⑴ 不動產的使用權能單獨買賣嗎如果能買賣的話，那房子的佔有權、收益權、處分權這些權利該怎麼辦難道還
所有權包括佔有，使用，收益，處分權，買賣使用權實際就是讓出佔有及收益權，受讓人使用期間你當然不可以另行處分影響受讓人使用了。
⑵ 土地使用權和房產所有權是否可分離
房產的所有權與使復用權是可制以分離的，單位的房子分給個人居住，房屋出租都是所有權與使用權分離的例子。
房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。《中華人民共和國民法通則》規定，房屋的所有權分為佔有權、使用權、收益權和處分權四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。
房屋的佔有權通常由所有權人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權與所有權分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內的佔有、使用權讓渡給承租人來行使。 房屋的使用權是對房屋的實際利用權力。通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權，如房主將房屋租給他人使用。房屋的收益權是指房主收取房屋財產所產生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。
房屋的處分權是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權由房主行使。有時房屋處分權也受到一定的限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，債權人可以處分房屋並優先受償。
⑶ 如何確認不動產物權的歸屬
依據下列規則確認不動產物權的歸屬：
一、確認不動產所有權的最直接辦法是依據登記記載。
通過登記將不動產物權的設立、轉移、變更的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項不動產上所形成的物權狀態。登記制度對於市場經濟秩序的建立和維護具有十分重要的意義。它的作用在於，確定物權的歸屬，解決物權的沖突和保護交易安全。具體來講，就是通過登記能確定某項不動產物權歸誰所有，登記記載的權利人實際上就是對物權的歸屬主體在法律上的認定。
換言之，凡是登記所記載的權利人就是法律所承認的享有權利的人。即使登記發生錯誤，在登記沒有更改以前，也只能推定登記記載的人為真正的權利人。一旦實行了登記就是對物權進行了最有效的界定。在這些情況下，首先要依據登記記載來確認不動產的所有權人。即登記的是誰誰就是房屋的所有人。
二、區分登記的效力與合同的效力，不能機械地理解登記在所有權轉移過程中的效力。
實踐中，很多人常常混淆了合同的效力與登記的效力的區別。甚至有人認為，合同，就是確定不動產物權的依據，合法有效的合同，明確地表明了不動產的所有人到底是誰，說白了，就是看合同確定所有人。對於不動產物權，登記記載是最直接確定物權所有人的方法，而非雙方之間合法生效的合同，合同，僅是債權的依據，而非物權。以合同確定物權的觀點必須要轉變。
登記是針對民事權利的變動而設定的，是一種物權公示的方法，在登記之前，當事人就不動產的轉移已經達成了合意，合同關系已經成立並生效。這時如果當事人任何一方違反了合同約定，那麼，就要承擔違約責任。如果將登記與交易的效力混為一談，那麼，因各種原因未登記的交易均為無效，則不利於保護合同當事人的權益。
三、在同一不動產上存在多項權利時，應按照下列規則區分各項權利的先後。
如果同一不動產之上存在著兩個或兩個以上的內容相互矛盾的物權時，首先，所有權人的權利要優先於抵押權人；所有權、抵押權作為物權優先於因合同而取得的其他債權。其次，登記的權利應優先於未登記的權利。均登記的，應當以登記的時間先後來確定應當確認和保護哪一項物權，登記在先的權利優先實現。另外，根據擔保法的規定，在不動產上設立抵押權，必須登記，否則不發生效力。在登記的抵押權中，在前的抵押權要優先於在後的抵押權受償。
⑷ 房地產分離如何繳納契稅
房產分割的契稅交納是按照所有權人得到的房產的比例結合房產總價按契稅的交納標准分比例交納的。
契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅范圍包括:土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等
⑸ 房地產抵押，房地能不能分離
房地產抵押，房地不能分離
《物權法》第一百八十二條規定，以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押.由於房地產的不可分性，我國在處理房地產關系時的一個重要原則就是.地隨房走或者房隨地走.這一原則也同樣適用於抵押，在設定抵押權時，房屋的所有權和建設用地使用權應當一並抵押，只有這樣，才能保證實現抵押權時，房屋和建設用地使用權同時轉讓.
⑹ 房產的所有權跟使用權可以分離嗎
1、「房產的所有權跟使用權可以分離嗎？」：不可以「分離」，但所有權人對房子擁有全部的處分權，可以決定將房子交給他人無償使用，這是所有權的權能、是所有權人的權利。
2、你的問題不太清楚：
（1）房子是誰的遺產？為什麼由你父親、你姥姥協商就能確定過戶到你名下？
（2）如果房子是你母親的遺產：這房子的一半是你父親的、另一半是你母親的遺產，屬於你母親的的一半由你、你父親、你姥姥共同繼承，此時：你父親、你姥姥都同意的，房子就可以過戶到你名下，但你大姨對此房如何處理無發言權，她管不著，你是否允許你姥姥居住與她沒有關系。
（3）如果此房是你姥姥的：這房將來應由你、你大姨共同繼承，在你姥姥在世時，房子過戶到你名下只要你姥姥同意就行，你父親、你大姨還是管不著，你姥姥可以要求你寫協議確定使用權給你姥姥，但你大姨無發言權；
（4）如果房子是你姥姥姥爺的夫妻共同財產：這房子要過戶到你名下，必須有你姥姥、你大姨、你和你父親的同意才行，而且你大姨有權要求你寫下你姥姥居住權的協議了。
3、「這種情況有典型例子嗎」：現實中很多，所有權人可以自由決定將房子有償或無償供某人使用（即使你決定給兩姓旁人無償居住也可以，只要所有權人同意）、或是將房子出租、出售等。
4、「如果有這類文書希望能提供具體格式，還有手續的流程」：
（1）房子過戶到你名下的程序：由於不知道這房是你姥姥自己的、還是你姥姥姥爺的夫妻共同財產、還是你母親的，不太好說。如果房子是你姥姥自己的：讓你姥姥寫下贈與協議，將房子無償贈與你，然後帶上你的身份證、房產證、你姥姥的身份證到房管局辦理過戶即可；但如果房子是你姥姥姥爺的夫妻共同財產、或是你母親的，這房子的一部分屬於遺產，還需要其他繼承人放棄繼承的聲明、並經過公證後，才可以到房管局辦理過戶了。
（2）過戶後，由你親筆寫下一份協議，承諾你作為XXX市XXX花園X號樓X室房屋的所有權人，承諾將此房無償供姥姥XXX在有生之年居住，再寫上年月日就行了。
如果你是未成年人，應由你父親代你寫這份協議。
你大姨再不放心，還可以約定違約金、或找保證人。
（3）協議自你和你姥姥簽字時起就生效，如果是你的單方聲明，只要你簽字時起就生效，不必經過公證，不過公證後效力更高些。
個人意見，僅供參考。
⑺ 不動產登記和交易分離的城市
15個聯系點已經在全國率先發放了不動產產權證，在不動產實質性落地過程中,不動產統一登記的數據尤其是房產數據依然是不動產登記的一大難點。
不動產登記正在全國大范圍開展。
21世紀經濟報道記者自國土部獲悉，目前國家層面不動產登記職責和機構建設已經完成，截至目前，全國有30多個市（州）、70多個縣（市、區）完成職責和機構整合。
與此同時，國土部選擇了山東青島市、四川瀘州市瀘縣、廣西南寧等15個地方，作為不動產統一登記窗口建設的聯系點，指導加快推進不動產統一登記窗口建設工作。
上述15個聯系點已經在全國率先發放了不動產產權證，在不動產實質性落地過程中，不動產統一登記的數據尤其是房產數據依然是不動產登記的一大難點。
根據國土部的安排，國土部2015年下半年上線試運行信息平台，2016年完善信息平台並拓展擴容。
「在信息平台投入運行前，各地要全面清理和整理不動產登記歷史資料，按照國家統一制定的資料庫標准和數據整合建庫技術規程，對本地區土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數據進行整合，建立關聯關系，健全完善不動產登記信息資料庫。」 國土部不動產登記局局長王廣華介紹。
數據是地方不動產登記的難題
瀘州是國土部選定的全國不動產統一登記窗口建設的15個聯系點之一，該聯系點是為全國統一登記後簿冊證、信息平台、標准怎麼統一，具體怎麼做，探索解決途徑。
在《不動產暫行條例》實施的當日，四川瀘州居民申慶獲得「宅基地使用權和房屋不動產產權證書」，這是中國第一張不動產權證書。
這亦標志著瀘州市率先完成了不動產統一登記制度的落地。
據全程參與瀘州不動產登記系統建設的北京超圖軟體股份有限公司（下稱超圖）房產事業部副總經理李峰介紹，瀘州不動產登記的最大難點是不動產登記的數據整合問題，瀘州的房屋和土地信息，在落到地圖上時，不統一，存在一定的差異。
21世紀經濟報道記者致電瀘州不動產管理局獲悉，為全力推進不動產登記，瀘州市耗費巨大人力物力推進各類不動產登記數據整合，截至目前，共整合歷史土地登記數據約為80萬條，房屋登記數據約310萬條，每天還要新增300多例登記數據。
瀘州不動產統一登記資料庫的問題並非個例，不動產登記的核心和難點在於市縣，不過，21世紀經濟報道記者自采訪獲悉，眾多市縣均存在數據待完善的情況。
一方面住房、土地、林地等分散各個部門登記，這么多年來，內容、標准各不相同；另一方面，各市縣的信息化存在差距，部分縣市信息化較差，歷史的房產、土地等信息仍以紙質為主，缺失和錯誤較多，仍需進一步完善。
「不動產具有屬地性和不動性，其信息涉及坐落、界址、空間界限、面積、用途等，具有空間化特點，在地理信息系統中通常用多邊形表示，隨著土地和房屋權屬登記的精細化管理，有向立體化發展的趨勢，三維地籍和房產將成為今後的發展方向。」 超圖總工程師梁軍告訴21世紀經濟報道記者，也就是說未來房屋、土地、海洋甚至未來地下管線將在一張圖（地圖）上展現，實現不動產一張圖或不動產與地下管線一張圖。
「當房屋和土地等各種不動產單元分布數據在地圖上疊加和顯示時」，梁軍表示，存在問題就會一眼瞭然地顯露出來，有利於避免空中樓閣（假房源）和一女多嫁（一個房源賣給多個權利人）。
梁軍介紹，不動產數據的難點在於房產數據。「房產數據既涉及宗地、建築物，也涉及描述建物內部房產單元的樓盤表和分層分戶圖，數據量大且復雜，因房產單位面積的價值高而要求數據精度高。」梁軍表示，房產登記涉及的權利人比較廣，且權利人具有流動性和非空間化特點。
另外，梁軍介紹，從房地產調控的層面，個人信息還涉及家庭成員信息，需要通過人口資料庫實現「以人控房」。
王廣華也介紹說，各地要全面清理不動產登記歷史資料，對本地區土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數據進行整合，建立關聯關系，健全完善不動產登記信息資料庫。
中國社會科學院法學所民法研究室主任孫憲忠表示，條例最主要目的是梳理不動產信息，最大的亮點是登記從分散到統一的變化，是一大進步，現在統一登記在不動產登記局，這個新的登記系統如何把其他部門過去登記的資料重新系統化，如何讓幾方登記的內容、權利不至於發生碰撞、摩擦，這都是要解決的問題。
⑻ 「股份公司使資本所有權和使用權分離。」這句話為什麼是對的
參考下列資料,希望對你有用
所有權具體權益包括:佔有、使用、收益、處分。而且所有權人可以將其中的一種或多種權利通過委託、讓與等方式交與他人行使。
經營管理權一般是得到所有權人的委託或以其它方式許可來佔有、使用、收益財產的權利。一般不具有處分權。而且會受到一所有人的一些限制。比如農民對承包土地有經營管理權，但要按做為所有權人的國家規定的用途來行使經營權。
其實從實際權益上來講在我國有些所有權與使用權的區別不大，不過由於歷史原因及政治原因才導致如今的復雜局面。比如土地使用權與土地所有權。
<中華人民共和國物權法>
第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
第五十三條 國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。
第一百二十五條 土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有佔有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。
⑼ 房屋和土地使用權人不同，如何處理
在物權立法中如何處理土地與建築物的關系，有兩個方案：其一，僅規定土地為物（不動產），建築物被視為土地的構成部分，不是獨立的物（不動產）。採取這一方案的物權法，不動產只是土地，不動產登記只是土地登記。其二，土地與建築物，分別為獨立的物（不動產），即土地是一個物（不動產），建築物是另一個物（不動產）。採取這一方案的物權法，不動產包括土地和建築物，不動產登記分為土地登記和建築物登記。
我國實行土地國有和集體所有的基本經濟制度，私人可以享有建築物所有權，但宅基地所有權仍屬於國家或者集體。因此，我國物權法採取以上第二種方案，規定土地是一個物（不動產），建築物是另一個物（不動產）。在規定土地和建築物是兩個物（不動產）的前提下，為避免建築物和宅基地分別歸屬於不同主體造成法律關系的復雜化，創設建築物所有權與宅基地使用權必須同歸一人，並且建築物與宅基地必須一並抵押的強制性規則，即所謂「房隨地、地隨房」原則，規定在物權法第146條、第147條、第182條。
按照第146條的規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。按照第147條的規定，建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分。這兩個條文規定，建築物所有權與宅基地使用權一並處分原則，即權利轉讓情形的「房隨地、地隨房」原則。
按照物權法第182條規定，以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照此規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。本條規定建築物與宅基地一並抵押的原則，即設立抵押情形的「房隨地、地隨房」原則。
物權法上述條文，對「房隨地、地隨房」原則的規定，十分准確，並無產生理解歧義之餘地。關鍵在登記機構必須嚴格執行。可能是因為不動產登記機構未統一，房產登記機構專管房屋所有權過戶登記和房屋抵押登記，土地登記機構專管土地使用權過戶登記和土地抵押登記，相互之間難於協調配合，造成現實中存在「房地分離」，即房屋所有權與土地使用權分屬不同主體，房屋抵押權與土地抵押權分屬不同主體，的不正常現象。要徹底解決房地分離問題，有待於登記機構統一。但現實中存在的房地分離問題，並不難處理。
房屋所有權與土地使用權分屬不同主體，各權利人均受限制，房屋所有人不能出賣房屋，土地使用權人既不能使用土地也不能出讓土地。解決辦法是：或者房屋所有權人受讓土地使用權，或者土地使用權人受讓房屋所有權。
現在回答問題：房屋與土地分別抵押情形，往往其中一個抵押權擔保債權先到期，所擔保債權先到期的抵押權人，先向人民法院申請執行抵押權，而此時另一個抵押權擔保債權尚未到期。解決辦法是：法庭一經受理其中一個抵押權的執行申請，即應視為另一個抵押權擔保債權同時到期，法庭應一並執行兩個抵押權，就該房產（對房屋所有權和土地使用權不加區分）委託拍賣。拍賣所得價款金額，如果超過兩個抵押權分別擔保的兩個債權的總額，則執行比較簡單，只須分別足額清償兩個債權（本金和利息），然後將剩餘金額返還抵押人即可。
如果拍賣所得價款金額，不足清償兩個抵押權擔保的債權總額，其執行要稍復雜一點，建議法庭類推適用物權法第199條第（1）項條文後段：「順序相同的，按照債權額比例清償」。假設房屋抵押權擔保200萬債權，土地抵押權擔保100萬債權，兩債權額比例為2比1，拍賣所得價款金額為150萬，則清償房屋抵押權人100萬，清償土地抵押權人50萬。按照民法原理，二抵押權人未清償部分債權並不消滅，還可以作為無擔保債權，向債務人求償，自不待言。