建築物擔保權

1. 擔保物權裡面的就擔保財產享有優先受償的權利是什麼意思

擔保物權裡面的就擔保財產享有優先受償的權利指的是當債務人無法償還債務時，有多個債權人，由於債權具有平等性是同等受償的，但是如果有擔保物做擔保的債務，則該擔保物對債務人有優先清償的權利，即擔保物可以用來優先償還給擁有抵押權的債務人的債務。

根據《中華人民共和國擔保法》第三十三條 本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

第三十四條 下列財產可以抵押：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；

（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；

（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；

（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

（六）依法可以抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

(1)建築物擔保權擴展閱讀：

《中華人民共和國擔保法》第五十五條 城市房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物佔用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權後，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

第五十六條 拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。

2. 抵押權，質押權，留置權，讓與擔保的區別和聯系啊

抵押、質押與留置之異同

擔保物權是一項重要的法律制度，它有三種形式：抵押、質押和留置。擔保物權是以支配特定物的交換價值為內容,以確保債權實現為目的而設立，是在債務人或第三人的特定物或權利上設定的物權，當債務人不如期履行債務時，債權人可將該財物折價或拍賣、變賣該財物的價款優先受償。了解那些財產可用於抵押、質押和留置,抵押、質押和留置有何特點以及設立抵押、質押和留置的方式及程序，對於正確運用擔保物權維護當事人的合法權益具有十分重要的現實意義。

一、 可用於抵押、質押與留置的財產

1、依法可用於抵押的財產有：（1）、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（2）、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；（3）、抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；（4）、抵押人依法有權處分的國有機器、交通運輸工具和其他財產；（5）、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的使用權；6、依法可以抵押的其他財產。不得抵押的財產有：（1）、土地所有權；（2）、耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權；（3）、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療設施和其他社會公益設施；（4）、所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（5）、依法被查封、扣押、監管的財產；（6）、依法不得抵押的其他財產。

2、可用於質押的財產有：動產質押,指不動產以外的物，不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物、建築物的固定設備等。權利質押的標的有：匯票、本票、支票、債券、存款單、倉單、提單；依法可以轉讓的股份、股票、商標專用權、專利權、著作權中的財產權；依法可以質押的其他權利（如不動產的收益權）。

3、用於留置的財產，指因.保管合同、運輸合同、加工承攬合同依法佔有的債務人的動產。

二、抵押、質押與留置的特點

1、抵押，指債權人對債務人或第三人不移轉佔有而用作債權擔保的財產，當債務人不履行債務時，以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。抵押的特點：抵押財產不移轉佔有，設立抵押，抵押物仍由債務人或第三人（抵押人）佔有。抵押權人行使優先受償權，以債務人不履行債務為前提。

2、質押，指債務人或第三人將其動產或權利憑證移交債權人佔有，以該財產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權以該財產折價或拍賣、變賣該財產的價款優先受償。動產質押的特點：債務人或第三人（質押人）須將其動產移交債權人佔有，提供動產的債務人或第三人是動產的所有人，動產質權的行使須以債務人不履行債務為前提。質押包括：動產質押與權利質押。

動產質押與權利質押的區別：（1）、合同標的不同。動產質押的標的為有形的動產；權利質押的標的為無形的權利。（2）、標的物的移轉佔有方式不同。動產質押，出質人向質權人交付質物；權利質押，以證券化的債權設質，將設質情況通知債務人即可，以股份、股票或知識產權設質，依法質押登記即移轉佔有。（3）、質押的實現方式不同。動產質押，質權以對動產的折價或拍賣、變賣的價金優先受償；權利質押，質權人直接取代出質人的地位，行使出質人的權利。

抵押與質押的區別：（1）、抵押標的為動產與不動產；質押標的為動產與權利。（2）、抵押物不移轉佔有；質物移轉佔有。（3）、當事人可以自願辦理抵押登記的，抵押合同自簽定之日起生效；當事人不必辦理質押登記的，質押合同自質物或權利憑證交付之日起生效。（4）、當事人辦理抵押登記的，登記部門為抵押物的相應管理部門；以股票、知識產權出質的，當事人應向其相應的管理機構辦理出質登記。（5）、債務履行期屆滿，抵押權人未受清償的，可與抵押人協商以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物的所得價款受償，協議不成的，可向人民法院提起訴訟；債務履行期屆滿，質權人未受清償的，可與出質人協議以質物折價或依法拍賣、變賣質物清償債權。

抵押與質押的共同點：(1)、抵押權與質權同為擔保物權，(2)、抵押與質押都應以書面形式簽訂抵押合同或質押合同，(3)、合同中都不得約定，當債務履行期屆滿，抵押權或質權未受清償的，抵押物或質物的所有權轉移為抵押權人或質權人所有，(4)、抵押合同與質押合同都有向有關部門辦理登記的規定，(5)、抵押物與質押物都必須辦理登記的，抵押合同與質押合同自登記之日起生效，(6)、抵押權與質權與其各自擔保的債權同時存在，同時消滅。(7)、抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得賠償金，應作為抵押財產；質權因質物滅失而消滅，因滅失所得賠償金，應作為出質財產。(8)、抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用；質押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金、質物的保管費用和實現質權的費用。(9)、抵押物折價或拍賣、變賣的價款超過債權的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人補足；質物折價或拍賣、變賣的價款超過債權的部分歸出質人所有，不足部分由債務人補足。(10)、無論抵押或質押，當債務人不履行債務時，債權人都享有對該抵押物或質物折價或拍賣、變賣價款的優先受償權。(11)、抵押人轉讓已辦理登記的抵押物，應當通知抵押權人，並告知受讓人轉讓物已抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或未告知受讓人的，轉讓行為無效；股票出質後不得轉讓,但經出質人與質權人協商同意的除外。商標權、專利權、著作權中的財產權出質後，出質人不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外，轉讓所得價款應提前清償債權。(12)、抵押物不移轉佔有；以股票出質設定質押，由於股票市場電子化，股票無須移轉佔有。(13)、抵押人可用依法有權處分的國有土地使用權、房屋使用權等權利設定抵押；質押人以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單，依法可以轉讓的股份、股票，依法可以轉讓的商標權、專利權、著作權中的財產權等其他權利設定質押。

留置，指當債務人不按照合同約定的期限履行債務時，債權人有權依照法律規定留置該財產，以折價或拍賣、變賣該留置物，從所得價款中優先受償。留置權是債權人對已佔有的債務人的動產，在債權未能如期獲得清償前，留置該動產作為擔保和實現債權的權利。

留置權與質權的區別：(1)、留置權為債權未受清償前扣留他人動產的權利，這種佔有、扣留他人動產的權利是由法律規定的（只限於保管合同、運輸合同、加工承攬合同和行紀合同），所以，留置權為法定擔保物權；質權一般是由當事人約定的。(2)、留置權人佔有、扣留動產，是基於債務人不如期履行約定義務；質權人佔有質物，是基於擔保債權的實現。(3)、留置權的實現，須留置權人給債務人規定一定的期限，並通知債務人在此期限內清償債務，當債務人不為清償時，留置權人方可處置該留置物，實現債權；質權的實現，是當債權已屆清償期而未受清償，質權人通知出質人後，即可處置質物，實現債權，無須給出質人規定清償債務的期限。(4)、留置物被他人佔有時，不能依據留置權請求返還原物，而只能依據佔有權請求返還原物；質物被他人佔有時，質權人可依質權請求返還質物。(5)、留置權因留置物的喪失或因債務人提供相當的擔保而消滅；質權因質物喪失，並不能返還時而消滅。(6)、留置是指債權人因保管合同、運輸合同、加工承攬合同依法佔有債務人的動產，在債權未能如期獲得清償前，留置該動產作為債權的擔保；質押，是指債務人或第三人將其動產或權利移交債權人佔有，將該動產或權利作為債權的擔保。(7)、留置權是法定的，當事人不能任意創設，但允許當事人約定排除留置權；質權由當事人約定創設，不存在約定排除質權。

留置權與質權的共同點：(1)、留置權與質權同為擔保物權，當債權未受清償時，對留置物或質物折價或拍賣、變賣的價金優先受清償的權利。(2)、留置權與質權的客體都為債務人或第三人的動產。(3)、留置權與質權擔保的范圍都為主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管費用和實施費用。(4)、留置權人和質權人都應以善良管理人責任心保管留置物或質物，因未盡責任心而致留置物或質物毀損、滅失的，留置權人或質權人都應承擔賠償責任。(5)、留置權人或質權人都有權收取留置物或質物的孳息。(6)、留置權與質權都與其各自擔保的債權同時存在，債權消滅，留置權、質權也隨之消滅。(7)、債權人佔有債務人交付的動產，不知債務人無處分該動產的權利，債權人仍然取得對該動產的留置權或質權。(8)、留置物或質物被折價或拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人補足。(9)、留置權和質權都不受所擔保的債權訴訟時效的限制，當留置權或質權所擔保的債權的訴訟時效完成後，留置權人、質權人仍可對留置物、質物行使權利。

三、設立抵押、質押與留置應注意的方式及程序

1、 設定抵押，應訂立抵押合同，抵押合同採用書面形式,抵押合同對抵押權的實現、糾紛的解決具有重要意義。

2、 抵押物登記，是抵押權獲得公信力的必要途徑，它有利於維護交易的安全，保護當事人的合法權益。特定抵押財產（擔保法第42條所列財產），抵押合同自抵押物登記時生效；自願辦理抵押物登記的，抵押合同自簽定之日起生效。

3、 特定財產抵押必須到相應的登記部門進行抵押登記，否則，抵押合同無效。自願登記的抵押財產，主要是一些日常生活用品或價值不大的財產，可到抵押人所在地的公證部門辦理抵押登記。

4、 抵押物登記的一般程序是：當事人申請，提交申請書，有關主合同文本、抵押合同文本、抵押物權屬證書及其他有關證明文書的原件或復印件，登記機關審查、登記、備案。

5、 金錢上設定質權，必須對金錢進行特定化，包括：特戶、封金和保證金。

6、 出質人和質權人應以書面形式訂立質押合同，該合同是質押擔保產生的前提，是處理當事人糾紛的依據。質押合同可採用口頭形式，也可採用書面形式。

7、 質押合同是實踐合同，只有當事人將質物移交另一方時合同方生效。票據質押合同自依法成立時起生效，票據質權的設定應從出質人以背書記載「質押」字樣並交付給出質人時生效。

8、 行使留置權，需對債務人發出履行給付義務的通知，給債務人履行債務的寬限期不得少於2個月。

http://www.lvshi100.net/news.php?NewsID=2550

3. 根據《物權法》的相關規定，以建築物抵押的，抵押權自( )時設立。

正確答案為：D選項
答案解析：
重點掌握不動產物權生效的一般原則。按照《擔保法》、《物權法》的規定，抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。當事人以下列財產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立：(1)建築物和其他土地附著物；(2)建設用地使用權；(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；(4)正在建造的建築物。D項正確。
考生復習此類知識點時，要注意不動產物權生效的一般原則，即：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記，自記載於不動產登記簿時發生效力。經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。而抵押權屬於擔保物權，不動產的抵押權設立應適用不動產物權生效原則，即不動產抵押權自登記時設立。

4. 財產抵押中以建築物的抵押權什麼時候成立

不動產抵押權辦理抵押登記後成立

5. 建築物與該建築物佔用的土地可以分別抵押嗎

不可以：
根據《物權法》 第一百八十二條 【房地產抵押關系】以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。
抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。
第一百八十三條 【鄉鎮、村企業的建築物和建設用地使用權抵押】鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。所以建築物與該建築物佔用的土地是不可以分別抵押。

6. 在建建築物抵押會影響購房者的所有權嗎

在建工程抵押也可以將整個建築物化整為零分別抵押給...抵押所導致的直接後果是:一旦開發商財務出現危機不能...最終購房者無法取得房屋所有權。

7. 合法建築加蓋違章建築抵押，抵押是否有效法律依據是什麼

中華人民共和國擔保法
第四十一條當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
第四十二條辦理抵押物登記的部門如下：
（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；
（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；
（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；
（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；
（五）以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。
中華人民共和國物權法
第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建築物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
第一百八十八條以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
第一百八十九條企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。
依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人。

8. 擔保法規定哪些權利可以抵押

擔保法
第三十四條 下列財產可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；
（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
（六）依法可以抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

物權法
第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建築物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

9. 在建工程抵押權是如何取得的

在民法上，的權屬抄應襲以不動產的權屬登記證明來確定，由於在建工程的特點，即沒有，所以在建工程是抵押合同作的登記，但這是不是意味著建築物建成後，抵押權人對已經建成的建築物自動的享有抵押權呢？

在建建築物抵押合同的生效僅在當事人之間產生拘束力，即在建建築物建成後，一方有義務將建築物現實的抵押給另一方，權利人並不能在建築物建成後當然取得抵押權，權利人仍應履行必要的登記手續後才能成為抵押權人。因為在建工程抵押是以未來建築物抵押的一種約定，這好比未來不動產的買賣，即買賣合同已生效，但需要在條件成就時交付，交付仍需進行登記。

所以在建工程的抵押人慾取得現實抵押權，還需在工程建成後去房產登記機關辦理抵押登記，如果未進行登記，在法律上還不能認為其依據抵押合同當然就取得建成建築物的抵押權。

10. 設定抵押權的土地建造建築物後，抵押權如何實現

根據傳統理論，「地隨房走」的認識已經深入人心，即當出賣房屋時，房屋所版佔用的土地權是一塊出讓的，這就是說房屋交易時的價值是現有的土地價值加上房產價值的綜合，在出售房屋時，土地是聯通房屋一塊出售。因此，如果是以房屋設定抵押權的，相應的土地也一並抵押。而單單在土地上設定抵押權，後續建造的房屋如何處置呢？主要規定有《物權法》
第一百八十二條「
以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押」；第二百條「建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一並處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償」，根據該規定，當抵押權實現時，土地上建築物隨土地一同拍賣，抵押權人僅就拍賣所得的土地使用權部分享有優先受償權，對於房屋拍賣所得價款部分不想有優先受償權。