㈠ 出讓國有建設用地使用權在什麼情況下終止
出讓國復有建設用地使用制權在下列情況下終止：①出讓合同規定的使用年期屆滿，土地使用者未申請續期或雖申請續期但未獲批準的，土地使用權由國家無償收回；②未按出讓合同規定的期限和條件開發利用土地的，市縣人民政府國土資源管理部門根據情節作出無償收回土地使用權處罰的；③國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回，在特殊情況下，根據社會公共利益需要或者為實施城市規劃進行舊城區改建，需調整使用土地的，國家可以依照法律程序提前收回土地使用權，並根據實際情況，給予相應補償；④因災害導致土地滅失的；⑤國有建設用地使用權的權益人死亡，土地成為無主地的。
㈡ 解除國有土地使用權出讓合同,需要辦理哪些手續
符合法定或約定解除條件不？不符合要支付違約金的哦
㈢ 違反國有土地出讓合同的約定是否導致商品房買賣合同無效
最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬於行政訴訟范圍。《國有土地使用權出讓合同》性質辨析《國有土地使用權出讓合同》性質辨析北京市中經律師事務所孟凡勝摘要：行政合同是與民事合同相對而言，它是當事人設立、變更、終止行政權利義務關系的協議。《國有土地使用權出讓合同》屬於行政合同，它是土地行政主管部門與相對人協商，對雙方在土地行政管理中的權利、義務的約定。將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同，利於維護相對人的合法權利，也利於土地行政主管部門行使土地行政管理權。對於《國有土地使用權出讓合同》的性質，我國法律界認識不一。就理論界而言，民法學者認為其屬於民事合同，行政法學者認為其屬於行政合同。在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據是最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》，該規定將土地使用權出讓合同糾紛規定為第五個民事案由，屬於房地產開發經營合同糾紛①。但是，最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬於行政訴訟范圍了②。這使實踐和理論的理解上就更加混亂了。筆者認為，《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。本文擬就《國有土地使用權出讓合同》的性質，談以下三個問題：1、行政合同的起源及與民事合同的區別；2、《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同的理由；3、將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義。不對之處，敬請批評指正。一行政合同的起源及與民事合同的區別要講行政合同的起源，就要先講合同的起源。合同，又稱為契約，英文稱為「Contract」,法文稱為「Contrat」或者「Pacte」,德文稱為「Vertrag」或者「Kontrakt」。這些用語都是來源於羅馬法的合同概念。羅馬法中合同稱為「Contractus」。根據羅馬法，契約是指「得到法律承認的債的協議」③。從本質上說，契約是雙方當事人的合意。雙方當事人以發生、變更、擔保或消滅某種法律關系為目的的協議，就叫契約。在羅馬法上，不僅私法上有契約的概念，公法和國際法上也有這個概念。優帝《學說匯纂》就把協議（Conventio）分為國際協議、公法協議和私法協議三種。在私法上，則不僅債法中有契約的概念，而且物權、親屬和繼承法上也有這個概念。例如物權的設定和轉移、婚姻關系的成立、分析遺產的協議等，凡能發生私法效力的一切當事人的協議，就是契約④。從以上分析我們可以看出，合同的概念有廣義、狹義等不同層次的區分，合同在不同的語境中有不同的具體含義。我們現在所說的合同，實際也有這種區分。《民法通則》中的合同，是指當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。《合同法》中的合同，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，但是不包括婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議。從以上比較，我們可以看出，以上兩個合同的概念，外延是不同的，《合同法》中的合同概念要比《民法通則》中合同的概念外延小。但是它們都限定為設立、變更、終止當事人之間的民事法律關系，屬於民法上的合同，即民事合同。行政合同是與民事合同相對而言的。雖然，在羅馬法時期就有國際協議、公法協議和私法協議之分，但是，行政合同成為行政機關自覺運用的一種行政手段卻是在資本主義完成工業革命以後。資本主義工業革命的完成，使經濟的社會化程度大大提高，許多社會經濟發展所提出來的問題，例如失業、經濟危機、環境污染、生態平衡等，個人是沒有能力解決的，於是政府職能擴展，政府從很少干預經濟發展到越來越多的干預經濟。行政合同相對於行政命令，有它自己的優勢：行政機關只有得到相對人的同意，合同所設立的權利義務才對相對人具有法律約束力，它比行政命令相對緩和得多，這樣，既淡化了強制命令的色彩，使相對人樂於接受，又使行政機關利用合同的方式推行了國家的法律法規及政策。到二十世紀四十年代，現代社會進入所謂福利主義國家時代，政府開始啟用行政合同作為進行行政管理的一種手段。法國是行政法母國，行政合同制度比較完備，英國、德國、美國、日本的行政合同制度也都得到發展。我國行政合同的發展是在改革開放以後，現在，行政法學者一般把行政合同分為國有土地出讓合同、全民所有制工業承包合同、全民所有制小型工業企業租賃經營合同、農村土地承包合同和糧食定購合同、國家訂貨合同、公共工程承包合同等⑤。行政合同，是指行政主體為了實現行政管理目標，與相對人之間經過協商一致所達成的協議。對於行政合同與民事合同的區別，許多學者都進行過論述，主要存在主體說、目的說、契約標的（內容）說、手段（執行公務）說、法律基礎說等⑥。一般認為，行政合同的當事人必須有一方是行政主體，享有行政權力；當事人雙方地位是不平等的，雙方是管理和被管理的關系；行政機關訂立合同的目的是實施行政管理：行政機關在合同中享有行政優益權，如對合同履行的監督權、指揮權、單方面變更權和解除權等；行政合同的有關糾紛受行政法調整等。筆者認為，以上固然是行政合同和民事合同的區別，但是，這些不是兩者的本質區別。行政合同和民事合同，都屬於合同，都是雙方當事人的合意，其本質區別在於雙方當事人在合同中形成的法律關系不同：行政合同中，雙方當事人之間形成的是行政法律關系;民事合同中，雙方當事人之間形成的是民事法律關系。通過簽訂行政合同，雙方當事人設立、變更、終止的是行政上的不平等的管理和被管理關系；通過簽訂民事合同，雙方當事人設立、變更、終止的是民法上的平等的權利義務關系。例如：甲和乙簽訂一份借款合同，甲借給乙人民幣五萬元，借期一年，用於開公司，乙給付甲利息1000元。這是一個民事合同，雙方設定的是民事上的權利義務關系。丙和丁是一對育齡夫婦，他們和計劃生育管理部門簽訂合同，約定丙、丁遵守國家的計劃生育政策，國家給予丙、丁一定的優惠，雙方設定的是行政上的權利義務，這個合同屬於行政合同。上面所講的一般認為行政合同和民事合同不同的特徵，都是行政法律關系和民事法律關系的具體區別特徵。二《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同依照我國《城市房地產管理法》第七條的規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。從法律本質上講，土地使用權出讓是一種行政許可行為，是國家特許某些當事人享有特定地塊的土地使用權的行政行為。根據我國《土地管理法》及相關規定，建設單位持建設項目的有關批准文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請（通過招標、拍賣等方式提供國有土地使用權的不需要申請），由市、縣人民政府土地行政主管部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定出讓方案，按照國務院規定的批准許可權報經批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。為了規范《國有土地使用權出讓合同》，國土資源部和國家工商行政管理局聯合制定了《國有土地使用權出讓合同》示範文本（GF—2000—2601），供各地土地行政主管部門參照執行。本文所說的《國有土地使用權出讓合同》內容以此示範文本為據。《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。在合同中，雙方當事人形成的是行政法律關系。行政法律關系和民事法律關系一樣，是法律關系的一種具體形式，行政法律關系和民事法律關系的區別在於，行政法律關系是指受法律規范調控的因行使行政權而形成的權利義務關系。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政主管部門來看，在合同的簽訂和履行過程中，行使的都是行政權力。我國《土地管理法》第八條明確規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定⑦。由此可見，國務院土地行政主管部門和縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的職責就是負責全國土地的管理和監督工作，這是行政職責，不是民事權利。進行土地出讓，是行使土地管理權的一種具體形式，簽訂《國有土地使用權出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的相對人來說，在簽訂和履行合同中，都是行政相對人。在簽訂合同的過程中，他是行政許可的申請人；在合同的履行過程中，他是國家土地行政管理的相對人。雙方通過合同形成的是行政法律關系。從《國有土地使用權出讓合同》的內容來看，它也屬於行政合同。《國有土地使用權出讓合同》的內容，基本上都是行政上的權利和義務。《國有土地使用權出讓合同》第二條中約定，國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權、行政管理權以及其他按中華人民共和國法律規定由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。第十五條規定，受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權出讓金之日起30日內，應持本合同和土地使用權出讓金支付憑證，按規定向出讓人申請土地登記，領取《國有土地使用權證》，取得出讓土地使用權。出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內，依法為受讓人出讓土地使用權登記，頒發《國有土地使用證》⑧。此外，還有許多條款，都是對行政權利義務的約定，民事合同是無法容納這些內容的。《國有土地使用權出讓合同》也符合行政法學者所講的行政合同的一般特徵。市、縣土地行政主管部門屬於國家行政機關，土地受讓人是土地管理的相對人，在土地管理中處於被管理者的地位。土地行政主管部門在合同中享有行政優益權，對合同的履行有權進行監督，對相對人的違反合同的行為有權進行行政處罰，對相對人沒有按照合同的約定開發利用土地的，或者改變土地用途的，土地行政主管部門有權進行糾正、處罰甚至無償收回土地使用權。土地行政主管部門和相對人簽訂合同的目的是實施行政管理，明確雙方在行政管理中的權利義務。從本質上講，不簽訂合同完全不影響雙方的權利義務關系，只是雙方的權利義務關系不如簽訂合同後更加明確。三將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義筆者以為，將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同，至少具有以下四個方面的意義：（一）符合行政管理發展的趨勢。從行政管理的發展來看，行政合同的興起是經濟社會化程度提高的結果。由於經濟的社會化程度大幅提高，經濟發展中提出的一些問題，個人沒有能力、也不願去解決，政府適應社會的需要，自己投資或者採取措施鼓勵他人投資解決這些問題，此時，行政合同成為一種行政管理手段。「起初還沒有職業公務，政府合同在經濟中只佔很小部分，政府福利還不存在……現在的情形就不一樣了」⑨。我國經濟體制改革的推進促進了行政命令向行政合同方式的轉變，農村土地承包合同和全民所有制工業企業承包合同是較早出現的行政合同。對國有土地等資源合理利用和保護是政府的一項職責，在土地出讓過程中，採用行政合同的方式，通過和相對人簽訂合同，明確雙方的權利義務，達到行政管理的目的，比單純的採用行政命令的方式，更易於使當事人接受，易於融洽雙方的關系，更易於使土地行政管理工作得到當事人的支持。（二）符合《國有土地使用權出讓合同》的本身特徵。我們已經做過分析，《國有土地使用權出讓合同》實質上就是行政合同。現在，我們不妨從另一方面來考慮，如果用民事合同的有關規定來套用《國有土地使用權出讓合同》，是否合適？僅就糾紛訴訟中的法律適用來說，就不適合。例如，我國《合同法》第五十二條第五項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。關於國有土地出讓必須經過招標或拍賣或掛牌的規定，只是國土資源部的規章，沒有法律法規的強制性規定，在土地管理中，違反了就是違法行為，要受到行政處罰。但是,如果套用民事合同的規定來規范《國有土地使用權出讓合同》，到了審判中，違反該規定的合同就成了有效合同了，這與行政管理的結果截然相反。就我國土地管理的現實而言，規章和地方性法規、政策等佔有很大比例，而且，由於土地是一種重要的資源，國家已經把它作為一種宏觀調控的手段，今後在一些緊急情況下，難免通過部門規章或其他法律規范甚至政策來調整，到了審判中，這些規定都失效了嗎？所以，用民事合同的法律來規范《國有土地使用權出讓合同》是不行的。應當依照《國有土地使用權出讓合同》的本質，用行政法律來規范《國有土地使用權出讓合同》。（三）利於行政管理相對人尋求法律救濟。最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛。假如因為《國有土地使用權出讓合同》產生糾紛，相對人可以依法對相應的土地行政主管部門提起行政訴訟，不存在法律障礙。而且，依照我國行政訴訟的有關規定，作為被告的行政機關承擔舉證責任，行政相對人只對行政結果承擔舉證責任，從舉證角度來說，有利於維護相對人的權利。在訴訟中的法律適用方面，人民法院以法律、法規為審判依據，參照規章，對於合法有效的規章及其他規范性文件可以在裁判文書中引用⑩，這就保持了審判和行政機關執法上法律適用上的一致，不會出現法律適用不一的情況。對於在簽訂合同中的有關糾紛，行政相對人還可以依照《行政許可法》的有關規定提起行政訴訟和行政賠償。（四）便於行政管理機關行使管理職權。在行政合同中，行政機關享有行政優益權，有權對相對人履行合同的行為進行監督、指揮，有權依照規定單方面變更或解除合同，對相對人的違約行為有權進行制裁，這樣能發揮行政管理較民法訴訟更快捷、高效、經濟等優勢。這些權力，作為民事合同的當事人是無法享有的。把《國有土地使用權出讓合同》界定為行政合同，土地行政主管部門可以直接依據合同行使這些行政權力，不必再撇開合同而引用法律來行使這些權力，使簽訂的《國有土地使用權出讓合同》形同虛設。參考文獻：①最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》（法發[2000]26號，2000年10月30日發布）②最高人民法院《關於規范行政案件案由的通知》(法發[2004]2號，2004年1月14日發布)③[意]彼得羅·彭梵得《羅馬法教科書》，黃風譯，中國政法大學出版社1992年版第307頁。④周木冄《羅馬法原論》，商務印書館1994年版，第705－706頁。⑤應松年《行政法學新論》，中國方正出版社2004年1月第3版，第247－254頁⑥姜明安《行政法與行政訴訟法》，法律出版社2003年1月第1版，第213－214頁⑦《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日修改）第八條。⑧《國有土地使用權出讓合同(示範文本)》（中華人民共和國國土資源部、中華人民共和國國家工商行政管理局監制。GF-2000-2601）⑨[美]伯納德·施瓦茨：《行政法》，群眾出版社1986年版，第201頁。⑩參見《中華人民共和國行政訴訟法》（1989年4月4日公布）第52條、《最高人民法院關於執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》（法釋[2002]21號，2002年7月24日公布）第62條之規定。參考資料：/lw/lw_view.asp?no=4021
㈣ 政府收回國有土地使用權是否應當終止原土地出讓合同
是的。政府決定收回土地使用權必須同時收回原土地證。
㈤ 土地使用權出讓合同變更與解除的條件有哪幾種情況
國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自願、有償的原則，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見後，依法簽訂的書面協議。合同成立和生效。切勿混為一談。合同雙方當事人意思表示一致即充分協商後達成一致意見時合同即成立，但並不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權利義務內容產生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必須符合一定的要件：（１）合同的主體合格。（２）合同的訂立必須是當事人真實的意思表示。（３）合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權協議出讓、招標拍賣掛牌出讓等有關程序來簽訂合同，否則，會導致合同無效的法律後果。（４）合同的內容必須合法。出讓方、受讓方協商後訂立的合同不得違反法律、法規和社會公共利益。（５）經市、縣人民政府批准。（６）合同必須採取書面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權出讓合同所產生的法律後果，即合同依法產生的具有約束出讓方、受讓方的強制力。具體表現在：（１）在出讓方和受讓方之間設定一定的權利和義務；（２）對出讓方和受讓方具有法律拘束力；（３）出讓方或受讓方不全面、適當履行合同，可以依據合同請求強制履行或要求違約方承擔違約責任；（４）產生及時通知、協助、防止損失擴大等合同附隨義務。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。合同變更、解除和終止。對於國有土地使用權出讓合同來說，作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定，一般不會隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權轉讓給第三方，屬於土地使用權轉讓合同調整及規范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問題。國有土地使用權出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之後，實際履行之間，受讓人的名稱發生了變化或者出現法人合並、分立等情況。按照合同的一般理論及立法、司法實踐，法人合並、分立後，其權利義務由新設立的法人承擔，因此不需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同。對於受讓人名稱發生變化，法律法規並未明確規定，基於受讓人可能是自然人、法人或非法人團體，以及今後土地登記的方便，應重新簽訂國有土地使用權出讓合同為宜。合同解除，是指在合同生效之後、未全部履行之前，基於法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。主要有以下情形：出讓方和受讓方協商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的；出讓方未按合同約定的開發日期滿２年，被出讓方收回土地使用權而使合同解除。合同終止，是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當事人之間的合同關系歸於消滅的行為。如《土地管理法》第５８條規定的為公共利益需要使用土地等五種收回國有土地使用權的情形；合同約定的土地使用權期滿時，合同終止。根據國有土地使用權出讓合同的約定、法律的有關規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期，但應當至遲於屆滿前一年提出申請，出讓人應當批准。此時，需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。違約責任。指國有土地使用權出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應承擔的法律責任，但出現法律規定的免責原因除外。出讓方不按合同要求提供土地使用權，應當承擔違約賠償責任。受讓方不按期支付土地使用權出讓金的，也應當承擔違約賠償責任。受讓方未按照合同約定進行開發建設，超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，出讓人可以向受讓人徵收相當於土地使用權出讓金２０％以下的土地閑置費。滿２年未動工的，出讓人可以無償收回土地使用權。法定的免責原因主要是指不可抗力、政府或政府有關部門的行為或動工所必需的前期工作造成動工開發遲延。對於出讓方或受讓方一方違約後，另一方能否要求對方繼續履行合同，法律沒有明確規定，不過按照實踐中的一般作法及合同的理論，應該可以。但法律同時賦予另一方有提出解除合同的權利。法律救濟途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約後，對方應通過怎樣途徑來保護自己的合法權益呢？先由雙方協商解決。協商不成的，當事人可以提交仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。當然，如果土地使用者不按照合同規定的期限和條件開發利用土地，或者擅自改變土地用途的，市、縣土地管理部門（此時不以出讓方的身份出現）可以依職權予以糾正或處罰。
㈥ 國有土地使用權轉讓合同
轉讓方(甲方)：
受讓方(乙方)：
根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《江蘇省土地登記辦法》等有關規定，甲乙雙方就國有土地使用權轉讓與受讓事宜，本著平等、自願原則，訂立本合同。
第一條轉讓地塊概況
土地座落：
地號：土地證書號：
宗地總面積：m2轉讓面積：m2
使用權類型：終止日期：
批准用途：實際用途：
批准建設期限：實際投資比例：
國有出讓土地轉讓時土地開發建設必須達到《國有土地使用權出讓合同》所約定的條件，轉讓後原《國有土地使用權出讓合同》所載明的權利義務隨之轉移。
第二條國有土地使用權轉讓後的終止期限不變，仍為甲方原土地使用證所載明的終止期限。若國家建設需要收回國有土地使用權的除外。
第三條根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先收購權。
第四條國有土地使用權轉讓價格及轉讓金支付方式：
(1)本合同項下地塊國有土地使用權轉讓金每平方米為
元
(幣種：人民幣)
轉讓總金額(大寫)(幣種：人民幣)
(2)付款方式：
第五條轉讓的地塊，乙方須按原規定用途使用，確需改變用途的，須按有關規定辦妥用途變更手續後方可轉讓。
第六條甲方須在年月日前將國有土地使用權交付乙方使用。
第七條甲、乙雙方必須持有關手續到江陰市國土資源局土地交易中心共同簽署本合同，辦理國有土地使用權變更登記手續。不能到場簽署需委託他人簽訂的，必須出具有效書面委託書。
第八條其他約定事項：
第九條本協議未盡事宜，由甲乙雙方協商解決，協商不成，可向當地法院起訴。
第十條本合同一式四份(須提供列印件原件)，甲、乙雙方簽字蓋章有效，並經審核登記後生效，甲乙雙方及土地交易中心各執一份，另一份用於辦理土地變更登記手續。
甲方(蓋章)乙方(蓋章)
法定代表人(簽名)法定代表人(簽名)
地址：地址：
電話：電話：
合同簽訂時間：年月日
審核單位(簽章)：
經辦人(簽名)：
（以上回答發布於2014-06-24，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈦ 有國有土地使用權出讓合同，但是原企業已經注銷，怎麼辦理土地證
我覺得你要咨詢一下相關行業的律師也好，或者到土地局去咨詢一下一定要有法律。依據。