的地表、地面或者地下分別設立。《物權法》的這一規定彌補了法律空白，為規范土地的空間利用奠定了堅實的法律基礎，有利於促進土地資源的集約和高效利用。

（3）明確了建設用地使用權期滿續期和地上建築物的歸屬問題。《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權屆滿後的續期，依照法律規定辦理。還規定：建設用地使用權期間屆滿後，對土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律或者行政法規的規定辦理。

（4）明確了探礦權、采礦權的用益物權性質。《物權法》規定：依法取得的探礦權、采礦權受法律保護。這是重大的法律制度創新，它表明《物權法》認可探礦權、采礦權的物權性質，對於保護探礦權人、采礦權人的合法權益具有重要意義。

三、貫徹落實《物權法》應當注意的幾個問題

（一）關於分層出讓

《物權法》創新地規定建設用地使用權可以在土地的地表、地面或者地下分別設立，從而拉開了建設用地使用權分層出讓的序幕。這一規定為國土資源管理部門帶來新的挑戰，如何分層出讓成為當前國土資源管理部門面臨的一項新課題。為落實《物權法》的這一規定，國土資源部在新修改的《國有建設用地使用權出讓合同》和《國有建設用地劃撥決定書》中規定了出讓土地和劃撥土地的空間范圍，這就要求市、縣國土資源管理部門在今後的國有建設用地供應中，要嚴格執行《物權法》的規定，明確每宗地的空間范圍，並按照這一空間范圍設定建設用地使用權。

（二）關於不動產統一登記

「不動產統一登記」是《物權法》規定的一項重要內容，它指明了不動產登記的發展方向。 當前，對於國土資源管理部門來說，應當首先做好土地登記工作，爭取早日實現土地登記的全覆蓋，同時要取消年檢制度，土地登記實行按件收費；其次，應當加快對不動產統一登記的研究工作。

（三）關於配套立法

《物權法》關於國土資源管理工作的創新性規定，要求國土資源管理部門盡快對當前與《物權法》不相適應的法律法規的有關條款進行修改，推進配套立法工作，對當前法律缺失的內容作出規定，比如對自動續期、空間權等作出具體規定。截至2007年底，為貫徹落實《物權法》，國土資源部已出台兩部部門規章：一是2007年9月21日出台的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號），根據《物權法》對建設用地使用權權利名稱的規定、土地招標拍賣掛牌范圍的規定、建設用地使用權可以分層，分別在土地的地表、地上或者地下設立等內容的規定，對11號令進行了相應的修改；二是2007年11月28日出台的《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），根據《物權法》中有關不動產登記的規定，對《土地登記規則》進行了補充、修改和完善。

『拾』 物權法與國土資源管理之二：招標拍賣掛牌出讓更加嚴格規范

為貫徹落實《物權法》，進一步健全和完善國有土地出讓制度，更大程度上發揮市場配置土地資源的基礎性作用，2007年9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號），自2007年11月1日起施行。《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》的出台，是國有土地有償出讓發展中重要的一步。

一、招拍掛出讓國有土地是市場經濟發展的必然選擇

1998年修訂的《土地管理法》明確規定：國家依法實行國有土地有償使用制度，土地使用權有償使用包括出讓、租賃、作價出資（入股）等方式。2001年5月30日，國務院下發《關於加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號），明確提出為體現市場經濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地供應計劃公布後同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標、拍賣必須公開進行。國務院15號文件第一次明確具體地提出了國有土地招標拍賣的范圍和界限，第一次為經營性用地協議出讓亮起了「紅燈」，是國有土地實行市場配置的第一個國家政策，成為經營性土地由非市場配置向市場配置轉變的分水嶺，對土地資源市場配置制度的確立具有重要的歷史意義。

為落實國務院通知精神，推進土地資源市場配置，國土資源部連續出台部門規章，以限制劃撥土地使用范圍，建立和完善招標拍賣掛牌制度，規范協議出讓土地行為。2001年10月22日發布的《劃撥用地目錄》，細化了劃撥與有償的范圍，對不符合劃撥目錄的建設用地，必須有償使用。2002年5月9日發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號，以下簡稱11號令），明確規定：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。2003年6月11日發布的《協議出讓國有土地使用權規定》，規定不符合招標拍賣掛牌出讓條件的國有土地，方可協議出讓。不難看出，三年時間里，國有土地劃撥使用的范圍進一步明確，招標拍賣掛牌制度初步確立，國有土地協議出讓行為進一步規范，市場取向的土地使用制度改革在制度層面取得了明顯進展。

隨著市場經濟的發展，市場配置土地資源的條件也日漸成熟，招拍掛出讓土地范圍逐步擴大。2004年，國務院下發《關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號），要求推進土地資源的市場化配置，除按現行規定必須實行招標、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業用地也要創造條件逐步實行招拍掛出讓。2006年，國務院下發《關於加強土地調控有關問題的通知》（國發[2006]31號），明確規定工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓。這兩個國務院文件既昭示了國家實行最嚴格土地管理的決心，也明確了土地使用制度改革的基本內容和走向，即建立和完善土地資源配置的市場機制，充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用。十屆人大五次會議上通過的《物權法》規定：「設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。」《物權法》在法律層面上明確了招標、拍賣或者掛牌方式出讓的范圍，也進一步縮小了劃撥方式供地的范圍。

2007年9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號，以下簡稱39號令），自2007年11月1日起施行，39號令的出台，使土地市場制度建設再次邁出重要步伐，國有建設用地使用權出讓隨之發生重大變化。

二、39號令的主要內容

11號令發布後的五年間，各地大力推進土地招標拍賣掛牌出讓制度建設，全國已普遍建立了經營性土地招標拍賣掛牌出讓制度，商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性土地，全面實行了招拍掛出讓，反映市場供求狀況和資源稀缺程度的土地價格機制初步形成，市場在土地資源配置中的基礎性作用得到有效發揮。據統計，全國招拍掛出讓土地的面積和價款從2001年的0.66萬公頃，492億元，提高到2006年的6.65萬公頃，5492億元，分別提高了9倍和10.2倍。實踐證明，招標拍賣掛牌制度符合建立和完善社會主義市場經濟體制的發展方向，有力地推進了市場取向的土地使用制度改革。

正因為如此，招標拍賣掛牌出讓制度被《物權法》所肯定和接受，成為法律規定。因此，39號令在保持11號令的基本原則、總體框架和主要內容不變的前提下，主要是將《物權法》關於建設用地使用權出讓的新規定落實在國土資源部的政策中，同時就11號令中個別環節銜接不夠嚴密的條款，作了進一步完善。按照物權法定的原則，39號令首先將11號令中有關 「國有土地使用權」表述一律修改為「國有建設用地使用權」，修訂後的名稱為《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。與11號令一樣，39號令共28條，主要包括招標拍賣掛牌出讓的法律依據，招標拍賣掛牌出讓的范圍和原則，出讓計劃、出讓方案的編制和公開發布，招標拍賣掛牌文件的編制和公開，招投標程序、拍賣程序、掛牌程序，出讓結果公布，出讓金繳納和發放土地使用證，以及法律責任等內容。

三、39號令中的幾個重要問題

（一）關於建設用地使用權的設立範圍

11號令名稱是《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，內容是對國有土地使用權招拍掛出讓進行的具體規定。《物權法》第十二章不僅專門明確了建設用地使用權的名稱，而且規定了建設用地使用權可以分別在土地的地表、地上或者地下設立。根據《物權法》規定，建設用地使用權的設立不是一個平面、二維概念，而是一個空間、立體的概念。因此，39號令第二條明確：國有建設用地使用權可以採取招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立；將11號令第六條、第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的 「位置」一律修改為：「界址、空間范圍」。

在今後開展國有建設用地出讓活動中，要注意兩個方面，一是在擬定宗地出讓方案、編制出讓文件、簽訂土地出讓合同時，應當按照39號令的要求，明確出讓宗地的界址點和空間范圍，以空間體積代替平面面積，用以劃定和標示建設用地使用權的權利范圍，並作為計算出讓金的依據。在進行土地登記時，不僅應當記載用以確定土地面積的數據和圖形，還應當記載垂直方向的高程，構成一個三維立體空間，以標示出建設用地使用權的權利范圍。二是在國有建設用地供應中，要轉變原有的觀念和模式，積極研究制訂國有建設用地使用權設立、登記等有針對性的政策措施，在擬定國有建設用地供地方案、編制國有建設用地出讓文件、簽訂國有建設用地使用權出讓合同或發出國有建設用地劃撥決定書、進行國有建設用地使用權登記和發放國有建設用地使用權證書中，要充分體現《物權法》和39號令的規定。

（二）關於招拍掛的范圍

根據《物權法》、39號令和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》等法律政策來確定土地出讓是採取協議方式還是採取招標拍賣掛牌方式。一般來說，六類情形的土地必須實行招標拍賣掛牌方式，即：①供應工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地；②其他土地供地計劃公布後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；③劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；④劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；⑤出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；⑥依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。特別需要明確的是，2006年國土資源部下發的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》中，建立了國有土地出讓的集體認定程序，對不能確定是否符合協議或招標拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定出讓的具體方式。因此，對不能確定是否符合上述招標拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地，應當經國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定，集體認定應當採取招標拍賣掛牌方式的，也應當以招標拍賣掛牌方式出讓。

（三）關於招標拍賣掛牌中應遵循的原則

11號令明確，招標拍賣掛牌出讓應當遵循公開、公平、公正的原則，符合條件的競買申請人，都可以參加招標拍賣掛牌出讓活動。筆者認為，在公開、公平、公正三原則中，公開是首要的、第一位的，沒有充分的公開，就談不上公平，也實現不了公正。但在實踐中，一些地方違反 「三公」原則，在招標拍賣掛牌出讓公告中，設置注冊資金、房地產開發資質、稅務注冊地、投資規模、成品油資質等排他性的限制條件，為特定的某個競買人量身定做，排斥意向外的競買人參加招標拍賣掛牌出讓活動，有的地方在出讓公告中甚至規定：申請人必須是全國零售業前五名、必須繳納1.5億美元或等值外幣的競買保證金、必須具有國際認證的賽車資格等，才能參加競買。這種招標拍賣掛牌出讓名義上是公開出讓，實際上卻非真正的市場配置。為此，39號令特別增加了不得對競買申請人設定限制條件的條款，在第十一條規定：「中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件」。這一規定，有利於增加招標拍賣掛牌活動的公開性，保證公平和公正。

（四）關於出讓金的繳納和建設用地使用權證書的發放

11號令第二十三條明確規定：受讓人依照國有土地使用權出讓合同約定繳清全部出讓金後，依法申請辦理土地登記，領取土地使用權證書，取得土地使用權。這一規定已明確受讓方必須在繳清全部出讓金後才能領取土地使用證。但近年來，一些地方存在受讓人只繳了部分出讓金就分割取得了土地使用權證，再用該土地使用權證申請土地抵押貸款。這給及時繳清全部出讓金埋下了隱患，同時為開發商以少量資金囤積土地留下餘地，而一旦形勢不利於開發建設，就造成土地閑置。土地不能及時開發利用，不能形成有效的住房供應，也增加了金融風險，不利於節約集約用地。為此，39號令對土地出讓金繳納和建設用地使用權證書發放進行了重新明確，第二十三條規定：「受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部國有建設用地使用權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。」

39號令發布後，一些媒體報道，39號令實施後，開發商拿地必須一次繳清全部出讓金，而不能進行土地「分期付款」。這個說法其實是誤讀了該條款的內容。《城市房地產管理法》第十五條明確規定：「土地使用者應當按照出讓合同約定支付出讓金」。2000年國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發布的《國有土地使用權出讓合同》（示範文本）明確規定，出讓金支付方式由出讓人與受讓人雙方約定，既可以約定一次性付清，也可以約定分期支付。如果出讓合同約定分期支付，受讓方就分期付款；約定一次支付的，就一次性付清。但是，不管是一次性支付還是分期支付，都必須在繳清該宗地的全部出讓金後，才可以拿到土地使用權證，未繳清就不能拿證，也不能按繳納出讓金繳納的比例分割發證。也就是說，開發商拿地可以按合同約定分期付款，但不可以分期拿證。另外，必須明確的是，根據土地管理相關法律，凡是土地出讓，必須以宗地為單位，即按宗地擬定出讓方案，按宗地組織出讓，按宗地簽訂出讓合同，按宗地發放土地使用證。現行法律不允許在未繳清出讓金前將整宗地再分割為若干宗地，分割發放土地使用證。因此，無論是11號令還是39號令，在出讓金繳納和發證上，都是對現行土地管理法律政策的再次明確，而非對法律的突破。

39號令盡管只是按照《物權法》和相關法規規定對11號令進行了發展和完善，並不是針對市場調控出台的新政策，但從客觀上講，39號令強調公開、公平、公正的市場配置機制，包括重申按宗地出讓、按宗地簽訂合同、繳清宗地出讓價款才能發證、不得分割發證等規定，有利於市場機制的發揮，有利於防止開發商囤地，有助於宏觀調控政策的落實。