地下建設用地使用權登記規定

1. 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（國土資源部令第號）

（2002年4月3日國土資源部第4次部務會議通過2007年9月21日國土資源部第3次部務會議修訂自2007年11月1日起施行）

第一條為規范國有建設用地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。

第二條在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規定。

本規定所稱招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規定所稱拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

本規定所稱掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

第三條招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

第四條工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規定的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

第五條國有建設用地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門根據經濟社會發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有建設用地使用權出讓年度計劃，報經同級人民政府批准後，及時向社會公開發布。

第六條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照出讓年度計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的出讓方案，報經市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門組織實施。

前款規定的出讓方案應當包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等。

第七條出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。

招標拍賣掛牌出讓文件應當包括出讓公告、投標或者競買須知、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或者成交確認書、國有建設用地使用權出讓合同文本。

第八條出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

第九條招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：

（一）出讓人的名稱和地址；

（二）出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、使用年期、用途、規劃指標要求；

（三）投標人、競買人的資格要求以及申請取得投標、競買資格的辦法；

（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點和方式；

（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；

（六）確定中標人、競得人的標准和方法；

（七）投標、競買保證金；

（八）其他需要公告的事項。

第十條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。

標底或者底價不得低於國家規定的最低價標准。

確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。

招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

第十一條中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。

出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的申請人，出讓人應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

第十二條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供便利。

第十三條投標、開標依照下列程序進行：

（一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。

標書投入標箱後，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。

（二）出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，點算標書。投標人少於三人的，出讓人應當終止招標活動。投標人不少於三人的，應當逐一宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

（三）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。

評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

評標小組應當按照招標文件確定的評標標准和方法，對投標文件進行評審。

（四）招標人根據評標結果，確定中標人。

按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據開標結果，確定中標人。

第十四條對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標准，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

第十五條拍賣會依照下列程序進行：

（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工和竣工時間以及其他有關事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應價或者報價；

（六）主持人確認該應價或者報價後繼續競價；

（七）主持人連續三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應價或者報價者為競得人。

第十六條競買人的最高應價或者報價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。

拍賣主持人在拍賣中可以根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。

第十七條掛牌依照以下程序進行：

（一）在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、用途、使用年期、規劃指標要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；

（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；

（三）掛牌主持人確認該報價後，更新顯示掛牌價格；

（四）掛牌主持人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。

第十八條掛牌時間不得少於10日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。

第十九條掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現場宣布最高報價及其報價者，並詢問競買人是否願意繼續競價。有競買人表示願意繼續競價的，掛牌出讓轉入現場競價，通過現場競價確定競得人。掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示願意繼續競價的，按照下列規定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低於底價，並符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低於底價者除外；

（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低於底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

第二十條以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉作受讓地塊的定金。出讓人應當向中標人發出中標通知書或者與競得人簽訂成交確認書。

中標通知書或者成交確認書應當包括出讓人和中標人或者競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款以及簽訂國有建設用地使用權出讓合同的時間、地點等內容。

中標通知書或者成交確認書對出讓人和中標人或者競得人具有法律效力。出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

第二十一條中標人、競得人應當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設用地使用權出讓合同。中標人、競得人支付的投標、競買保證金抵作土地出讓價款；其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束後5個工作日內予以退還，不計利息。

第二十二條招標拍賣掛牌活動結束後，出讓人應在10個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。

出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

第二十三條受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款後，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。

未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

第二十四條應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有建設用地使用權而擅自採用協議方式出讓的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十五條中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效；造成損失的，應當依法承擔賠償責任：

（一）提供虛假文件隱瞞事實的；

（二）採取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。

第二十六條國土資源行政主管部門的工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十七條以招標拍賣掛牌方式租賃國有建設用地使用權的，參照本規定執行。

第二十八條本規定自2007年11月1日起施行。

國土資源部

二〇〇七年九月二十八日

2. 申請建設用地使用權及建築物所有權首次登記，應該提交哪些材料

1、不動產登記申請書；
2、申請人身份證明；
3、不動產權屬證書或者土地權屬來源材料專；
4、立項批屬文；
5、建設工程施工許可證；
6、建設工程符合規劃的材料(建設工程規劃許可證、規劃圖、建設用地規劃許可證、地籍圖、建設工程規劃核實（驗收）合格證)；
7、房屋已經竣工的材料（竣工驗收備案書）；
8、非人防工程證明（存在地下工程，確認是否為人防設施，如是登記需核減）；
9、地名使用證及居民住宅門牌編號申請審批表；
10、房地產調查或者測繪報告；
11、建築物區分所有的，確認建築區劃內屬於業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等材料；
12、相關稅費繳納憑證；
13、法律、行政法規以及《實施細則》規定的其他材料

3. 集體建設用地使用權抵押有何規定

集體建設用地使用來權抵押自應當簽訂書面合同，並到市、縣人民政府國土資源管理部門辦理抵押登記。
農民集體土地所有者抵押集體建設用地使用權的，在申請辦理抵押登記時，應當提供本集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書面材料。
集體建設用地使用權被作為抵押物的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。
因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建築物、其他附著物所有權，應當辦理過戶登記。
處分抵押集體建設用地使用權所得，抵押權人有優先受償權。
抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

4. 關於農村土地使用權的規定

農村土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權專利。農村土地使用權可分為農用土屬地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權三種。農用地使用權是指農村集體經濟組織及其成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。

改革開放後，土地家庭承包經營制逐漸確立起來。由此確立了農村集體經濟組織的農地使用權主要歸農戶經營使用的制度。

由於土地利用對社會經濟有很強影響，因而土地使用權受到一定限制。比如土地要按照規定用途使用（用途管制制度）、土地利用要符合規劃（規劃制度）、土地利用要遵循可持續原則（開發利用中的環境影響評價制度）等。

5. 物權法與國土資源管理之三：規范土地登記 嚴格產權管理

土地登記制度是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》確立的一項重要法律制度，是不動產登記制度的核心和重要組成部分。2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議審議通過的《物權法》，確定了包括土地登記在內的不動產登記的基本制度。為貫徹落實《物權法》關於不動產登記的有關規定，國土資源部對《土地登記規則》進行了修改，出台了《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），並於2008年2月1日起正式實施。

一、《土地登記辦法》出台的背景

（一）土地登記制度的歷史沿革

我國的土地登記有著悠久的歷史，它是歷代土地管理的基礎。據史料記載，早在公元前4000年至公元前2000年的黃帝、大禹時已有「平水土、劃九州、辨土質、定田等、制賦則」的記載，開創了清理地籍訂定賦則之先河。秦朝時期改革家商鞅在秦國推行了包括土地制度在內的改革，提出了「算地」和「定分」的主張。「算地」是對土地進行全面的調查核算，「定分」是用法律形式確認土地所有權，這些實際上都是土地登記的內容。北宋的王安石在變法中規定：①以東西南北各千步為一方，相當41頃66畝160步，四周立標確界；②每年9月，由縣令、縣佐分地計量，根據土質劃為五等，半年後製成土地憑證；③以後各家分產、買賣等，均以所方之田為證。這種做法與現今的調查、確權、登記、發證十分相似。明代時國家已建立了較為完整的地籍圖冊——魚鱗圖冊。

辛亥革命完成後，孫中山先生提出「平均地權」的主張。1914年民國北洋政府成立了「經界局」，1922年頒布「不動產登記條例」，1927年開始開展土地測量和登記，1930年6月30日公布《土地法》，該法第二編專門規定土地登記內容，如明確要對土地及其定著物的權利進行登記和變更登記，登記的土地權利包括土地所有權、地上權、永佃權、地役權、典權和抵押權；土地權利在登記程序進行中發生爭議由土地裁判所裁判等。

中國共產黨成立後，一直把土地登記工作放在重要位置。1931年，中央人民委員會第41次常委會通過《土地登記法》，決定「頒發土地證，確定土地所有權」。1931年11月27日，中央土地人民委員會在瑞金成立，並設立 「調查登記局」。新中國成立後，1950年，國家頒布了《城市郊區土地改革條例》，開始建立以土地清查、地權登記發證等為主要內容的地籍管理體系。1953年6月，中央人民政府委員會通過了《土地改革法》。1982年5月，農業部下設土地管理局，開始開展土地調查、土地登記、土地統計等試點工作。1986年6月25日，國家頒布《土地管理法》，明確了土地所有權和使用權的確認、登記、發證。1989年11月18日，為規范土地登記工作，原國家土地管理局頒布《土地登記規則》並於1995年進行了修訂。1998年8月29日，九屆全國人大常委會第四次會議修訂通過《土地管理法》，進一步明確國家建立土地調查制度和土地統計制度，依法登記的土地所有權和使用權受法律保護。

（二）《土地登記辦法》出台的背景

《土地登記規則》（以下簡稱《規則》）是我國開展土地登記工作的重要依據，在保護土地資產、保障權利人合法權益、加強土地管理和社會經濟發展等方面發揮了重要的作用，促進了我國土地登記制度的建立和完善。經過多年努力，我國土地登記工作已經建立了較完整的制度和技術規程，健全了土地登記機構，土地登記覆蓋率大幅度提高。據統計，我國目前國有土地使用權登記率已達86%，集體土地所有權登記率已達53%，集體建設用地使用權（包括宅基地使用權）登記率已達73%。但是，隨著我國土地管理法律制度的不斷完善和土地使用制度改革的不斷深化，現行《規則》已不能適應土地登記工作的需要。一是《規則》部分條款已不能適應當前土地登記工作的需要，需要進一步修改完善。特別是《物權法》確立了不動產統一登記制度，並在更正登記、異議登記、預告登記、登記賠償、登記申請人自我舉證、登記收費等方面對現行登記制度進行了改革創新，要求土地登記的內容必須進行相應的調整。二是《規則》是原國家土地管理局公布的規范性文件，法律效力層級較低，隨著經濟社會的發展對土地財產權益的保護要求越來越高，有必要提高《規則》的法律層級，從而進一步增強土地產權保護的作用。2007年3月，國土資源部開始著手《土地登記辦法》（以下簡稱《辦法》）的起草工作。

二、《辦法》的主要內容

《辦法》是根據《物權法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《土地管理法實施條例》制定的。《辦法》共十章78條，主要對土地登記的概念、原則、效力、類型、內容、程序以及土地登記各項基本制度等作出了明確規定。

（一）關於土地登記的分類

《辦法》根據土地登記的特點，將土地登記分為 「總登記」、「初始登記」、「變更登記」、「注銷登記」及「其他登記」，「其他登記」又包括「更正登記」、「異議登記」、「預告登記」、「查封登記」等。相對於《規則》，新增加了「異議登記」、「預告登記」和「查封登記」等。

除調整了土地登記類型外，《辦法》還重新界定了登記類型的含義。 根據《規則》的規定，初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記。《辦法》將土地總登記與初始登記區別開來。土地總登記是指一定時間內對轄區內全部土地或者特定區域內土地進行的全面登記；初始登記是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。在《規則》中，變更土地登記是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。《辦法》將變更登記僅局限於因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名、名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記，概念的內涵大大縮小。《規則》沒有對注銷登記作出明確定義，《辦法》將注銷登記定義為因土地權利的消滅等而進行的登記，實質含義與《規則》注銷登記的含義相同。

《辦法》對更正登記進行了細化，將啟動更正登記的情形分為兩類：一是土地權利人和利害關系人發現土地登記結果有誤或有遺漏時，依照法定程序以書面形式向土地登記機關申請更正登記，經土地登記機關審核，情況屬實的，辦理更正登記；二是土地登記機關發現有明顯的登記錯誤，如果是審查疏忽造成錯登、漏登的，土地登記機關可依職權和相關事實證據，按照原登記報批程序，進行更正登記。

所謂異議登記，是登記機關將事實上的權利人以及利害關系人對土地登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿的行為。異議登記的目的是限制土地登記簿上的權利人的權利，避免存在爭議的土地權利為第三人善意取得，以保障提出異議登記的利害關系人的權利。預告登記是指為保全一項請求權而進行的登記，該請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權行為的處分無效，以保障將來該登記的實現。

《辦法》還吸收了《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）的有關內容，規定了查封登記制度。查封登記，是指國土資源行政主管部門根據人民法院提供的查封裁定書和協助執行通知書，報經人民政府批准後將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載的登記。

（二）關於土地登記的效力

《辦法》規定，土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載於土地登記簿公示的行為。這一規定對土地登記的內涵進行了明確，即土地登記是一種土地物權公示行為，這意味著土地登記主要是物權公示的手段，淡化了土地登記的行政管理色彩，使土地登記保護土地產權、維護交易安全、產生公示公信效力的民事功能得到強化。

《辦法》專章規定了土地權利保護，明確規定依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權和集體土地使用權、土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時，為保護土地權利人的合法權利，為社會提供准確的土地登記信息，規定了縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和資料庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。

對於因繼承或者受遺贈取得土地權利的，根據《物權法》的規定，不登記也產生效力。為了保持登記結果資料的連續性，對當事人在沒有登記之前就先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，《辦法》作出了進一步規定，即當事人應當先將土地權利申請登記到其名下之後，再申請辦理土地權利變更登記或者抵押權登記。

（三）關於登記的土地權利范圍

《辦法》涉及的土地權利既有《物權法》規定的集體土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、抵押權、地役權，也有土地管理相關法律法規規定的農用地使用權等。為保持土地權利名稱的連續性，同時也體現與《物權法》和土地管理相關法律法規規定的土地權利的銜接，《辦法》使用的土地權利名稱為國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權等。國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。

為保持土地證書的連續性，避免土地證書過多不易管理的問題，《土地登記辦法》根據土地權利的主要種類，規定土地證書分為國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證以及土地他項權利證明書四種。國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明。

（四）關於宗地的范圍

《規則》第五條第一款規定土地登記以宗地為基本單元，但對於宗地的概念沒有作出明確的規定。《城鎮地籍調查規程》以及有關地籍調查的書籍一般將宗地定義為土地權屬界址線所封閉包圍的地塊，根據這一定義，宗地只是一個平面的概念。

《物權法》第一百三十六條規定「建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立」，第一百三十八條中規定建設用地使用權出讓合同應包括「建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間」。根據這一規定，可以設立立體的空間的土地權利。因此《辦法》第五條第二款規定，宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間，是一個三維立體的空間概念。《辦法》通過擴展宗地的概念外延，將地上、地下土地使用權納入了其調整范圍。因此，以後進行土地登記，不僅要登記土地的四至界限，而且要登記土地的上下空間范圍。

（五）關於土地登記的程序

按照《規則》的規定，土地登記的程序是：申請→地籍調查→權屬審核→注冊登記→頒發或更換證書。其中地籍調查是土地登記機關的一項重要職責，由國土資源行政主管部門完成。《辦法》規定，除登記機關依職權進行的登記外，土地登記應當依照申請進行；當事人在申請土地登記時，須提交土地權屬來源證明、地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標等必要材料；並且明確「申請人提交的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得」。這樣，土地登記（土地總登記除外）的程序簡化為申請→權屬審核→注冊登記→頒發或更換證書。土地登記必需的相關資料由當事人提供。

三、登記工作中應當注意的幾個問題

（一）關於證書查驗問題

土地登記是土地權利的公示行為，在民事方面最重要的功能就是產生公示公信效力。土地登記主要是物權公示的手段，登記機關進行登記是一種行政確認，不是行政許可。《辦法》根據《物權法》的規定，刪除了《規則》中關於證書查驗、申報地價、不登記按非法佔地、違法佔地處理等的規定，使土地登記民事功能得到強化。

（二）關於土地債權的登記問題

土地登記是一種物權公示行為，《辦法》只是規定了物權登記的幾種情形，而對土地使用權出租等土地債權的登記未作出規定。筆者認為，土地使用權是群眾的重要財產權利，為規范土地市場的良性發展，保護承租人的合法權益，如果出租人或承租人申請登記，土地登記機關應當予以辦理。

（三）關於自我舉證問題

土地登記自我舉證是土地登記申請時由土地權利人自我提交登記資料和宗地調查成果資料的一項制度，是轉變政府職能、提高土地登記效率和社會化服務水平的重要措施。為便於當事人自行提供地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標等材料，2003年3月4日，國土資源部辦公廳發布了《關於在浙江、廣東兩省開展土地登記自我舉證試點工作的復函》（國土資廳函[2003]52號），在浙江、廣東開展土地登記自我舉證制度試點。《物權法》第十一條規定，當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。明確要求不動產登記實行自我舉證制度。根據《物權法》的規定，以及我國土地登記自我舉證、地籍調查前置的試點經驗，《辦法》對土地登記的程序進行了新的規定。明確「申請人提交的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委託有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得」。這意味著，過去由行政機關包辦的地籍調查等事務工作，不再是行政機關的分內之事，土地登記必需的相關資料要由申請者自我提供，即自我舉證。

6. 土地使用權中關於地表、地上和地下的使用是怎麼區分的

土地使用權中沒有對地上、地下建設用地使用權如何進行登記作出明確的規定，而是通過明確宗地的概念將其納入了一般土地登記范疇。

經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

《土地登記辦法》根據《物權法》第一百三十六條和第一百三十八條的規定，將宗地明確定義為土地權屬界線封閉的地塊或者空間，使宗地不再僅僅是一個平面的概念，而且還是一個立體的三維的空間概念。

因此土地登記不僅要登記土地平面的四至界限，而且要登記土地的上下立體空間，從而解決了地上、地下設立的土地權利的登記問題。

(6)地下建設用地使用權登記規定擴展閱讀：

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

土地登記實行屬地登記原則。

申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發土地他項權利證明書。

跨縣級行政區域使用的土地，應當報土地所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。

在京中央國家機關使用的土地，按照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的規定執行。

7. 建設用地使用權的注意事項

1．建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當採取書專面形式訂立相應的合同屬。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩餘期限。
2．建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
3．建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。
4．建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。
5．建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，並退還相應的出讓金。

8. 土地證登記必須簽訂國有建設用地使用權出讓合同嗎

《土地登記辦法》第二十九條 依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記。只有1款哎，你確定是這個依據？

9. 根據《物權法》，建設用地使用權自什麼之日起設立

物權法第一百三十九條規定」設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書「