按份共有房子使用權糾紛

A. 周某和好友李某出資共同購買了一套房屋用於辦公，且沒有約定按份共有還是共同共有。後因發生糾紛，就房屋

問：周某和好友李某出資共同購買了一套房屋用於辦公，且沒有約定按份共有回還是共同共有。後答因發生糾紛，就房屋共有問題，周某主張是共同共有，李某主張按份共有。請問：該房屋是按份共有嗎？

答：君同法律在線咨詢為您解答

《合同法》第十條規定：「當事人訂立合同，有書面形式、口頭 形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。 當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。」《中華人民共和國城市房地產管理法（2007修正)》第四十一條規定：「房 地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。」 根據上述規定，房屋買賣應當訂立書面的轉讓合同。但是《城市房地產 管理法》是管理性的法規而非效力性的法規，若買賣雙方就房屋買賣達成口 頭約定，只要該約定具體明確，體現了雙方共同真實的意思表示並得到實際 履行，即便該約定是口頭約定，只要約定不違反法律的強制性規定，該口頭 約定就合法有效。

B. 房屋共有產權那些事兒：按份共有與共同共有

房價居高不下，很多人開始和親朋好友合夥買房，買房時齊心合力，但出售變現時卻會出現各類爭端和糾紛。那麼大家對於共有產權的房子該如何認識呢？按份共有和共同共有又有什麼區別呢？

什麼是房屋共有？

根據我國《物權法》第九十三條規定：「不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。」那麼房屋共有就是指兩個單位或個人以上共有的房屋。

房屋按份共有是什麼意思？

房屋按份共有是指兩個及以上的單位或個人按照各自的佔有份額，分別對共同所有的房屋享有權利並承擔義務。這個份額並不是指把共有房屋劃分為若干份，各自擁有單獨部分的所有權，而是共有人對房屋整體按照份額享有權利和義務。

例如：A和B共有四件房屋，雙方各有一半份額。這並不是說小紅和小明每個人各自佔有兩間房，而是這四間房的每一間都是雙方各自有一半份額。

房屋共同共有是什麼意思？

房屋共同共有是指兩個及以上的單位或個人對同一房屋平等的，不分份額的享有權利和承擔義務。共同共有一般基於一定的關系而產生。如：夫妻、家庭等。各共有人對共有的房屋的權利是平等的，每個共有人都不能排斥其他共有人使用權利。

按份共有和共同共有有什麼區別？

房屋的按份共有和共同共有都是對同一房屋共同擁有所有權的形式，但二者卻存在著差異：共同共有是基於共同關系而存在的，如家庭、夫妻等關系存在為共同共有的必要條件。而按份共有隻需要按照共有人的意志發生即可。因此，二者的不同更多的表現為享受的權利范圍不同。

共同共有中，共有房屋是不分份額的，只有共同關系存在就不能劃分共有的房產份額，只有在共有關系終止時，才能進行劃分。例如A、B是夫妻，二者在夫妻關系存續期間共同購買的房屋不能分割哪一部分是誰的。如果兩人離婚，可依法分割。而按份共有則按照各自份額享有權利，如A、B按份共有一套房屋並約定每個人有一半份額，則每個人擁有50%的權利，不因其他因素而發生變化。

在房屋處理過程中 兩種共有方式有什麼不同？

根據我國《民法通則》第七十八條及《物權法》第一百零八條的規定。按份共有中各共有權人可以自由處分共有房產中自己的份額，不需徵得他人同意，其他共有人在同等條件下只享有優先購買權。

根據《物權法》第九十七條規定。在共同共有的房產處理如轉讓、贈與、抵押時，共有人有權對整體房屋進行處分，但需取得全體共同共有人或占份額三分之二以上的共有人同意。共同共有人處分房屋時有書面同意、口頭同意和默認三種方式，因此如果某一個或幾個共有人處理共有財產，其他共有人知道而不提出異議，視為同意。如果共同共有人對房產處分意見不統一，可以按照多數人的意見執行，但不得損害少數人的利益，否則可通過司法途徑進行解決。

因此無論房屋是按份共有還是共同共有，房屋的權利人必須維護自己的合法權益，同時不能損害其他共有人的權利。

（以上回答發布於2016-07-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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C. 夫妻按份共有產權房，法院判決後，還需要辦理正常過戶手續嗎

物權法 第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第十一條當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
產權可以按份共有，單純房子談不上按份共有，只能是一個人的或者一家的，別人出錢了歸根結底可以算借他的，不需要深究願意說什麼說什麼。物權法第十一條規定裡面的權屬證明由物的取得者或者使用者、擁有者（有可能是家庭）出具，而且可以隨時根據實際需要進行變更，說過戶不符合物權法的規定，不倫不類的什麼也不是。

D. 新求助：關於房屋使用權糾紛

我一直在想，對付這種無賴，最好的辦法不是法律途徑解決。
這樣，既然你有一半使用權，你就去使用，天天坐在他店裡，不讓他經營，虧死他，警察來了，你有使用權的，可以使用的，警察管不了你的。看他和你談不談。
我遇到一女子，結婚為了騙錢騙房子，結婚半年不跟老公過夫妻生活，然後鬧離婚。他老公過來問我怎麼辦，法律上怎麼講，夫妻間有這個義務嗎？我說你盡扯淡，房門一關，先把她強奸掉再說。什麼叫夫妻，你可以使用她的一半啊！！！們的解答。不過我現在把使用權證歸到我們兩的名下，好像還不能解決他單獨佔用的狀況。版主的建議執行起來可能會有挺多問題的。
請問如果我要起訴，要求分割產權的話，他不同意可以強制執行嗎？
或者還有其他更好的辦法嗎？
怎麼還有使用權證？
只有使用權，怎麼分產權啊？產權份分了，問題也沒有解決啊，分割產權又不能把房子劈開。
之前也說得非常清楚！
對付這種無賴，最好的辦法不是法律途徑解決。
天天坐在他店裡，不讓他經營，虧死他，警察來了，你有使用權的，可以使用的，警察管不了你的。看他和你談不談。
我覺得說得非常好，非常有道理～

E. 按份共有房屋如何分割

曾經是同事的小厲和小李為了投資，幾年前共同出錢購買了一套住房，約定根據出資比例按份共有，欲在房屋升值後拋售共同獲取利潤。幾年過去了房子確實升值不少，二人也分別調換了工作。但未想到的是，最近二人之間出現了嚴重的矛盾，吵得不可開交，在這種情況下，小李想不再和小厲繼續房屋的共有關系。由於雙方關系惡化無法協商，為此，他找到了律師，欲通過訴訟尋求解決辦法。 根據《物權法》的規定，沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割共有物，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。 房屋作價補償 即房屋由按份共有人中的一人獨有，另一人的所有權份額折成價款，由獨自取得所有權的人補償。 1、如果兩人都主張要房子。在操作過程中，法院可能對房款會採取競價的方式，出價高者得房； 2、如果一人要房一人不願意要房。如果雙方對房屋價格沒有異議那麼可以直接確定轉讓份額的價款；如果雙方對房屋價格有爭議，則有可能涉及對房屋價格的評估，以此來確定轉讓份額的價款。 房屋變價分割 如果兩個房屋按份共有人都不願取得房屋所有權時，法院可能會要求把房屋拍賣出售，賣得的價款由兩個共有人按所有權份額進行分配。 最後，小李根據庭審中的情況在律師的幫助下，成功地完成了共有房屋的分割，拿到了其應得的房款。 律師提示：在分割按份共有房屋時，有幾個問題值得注意： 根據《物權法》的規定，共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

F. 4人共有產權的遺產房拆遷,訴訟繼承後按份共有，占份額三分之二以上的按份共有人擅自交房。

現在的拆遷的補償形式共有兩種，一種是補償給你房子（安置房），一種就是直接按照市場價格給你相等的錢（貨幣補償）
每個地區的政策不同，建議先協商分割方式，協商不成的話可以訴訟解決，向法院主張共有物分割。

G. 房屋按份共有房屋被出售的補償條款

一、按份共有房屋共有權人可以隨時出售房屋嗎

根據《中華人民共和國特權法》

第九十七條處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

二、共有房產怎樣分割

按份共有的房屋可因部分共有人的要求進行分割，分割的方式有四種，共有人可根據具體情況進行選擇。

1、直接分割房屋

形成房屋的區分所有。能夠區分成彼此獨立使用的房屋，按份共有人可對房屋按份額直接進行分割。如一棟三層樓的房屋，為三個所有人等份共有，就可以各分得一層房屋的所有權。但由於整個房屋是連在一起的，有些屬於無法分割的部分，仍為各所有人共同所有，因而形成房屋的區分所有。

2、房屋作價補償

即房屋由按份共有人中的一人獨有，其他共有人的所有權份額折成價款，由獨自取得所有權的人補償。

3、直接分割房屋與房屋作價補償相結合

這主要包括兩種情況：一是對房屋進行直接分割時，由於房屋結構的原因，各按份共有人無法按各自擁有的所有權份額比例分配，對部分所有權份額作價補償。如甲、乙按3：2的比例擁有一棟兩層樓的房屋，該房屋如分割成各佔一層時，則乙佔了甲的所有權份額，此時，就應作價由乙補償甲的所有權份額。二是三個以上的人按份共有房屋時，房屋由兩個以上的共有人補償其他共有人所佔份額的價款後，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一棟房屋，房屋作價由甲、乙所有，甲、乙在補償丙、丁應占部份的所有權份額後，再按比例分割房屋。

4、房屋變價分割

房屋按份共有人都不願取得房屋所有權時，可把房屋出售，賣得的價款由共有人按所有權份額進行分配。

三、房屋共有人有什麼權利

(1)要求分出自己份額權。按份共有人在不影響整幢房屋經營管理的前提下，可以要求分出自己的份額，否則只能由其他共有人作價補償。

(2)處分自己份額權。按份共有人對自己享有的份額有相當於單獨所有權的權利，對按份共有房屋中屬自己的份額可以按自己的意願進行各種處分，如出賣、贈與、拋棄等。

H. 按份共有人要求依法分割共有財產的判決書，一定要判決書，不要調解書！~還有分數追加~

上海市楊浦區人民法院
民事判決書
(2009)楊民四(民)初字第87號
原告沈某

委託代理人汪某

被告林某

委託代理人施某

原告沈某與被告林某按份共有糾紛一案,本院受理後,依法適用簡易程序,由審判員崔某獨任審判,公開開庭進行了審理。原告沈某及其委託代理人汪某,被告林某的委託代理人施某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告沈某訴稱,原告系被告的舅母。上海市楊浦區某村某號某室房屋系原、被告共同所有和共同使用的房屋。但在實際使用過程中因瑣事經常發生矛盾,經雙方親友多次調解,無法達成一致的分割意見。2008年5月,被告還擅自對房屋進行裝修,破壞了房屋結構,造成雙方均無法使用該房屋。故要求對雙方共有的房產按市場價人民幣600,000元進行均等分割,由原告享有房屋產權,同時補償被告300,000元;或由被告享有房屋產權,補償原告300,000元。

被告林某辯稱,原、被告雙方系親戚關系,房屋由被告的父母和原告共同居住,雖為生活瑣事發生矛盾,但不是不可調和。被告裝修房屋是為了改善生活,不是搞破壞,可以恢復原狀。被告經濟不寬裕,無力支付一半的房款,也無力另行購房居住。故不同意分割共有的房產,要求繼續共有房產。

經審理查明:原告沈某系被告林某的舅母。系爭房屋位於上海市楊浦區某村某號某室,建築面積53.33平方米,產..
後面的已經通過消息發送。

I. 按份共有房產使用權歸誰

按份共有房產，產權人都有使用權，看產權人如何約定。