借名購房物權與債權

Ⅰ 借名買房合同有效嗎，以他人名義買房會發生哪些糾紛

借名買房是指真正的買房人以他人的名義購買房產。從表面上看是出名人購買了房屋，簽訂的房屋買賣合同，而實際上是借名人購買該房屋，支付了房款。

在借名買房中，購房合同是否有效需要分不同情況而定：

1.如果購買的是商品房，該房屋買賣合同為有效合同。因為商品房為意思自治，買受人可以根據自己的意志進行購買房屋。

2.如果購買的是經濟適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個人身份的房產，這類房屋買賣合同為無效合同。因為這類房產的購買者需具備一定的資格，沒有資格的人借用他人名義進行購買的，有違相關政策和法律。

借名買房合同，在履行過程中，如果發生糾紛，很有可能被認定為無效。

其理由主要應從政府推出安居房和限價房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優惠政策，在開發安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉讓的實際上是基於其符合政府規定的條件從而享有的購房權，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應享受安居房或限價房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。

在法律上，借名買房中存在著諸多風險：
（1）登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事。

（2）第三人對登記購房人轉移房產給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產為夫妻共同財產。

（3）房產被登記購房人處分（轉讓或抵押）或被法院執行。

綜上所述，為了維護自己的財產，建議大家不要借名買房。

1、如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自願簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同最好註明：「經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。」而且，需要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存摺、購房發票等等。因為，一旦登記購房人事後反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。

2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人並不能追回該房產。因為根據《物權法》善意取得的制度，第三人出於善意而信賴不動產登記簿或房屋所有權證書的內容，並且轉讓時已支付合理的價格，同時，轉讓後已依法登記，因而取得房屋所有權，應受到法律的保護。事實購房人僅有權向登記購房人要求賠償。

3、至於登記購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執行，法院以不動產登記為依據，查封並拍賣該房產，致使事實購房人喪失對房屋的所有權。如果借名買房合同無效，已經付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執行過程中可以向法院提出執行異議，對被執行的房產主張權利並要求法院停止執行。根據《民事訴訟法》的規定，執行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批准中止執行。

Ⅱ 借他人名義購房合法嗎

1、借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
2、實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出於以下原因：
（1）規避法律或者政策：
購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。
（2）轉移財產逃避債務：
債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。
（3）貪圖便宜享受優惠：
比如，只有具有城鎮戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，於是以別人的名義辦理公積金貸款。
（4）簡便手續，減少稅費：
比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅，以未成年人的名義購買房屋等等。
3、在法律上，借名買房中存在著諸多風險：
（1）登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事。
（2）第三人對登記購房人轉移房產給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產為夫妻共同財產。
（3）房產被登記購房人處分（轉讓或抵押）或被法院執行。
1、如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自願簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同最好註明：「經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。」
而且，需要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存摺、購房發票等等。因為，一旦登記購房人事後反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關系要求登記購房人返還房款。
2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人並不能追回該房產。因為根據《物權法》善意取得的制度，第三人出於善意而信賴不動產登記簿或房屋所有權證書的內容，並且轉讓時已支付合理的價格，同時，轉讓後已依法登記，因而取得房屋所有權，應受到法律的保護。事實購房人僅有權向登記購房人要求賠償。
3、至於登記購房人不能清償到期債務，債權人申請法院強制執行，法院以不動產登記為依據，查封並拍賣該房產，致使事實購房人喪失對房屋的所有權。如果借名買房合同無效，已經付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執行過程中可以向法院提出執行異議，對被執行的房產主張權利並要求法院停止執行。根據《民事訴訟法》的規定，執行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批准中止執行。
綜上所述，借他人名義買房，會涉及到許多法律問題，也存在許多風險，因此，建議大家盡量不要借名買房為妙。因為借他人名義買房，一旦登記購房人事後反悔，如果沒有足夠的證據，證明該房屋是借名買的，而產權證又是登記購房人的，那就麻煩了，處理起來是十分復雜的。在此，建議您咨詢相關專業的律師，讓律師幫您分析並解決相關事宜，您也會省心不少。

Ⅲ 「借名買房」受法律保護嗎四大風險要警惕

剛剛過去的一年，隨著越來越多的城市重新加入限購隊伍，「借名買房」的現象也越來越多了起來。究其原因，無非是購房資格、貸款條件、戶籍限制、購房政策等等。現行法律規定中，並沒有規定「借名買房」就是違法的。

那麼，借名買房到底受法律保護嗎？會有哪些風險？又要注意些什麼呢？

先解釋一下什麼是借名買房？

「借名買房」是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為，通常發生在熟人或者親人之間。

為什麼大家要借名買房？

原因可能有三種情況：

第一、為規避法律政策，如：為規避國家房貸、稅收、登記等相關法規政策;

第二、借用他人資格享受某種購房優惠;

第三、轉移財產以逃避債務。

那麼借名買房到底受法律保護嗎？

借名購房使得房產登記的權利人並非真正的房屋所有權。當事人基於對財產權屬公示的信賴而為的交易行為，應當受到法律的保護，比如善意取得制度。而對於借名購房，出資人並不是登記的權利人，即使其事實上對該房屋佔有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。

登記權利人如果擅自處分該房屋，如設定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權利人，無權處分而判定該物權變動無效。

因此，借名購房如果發生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護當事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基於物權公示公信力產生的信賴利益以維持社會的穩定。

不明白，我們有案例：

去年底，深圳市中級人民法院開庭審理了一起為投資進行代持房產進而引發的涉案上千萬元代持房產糾紛案。

深圳市民王鴻和王娟為相識多年的鄰居，看中了房價仍會大幅上漲的勢頭，王娟和王鴻便商量著共同買房。2013年7月，王鴻購買了位於深圳市南山區的招商地產伍茲公寓3棟24B房產，總價款為12725732元。

2013年8月，兩人簽署《協議書》，約定王鴻出借資金200萬元給王娟交付招商地產伍茲公寓3棟24B首期樓款，以王鴻的名義向交通銀行蛇口支行辦理了個人住房抵押貸款798萬元。

該協議還約定，涉案房產實際產權人由王娟獨享；王娟承擔交通銀行供樓貸款、契稅等相關房產費用，王鴻收取150萬元固定收益；如果該房產發生轉賣行為，王娟應及時一次性支付王鴻全部收益；如果該房產沒有發生轉賣行為，王娟需要在2014年7月支付給王鴻收益50萬元，2015年7月結清餘款100萬元等。同時，雙方共同出具《證明》，證明涉案房產為王娟所有，因房屋限購原因由王鴻代王娟登記所有權，該房產的一切權利和義務均由王娟獨立享有和承擔。

涉案房產於2013年9月登記至王鴻名下，並於2014年1月辦理了抵押登記，抵押權人為廣東東莞銀行股份有限公司深圳分行。在涉案房產463萬首期款中，王鴻實際出資共約305萬元，剩餘的由王娟支付。

去年4月，雙方對部分其他的相關債務債權進行結算後，確認王娟尚欠王鴻本金170萬元。此後，王鴻多次向王娟催要涉案房產的本金和收益，王娟則以各種理由推脫，至今，王鴻既沒有收取購買涉案房產的任何收益，反而連本金也未拿回。無奈之下，王鴻將涉案房產在中介放賣。

王娟得知後，於今年3月向深圳市南山區人民法院提起訴訟，請求法院判令涉案房產歸原告所有，被告王鴻協助原告辦理房產過戶手續。

我們來看看法院的判決結果：

南山區法院審理認為，雙方簽訂的《協議書》系借名買房協議。涉案房產雖登記在被告名下，但原告已舉證證明其與被告之間存在借名買房關系，故涉案房產為原告所有。對於被告主張的其支付了涉案房產的首期款等抗辯理由，系雙方之間形成的債權債務關系，被告可另循法律途徑解決。故南山區法院判定，確認涉案房產為原告所有，原告於判決生效之日起60日內代為贖樓並注銷涉案房產的抵押登記，被告於注銷抵押登記之日起十日內協助原告辦理涉案房產轉移登記手續。

雖然王鴻不服准備再次上訴，但是不得不說法律是保護借名買房的。

接下來我們具體說說借名買房的風險問題。

其實像剛才案例中的情況是比較少的，借名買房一般出資人和登記人是分開的，出資人出資，表示是自己買房，而登記人只負責借名。相對來說，兩者都有一定的風險，剛才的案例則是由於債務關系，將雙方的風險都嫁接到了登記人一人名下。

風險一：登記人反悔

如果出資人在借名購房後，遇到登記權利人反悔，即使當事人留有足夠充分的證據證明借名購房事實存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實的存在，出資人自身權利得不到保障，導致錢房兩空。

風險二：出資人不符合購房條件

如果所購房屋為保障性住房，出資人實際上並不符合購房條件，即使登記權利人認可借名購房事實，出資人也不可能取得該房屋的所有權。

風險三：「善意相對方」

這個問題比較復雜。如上面的案例所說，法律可能會保護借名買房出資人，原因是他屬於法律上的「善意相對方」，但是同樣，如果登記權利人擅自在該房屋上設定他權利如抵押權等，在他項權利人為善意的情況下，出資人如果要求確認權屬，通常需要滌除他項權利，才能獲得他項權利人的認可。

更進一步說，如果登記權利人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求登記權利人承擔相應責任。

風險四：出資人不還房貸

如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續，在出資人不履行按揭還款義務的情況下，實際上是對登記權利人的信用資質發生影響，甚至銀行直接向登記權利人要求還款。

還有更糟糕的情況，如果登記權利人未償還到期債務，債權人向法院申請強制執行，法院在查明被執行人財產時，將會把借名購房的該房屋視為登記權利人的財產，可能會將之作為被執行人生活所必須的財產予以保留，但執行其其他財產，導致登記權利人實際上生活所必須的財產被執行。

總之，借名買房風險多，建議大家不要輕易嘗試。

（以上回答發布於2017-02-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅳ 法院如何裁判借名買房，合同效力和風險是怎樣

【借名買房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的「借名買房」合同效力

我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規強制性規定及社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何內容的合同。對於普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意並已實際出資，借名買房合同應屬有效。但借名買房多數情況下以違反、規避國家相關經濟政策為前提，結合實踐中法院相關審判觀點，對幾種特殊性質住房予以分析：

1、違反國家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房。

借名人違反政策性保障住房政策，借名購買經濟適用房。經濟適用房是指「政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標准建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。」根據《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規定，不得借名購買經適房。

在司法實踐中，通說觀點認為：雖然該辦法僅屬於部門規章，不直接影響合同的效力。但是經適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民生、促進社會和諧穩定有著重要的現實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉讓條件做了嚴格限制。而借名購買經濟適用房擾亂了國家對經濟適用住房的監管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權利，同時使國家的有關土地、房產稅費流失，違反了經濟適用房建設的初衷，因此構成《合同法》第52條第1款第4項規定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2011]458號)第十六條也明文規定：「借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。」

在北京市一中院審理的「王某某與胡某某確認合同無效糾紛上訴案」（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經濟適用房一套，原被告簽訂協議，內容為：「王某某把經濟適用房自願轉讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關之事，本人有義務提供一切手續」。交付後，胡某某對房屋進行了裝修並一直居住至今。後王某某以該協議違反相關法律法規政策為由，主張該協議無效。二審法院認為：經濟適用住房指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標准建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。購房人擁有有限產權。因此已購經濟適用房的買賣應遵守法律法規，尤其要遵守相關政策、法規規定的限制上市交易期限。已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協議書因違反關於購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規定，應屬無效合同。二審判決確認借名買房協議為無效合同。

但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記的，如果屆時借名人也具有購買經濟適用房的資格，則可認定該借名買房合同有效。《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2011]458號)第六條也規定：「出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。」

「劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛」二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關票據亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協議亦進一步確認了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經濟適用住房，在限制上市交易期滿後方可上市交易。根據查明的事實可知，劉金麗於2004年10月從開發商處購買該房屋，在一審辯論結束前該房屋購買年限已經滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應當有效。

「張x與溫x確認合同無效糾紛」二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認為：根據北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年後，可以上市出售。張x購買經濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x於取得訴爭房屋的所有權證五年之後，將訴爭房屋轉移登記至張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規的強制性規定。張x、辛x簽訂的關於北京市大興區西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反「限購」、「禁購」政策借名買房

對於違反「限購令」、「禁購令」的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認為，限購令政策既非法律也非行政法規，根據《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》規定「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。」應當認定合同有效。

否定說則認為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出台的《關於審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規定：「實際買受人為規避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同並辦理房屋權屬證書後，以其系實際買受人為由，請求確認其為房屋產權人的，不予支持，但調控政策重新調整並准許其取得產權的除外。」在廣州市花都區人民法院審理的「何慧瓊訴麥前志所有權確認糾紛」（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產，登記在麥前志名下，後原告起訴請求確認該房屋所有權歸其所有。法院認為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認為：限制、禁止購房屬於調控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當事人的契約自由來穩定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應尊重交易自由原則，不應隨意認定規避限購、禁購政策的借名購房合同無效。

3、為規避信貸政策而借名買房

規避信貸政策是否違反《合同法》52條的「損害社會公共利益」，其中關鍵在於對社會公共利益的認定。

北京市二中院審理的「金姬善訴董金寶房屋買賣合同案」（案號：（2011）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購買房屋一套，因原告名下已有多套房產，為享受一套房貸7折優惠的貸款利率，原被告達成協議：原告以被告名義辦理貸款手續，後被告取得房屋產權證後。2009年12月19日，雙方簽訂了協議書，確認該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。後原告要求被告協助履行過戶手續，被告不肯，原告訴至法院請求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協議無效，房屋為其所有。一審法院認為：訴爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對於金姬善確認房屋歸其所有並要求董金寶辦理產權過戶的請求，應予支持。即使雙方所簽協議系無效協議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認為：認定合同無效應依據效力性禁止性規范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，並非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規章規定商業銀行貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規避銀行信貸政策的行為，規避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團購房

此類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優惠和經濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業管理多方面優勢，此類借名買房背後實際處分的是基於其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權利，實質上就是單位基於職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權利的行為屬於私權利的范疇，主觀上並沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規的強制性規定，應當認定此類合同有效。

「國子厚等與古富新所有權確認糾紛」上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關系，該套房屋應歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協議雙方真實意思表示系借名購房，房屋交付後該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、於鳳英一定數額的補償，該協議中除涉及違約金標準的約定外，未違反相關法律、行政法規的強制性規定，應當認定協議有效。故國子厚、於鳳英應當及時配合古富新辦理涉案房屋的產權過戶手續。

山東省淄博市中級人民法院審理的「趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案」（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉讓協議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉讓費後取得該房屋的購房權，原告支付首付款、其稅款及後續房款，陳勇向其出具購房發票和收款收據，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。後原告要求被告辦理房屋過戶手續，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認為：雙方的轉讓協議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂後雙方及時履行了合同大部分義務，對於尚未履行的部分應當繼續履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。

5、房改房

對於房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標准價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產權或全部產權的住房。一般認為是國家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自願，且沒有違反《合同法》第52條及建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應為有效。

「於長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權確認糾紛上訴案」（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區園林管理局的公有住房，後參加房改，涉訴房產登記於李式淼名下。後原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產，訴至法院要求確認該房產為原告二人所有。一審法院認為：雖然雙方無書面協議，但根據原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認事實，以及涉訴房產已由原告支配使用長達十年之久，房屋產權證書亦由原告持有，認定原被告雙方借名買房的事實。判定涉訴房產歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、
借名買房中實際出資人取得房屋所有權的法律依據

《物權法》第15條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」可以看出我國關於物權變動採取的是債權形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結合，並摒棄了德國物權法中物權行為的無因性。意味著如果支撐物權變動的原因行為或者基礎關系不成立或被撤銷，則物權變動也相應的無效或被撤銷。

依照我國《物權法》第9條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」、第15條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」第17條「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。」、第19條「權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。」

因此，不動產產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現形態的證明，對物權的歸屬具有推定效力。其產生的公示公信效力主要是保護不動產登記人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產權證書本身並不能直接決定實體法律關系即實際權利的狀況，在該不動產物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明其為真正的權利人時，可以請求確認權利。即不動產權屬證書記載的事項在無相反證據證明的情形下，應推定不動產權屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人基於對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。

「張某與孫某房屋所有權確認糾紛上訴案」（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認為：孫A雖與李某於2003年5月19日簽訂了房屋買賣合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權證、購房發票、契稅發票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關手續，出資手續（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認定孫某與孫A之間存在借名買房關系，確認涉爭房屋為孫某所有。

天津市紅橋區人民法院審理的「趙譽、李興祿與合同糾紛」一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿於2011年借被告李穎之名貸款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負擔，被告現欲出售該房屋，訴至法院請求確認該房屋歸二原告所有。法院認為：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，但因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利，此時就不能簡單按照房屋產權證書上登記的產權人認定物權所有人，而應根據當事人的舉證，法院查明的事實確定物權所有人。本案中，通過二原告的當庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認定二原告是訴爭房屋的真實權利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。

Ⅳ 借名買房到底有沒有法律效力

借名買房指房屋實際資借用名義購房並名義登記房屋所權行房屋實際資事實購房或者真購房借名登記購房

實際資名義登記房屋產權般原

(1)規避律或者政策

購買房產需要定資格事實購房沒資格購買登記購房具資格購買見情形比些具備購買經濟適用房條件想買房屋能借名義買房

(2)轉移財產逃避債務

債務履行期債務債務權要求債務其所產或產償債務些債務隱匿財產惡意躲債事先房屋登記(般親)名給債務院自財產假象

(3)貪圖便宜享受優惠

比具城鎮戶口崗職工才能享受住房公積金貸款購房沒資格辦種貸款於別名義辦理公積金貸款

(4)簡便手續減少稅費

比父母逃避能征遺產稅未名義購買房屋等等

借名買房風險

(1)登記購房反悔承認借名買房事或者登記購房死亡其繼承解借名事、承認借名事

(2)第三登記購房轉移房產給事實購房行提異議實踐借名買房雙進行約定事實購房認借名與登記購房配偶沒關系真房主自登記購房配偶往往《婚姻》規定提異議否認借名買房事實確認該房產夫妻共同財產

(3)房產登記購房處(轉讓或抵押)或院執行

借名買房注意事項

1、存惡意規避律或者政策行借名買房合同事自願簽署奉行合同自由原則借名買房合同應具律效力該合同註明：經雙協商甲名義購房本房屋由乙資購買房屋所權歸乙與甲關且需要留存足夠證據比資原始憑證存摺、購房發票等等旦登記購房事反悔足夠證據證明該房屋借名買實際產權事實購房事實購房能院支持房屋登記實終糾沒足夠證據產權證登記購房事實購房能主張事實借款關系要求登記購房返房款

2、另外即便借名買房合同效登記購房違反該約定該房轉讓或抵押給第三第三取房產事實購房並能追該房產根據《物權》善意取制度第三於善意信賴產登記簿或房屋所權證書內容並且轉讓已支付合理價格同轉讓已依登記取房屋所權應受律保護事實購房僅權向登記購房要求賠償

3、至於登記購房能清償期債務債權申請院強制執行院產登記依據查封並拍賣該房產致使事實購房喪失房屋所權借名買房合同效已經付款事實購房能向登記購房要求返購房款借名合同效事實購房執行程向院提執行異議執行房產主張權利並要求院停止執行根據《民事訴訟》規定執行員案外提異議按照定程序進行審查理由立予駁;理由立由院批准止執行

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Ⅵ 借名買房協議是否有效

借名買房協議有效嗎

借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，並以他人名義登記房屋所有權的行為。

借名買房是否有效，主要看借名人(實際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協議，這主要是根據我國《民法通則》關於當事人「意思自治」原則的規定，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協議，將房屋的權屬約定清楚的，應該認定借名行為有效，房屋的實際權屬歸借名人。同時，根據《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十五條規定：當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

但是，當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

借名購房相關法律風險提示

1、借他人之名購買房屋，如系規避法律禁止性規定，有可能導致最終合同無效的風險。

2、非產權人的受託人基於私下委託以自己名義簽訂售房協議，構成隱名代理，買方以受欺詐主張合同無效難以被法院支持。故買方對房屋產權人身份審查的義務在簽約前就應完成，並不應受中介方承諾或擔保的影響。

3、借名購房必然意味著登記物權非屬實際權利人所有，在借名行為不違背法律禁止性規定情況下，借用人只享有債權，在借名人無權處分情形，存在借用人喪失房屋所有權而無法向第三人追及的風險。如不能證明借名購房的事實，甚至連向借名人主張過戶的權利都會喪失，即雙方只有單純的金錢借貸或墊付的債權關系。

4、經開發商同意，從親友手中購買轉售商品房，即使實際交款並入住，但產權人未變更，亦無書面的房屋買賣合同可資證明，就會存在某現實案例中的風險：即便是兄妹，交了錢，不過是雙方還沒選房沒簽合同或是替人墊付;住了房，不過是私下借住而已。故，購買轉售商品房，不僅要簽訂書面合同，還要最終達致產權過戶的結果。

Ⅶ 父母子女借名買房糾紛該如何處理

一、借父母名買房歸誰
1、看房產類型
購房者如果購買的是普通商品房，且雙方有明確的約定即簽訂了借名購房協議，則該協議有效，借名人的主張可以支持。但一旦房屋已經被查封、過戶給善意第三人或者存在其他不能過戶的原因的，借名人要求出名人辦理過戶的主張不能成立。
房產類型的不同，處理結果也會不同，如果購房者購買的是經濟適用住房等保障性住房，則雙方簽訂的借名購房協議，因為違反相關政策、法規規定，侵害其他符合購房資格的購房人的利益，一般認定為無效。
2、充足證據
購房者即使是借用父母的名字買的房子，但是不動產登記之後就發生物權效力，登記產權人就被推定為房產的所屬人，除非有證據足以推翻產權登記簿上記載的內容。法院通常會綜合房屋的出資情況、房屋的佔有使用情況、購房票據、合同、房屋產權證的持有情況以及對於借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。
3、合同約定
有的朋友在借名買房的時候會簽訂責任合同，合同畢竟僅是內部約定，尚須經過變更登記才發生物權效力，不能僅憑約定的債權產生物權變動的效果。借名人向法院起訴應當依據雙方簽訂的借名購房合同提起合同之訴，要求對方依據合同約定辦理過戶，而並不能直接要求法院確認房屋歸其所屬。
二、借名買房糾紛如何處理
購房者可以提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的證據，其主張確認房屋歸其所屬或要求登記人辦理房屋所屬權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。
當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所屬權轉移登記的，可予支持。否則出資人只能向對方當事人主張雙方形成借款的債權債務關系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所屬權。

Ⅷ 借名買房問題多 具有風險要謹慎

由於購房資格、銀行信貸政策、稅費成本等原因，房屋買賣雙方有時會約定，一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益。但隨著房屋價值的高漲及社會財產觀念的變化，這種借名買房的情況產生出越來越多的法律風險。

以子女名義購房卻無借名協議

產權人身份難證明

姜先生是姜父的獨子。姜父稱，在2003年，考慮到將來可能徵收遺產稅，他以自己的個人財產出資，以其子名義購買一套房屋，並將房屋產權登記在兒子名下，房屋所有權證、購房款發票等由自己持有。2016年，其子姜先生掛失補辦了房產證並將房屋出售。

姜父認為自己才是房屋的實際產權人，要求姜先生向其支付賣房款。姜先生則認為其與姜父之間不存在借名買房，出資款雖是姜父支付，但是使用的是其與其父的共有財產。

法院經審理後認為，本案中，姜父未就房屋購房款的具體支付情況提交證據。現在其子不認可雙方存在借名買房的合同關系，姜父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規避可能出台的遺產稅的解釋，不足以證明雙方之間就房屋所有權歸姜父達成合意，也無法證明雙方存在借名登記的約定。最終法院駁回了姜父的訴訟請求。

【分析】

物權登記具有物權的公示效力。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。姜父雖然手持購房發票等手續，尚不足以對抗房屋所有權證所具有的物權公示效力。本案屬於雙方並未簽訂借名買房的書面協議的情形，在此類案件中，實際出資方應提高風險意識與證據意識，盡量將出資情況、雙方對借名買房的合意及房屋權屬約定通過書面協議予以確認。

借名買房協議內容不明

出資子女難為產權人

劉女士為劉父之女，王先生為劉父的繼子。1992年，由王先生出資，以劉父名義與劉父單位簽訂購房合同，購買101號房屋一套，產權登記在劉父名下。劉父夫婦1995年與王先生簽訂書面協議約定：購房款由王先生承擔；劉父夫婦在世，房產歸劉父夫婦所有，王先生有居住權；劉父夫婦去世後，房屋產權歸王先生所有，他人無繼承、參與此房的權益；王先生必須贍養劉父夫婦，為其養老送終。

劉父去世後，劉女士認為上述協議是無效的代書遺囑，要求對這一房屋依法繼承。

法院經審理後認為，協議書內容表明王先生及劉父夫婦對協議書內容知曉並同意，這份協議書合法有效。101號房屋應屬劉父夫婦的共同財產，現劉父已去世，王先生履行了贍養喪葬的義務，故對劉父的房屋份額，王先生享有受遺贈的權利。最後，法院確認101號房屋由王先生和劉父的配偶王女士按份所有。

【分析】

在借名買房的協議中，不僅要約定借名人對房屋購買進行了出資，且需約定雙方存在借名登記的意思表示，明確由借名人實際享有房屋權益，否則不構成「借名買房」的合意。本案中，王先生雖為購房款的實際出資人，但是因為協議書並未明確借名買房的法律關系，因此，只能以協議書來確定相關人的權利。

書面約定以子名義購房

房屋*押貸款仍難過戶

2003年，牛父牛母出資以其子牛先生名義與開發商簽訂購房合同，產權登記在牛先生名下，房屋交付後由牛父牛母居住使用。2009年，牛父牛母與牛先生簽訂協議書，載明：所購房屋是由牛父牛母全資購買，房產證寫的是兒子的名字，但沒有牛父牛母任何一人的同意，牛先生不得將此房屋出售或抵押。2013年，牛先生以上述房屋作抵押在銀行辦理了100萬的消費貸款並進行了抵押登記。牛父牛母隨後要求牛先生將房屋過戶至其名下，牛先生則認為自己才是房屋產權人，並表示房屋上的抵押登記未予解除，無法過戶。

法院經審理後認為，根據雙方簽訂的協議，可以認定雙方存在借名買房的合同關系，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，應依約履行，對借名人依據合同約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記可予支持。但現房屋上因設立了抵押登記，在抵押登記解除之前，程序上無法辦理產權轉移登記。最後，法院判決牛先生在房屋抵押登記解除之日協助其父母辦理房屋的權屬轉移登記手續，將房屋過戶至其父母名下。

【分析】

在涉及借名買房情形的案件中，如果雙方有書面協議對出資、借名的事實予以確認，則可認定雙方成立借名買房的法律關系。在不違反國家、集體或第三人利益及法律、行政法規的強制性規定情況下，借名買房協議有效。但是在不滿足過戶、交房條件的情況下，仍無法支持借名人辦理過戶、交付房屋的訴求。

借名買房牽扯法律問題多

具有風險要謹慎

根據北京地區的司法實踐，關於借名買房協議的效力問題，現有規定認為：(1)當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。(2)當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。(3)借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

最後，在此提醒大家，借名買房的背後法律問題較多，對此應慎重。

（以上回答發布於2017-10-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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