Ⅰ 海域使用權 評估
海域使用權評估對象應該是一種「權益性資產」。
這個對象有幾個與其他資產不同的地方：
一是，它跟土地使用權的性質一樣，只是一定期間內的使用權，所以，有關權益問題的年限就非常有必要搞清的，這種權益未必與企業經營期限相對應，但可能與權利的承繼有關聯，有必要閱讀權益文件和相關的協議；
二是，清查比較困難，也就是范圍方面的，但這個問題可以以權證為依據；
三是，海域使用權目前估計交易或購買的案例不多，運用市場比較法評估可能不合適，同時，其達到什麼樣的開發程度可能也缺少依據性的東西，不象土地使用權還有「五通一平」或「七通一平」之類的標准，所以，很難採用類似土地使用權評估中的基準地價法評估。
關於評估方法的選擇問題：
海域使用權的基本估價方法通常可選擇採用市場比較法、收益法、成本法、剩餘法等。但必須考慮根據委估具體對象的權屬特徵、開發狀況、資料取得等因素選擇最適合的估算方法。
1、市場比較法是在同一市場條件下，根據替代原則，以條件類型或使用價值相同的士地交易實例與委估對象加以對照比較，在兩者之間就影響該海域使用權的交易情況、期日、區域及個別因素等進行修正，求取委估使用權在評估基準日表現的價格的方法。但就委估對象而言，一是可能存在類似交易案例的缺乏或者面積等差異過大而缺乏可比性，二是可能存在較長時期的不可撤消的投資協議約定的交易制約影響以及海域使用權的面積、開發程度等因素的差異較大，修正的參數的准確確定有一定難度。我個人感覺，不適宜採用該種方法。
2、剩餘法又稱假設開發法，是將待估海域使用權及其范圍內的相關設施銷售價格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該海域使用權價格的一種估價方法。我們知道，減號後面的可能比較容易取得，但海域使用權及其上的相關設施的銷售價格可能還存在著市場信息不足的情況，所以這種方法可能難以適用。
3、成本法的基本思路是把對海域使用權的所有投資，包括最初的取得費和相關圍攔等基本設施開發費兩大部分，作為「基本成本」，加上基本投資所應產生的相應利潤和利息，組成海域使用權價格的基礎部分。並同時根據國家對海域所有權在經濟上得到實現的需要，加上海域所有權應得收益（即類似於出讓金），從而求得海域使用權價格。但該種方法使用的前提條件――類似的出讓金之類的資料可能未必能夠取得。
4、收益法，也稱權益性資產的資本化法，是在考慮海域使用權還原率的基礎上，將其在將來所能產生之期待純收益折算現值的總和，求取委估資產價格的方法。根據本次委估目的看，在長期合同約定下，其產生的收益與業務經營內容和相關產品市場存在著對應的關系，其收益的估算需要考慮一些假設的條件，比如相關產品的市場走勢，經營實體本身經營方向和戰略上不存在重大變動、不可抗力的因素（如海蟹、台風等）、從該評估目的為銀行抵押貸款之目的看，銀行最為關注的恐怕是收益及其歸還能力吧。在具體評估中，可能還需要藉助有關海產品養殖專家的意見，比如了解每公頃的投入產出經驗性數據，海產品的苗和產品的價格等等，另外，在折現率的選取方面，可能需要針對其較大的風險因素而作就高不就低考慮。
Ⅱ 土地使用權評估的收益法需涉及到的基本要素是（）
BCE
Ⅲ 舉例說明收益法的計算原理（是關於無形資產評估的）
第一節無形資產評估的特點
一、無形資產及其分類
(一)無形資產的特點
無形資產是指特定主體所控制的，不具有實物形態。對生產經營長期發揮作用且能帶來經濟利益的資源。
特點：
1、無形資產具有流動性，並且有效期較長。
2、無形資產沒有物質實體，但未來收益較大。權力只是無形資產的一部分，並非都是無形資產。
3、無形資產單獨不能獲得收益，它必須附著於有形資產。
(二)無形資產的分類
1、按企業取得無形資產的渠道，可分為企業自創(或自身擁有)的無形資產和外購的無形資產。
2、按有無法律保護，可以分為法定無形資產和收益性無形資產。專利權、商標權、著作權、計算機軟體、集成電路布圖等屬於法定無形資產。(2005年4月考過多選)
3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產和不可確指無形資產。知識產權，包括專利權、商標權和版權。
二、影響無形資產評估價值的因素
(一)無形資產的成本：成本項目包括創造發明成本、法律保護成本、發行推廣成本等。
(二)機會成本：是指該項無形資產轉讓、投資、出售後失去市場和損失收益的大小。
(三)效益因素
一項無形資產，在社會、環境、制度允許的條件下，獲利能力越強，其評估值越高;獲利能力越弱，評估值越低。
(四)使用期限：應考慮法律保護期限。
(五)技術成熟程度：其開發程度越高，技術越成熟，運用該技術成果的風險性越小，評估值就會越高。
(六)轉讓內容因素
(七)國內外該種無形資產的發展趨勢、更新換代情況和速度
(八)市場供需狀況
(九)同行業同類無形資產的價格水平
第二節無形資產評估的程序與方法
一、無形資產評估的程序
(一)明確評估目的：1、市場上無形資產的轉讓;2、無形資產投資;3、股份制改造、清算資產;4、法律訴訟中作為訴訟標的;5、納稅需要;6、保險的需要及其他目的。
(二)鑒定無形資產：1、證明無形資產存在。(1)無形資產的先進性。(2)無形資產的適用性。(3)確定無形資產的歸屬是否為委託者所擁有。
2、確定無形資產種類。專利權、專有技術與商標權同屬於工業產權。
3、確定其有效期限。商標權，有的商標權歷史悠久，價值較高，有的商標則是越新越值錢。
(三)確定評估方法，搜集相關資料(四)整理和報告，做出評估結論
二、無形資產評估的收益法
無形資產轉讓和投資價格的評估，是指以無形資產作為投資手段或確認的轉讓對象所進行的評估，或者說，是將無形資產作為獲利能力進行的評估。
(一)無形資產功能性及其評估應考慮的因素
1、附著性。附著性是指無形資產往往附著於有形資產而發揮其固有功能。
2、共益性。有不同的主體同時共享(收益)。
3、積累性。作為知識產品的無形資產在生產經營中的作用，往往承上啟下，在一定范圍內發揮特定的作用。
4、替代性。
(二)無形資產評估中收益法的應用
無形資產轉讓的最低收費額由以下因素決定：
1、重置成本。
2、機會成本。無形資產最低收費額=重置成本凈值×轉讓成本分攤率+無形資產轉讓的機會成本
無形資產轉讓的機會成本=無形資產轉出的凈減收益+無形資產再開發凈增費用
(都用評估基準日的現值)
(三)無形資產收益額的確定
無形資產收益額=銷售收入(利潤)×銷售收入(利潤)分成率×(1-所得稅率)
收益額=銷售收入×銷售收入分成率×(1-所得稅率)
收益額=銷售利潤×銷售利潤分成率×(1-所得稅率)
銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率
銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率
在資產轉讓實務上，一般是確定一定的銷售收入分成率，俗稱「抽頭」。
轉讓利潤分成率有多種方法，主要有：
1、邊際分析法。利潤分成率=∑追加利潤現值÷∑利潤總額現值(2006年4月考過選擇)
2、約當投資分成法。無形資產約當投資量=無形資產重置成本×(1+適用成本利潤率)
購買方約當投資量=購買方投入的總資產的重置成本×(1+適用成本利潤率)
(四)無形資產評估中折現率的確定
折現率一般包括無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。
折現率的口徑應與無形資產評估中採用的收益額的口徑保持一致。
(五)無形資產收益期限的確定
無形資產收益期限也稱有效期限，是指無形資產發揮作用，並具有超額獲利能力的時間。
有效期限可以按照以下方法確定：
第一，法律或合同、企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。
第二，法律無規定有效期，企業合同或企業申請書中規定有受益年限，可按照受益年限確定。
第三，法律和企業合同或申請書均未規定有效期限和受益年限的，按預計受益期限確定。預計受益期限可以採用統計分析或與同類資產比較得出。
三、無形資產評估的成本法
(一)無形資產成本特性1、不完整性。2、弱對應性。3、虛擬性。(象徵性)
(二)無形資產評估中成本法的應用
無形資產評估值=無形資產重置成本×成新率
1、自創無形資產重置成本的估算。
(1)財務核演算法。即按該無形資產實際發生的材料、工時消耗量，按現行價格和費用標准進行估算。
無形資產重置成本=∑(物質資料實際耗費量×現行價格)+∑(實耗工時×現行費用標准)
評估無形資產重置成本不是按現行消耗量而是按實際消耗量(歷史消耗量)來計算。
(2)市價調整法。
2、外購無形資產重置成本的估算。(1)市價類比法。(2)物價指數法。
3、無形資產成新率的估算。
無形資產的損耗(貶值)表現為功能性損耗(貶值)和經濟性損耗(貶值)。
(3)專家鑒定法。(4)剩餘經濟壽命預測法。
第三節專利權的評估
一、專利權的特點及評估目的
(一)專利權的特點。專利權一般包括發明專利、實用新型和外觀設計。
1、獨占性，也稱排他性。2、地域性。3、時間性。4、可轉讓性。
(二)專利權評估目的
專利權轉讓形式很多，但總的來說可以分為全權轉讓(所有權轉讓)和使用權轉讓。
1、使用期限。
(1)獨家使用權。只把技術轉讓給某一特定買方，同時賣主自己不得在合同規定范圍使用該技術和銷售該技術生產產品。
(2)排他使用權。賣方自己保留使用權和產品銷售權。
(3)普通使用權。可以向多家買主轉讓技術，同時賣方自己也保留技術使用權和產品銷售權。(4)回饋轉讓權。
2、地域范圍。
3、時間期限。
4、法律和仲裁。
二、專利評估程序
(一)證明和鑒定專利權的存在
1、專利權的詳細使用說明(專利說明書)
2、產權界定資料，包括權利要求書、專利證書、有關法律性文件等
3、專家鑒定材料。專利檢索也是實施鑒定的重要環節。
(二)確定評估方法，搜索相關資料
1、技術狀況分析，包括技術先進性確認、技術成熟程度和壽命周期分析等。2、收益能力分析。3、市場分析。4、投資可行性分析。
(三)完成評估報告，並加以詳盡說明
1、專利技術成熟度。2、接受方可受度的分析。
三、專利權的評估方法
專利權主要採用的評估方法是收益法，特殊情況下也可以採用成本法。(一般不用市場法)
(一)收益法：包括專利權的收益額、折現率和獲利期限。
專利權的收益額是指直接由專利權帶來的預期收益。
1、直接測算專利技術超額收益。
將專利權劃分為收入增長型專利和費用節約型專利。
收入增長型專利是指專利權應用於生產經營過程，能夠使得生產產品的銷售收入大幅度增加。
增加原因在於：⑴單價上升，銷量增加;⑵單價不變，銷量增加。
R=[(P2-P1)Q](1-T)
R=[(Q2-Q1)(P-C)](1-T)
費用節約型的專利，是指專利權的應用，使得生產產品中的成本費用降低，從而形成超額收益。R=[(C1-C2)Q](1-T)
2、採用利潤分成率測算專利技術收益額，即以專利技術投資產生的收益為基礎，按一定比例(利潤分成率)分成確定專利技術的收益。
評估分析和計算過程如下：(1)評估對象和評估目的。(2)專利技術鑒定。(3)評估方法選擇。(4)判斷確定評估參數。(5)計算評估值。(二)成本法
自創專利技術的成本一般由下列因素構成：1、研製成本。(1)直接成本。(2)間接成本。2、交易成本。
評估分析和計算過程如下：(1)確定評估對象。(2)技術功能鑒定。(3)評估方法選擇。(4)各項評估參數的估算。(5)計算評估值，做出結論。
第四節專有技術的評估
一、專有技術的特點
專有技術，又稱非專利技術、技術秘密，是指未經公開、未申請專利的知識和技巧。
特點：1、實用性。2、新穎性。3、價值性。4、保密性。
專有技術與專利技術的區別表現在以下幾個方面：
1、專有技術具有保密性，而專利技術則是在《專利法》規定范圍內公開的。
2、專有技術的內容範圍很廣，比專利技術廣。
3、專利技術有明確的法律保護期限，專有技術沒有法律保護期限。
4、對專利技術的保護通常按《專利法》條文進行，對專有技術保護的法律主要有《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國反不正當競爭法》等。
二、影響專有技術評估值的因素分析
1、專有技術的使用期限。2、專有技術的預期獲利能力。3、分析專有技術的市場情況。4、專有技術的開發成本。
三、專有技術的評估方法
(一)運用成本法對專有技術評估
第一步，分析鑒定圖紙的使用狀況。第二步，估算圖紙的重置完全成本。第三步，估算圖紙的貶值。條件百分比(成新率)=(剩餘使用年限/總使用年限)×100%
第四步，估算這些圖紙的價值。
(二)運用收益法對專有技術評估
1、預測、計算未來收益。2、確定折現率。3、計算確定評估值。
第五節商標權的評估
一、商標評估對象的確認
(一)商標及其分類
商標是商品的標記，是商品生產者或經營者為了把自己的商品與他人的同類商品區別開來，在商品上使用的一種特殊標記。
按商標是否具有法律保護的專用權，可以分為注冊商標和未注冊商標。
(二)商標權及其特點
商標權是以申請注冊的時間先後為審批依據，而不以使用時間先後為審批依據。
商標權的價值是由商標所帶來的效益決定的。
二、商標權評估的程序
(一)明確評估目的
商標所有權轉讓的評估值高於商標權許可使用的評估值。
商標權評估情況一般包括：商標權作為投資作價入股;商標權許可使用;商標權轉讓;等等。
(二)向委託方收集有關資料
1、委託方概況(包括經營歷史、現狀)、經營業績(包括前三至五年財務報表)。
2、商標概況，包括商標注冊有關的法律性證件。(未經注冊的商標，即使能帶來經濟效益，其經濟價值也得不到承認。商標權一旦失效後，原商標所有人不再享有其專用權，也就不再具有經濟價值。)
3、商標產品的歷史、現狀與展望。
4、商標的廣告宣傳等情況。
5、委託方未來經營規劃。
6、未來財務數據預測。
7、相關產業政策、財稅政策等宏觀經濟政策對其的影響。
(三)市場調研和分析
(四)確定評估方法，搜集確定有關指標
商標權評估較多採用收益法，但也不排斥採用市場法和成本法。
收益法評估商標權主要是分析確定收益額、折現率和收益期限三項指標。
(五)計算、分析，得出結論，完成評估報告
三、商標權評估方法(一)商標權轉讓的評估(二)商標權許可價值評估(商標使用權評估)
四、商標權評估案例分析
(一)商標及企業概況(二)評估依據(三)產品及市場狀況
(四)評估方法1、收益年限。2、折現率。3、超額收益。
(五)評估結果
第六節計算機軟體的評估
一、計算機軟體的特點
(一)計算機軟體的特點
在計算機軟體價值評估中，應關注計算機軟體所具有的獨創性(即原始性)、無形性、復制性及復雜性等特點。
1、軟體是由一個人或許多人共同完成的高強度智力勞動的結晶，是建立在知識、經驗和智慧基礎上的具有獨創性的產物。
2、軟體產品是無形的。
3、軟體產品的復制(批量生產)是極其簡單的。
4、軟體產品維護同硬體產品維護的含義有明顯差別。軟體幾乎不存在有形損耗，但存在無形損耗。
5、計算機軟體產品的品質可變彈性較大，產品創新的平均周期很短，從而使其價格的創新競爭成為主流競爭方式。
(二)計算機軟體的分類
1、按軟體功能劃分。
2、按軟體規模劃分。
3、按軟體的總體復雜程度劃分。
4、按軟體的可靠性劃分。
二、計算機軟體價值評估的特殊性
1、可行性研究報告和軟體技術鑒定書是其價值評估的重要依據。
2、權屬關系必須要明晰。如計算機軟體登記證書、軟體產品登記證書、鑒定書、專利證書、海關備案公告、商標權證書等。
3、計算機軟體的新穎性、創造性和實用性是評估中應予關注的核心內容。
4、計算機軟體價值評估有別於商譽與商標等無形資產的價值評估。
5、計算機軟體評估一般是針對具體的軟體應用者、軟體的使用范圍、使用規模以及用途等加以評定估算。
三、計算機軟體價值評估方法
(一)收益法評估計算機軟體的步驟
1、確定評估基準日和評估目的。2、界定軟體的評估范圍。3、計算軟體的銷售收益。4、確定軟體的經濟壽命，預測壽命期內各年的收益。5、確定折現率。6、估算軟體價值。
(二)計算機軟體價值評估舉例
第七節商譽的評估
一、商譽及其特點
1、商譽不能離開企業而單獨存在，不能與企業的可確指資產分開出售。(不可確指資產)
2、商譽是多項因素作用形成的結果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。
3、商譽本身不是一項單獨的、能產生受益的無形資產，而只是超過企業可確指的各單項資產價值之和的價值。
4、商譽是企業長期積累起來的一項價值。
二、商譽評估的方法
(一)割差法
商譽的評估值=企業整體資產評估值-企業的各單項資產評估價值之和(含可確指無形資產)
商譽的評估值可能是正值，也可能是負值。當商譽為負值時，是負商譽。
(二)超額收益法
可分為超額收益資本化價格法和超額收益折現法兩種具體方法。1、超額收益資本化價格法。2、超額收益折現法。逐年收益折現相加求和。
三、商譽評估需要委託者提供的資料
1、委託方概況。2、企業生產經營概況。3、企業員工人數、組成、文化素質與管理水平。4、委託方前5年的資產負債表與損益表。5、委託方經營發展戰略。6、未來若干年(5~10年)財務預測。7、委託方所在行業競爭情況。8、營業外收入及支出的項目及其變化趨勢。9、國內同行業平均收益率。
四、商譽評估需要注意的幾個問題
1、商譽評估是在產權變動或經營主體變動時進行的。
2、不是所有企業中都有商譽，商譽之存在於那些長期具有超額收益的少數企業之中。
3、商譽評估必須堅持預期原則。
4、商譽價值形成既然是建立在企業預期超額收益基礎之上，因此，商譽評估值高低與企業中為形成商譽投入的費用和勞務沒有直接聯系。
5、商譽是由眾多因素共同作用形成、但形成商譽的個別因素不能夠單獨計量的特徵。
6、企業負債與否、負債規模大小與企業商譽沒有直接關系。
7、商譽與商標是有區別的，二者反映兩個不同的價值內涵。
區別：(1)商譽是產品的標志，而商譽則是企業整體聲譽的體現。(2)商譽作為不可確指的無形資產，是與企業及其超額獲得能力結合在一起的不能脫離企業而單獨存在。商標則是可確指的無形資產，可以單獨存在，並可在原組織繼續存在的同時，轉讓給另一個組織。(3)商標可以轉讓其所有權，也可以轉讓其使用權。而商譽只有隨企業行為的發生實現其轉移可轉讓，沒有所有權與使用權之分。
8、商譽作為不可確指無形資產，是整個無形資產中除了可確指無形資產以外的部分。諸如客戶名單、銷售網路等應作為形成商譽的因素，只是在特殊情況下可以單獨評估處理而已。
9、商譽評估值是否入賬，如何入賬，盡管屬於會計計價的問題，不是評估本身的問題，但是與評估直接相關聯，有待於進一步研究。商譽只有在產權變動、企業主體變動時才顯現出來。
Ⅳ 如何用收益法評估房屋租金
收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。
公式
凈收益每年不變收益為有限年期的公式
V：房地產價格
a：房地產年凈收益
r：折現率
n：剩餘收益年期
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取捨，應根據租賃契約規定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。
Ⅳ 海域如何評估
主要是收益法復
申請抵押登記資料清制單
1、海域使用權抵押登記申請書一式兩份（抵押雙方簽注印章）；
2、抵押雙方當事人證明材料（委託他人辦理抵押登記的，應同時提交本條第3、4項材料）；
1）抵押雙方法定代表人資格證明書和身份證明；
2）抵押雙方企業營業執照或機構代碼證；
3）抵押雙方海域使用權登記委託書；
4）抵押雙方委託代理人身份證明。
3、借款合同
4、海域使用權抵押合同；
5、海域使用權證(正副本)；
6、海域使用權抵押價值評估報告；
7、海域使用金繳納憑證；
8、屬於為他人擔保抵押的，應提交抵押人、抵押權人和第三人三方簽訂的抵押合同和擔保合同；
9、企業股東會決議、公司章程；
10、金融機構金融許可證；
11、其他有關抵押海域使用權價值的文件與證明等。
Ⅵ 房地產估價收益法
B、收益法：預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。V＝ 式中：V—收益價格（元，元/M2） Ai—年凈收益（元，元/M2）R—報酬率（%）n—房地產的收益期限（年）Ⅱ、測算過程1、估算年總收益 年總收益是指待估房地產按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用房地產應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。凈收益＝有效毛收入－運營費用有效毛收入＝潛在毛收入×（1－收入損失率）（1）潛在毛收入潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態下獲得的收入。根據估價人員對同一供需圈內，位置、結構、用途相近的商業用房的市場調查，詳見表6並結合估價對象所在房屋的具體情況，確定估價對象潛在租金水平為每平方米170元/月。則年潛在毛收入為：表6 對比資料物業名稱A：萬達商業廣場2樓B：民眾樂園3樓C：佳麗廣場2樓估價對象租金最終確定方法位置江漢區中山大道與民生路交界處江漢區中山大道608號江漢區中山大道888號江漢區江漢四路取算術平均值租金水平182168177 樓層修正1/1.041/1.021/1.041修正後租金水平175165170170170×5317.88×12＝10848475.2（元）（2）有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失後得到的即為有效毛收入。根據估價對象的實地勘察和調查情況，綜合確定其空置率和租金損失率合計為6%。則年有效毛收入為：10848475.2×（1-8%）＝10197566.69（元）2、確定年總費用為維護房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬於其他資本或運營的收入，即為運營費用。具體計算如下：（1）物業服務費用 如物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序所收取的費用。按有效毛收入的6%計算。則管理費為：10197566.69×6%＝611854（元）（2）維修費指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。按估價建築物重置價的2%計算。根據《武漢市物價局、房產管理局關於印發武漢市房屋重置價格標準的通知》（武價房字[2004]74號），估價對象為鋼混一等結構，重置價為1150元/平方米。則維修費為：1150×5317.88×0.02＝122311.24（元）（3）保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。如投保房屋火災險等的保險費。按估價對象建築物現值的2‰計算。根據國家建設部的部頒標准，鋼混結構非生產用房建築物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基準日估價對象已使用6年。則保險費為：〔1150－1150×（1－0%）÷60×6〕×5317.88×2‰＝12027.27（元）（4）房地產稅 如土地使用稅、房產稅等。①土地使用稅 根據市地稅局武地稅發（2000）212號文的有關規定，土地使用稅的徵收標准內資企業為10元/（M2·年）×實際佔用土地面積；外資企業為20元/（M2.年）向市房地局繳納場地使用費。估價對象土地使用稅計為10元/（M2·年）。則土地使用稅為：10×208.48＝2084.8（元）②房產稅根據國發（1998）90號文的有關規定，房產稅的徵收標准按房產租金收入的12%。則房產稅為：10197566.69×12％＝1223708（元）（5）租賃稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費等。確定為租金收入的5.85%，詳見表7：表7 房地產稅費一覽表序號項目名稱文件依據收費標准1營業稅武房市（93）64號財稅字（1999）210號租賃收入的5%2城市維護建設稅營業稅額的7%3教育費附加營業稅額的3%4堤防工程修建維護管理費營業稅額的2%5地方教育發展費租賃收入的1‰6平抑副食品價格基金租賃收入的1‰7印花稅財政部（88）財稅字第255號租賃收入的5‰合 計 租賃收入的5.85%則租賃稅費為：10197566.69×5.85%＝596557.65（元）（6）費用合計年總費用＝∑（1）－（5）=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65＝2568542.96（元）3、確定房地產年凈收益房地產年凈收益＝年總收益－年總費用＝10197566.69-2568542.96＝7629023.73（元）4、確定報酬率報酬率即折現率，為投資回報與所投入資本的比率。採用累加法：公式：報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優惠無風險報酬率取中國人民銀行2008年11月27日公布的現行國家一年期存款利率2.25%，估價對象為商業用途物業，確定的客觀租金符合當前水平，系統風險一般，投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及投資帶來的優惠合計為5.0%。商業用房報酬率R＝2.25%＋5%＝7.25%5、確定房地產的收益期限n根據《房地產估價規范》，「對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限長於或等於土地使用權年限時，應根據土地使用年限確定房地產的收益期限」；「對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限短於土地使用權年限時，先根據建築物耐用年限確定房地產的收益期限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷；然後再加上土地使用權年超出建築物耐用年限的土地剩餘使用年限價值的折現值」。估價對象建成於2002年，現狀成新率為九成新。根據國家建設部的部頒標准，鋼混結構非生產用房建築物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基準日估價對象已使用6年，則剩餘耐用年限為54年。另外，根據該公司的《國有土地使用證》，估價對象的土地使用權類型為劃撥，土地無使用年期限制，建築物剩餘耐用年限為54年，故：房地產的收益期限n＝54年6、計算出讓狀態下的房地產收益價格Ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）－ｎ］＝7629023.73÷7.25％×［1－（1＋7.25％）－54］＝102825339.85（元）出讓狀態下的單價為102825339.85÷5317.88＝19336（元/平方米）
Ⅶ 券商為什麼要出股東權益價值評估報告
那是因為使用的是收益法和重置成本法
商譽可以說是企業股東權益減去企業單項資產加總的差額是商譽。
具體評估過程，可以看一下資產評估師考試科目里的《資產評估》這本書，也也可以咨詢當地資產評估師。
一、商譽評估方法的討論
國際上通行的資產評估方法主要為成本途徑、市場途徑和收益途徑。對商譽的評估亦沿用這3種方法。
（一）成本途徑成本途徑是從企業創立商標，形成商譽的各種成本和費用入手，計算其現時條件下的重置完全成本，再加除各種損耗（主要是各種經濟損耗）估算出商譽的價值。
商譽的價值是由勞動創造的，但其價值卻與投入成本並無直接的對應關系。人們判斷一家企業的商譽有沒有價值，有多少價值，並不是看它的成本，而主要是看它能不能創造效益，有沒有市場競爭力，這就使得成本途徑的應用受到了很大限制而很少採用。在採用成本途徑時，分析人員需要估計再創造目標商譽無形資產的構成要素所需要的現行成本。最常用的成本途徑通常稱為要素構成法。要素構成法的第一步是羅列構成目標商譽的各個要素；第二步是估算再創造每個要素所需的成本。此方法是建立在商譽作為存置資產和備用資產的價值概念基礎上的。
再創造與目標商譽相關的持續經營企業的所有要素時，常用要素構成法對該期間內創造的預期收益（例如機會成本）進行分析。
（二）市場途徑
市場途徑是通過與各參照物的比較並調整差異而得出的結果。
市場途徑有兩種常用的方法。第一種方法是將目標企業實際成交的收購價格中扣除有形資產和其他可確認無形資產價值後的余值作為商譽的評估值。第二種方法是以實際的指導性銷售交易為基礎來評估商譽價值。商譽類無形資產很少同其他資產完全分離而單獨出售，因此，指導性銷售交易通常涉及的是持續經營企業或專業機構。在此類交易資料中，銷售價格在商譽和所有其他資產之間進行分配是公開的。這意味著即使是第二種方法也是依賴銷售價格中的余值來評估商譽價值的。
採用收購價格余值法進行評估時，要有與目標商譽相關的企業銷售行為的存在。首先，分析時應當確認目標銷售是一種正常的交易。其次，分析時應確認買價代表的是現金等價物的價格。如果有非現金支付方式或遞延付款，如獲利後支付條件（an earn-out provision），分析人員應將各種支付方式轉換為現金等價物。第三，分析人員應對目標企業所有可認定的有形資產和無形資產進行估價。第四，分析人員應把所有可認定的有形資產和無形資產的總體價值從總收購價格中扣除，余值即為商譽類無形資產的價值。
在使用指導性銷售交易法進行分析時，分析人員應確認並選擇足以與目標企業進行比較的實際交易作為參照物。對某些行業來說（如專業機構），這些指導性銷售交易的資料一般會在出版物和期刊上公布，所以容易獲取。在這些實證交易中，商譽常以整個交易價格的百分比或目標企業年度銷售收入的百分比來表示。這些來源於市場的定價倍數，隨後被運用到目標企業上，以得出目標商譽的價值。當然我們應注意到，對來源於市場的定價倍數的估計就是建立在資料來源中的每個企業或專業機構銷售價格的分攤的基礎上的。
（三）收益途徑
收益途徑是通過預期商標商譽能帶來的未來的超額收益，進行折現後確定為現時價值。商譽的評估價值取決於其使用價值，即其生存、競爭、發展、獲利能力，能為市場所承認，商譽才有真正價值，這正是收益途徑的出發點。由於商譽的價值與其形成過程中所投入的成本缺乏直接的聯系，而往往取決於它們所能帶來的未來超過同行業一般水平的超額收益，因而對商譽的評估，較多的採用的是收益途徑。
二、商譽價值評估的超額收益法
（一）超額收益法適用性分析
超額收益法的理論基礎隨著我國改革開放的進一步深入和社會主義市場經濟體制的建立健全，科學技術得到了飛速發展，生產社會化，專業化程度也越來越高，國際間經濟聯系也越來越密切，在這樣一個知識經濟時代，無形資產顯露出越來越重要的作用。國際間企業投資不僅單用有形資產投資，用無形資產作價進行投資不僅越來越多，而且比重日益增大，尤其象商譽這樣不在資產負債表上反映的無形資產，更是企業對外投資時的重點，准確評估商譽十分重要。
1.商譽的基本特性是企業擁有或控制的，能夠為企業帶來超額經濟利益的無法具體辯認的資源。
2.商譽的性質決定了評估商譽用超額收益法商譽性質三元理論即「好感價值論」、「總計價賬戶論」、「超額收益論」，都在商譽評估的發展過程中，起過不同的作用。「好感價值論」其合理在於：人們對企業的印象有好壞之分，良好的企業形象是企業獲取超額收益的一個因素。顧客對企業的好感可能來自有利的地理位置、先進的生產工藝、獨占的特權、以及良好的經營管理水平等。但是，對上述這些屬性單獨計價是極其困難的。商譽的價值並不是由這些無形屬性的單獨價值計價加總而計算出來的。所以對企業好感的價值難以用貨幣去計量。由「總計價賬戶論」支持的商譽評估缺陷在前面我們已有論述，這里就不多說了。我們可以看到總計價賬戶論從會計計算演變成數學計算，已完全無視商譽的真實性質，從定性上來看，無任何意義了。通過對商譽三元性質中的其它兩種理論的評析，「超額收益法作為商譽評估的理論基礎，其合理性及優點便逐一顯現出來。超額收益論，其科學性在於：該觀點把握住了商譽作為資產的基本條件——經濟資源、獲利潛力、貨幣計量三要素。
3.商譽是一個動態概念
它的存在在於企業與同行業相比，原先某些獨占性的優勢條件是否仍然存在。若這些曾經是企業獲取超額利潤的獨占性優越性條件，已成為企業生存所不可缺少的，並為其它企業擁有，成為一般獲利條件，此時，商譽存在的基礎就消滅了。商譽的存在是受多種因素影響的，大致可以分為內外兩因素。外在因素有政治、經濟形勢、產業政策、消費趨勢等。內在因素有產品的品質、技術、管理和推廣等。公式是一種靜態計量法，不能更好的與商譽的內涵一致。而超額收益法則立足於動態計量，即通過與同行業相比的超額收益的計算，從而確定商譽價值，更多的體現了企業經濟資源的獲利性。
4.商譽作為無形資產，它的建立未必一定有發生的各項成本
商譽的價值形成是建立在超額收益基礎上。與企業為形成商譽的花費無直接關系。所以並不是企業為商譽花費越多，其評估值越高。盡管所發生費用或勞務費會影響商譽的評估價值，但可以通過未來預期收益的增加得以體現。這種成本無關性，使得商譽的評估以超額收益為基礎，而有別於有形資產中以成本法為基礎的評估方法。
（二）超額收益法原理
商譽權是一種排他性專有權，不是作為一般商品和生產資料來轉讓，而是以它們的獲利能力來轉讓。因此它們的價格不是以其自身成本為基礎，而是以它們的新增收益來衡量。購買者願意支付價款，正是由於它們在未來能夠為企業創造超額收益，這也就是超額收益法的依據所在。超額收益法的基本思想是：估計商譽為企業帶來的超額收益，即企業購買商譽後新增收益中商標或商譽的貢獻份額，然後按一定的比率將其折現，得出商譽的評估價值。即：
商譽＝企業每年預期超額收益×每年折現率
在這個公式中，需要對每年預期超額收益、折現率、折現期限進行確定。
（三）超額收益的確定
影響企業超額利潤的因素很多，歸納起來主要有：1）企業的素質：企業員工的技術水平、加工工藝方法、企業管理以及設備、工具、材料等，這是對企業整體素質的綜合反映；2）市場環境：企業產品的市場佔有率的大小、產品的競爭能力等；3）企業及產品在國民經濟中的地位：是新興行業還是一般行業，是高新技術企業還是傳統企業等等。評估時應綜合考慮這些因素，合理預期企業由於商譽所帶來的超額收益。
在評估實務中，由於預測遠期收益難度大，通常預測一定期限內的年超額收益，再假定以後各年的超額收益同精確估計的最後一年的超額收益，將其分段處理。實際的超額收益要受到多種經濟因素的影響，我們要尤其注意那些偶然的、例外的或特殊的因素的影響。例如：當前商譽所有權人在法律上、行政上享有某種特權或某種特殊的限制，致使企業收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓。由於評估的結果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際超額收益進行修正，剔除其中偶然的、特殊的因素，取得正常市場條件下因使用商標或利用商譽而取得的超額收益值，當然，其中應包括對未來收益與風險的合理預期。
（四）折現率的確定
由於存在資金的時間價值，等量的貨幣在未來並不具有與現在同樣的價值，所以必須將未來的超額收益進行折現。商譽的評估選用的未來期望收益率主要是折現率和資本化率。折現率適用於一定時期未來收益折算成現值，資本化率適用於永久性、連續的、周期的未來收益。兩者只是表現形式不同而已，在實質上是相同的，因此我們統稱為折現率。折現率是商譽評估的重要參數，它的選取直接決定著評估結果。它應體現3方面的影響：資金的時間價值，通貨膨脹的影響，能承擔的各種風險（如財務風險、破產風險等）。
（五）剩餘經濟壽命的確定
經濟壽命是指從評估基準日到資產喪失獲利能力的年限。一般說來，商譽的壽命應與企業的存續期相同，所以一般不專門確定經濟壽命，而視為無限期。當然，由於市場競爭和條件的變化，導致某一商標或某一企業商譽貶值，此時商譽的經濟壽命就會短於法定、合同壽命或法定經營期限。所以，要維持商譽的經濟壽命，需要不斷的資本投入。
三、余值法
（一）余值法及計算
余值法又稱割差法。一般適用於商譽的評估，即先評出企業整體資產價值，扣除企業全部有形資產和可確指無形資產價值，即為商譽的價值，從本質上來說，這種方法也是採用收益法的原理。
對於商標來說，也可採用這種途徑，即商標價值等於企業整體資產價值減去企業全部有形資產和其他可確指無形資產價值。
這里，有三類不同的預期收益：利潤總額、凈利潤和凈現金流量，其財務內涵、計算口徑和計算公式均有明顯差異，因此對同一企業在同一年度也不會是同一數值，估計預期收益和折現率的方法與超額收益法類似。在選取相應的折現率時，要注意與計算口徑的一致。當預期收益是企業的凈利潤時，折現率要選組合利率（即安全利率＋風險利率）；當以凈現金流量作為預期收益估算企業整體價值時，應選取行業基準收益率為折現率；當以（利潤總額＋利息支付）估算企業整體價值時，應選取總資產報酬率為折現率。
余值法還有一個途徑，即先估算企業全部收益，再分別估算各類有形資產、其他可確指無形資產價值及其相應的收益率，從企業全部收益中減去這些資產的收益，即得了商譽所帶來的收益，將其本金化，即得出該商譽的價值。
（二）余值法適用性分析
余值法公式是商譽傳統確認方法的概括，雖然能計算商譽的價值，但得出的商譽並不能真正代表商譽的價值。
（1）余值法公式中購買成本的高低，是經過買賣雙方的談判造成的，體現了不同利益當事人對企業價格的判斷，不僅僅決定於企業的內在價值，而且受到買賣雙方談判條件和談判技巧影響。如果買賣雙方在不等的條件下談判，那麼收購價格倒計出來的商譽必然含有非商譽的因素。
（2）可明確辯認無形資產評估的問題。據筆者對上市公司所做的調查，有些可明確辯認的無形資產並未入賬，幾乎所有上市公司對商標權、專利權等都未入賬。在上市公司股份制改造或資產重組中，僅對無形資產的土地使用權進行評估並入賬。隨著經濟的發展，無形資產在企業經營中越來越重要，對無形資產定量研究也得到了重視。這樣，無形資產按照各種分類廣泛得到了分解，美國永安會計公司提供的資料把無形資產分為十六種之多。我國近幾年的有關無形資產評估的專業類書籍，也對無形資產作了細致的分類，並為每類無形資產建立了嚴格、科學的評估體系，就是說隨著無形資產評估技術的發展和無形資產可分解性的提高，商譽的價值變得越來越高。
（3）余值法公式中的各部分資產價值是通過不同性質的評估方法得到的。從預期收益現值法評估出企業整體價值，以成本法或市場法評估有形或無形資產的價值，它們之間評估標准選擇不同，以此推算出，商譽也就不大相同了。所以，上述余值法公式不能正確的評估出商譽。
Ⅷ 被評估土地的剩餘使用權年限為30年，參照物剩餘使用權年限為25年，假定折現率為8%，被評估土地的年限
什麼折現率，是土地還原率吧？
參照物是什麼？是市場比較法中的比較案例嗎內？
土地使用年期修正系容數公式：
[1－1/(1+r)m]
K= ————————
[1－1/(1+r)n]
式中：K──使用年限修正系數
m──待估宗地土地使用年限
n──比較案例宗地土地使用年限
r──土地還原率
Ⅸ 無形資產(海域使用權)建設項目時，期間產生了養殖收益，該如何攤銷
基本建設支出目前准則規定不是十分明確
可參考《基本建設財務管理規定》
第27條28條32條規定
依法交納所得稅，稅後結余轉為生產經營企業的盈餘公積
Ⅹ 如何把握各類無形資產評估的特徵以利於科學估算其價值
無形資產范疇
品牌、商標、商譽、字型大小、企業家價值等評估
專利權、專有技術、著作權(版權)、葯品批准文號、計算機軟體、秘訣等價值評估
特許經營權、植物新品種發明權、海域使用權、航線經營權、高速公路收費經營權、建設用地使用權、探礦權、采礦權、排污權、酒窖窖池、旅遊景區收費經營權、特殊景觀等
專業網、營銷網、客戶名單、長期合同等價值評估
評估方法的選取：市場法、收益法、成本法（無形資產評估採用收益法）
合理的分成率、折現率非常關鍵，是直接影響評估的價值。