廠房的價值包括土地使用權

1. 為什麼用來建造廠房的土地使用權的賬面價值不應計入所建廠房的建造成本

這是新會計准則的規定。土地使用權要單獨計量的，計入無形資產-土地使有權。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，則應當對實際支付的價款按照合理的方法在土地使用權和地上建築物之間進行分配；

如果確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，應當全部作為固定資產，按照固定資產確認和計量的原則進行處理。

(1)廠房的價值包括土地使用權擴展閱讀：

劃撥土地使用權：

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

2. 土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，應將土地使用權的賬面價值轉入固定資產成本，並計提折舊

企業取得的土地使用權的會計處理 企業取得的土地使用權，通常應當按照取得時所支付的價款及相關稅費確認為無形資產。土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。

如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，則應當對實際支付的價款按照合理的方法在土地使用權和地上建築物之間進行分配；如果確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，應當全部作為固定資產，按照固定資產確認和計量的原則進行處理。

(2)廠房的價值包括土地使用權擴展閱讀：

劃撥土地使用權：

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批准後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

（1）經縣級以上人民政府依法批准，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特徵：

一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准。

二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

（2）經縣級以上人民政府依法批准後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特徵：

一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批准。

二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

3. 自建廠房,土地使用權攤銷是否應計入固定資產

我國企業及個人所擁有的是土地的使用權，而非所有權，因為土地的所版有權歸國家和集體所有。權
所以在我國所說取得土地，都是取得使用權，應作為無形資產入賬，而無形資產不計提折舊，應該是攤銷無形資產的價值。
無形資產的價值攤銷，按你們取得的土地使用權的年限進行攤銷，攤銷採用的方法一般為直線法，即：每年攤銷的無形資產的價值=取得土地使用權的價值（無形資產的入賬價值）/使用年限
攤銷入賬時做如下分錄：
借：管理費用
貸：累計攤銷
你們雖然用於建設廠房，但是土地使用權依然是無形資產，而非固定資產，所以不能轉入固定資產中，剩餘的無形資產的價值依然要按前述方法進行攤銷，直到攤銷完為止

4. 土地使用權屬於資產科目嗎

土地來使用權與地上建築物應該分自別進行攤銷和提取折舊。
相應的依據如下：
企業取得的土地使用權，通常應當按照取得時所支付的價款及相關稅費確認為無形資產。土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算，土地使用權與地上建築物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：
1．房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建築物成本。
2．企業外購的房屋建築物，實際支付的價款中包括土地以及建築物的價值，則應當對支付的價款按照合理的方法（例如，公允價值比例）在土地和地上建築物之間進行分配；如果確實無法在地上建築物與土地使用權之間進行合理分配的，應當全部作為固定資產，按照固定資產確認和計量的規定進行處理。
企業改變土地使用權的用途，將其用於出租或增值目的時，應將其轉為投資性房地產。

5. 土地使用權 ，該計入哪裡

土地使用權 ，該計入哪裡?
1.企業取得土地使用權，一般應計入：無形資產-土地使用權，按土地證上的時間分攤其成本費用
借：無形資產-土地使用權
貸：銀行存款
2.分攤土地使用權做：
借：管理費用-土地使用權
貸：無形資產-土地使用權
2.繳納房產稅時，如果企業執行的是小企業會計制度，則「自行開發建造廠房等建築物,相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理」 ，即交納房產稅時，只把房屋價值做為計稅基數，而不考慮土地價值；
3.如果企業執行的是《企業會計制度》，則按財稅[2010]121號文件，將廠房價值+土地價值的合計數做為交納房產稅的計稅基數計算，
4.具體計算繳納方法，建議與稅局溝通，以免引起計算時的錯誤。

6. 土地使用權怎麼核算 土地使用權和房屋所有權的區別

土地使用權，是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。

房屋所有權，是指房屋所有權屬於個人產權，是私有財產權的一種，是得到《中華人民共和國憲法》的保護的，根據《中華人民共和國物權法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。其年限是永遠的。

土地使用權和房屋所有權的區別

房屋所有權（即房產權）是永遠的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有[房產證里是沒有期限登記欄的]；

土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。

也就是說房子的所有權是永遠的，只要房子不塌，這房子就一直是產權人的，但是我們是社會主義國家，土地是國家的。根據項目的立項不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，辦公/公建50年，商業/工業40年。

土地使用權的核算

土地使用權用於自行開發建造廠房等自用地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。

如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產核算。

（一）土地使用權的確認和計量。企業土地使用權的確認必須同時滿足兩個條件：

（1）該資產產生的經濟利益很可能流入企業；

（2）該資產的成本能夠可靠地計量。土地使用權的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發程度不同，其所含成本內容也不同，所以企業土地使用權取得的核算應區別各種情況對待。

1. 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進行會計處理；如劃撥取得後需支付農用地徵用費或拆遷安置補償費的，支付的農用地徵用費、拆遷安置補償費列「在建工程——其他支出」核算，支付的平整費用列「在建工程——基建工程」核算。

2.出讓取得。支付的土地出讓金列「無形資產——土地使用權」核算，支付的農用地徵用費、拆遷安置補償費和取得時應由使用者繳納的各種稅費列「在建工程——其他支出」核算，支付的平整費用列「在建工程——基建工程」核算。

3.市場購買取得。支付的價款列「無形資產——土地使用權」核算，支付的相關稅費列「在建工程——其他支出」核算。

4.投資者投入取得。取得時按投資各方確認的價款列「無形資產——土地使用權」核算，支付的相關稅費列「在建工程——其他支出」核算。

5.租賃取得。支付的租賃費分期列「管理費用」。

6.換入或債務重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務重組取得的土地使用權，應按有關非貨幣性交易或債務重組的會計處理規定確定入賬價值，列「無形資產——土地使用權」核算。

7. 補地價。原為劃撥取得的土地，經批准將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應按規定補交土地使用權出讓金即為補地價，補地價價款列「無形資產——土地使用權」核算。

房地產開發企業以上業務中涉及「在建工程」科目的，均應通過「生產（開發）成本」科目核算。 值得說明的是，現行企業中由於以下兩種原因而在「固定資產——土地」科目核算土地：（1）1993年開始的全國性清產核資中按規定估價，並經批復確認按固定資產入賬核算的土地；（2）1993年開始的清產核資以前「已經估價單獨入賬的土地」。該情況企業在佔有使用上不存在期限，在價值上不計提折舊。

（二）土地使用權的攤銷。企業出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，並按規定的期限分期攤銷。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權出讓的最高年限如下：商業、旅遊、娛樂用地40年，工業用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業取得土地使用權時，應明確該土地辦理出讓時土地使用權出讓合同規定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應是原規定年限減去已經使用年限後的剩餘年限。但國家規定「滿二年未動工的，可無償收回土地使用權，因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。」 攤銷土地使用權價值時，借記「管理費用——無形資產攤銷」科目，貸記「無形資產——土地使用權」科目。

（三）土地使用權減值。由於土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實行的管理制度決定，土地使用權的減值可能性較小；產生減值時，大多已形成包括建築物在內的房地產，此時應計提固定資產減值准備。無論是計提無形資產減值准備或固定資產減值准備，均列「營業外支出」科目及相關明細科目。

（四）土地使用權處置和滅失。

1. 建造開發。企業因利用土地建造自用項目時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本；房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本。

2.轉讓。根據建設部第45號令《城市房地產轉讓管理規定》，房地產的買賣、投資入股、合作開發、抵債等權屬發生轉移的形式均為轉讓；又根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，為嚴格限制炒買地皮和切實保障建設項目的實施規定：「土地使用權的轉讓應按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書。屬於房屋建設工程應完成開發投資總額的25％以上。

7. 購買的土地價款計入房產原值以外,土地上建造的廠房計入房產原值嗎

1、中華人民共和國房產稅暫行條例第三條房產稅依照房產原值一次減除10％至30％後的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。 2、財政部稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定：十五、關於房產原值如何確定？房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在帳簿「固定資產」科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規定記載的，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估。 3、新准則應用指南規定：自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別處理。也即，自行開發建造廠房等建築物時，土地使用權仍作為無形資產單獨核算，土地使用權帳面價值不計入建築物建造成本。 由以上三點推論出：從2007年實行新會計准則後，會計帳簿「固定資產」科目中記載的內容不含土地使用權數額，也即，房產原值中不含土地使用權數額。繳納房產稅時，土地使用權可以不計入房產稅計征基數。以上觀點是否正確？ 答：《企業會計准則第6號——無形資產》應用指南：六、土地使用權的處理 企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用於賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理。外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業（房地產開發）取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本。 根據指南規定，確實可以將自行開發建造廠房等建築物相關的土地使用權不記入建築物成本，僅僅指自行開發建造廠房等建築物，其他的如：企業（房地產開發）取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本，這里還應該將土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本計算繳納房產稅。

8. 新准則下土地是否要計入房產原值

問：老師您好，我有下面的疑問，請您幫助判斷！謝謝！ 1、中華人民共和國房產稅暫行條例第三條房產稅依照房產原值一次減除10％至30％後的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。 2、財政部稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定：十五、關於房產原值如何確定？房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在帳簿「固定資產」科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規定記載的，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估。 3、新准則應用指南規定：自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別處理。也即，自行開發建造廠房等建築物時，土地使用權仍作為無形資產單獨核算，土地使用權帳面價值不計入建築物建造成本。 由以上三點推論出：從2007年實行新會計准則後，會計帳簿「固定資產」科目中記載的內容不含土地使用權數額，也即，房產原值中不含土地使用權數額。繳納房產稅時，土地使用權可以不計入房產稅計征基數。以上觀點是否正確？ 答：《企業會計准則第6號——無形資產》應用指南：六、土地使用權的處理 企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用於賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理。外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業（房地產開發）取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本。 根據指南規定，確實可以將自行開發建造廠房等建築物相關的土地使用權不記入建築物成本，僅僅指自行開發建造廠房等建築物，其他的如：企業（房地產開發）取得土地用於建造對外出售的房屋建築物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本，這里還應該將土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本計算繳納房產稅。

9. 土地使用權應該如何核算

土地使用權，是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。

土地使用權用於自行開發建造廠房等自用地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。

如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產核算。

（一）土地使用權的確認和計量。企業土地使用權的確認必須同時滿足兩個條件：

（1）該資產產生的經濟利益很可能流入企業；

（2）該資產的成本能夠可靠地計量。土地使用權的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發程度不同，其所含成本內容也不同，所以企業土地使用權取得的核算應區別各種情況對待。

1． 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進行會計處理；如劃撥取得後需支付農用地徵用費或拆遷安置補償費的，支付的農用地徵用費、拆遷安置補償費列「在建工程——其他支出」核算，支付的平整費用列「在建工程——基建工程」核算。

2． 出讓取得。支付的土地出讓金列「無形資產——土地使用權」核算，支付的農用地徵用費、拆遷安置補償費和取得時應由使用者繳納的各種稅費列「在建工程——其他支出」核算，支付的平整費用列「在建工程——基建工程」核算。

3． 市場購買取得。支付的價款列「無形資產——土地使用權」核算，支付的相關稅費列「在建工程——其他支出」核算。

4． 投資者投入取得。取得時按投資各方確認的價款列「無形資產——土地使用權」核算，支付的相關稅費列「在建工程——其他支出」核算。

5． 租賃取得。支付的租賃費分期列「管理費用」。

6． 換入或債務重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務重組取得的土地使用權，應按有關非貨幣性交易或債務重組的會計處理規定確定入賬價值，列「無形資產——土地使用權」核算。

7． 補地價。原為劃撥取得的土地，經批准將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應按規定補交土地使用權出讓金即為補地價，補地價價款列「無形資產——土地使用權」核算。

房地產開發企業以上業務中涉及「在建工程」科目的，均應通過「生產（開發）成本」科目核算。 值得說明的是，現行企業中由於以下兩種原因而在「固定資產——土地」科目核算土地：（1）1993年開始的全國性清產核資中按規定估價，並經批復確認按固定資產入賬核算的土地；（2）1993年開始的清產核資以前「已經估價單獨入賬的土地」。該情況企業在佔有使用上不存在期限，在價值上不計提折舊。

（二）土地使用權的攤銷。企業出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，並按規定的期限分期攤銷。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權出讓的最高年限如下：商業、旅遊、娛樂用地40年，工業用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業取得土地使用權時，應明確該土地辦理出讓時土地使用權出讓合同規定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應是原規定年限減去已經使用年限後的剩餘年限。但國家規定「滿二年未動工的，可無償收回土地使用權，因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。」 攤銷土地使用權價值時，借記「管理費用——無形資產攤銷」科目，貸記「無形資產——土地使用權」科目。

（三）土地使用權減值。由於土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實行的管理制度決定，土地使用權的減值可能性較小；產生減值時，大多已形成包括建築物在內的房地產，此時應計提固定資產減值准備。無論是計提無形資產減值准備或固定資產減值准備，均列「營業外支出」科目及相關明細科目。

（四）土地使用權處置和滅失。

1． 建造開發。企業因利用土地建造自用項目時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本；房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本。

2． 轉讓。根據建設部第45號令《城市房地產轉讓管理規定》，房地產的買賣、投資入股、合作開發、抵債等權屬發生轉移的形式均為轉讓；又根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，為嚴格限制炒買地皮和切實保障建設項目的實施規定：「土地使用權的轉讓應按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書。屬於房屋建設工程應完成開發投資總額的25％以上。

10. 在房屋、土地情況登記表中，屬於工業企業，廠房自建，入賬不包括土地價值。現在要填寫房產原值，怎麼填

填寫房產原值，怎麼填？
1.土地價值必須計入房產原值繳納房產稅。
2.按土地使用證上面的土地面積取得時的交易價計算土地價值；
3.自建廠房沒有房產證：按財務帳面記錄價值計算房屋價值；
附相關文件
財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知
財稅[2010]121號
頒布時間：2010-12-21發文單位：財政部國家稅務總局
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、青海、寧夏省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：
經研究，現將安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策通知如下：
三、關於將地價計入房產原值徵收房產稅問題
對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。
本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行。各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解，對執行中發現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。
財政部 國家稅務總局
二O一O年十二月二十一日
抄送：財政部駐各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政監察專員辦事處。
企業應計入房產原值土地價值自查情況表怎麼填?
因此，要在房產原值土地價值自查情況表上：將土地價值+房產價值合計數填在自查表上