良田使用權轉讓

『壹』 農田可以自由買賣嗎

農村土地不可以自由買賣。

《中華人民共和國土地管理法》
第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

1、70年後國家會給所買下來的宅基地的主人發一個證書，合法權益得到保障。以後城鎮化建設，如果把村裡人都搬到縣城裡面，所買的宅基地國家徵收的時候會給於賠償的。（買賣宅基地使用權的流程一個地方跟一個地方的不一樣，根據當地的流程。）

2、如果要買的是同村人的自留地或者承包地，那就不可以買賣了。這種類型的地可以承包種莊稼或者養豬別的，但是蓋房子的話，下一次村裡進行土地調整（一般是十幾年調整一次）的時候，蓋房子的地方可能就是別人家的了。

3、最終，買宅基地是可以的，以後政府徵收土地也是能夠得到賠償的，要有房證的。

拓展資料：

農村土地承包法，分為總則、家庭承包、其他方式的承包、爭議的解決和法律責任、附則。

《中華人民共和國農村土地承包法》家庭承包，是指集體經濟組織按照公平分配、人人有份的原則，統一將耕地、林地、草地承包給本集體經濟組織農戶和一種承包方式。2002年8月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過，2003年3月1日起施行。

2017年10月31日，土地承包法修正案草案提請十二屆全國人大常委會第三十次會議初審。其中明確國家依法保護農村土地承包關系穩定並長久不變。為了給予農民穩定的土地承包經營預期，草案規定，耕地承包期屆滿後再延長三十年。

農村土地承包法規定，農村土地承包採取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包。

農村土地承包法規定，農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。任何組織和個人不得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員承包土地的權利。農村土地承包後，土地的所有權性質不變。承包地不得買賣。

農村土地承包法用法律的形式對土地承包中涉及的重要問題作出規定，必將進一步穩定黨在農村的土地承包政策，對於保障億萬農民的根本權益，促進農業發展，保持農村穩定，具有深遠意義。值得注意的是農村土地現在正在急劇減少。

『貳』 良田轉住宅開發用地的審批程序

你應該先去查找下你們當地的政策，每個省份都有不一樣的徵收規定。按土地管理法來說，良田是不允許徵用的。只有荒地才能利用，不得佔用耕地；有劣地可以利用的，不得佔用良田；不得用少征多或征而不用。只能通過徵用轉為國有土地，通過招、拍、掛形式轉由開發商開發建設。

『叄』 對「萬頃良田建設工程」與土地承包經營權流轉的探索和思考

1「萬頃良田建設工程」實施的意義

「萬頃良田建設工程」以科學發展觀為統領，以維護農民合法權益為前提，以建設社會主義現代化新農村為目標，以農業向規模經營集聚和農業示範區集中為主題，以土地開發復墾整理為平台，以城鄉建設用地增減掛鉤為載體，大力推進農村產業集聚、要素節約、居住集中，大力轉變農村發展方式，探索出一條有特色的現代農業和現代化新農村建設之路。通過建設用地空間整合，優化用地結構，節約集約用地;通過農民集中居住和享受社會保障，促進農民的身份轉變，加快城市化進程，實現耕地資源、建設用地資源、勞動力資源、市場資源的集聚。

實施「萬頃良田建設工程」，有利於解決耕地經營分散、生產方式落後、居民點布局零亂等問題和矛盾，是促進農業由分散經營向規模經營轉變，傳統農業向現代農業轉變的具體措施，是破解保護資源、保障發展難題，實現土地資源集約高效利用的有力手段，是實現科學發展觀、打破城鄉二元結構、促進城鄉統籌協調發展、提高城鎮化水平、構建和諧社會的有效途徑。同時，對於提高土地節約集約利用水平、生產力發展水平、人民居住生活水平及土地利用效益具有積極的推動作用。

2「萬頃良田建設工程」與土地承包經營權流轉的關系

「萬頃良田建設工程」在「耕地面積不減少、建設用地不增加、農民收益不受損、國家規章不違背」的前提下，從促進土地資源的集約高效和可持續利用出發，依據土地利用總體規劃、城鎮規劃，堅持以建成大面積、連片的高標准農田為重點，增加有效耕地面積，提高耕地質量，實行規模生產，發展現代農業，真正為農民謀福利。而發展規模生產就必須實行土地承包經營權的流轉，在不改變土地集體所有性質，不改變土地用途，不損害農民土地承包權益的前提下，將土地資源整合利用，形成「萬頃良田」。為達到這種資源整合利用的目的，就必須實行土地承包經營權的流轉。

對農村土地承包經營權實行有序流轉，是農用地使用制度的改革創新，它將有利於農業結構調整，提高農業效益;有利於優化農村勞動力結構，促進勞動力向非農產業轉移，增加農民收入;有利於降低農產品成本，提高農業競爭力;有利於加快傳統農業向現代農業轉化，提高農業生產率;有利於農業增效，農民增收，實現共同富裕。通過流轉，實現農村土地所有權、承包權、經營權的三權分離，是農村生產力發展的客觀要求和必然結果，對建設社會主義和諧新農村具有重要意義。因此，「萬頃良田建設工程」的實施與土地承包經營權流轉，兩者密不可分，「萬頃良田建設工程」的實施必須要實行土地承包經營權流轉，而「萬頃良田建設工程」又是土地承包經營權流轉的一個出路和外在表現，兩者在發展規模農業，促進農村生產力的提高上最終殊途同歸。

3在實施「萬頃良田建設工程」中如何實行土地承包經營權的流轉

3.1應遵循的基本原則

為了規范農村土地承包經營權流轉市場，提高農村土地利用效益，切實保護土地經營權流轉各方的合法權益，在實施土地經營權流轉過程中，遵循以下基本原則:①依法原則，農村土地承包經營權流轉必須依照有關法律、法規和中央的政策規定執行;②自願原則，要充分尊重農民意願，任何單位和個人不得脅迫或阻礙農戶流轉土地;③有償原則，土地經營權流轉的條件和價格完全由農戶與受讓方自主平等協商，流轉的收益歸農戶所有;④土地所有權不變原則，堅持以村為主體，成立專業合作組織，負責土地承包經營權流轉工作，流轉後的土地所有權仍為所在村集體經濟組織。

3.2流轉的方式

(1)股份合作。將原村組發包給農戶的承包經營權的土地面積作股，組建新的土地股份合作社，對入股土地實行統一規劃、開發和經營，土地股份合作社直接經營或者代表股東與企業簽訂合同或進行租賃等的形式。按股支付給原農戶承包經營費，實行保底分紅。合作社獨立核算，自負盈虧。

(2)集體經營。農戶將一定限期的承包經營權一次性和集體經濟組織簽訂委託代理合同，由集體經濟組織代表村民進行土地承包經營權公開拍賣及相關談判事宜，轉讓完成後，承包經營者自負盈虧。集體經濟組織分年度支付給原承包經營戶承包經營權流轉費。

(3)分包經營。若一次性流轉後招租不能到位，由所在村集體經濟組織統一規劃，制定分包方案，可多戶聯合或大戶獨立承包經營，實施規模種植，並給予原承包經營戶相應的承包經營費。

3.3流轉的程序

(1)調查摸底。在實施流轉前，對項目區的農地，特別是耕地進行全面細致的調查，並以承包經營權證書載明的面積作為基礎，建立一套完整的台賬，適時召開村民代表或村民大會，充分徵求村民意見，通報土地流轉的補償方法。

(2)簽訂流轉合同。流轉雙方經洽談磋商，認定流轉方式、流轉時間、流轉價格以及流轉收益支付辦法等，並在協商一致的基礎上簽訂書面合同，由流轉雙方代表簽字蓋章，報農業部門批准。

(3)撥付資金。流轉合同簽訂後，每年年終從土地流轉收益(含農地流轉和集體建設用地流轉收益)以及專項資金中按標准撥付給農戶，或者為其購買社會保障，涉及入股分紅的按入股分紅的具體辦法執行。

4土地承包經營權流轉過程中可能出現的問題

經過論證，土地承包經營權流轉是「萬頃良田建設工程」的一種行之有效的實現形式，從總體上看發展方向是好的，但是，土地流轉是新生事物，在實際運作中會出現一些問題，如果尊重民意不夠、手續不健全、缺乏必要的社會保障、流轉價格低廉和家庭承包耕地的承包款較低，以及流轉中介服務組織不齊全等因素，都會制約土地流轉。

5引導、推動土地承包經營權流轉的具體措施

土地承包經營權流轉涉及面廣，政策性強，關繫到廣大農民的切身利益和農村改革、發展、穩定大局，必須積極引導，切實加強管理。具體可以從6個方面著手加以引導。

5.1積極宣傳，提高認識，引導流轉

各級有關部門尤其是鄉村基層幹部和農民群眾對土地承包經營權流轉的重大意義和巨大作用，思想上認識不足，行動上不夠主動。要扭轉這種局面，必須積極宣傳，提高認識，明確土地流轉不是對農業家庭聯產承包責任制的否定，而是在長期穩定家庭聯產承包責任制的基礎上搞活承包地，使承包地向種田能手和其他現代農業經營者集中，它是提高土地資源的配置效率和規模效益的重要措施，是在新形勢下對農村家庭聯產承包責任制的進一步完善發展。實踐證明，農民承包地使用權的流轉有利於農業增效、農村社會經濟發展，符合廣大農民的長遠利益和根本利益。

5.2加快建立中介組織為土地流轉提供服務

建立中介服務組織，為農戶之間流轉土地提供平台。農戶如需要流轉出土地，但一時難以找到合適對象的，可求助於中介組織;中介組織將收集到的土地供求信息通過報紙、電視、互聯網等媒介向社會發布，牽線搭橋。

5.3充分發揮村集體經濟組織在土地流轉中作用

村集體經濟組織作為發包方，在土地流轉中有著不可替代的作用，只要發揮得好，可以避免許多因土地流轉而產生的糾紛，也可以進一步促進土地流轉的發展。由村集體經濟組織出面協調、幫助農戶簽訂規范的流轉協議，流出方與流入方的權益均可得以保障，避免土地流轉糾紛;幫助需要流入土地的工商業主、龍頭企業等種植大戶與眾多農戶談判，可以降低談判成本;由村集體經濟組織出面為農戶向流入土地的大戶收取租金，可以降低因大戶不給租金或棄田逃跑，一家一戶農戶經濟受到損失的風險;由村集體經濟組織出面牽線搭橋，可以克服因沒有土地流轉中介組織和交易網路導致土地供需信息不靈，流轉困難的問題。

5.4建立農村社會保障制度，解決農民後顧之憂

由於目前土地依然是大部分農民就業、生存保障和社會福利的唯一依靠。所以，進行土地流轉機制創新，就要積極穩妥地推進農村社會保障制度改革，逐步將農村的社會保障由依靠承包地轉為依靠社會和制度，包括養老、醫療、生育、傷殘等保障。只要有了良好的社會保障制度，農民對土地的依賴性就會降低，土地的流轉就會加快。

5.5開展農民培訓工程，提高農民的素質，提高非農就業能力，讓更多的農民離開土地，為土地流轉創造條件

隨著經濟的發展，對勞動力的素質要求越來越高。雖然城市大門打開，但如果農民沒有一技之長，也很難在此立足，根本無法離開土地。所以，各地政府必須把培訓農民作為一項重要的工作來抓，提高他們適應從業崗位的技能，成為先進製造業和第三產業的合格勞動者，順利實現勞動力轉移，這樣就有條件能讓更多的農地流轉起來。

5.6提高農村工業化和城鎮化水平，拓寬農民就業渠道，為土地流轉提供條件

農民不願意流轉土地的一個重要原因是流轉土地承包經營權後就沒有了其他職業。因此，必須加快發展農村工業化和城鎮化水平，增強集聚各類企業和生產要素，吸納更多的農村人口的能力。各地政府要加大招商引資力度，讓更多的企業安家落戶，引導民間資金投資工商企業，為農民創造更多的就業崗位，這樣就有條件能讓更多的農民離開農地，實現農地大流轉。

土地承包經營權流轉作為一個新生事物，各方面的制度還不健全，在實施流轉的過程中難免會遇到一些問題，在今後的流轉過程中還會出現各種新情況、新問題，有待於我們進一步探索。

『肆』 請問農村良田能買賣嗎需要注意什麼呢

關於這個問題，你所說的農村良田，是指承包地。根據我國相關法律規定，承包地不得買賣。買賣土地的行為屬於違法行為。承包期內的土地承包經營權可以流轉。

3.可以並處罰款。罰款額為非法所得的百分之五十以下。

情節嚴重的還有可能構成犯罪，依法追究刑事責任。

綜上，農村良田，也就是承包地，是不允許買賣的，非法買賣的行為屬於違法行為。所承包的土地在承包期內，土地承包經營權可以進行流轉，流轉不得改變承包土地的農業用途，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。

『伍』 轉讓國有土地使用權、出讓國有土地使用權，哪個要繳土地增值稅，兩者有什麼區別

轉讓國有土地使用權才需要繳納增值稅，出讓無需交稅

根本上是要區分「出讓」和專「轉讓」的區別

1. 出讓僅指國屬家（市、縣（市）人民政府）在土地的一級市場上，採取招拍掛的方式將一定年限的國有土地使用權「賣」給單位和個人的行為。
   

   由於出讓只可能是國家行為，而稅收的核心是為國家（政府）籌集收入，因此，對於出讓環節是沒有必要課稅的。因為如果該環節交稅就好比國家把錢從左兜掏出了裝進了右兜，總量沒有改變，卻浪費時間和經歷。所以出讓方是不繳納任何稅款的。

2. 轉讓是指取得國有土地使用權的單位和個人在二級市場上將其目前持有的一定年限的該土地使用權（「用益物權」）轉讓給第三方的過程。屬於是再轉讓行為。

   這個環節，賣方是要交稅的，包括：增值稅及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅等等。
   

『陸』 農村良田劃分給誰，是否它的使用權就是誰他人無權干涉

注意 良田就是農墾用地 劃分給個人 也就是承包給個人 承包的不是使用權 是種植權和收益權 只能用作種植 如果想在上面蓋房什麼的 是違法的

『柒』 良田轉國有土地要多長時間

一、這個問題涉及到集體土地轉為國有土地的變更問題，過程很繁瑣，還要繳納很多的費用，具體的時間需要根據辦事部門的辦事效率來具體確定。有關集體土地變更為國有土地的情況解釋如下：
目前的法律規定集體土地是不能進行交易的,你怎麼能買到集體土地了.如果你是集體企業佔用集體建設用地,可以申報集體土地轉國有建設用地,但是這個過程是相當麻煩的.目前在我國審批集體土地轉為國土土地的只有國務院和省級人民政府可以啊
需要先到計委立項,然後到土地部門申請辦理徵用土地了!然後交很多費用。
具體講：只有重大項目征地才能將集體土地轉為國有土地，也必須要辦理農轉用等一系列的征地手續，居民個人無權改變土地性質。
二、相關的法律規定如下：
《中華人民共和國土地管理法》第八條規定：「城市市區的土地屬於國家所有。」「農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。 」
第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。
前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。
第四十四條 建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批准。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。
本條第二款、第三款規定以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。
第四十五條 徵收下列土地的，由國務院批准：
（一）基本農田；
（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；
（三）其他土地超過七十公頃的。
徵收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。
徵收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批准農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批准許可權內批准農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批准許可權的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。
第四十六條 國家徵收土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。
被徵收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。
第四十七條 徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。
徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以征地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。

徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。
被徵收土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。
徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。
國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准。
第四十八條 征地補償安置方案確定後，有關地方人民政府應當公告，並聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。
第四十九條 被征地的農村集體經濟組織應當將徵收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。
禁止侵佔、挪用被徵收土地單位的征地補償費用和其他有關費用。
第五十條 地方各級人民政府應當支持被征地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營，興辦企業。
第五十一條 大中型水利、水電工程建設徵收土地的補償費標准和移民安置辦法，由國務院另行規定。
第五十二條 建設項目可行性研究論證時，土地行政主管部門可以根據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和建設用地標准，對建設用地有關事項進行審查，並提出意見。
第五十三條 經批準的建設項目需要使用國有建設用地的，建設單位應當持法律、行政法規規定的有關文件，向有批准權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經土地行政主管部門審查，報本級人民政府批准。
第五十四條 建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用於耕地開發。
第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
第五十七條 建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批准。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，並按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。
臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，並不得修建永久性建築物。
臨時使用土地期限一般不超過二年。
集體土地是指農民集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。
集體土地是我國土地所有制的一種形式。
我國實行土地的社會主義公有制，土地的所有制形式包括國家所有（全民所有）和勞動群眾集體所有二種形式。
（1）《中華人民共和國憲法》第十條規定「農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。」
《中華人民共和國土地管理法》第二條「中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制」。第八條「城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。」
（2）在集體土地的經營管理方面規定：《中華人民共和國土地管理法》第十條「農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。
（3）集體土地所有權的確認。《中華人民共和國土地管理法》第十一條「農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。」
（4）集體土地的徵收和徵用。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。
（5）集體所有的土地可以由集體或者個人承包經營，從事農林牧漁生產。
所有權的轉變目前只有土地徵收一條路，而獲得國有土地使用權的辦法是從政府獲得出讓，或者其他使用權人的轉讓。詳細法律可以參考《土地管理法》
集體建設用地，是指鄉村、集鎮內的住宅建築、公共建築、公共設施、道路、綠化以及鄉村企業、事業等各項用地。它主要包含以下三個部分：鄉（鎮）、村企業建設用地，鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設用地，農村居民住宅建設用地。集體建設用地的規劃，應當遵循合理布局、節約用地、有利生產、方便生活的原則。
集體建設用地的流轉，是經規劃為建設用地的集體土地的所有者、所有權行使者、使用者，依法將建設用地的使用權以轉讓、出租、作價入股、合作、聯營的方式移轉給受讓人，並通過簽訂集體建設用地有償使用合同，取得一定數量的土地收益的土地法律制度。
集體建設用地流轉的主體，分流轉方和受讓方。流轉方，既有鄉（鎮）、村集體經濟組織等集體土地所有者所有權的行使者，還有鄉（鎮）、村企業等經濟組織和個人等依法享有建設用地使用權益的土地使用者。受讓方，即土地使用者，既可以是本集體經濟組織的內部成員，也可以是其他集體經濟及其成員，甚至可以是其他法人和個人。
當前各地集體建設用地流轉的實踐狀況不一致，主要是受到所在地區的經濟發展水平狀況的制約：（1）在農村經濟欠發達地區，形式上一般僅限於農民出租住宅和市場出租攤位所涉的土地流轉；（2）在農村經濟中等發展地區，形式上除出租住宅、攤位外，已經涉及農村企業改制、改組和盤活廠房、場地過程中的土地使用權；（3）在農村經濟發達地區，以轉讓、出租為主的多種形式並存，更趨於靈活。同時，流轉涉及的地類較全，數量也較大。可以說，建設用地流轉在這些地區已得全面發展，在土地交易市場體系的地位日益重要。農村集體經濟組織進行規模經營土地資產的局面已經來臨。
當前，集體建設用地的流轉形式主要包括以下幾種：
（1）農村集體經濟組織直接轉讓、出租土地使用權；
（2）農村房屋產權人轉讓、出租房產時，連帶轉讓、出租土地使用權；
（3）鄉村企業的兼並、改制過程中涉及集體土地轉讓、出租；
（4）農村集體經濟組織以土地使用權作價入股、聯營等形式新辦企業；
（5）村集體經濟組織以土使用權合作的方式開發項目；
（6）經徵用、補辦為國有土地並輸轉讓、出租；
（7）由於企業破產清算或債權債務因素，經司法裁定發生流轉。
推行集體建設用地流轉，有利於農村經濟改革的深化，有利於農村土地法律制度的完善。正確實施建設用地流轉的重要意義，應包括以下三個方面：
（1）維護了土地公有制和農村集體經濟組織的合法權益，使土地所有權在經濟上得到體現，有利於農村經濟組織的進一步鞏固和發展。
（2）有利於防止浪費土地，調動土地的合理配置，促進土地的合理利用，提高土地經濟效益。
（3）一定程度上減輕國家、集體的經濟負擔，彌補農村建設資金的不足，為農村的土地開發和興辦公益事業提供經濟上的保證。
三、建立村民股份製法人模式的土地產權制度。
當前，我國法律尚不能明確指出集體土地所有權主體。如《民法通則》規定「集體所有的土地依照法律屬於村農民集體所有」。這一規定沒有明確指出所有權主體，導致集體、集體經濟組織、村民對土地的權屬顯示不清。我國學者一直以來從不同角度提出了各自的觀點。總的來看，無論何種觀點均有其缺陷性。近年來，在物權法、民法典的創制過程中，就體現二種觀點。
（1）一種觀點認為：集體土地屬於該集體全體成員共同所有。
《中國物權法草案建議稿》對集體土地所有權歸屬明確規定「屬於全體居民共同所有」。
此觀點完全引入「共同所有」的概念，又指出農村集體土地由其所涉集體的內部成員共同享有權利（佔有、使用、收益、處分四項權能），共同受「不得劃分份額，不得轉讓繼承」的限制。而內部成員直接享有權利則體現在使用土地方面和土地收益方面。這一觀點有其缺陷：
①集體、全體成員因出生、婚姻、死亡遷徙等原因始終處於動態，是一個變數。這使得集體組織在確定所有者具體權屬和土地收益分配的操作上產生極困難。
②共同所有的觀點，與我國農村現階段「鄉（鎮）、村集體所有」所有制相沖突。現階段，農村集體土地事實上由村、村民小組、鄉鎮實際控制。
③共同所有的觀點，容易引起土地私有化，會背離社會主義土地公有制原則。
（2）另一種觀點認為：集體土地由該村集體經濟組織或村民委員會行使所有權。
《中國民法典（草案）》的物權法編第六章第五十八條的規定「農村集體土地屬於村農民集體所有的，由該村集體經濟組織或村民委員會行使所有權。」
此觀點的產生，實際上學者們已經注意到前一觀點的缺陷性，於是提出「集體土地屬於農村集體所有的，由該村集體經濟組織或村民委員會行使所有權。」但這一提法仍沒有解決問題的結症。
其缺陷性體現在：
（1）對集體所有權主體不予明確「農村集體所有」是一個模糊概念。看該款表述，所有權主體，既不是農民，也不是集體經濟組織或村民委員會。
（2）集體土地受益者——農民，如何從所有權行使者獲得的權益，由於缺乏法律依據造成權益實現困難。
（3）「村集體經濟組織」又是不明確概念。
因此，法律應當明確規定集體土地所有權主體為股份製法人，可表述為「農村集體土地屬於村集體經濟組織成立的股份製法人所有」。同時也可規定股份製法人可以是村經濟合作社或是村土地資產經營公司，可以是鄉鎮資產經營公司或鄉鎮土地資產經營公司。作為村集體內部成員或鄉鎮集體內部成員的每個村民以股份制形式，享有與其他成員平等的使用上收益上權益。股份製法人則代表全體股份成員的利益。兩者產權關系，股份製法人與村民的財產權相互獨立，各自承擔自己的民事責任，村民對股份製法人則享有較公司股東更廣泛的權利的成員權。這種權利，不僅限於表決權，收益權等股東權利，它還應包括特有的股份法人資產流轉使用權和股份製法人投資的公共設施、公益設施使用權利等等。股份製法人的設立，同時引入類似公司法上的股東會、董事會模式的議事規則，使其具有現代理念決策機制，從而保證其對集體土地的權益行使更加規范。
採用股份製法人模式是基於如下幾個因素：
（1）股份製法人為集體土地所有者、經營者，並不需要改變我國農村土地的結構狀況，也不是對現行集體土地所有制的根本改變，它只是對集體土地所有權主體的確認。股份製法人作為集體土地所有者，是對我國農村土地現狀的承認，並沒有根本否定村、村民小組、鄉鎮是事實上土地所有者的狀況。
（2）股份製法人為集體土地所有者、經營者，符合我國社會主義土地公有制性質，明確了法律上的土地所有權關系。其對本集體所有的土地享有法人所有權與農村集體所有制的性質相符合。
（3）股份製法人作為集體土地所有者，從而排除「村集體經濟組織」的模糊概念，排除「村民委員會、鄉鎮人民政府」非經濟主體的概念，顯得更為科學。

『捌』 浙江省關於良田土地非法買賣標准賠償一分地是多少

非法買賣土地，可向縣級以上人民政府土地行政主管部門投訴。
《土地管理法》第七十三條規定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施;可以並處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

『玖』 村幹部私自將良田轉讓給私營企業做貨場是違法行為嗎因負什麼法律責任

村裡的土地歸全體村民共有，因此村幹部無權將糧田轉讓給私營企業做貨場，這樣做是違法的。未經過全體村民大會通過就把土地轉讓給別人去經營，這是范侵佔公共財產罪。

『拾』 有關土地(良田)承包使用權的知識

你好，你說的國有土地使用權承包，也就是國有土地租賃，各省有各省的辦法，但都要到房地產登記機構（包括土地部門）辦理租賃土地使用權登記手續。如上海市國有土地租賃暫行辦法中規定：
「第十三條(租賃土地使用權的登記)
承租人應當按照下列規定，向房地產登記機構辦理租賃土地使用權登記手續：......」

上海市國有土地租賃暫行辦法

第一章 總則

第一條(目的與依據)
為了促進土地資源優化配置和合理利用，完善土地有償使用制度，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國家有關土地有償使用的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條(適用范圍)
本辦法適用於本市行政區域內的國有土地租賃活動。
第三條(定義)
本辦法所稱的國有土地租賃，是指市、縣人民政府以及浦東新區管委會按照建設用地的批准許可權，將國有土地以一定年限出租給土地使用者，由土地使用者作為承租人支付租金的行為。
第四條(管理部門)
上海市房屋土地管理局(以下簡稱市房地局)負責本市國有土地租賃的管理工作。

第二章 國有土地租賃的范圍、條件和程序

第五條(租賃的范圍)
除商品房項目用地應當通過國有土地使用權出讓的方式取得外，其他項目用地可以按照本辦法的規定，通過國有土地租賃的方式取得。
第六條(承租人的范圍)
除法律、法規另有規定外，境內外的自然人、法人和其他組織均可以按照本辦法的規定，通過租賃方式取得國有土地使用權。
第七條(租賃的規劃要求)
國有土地租賃必須按照本市土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和城市規劃管理技術規定的要求進行。
第八條(租賃的方式)
國有土地租賃可以採取協議、招標、拍賣等方式。
通過協議方式租賃國有土地的，土地使用者應當按照本市有關規定，辦理建設項目計劃立項、建設用地規劃許可、建設用地審批等相關手續。
通過招標、拍賣方式租賃國有土地的，可以參照土地使用權出讓的有關程序進行。
第九條(租賃合同的簽訂)
國有土地租賃應當簽訂租賃合同。
租賃合同由市房地局、浦東新區土地管理部門和縣土地管理部門(以下統稱出租人)與承租人簽訂。
第十條(租賃合同的內容)
租賃合同應當載明以下主要內容：
(一)租賃當事人；
(二)租賃地塊的座落、四至范圍和面積；
(三)租賃地塊的規劃用地性質和規劃技術參數；
(四)租賃年限；
(五)租金金額、支付期限和支付方式；
(六)租賃當事人的權利和義務；
(七)租賃地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物的處置方式及其費用；
(八)租賃地塊市政配套設施建設的責任和費用；
(九)租賃地塊的交付期限；
(十)項目建設的開工和完成期限；
(十一)租賃合同終止時，地上建築物、構築物和其他附著物的處置方式；
(十二)違約責任；
(十三)爭議的解決方式；
(十四)當事人約定的其他事項。
租賃合同應當參照使用標准格式。租賃合同的標准格式由市房地局制訂。
第十一條(租賃年限)
國有土地租賃的年限可以由租賃當事人雙方約定，但不超過下列最高年限：
(一)工業用地為50年；
(二)教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
(三)商業、旅遊、娛樂用地為40年；
(四)其他用地為50年。
企業法人的國有土地租賃年限，不得超過其營業執照規定的經營年限。
第十二條(租金標准)
租賃土地的租金應當符合市場價格水平，並不得低於本市外商投資企業土地使用費標准。
第十三條(租賃土地使用權的登記)
承租人應當按照下列規定，向房地產登記機構辦理租賃土地使用權登記手續：
(一)租賃合同簽訂時，租賃地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物已拆除或者土地連同地上建築物、構築物和其他附著物一並出租的，承租人應當持簽訂的租賃合同，辦理租賃土地使用權登記。
(二)租賃合同中約定由出租人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，應當在出租人按租賃合同約定交付租賃地塊後，由承租人辦理租賃土地使用權登記。
(三)租賃合同中約定由承租人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，出租人應當發給承租人土地臨時使用證明；承租人應當在原有的建築物、構築物和其他附著物拆除後，辦理租賃土地使用權登記。
租賃土地使用權登記後，市房地局應當向承租人頒發房地產權證書，並在房地產權證書上註明「土地租賃」。

第三章 租賃當事人的權利和義務

第十四條(土地開發、利用和經營要求)
承租人應當按照租賃合同約定的規劃用地性質、規劃要求和其他條件，進行土地開發、利用和經營。
第十五條(規劃用地性質或者規劃要求的變更)
在國有土地租賃年限內，承租人需改變租賃合同約定的規劃用地性質或者規劃要求的，必須向出租人和城市規劃管理部門提出申請。經批準的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同或者簽訂補充合同，並相應調整租金；不予批準的，出租人或者城市規劃管理部門應當書面告知承租人。
第十六條(租賃地塊上房地產轉讓的條件)
以租賃方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照租賃合同的約定進行投資開發，地上建築物、構築物和其他附著物已建成；
(二)承租人已辦理租賃土地使用權登記以及地上建築物、構築物和其他附著物所有權登記，並取得房地產權證書。
以租賃方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時，租賃合同載明的權利、義務隨之轉移。
第十七條(租賃地塊上房地產轉讓的限制)
按照租賃合同的約定，受讓人必須是境內自然人、法人或者其他組織的租賃地塊上房地產，需要向境外的自然人、法人或者其他組織轉讓時，應當徵得出租人的同意。出租人同意轉讓的，應當由轉讓的受讓人與出租人重新簽訂租賃合同，並相應調整租金。
第十八條(租賃土地使用權的分割)
租賃地塊上建築物、構築物和其他附著物轉讓時，其佔用范圍內的租賃土地使用權隨之轉讓；租賃土地使用權發生分割的，轉讓的受讓人按照受讓的建築物、構築物和其他附著物的比例，取得相應的租賃土地使用權，並承擔租賃合同約定的權利、義務。
租賃土地使用權分割的界限和面積，由租賃地塊所在的區、縣土地管理部門確定。
第十九條(租賃土地使用權的合作、聯營)
在國有土地租賃年限內，承租人可以將租賃土地使用權作為與他人合作、聯營的條件。
第二十條(租賃地塊上房地產的抵押)
在國有土地租賃年限內，租賃地塊上依法建成的建築物、構築物和其他附著物可以抵押。
抵押物處分後，租賃合同應當由依法取得抵押物的受讓人繼續履行。
第二十一條(租賃地塊上房地產的出租)
在國有土地租賃年限內，租賃地塊上依法建成的建築物、構築物和其他附著物可以出租，但出租年限不得超過國有土地租賃合同約定的年限減去國有土地承租人已租用的年限後剩餘的年限。
第二十二條(承租人死亡或者變更、終止的處理)
在國有土地租賃年限內，承租人死亡或者依法變更、終止的，租賃關系按照下列規定處理：
(一)承租土地的法人或者其他組織依法終止或者發生合並、分立的，租賃合同可以由依法取得租賃地塊上建築物、構築物和其他附著物所有權的自然人、法人或者其他組織繼續履行；
(二)承租土地的自然人死亡的，租賃合同可以由租賃地塊上建築物、構築物和其他附著物的合法繼承人或者受遺贈人繼續履行。
第二十三條(租金的支付)
承租人應當按照租賃合同約定的金額、期限和方式，向出租人支付租金。
租金每年分兩期支付；租賃合同另有約定的，從其約定。
租賃合同簽訂的當年，自租賃地塊交付之日起，使用土地不滿半年的，免交租金；超過半年的，按照半年的租金金額支付。
第二十四條(租金的調整)
租賃土地的租金應當根據最低標准調整的時間和幅度，作相應的調整；租賃合同另有約定的，從其約定，但不得低於同期的最低標准。
第二十五條(租金的上繳和租賃地塊的稅收)
土地管理部門應當將收取的租金上繳財政部門。
承租人使用租賃地塊的城鎮土地使用稅，由稅務部門從租金中扣繳。

第四章 租賃土地使用權的收回

第二十六條(租賃土地使用權的續期)
國有土地租賃年限屆滿，租賃土地使用權終止。承租人需要繼續租賃土地的，應當在屆滿前6個月申請續期。除根據社會公共利益需要收回租賃土地使用權外，承租人的續期申請應當予以批准。
經批准續期的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同，並辦理租賃土地使用權登記。
第二十七條(租賃土地使用權期滿的收回)
國有土地租賃年限屆滿，承租人雖申請續期但未獲批準的，租賃土地使用權由出租人收回，出租人應當對地上建築物、構築物和其他附著物給予承租人適當補償；租賃合同另有約定的，從其約定。
國有土地租賃年限屆滿，承租人未申請續期的，出租人可以無償收回租賃土地使用權；租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十八條(租賃土地使用權的提前收回)
租賃年限未滿的土地使用權不提前收回，但有下列情形之一的，可以依照法律規定的程序提前收回：
(一)為公共利益需要調整使用土地的；
(二)為實施城市規劃調整使用土地的。
第二十九條(提前收回租賃土地使用權的程序)
提前收回租賃土地使用權的，出租人應當在收回6個月前，將租賃地塊的座落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，並在租賃地塊的范圍內公告。
第三十條(提前收回租賃土地使用權的補償)
提前收回租賃土地使用權的，出租人應當給予承租人適當補償。
提前收回租賃土地使用權的補償金額，應當按照規劃用地性質、租賃年限的余期以及地上建築物、構築物和其他附著物的價值等，由出租人與承租人協商確定，或者委託具有相應資質的房地產評估機構進行房地產價格評估後確定。
承租人對補償金額的確定有異議的，可以向人民法院起訴，但租賃土地使用權的收回仍可以按照公告規定的日期執行。
第三十一條(租賃土地使用權的交換)
提前收回租賃土地使用權的，出租人可以與承租人協商一致後，將另一地塊的租賃土地使用權與承租人交換。
交換租賃土地使用權的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同，並辦理租賃土地使用權登記。
第三十二條(承租人提前終止租賃合同的處理)
在國有土地租賃年限內，承租人要求提前終止租賃合同的，應當在3個月前通知出租人，出租人可以無償收回租賃土地使用權，並由承租人承擔違約責任；租賃合同另有約定的，從其約定。

第五章 法律責任

第三十三條(違反規劃管理規定的處罰)
承租人未按租賃合同約定的規劃用地性質或者規劃要求開發、利用、經營土地的，由規劃管理部門按照相關法規、規章的規定予以處罰。
第三十四條(承租人和出租人的違約責任)
出租人未按租賃合同的約定交付租賃地塊的，承租人有權解除租賃合同，並可以請求違約賠償。
承租人未按期支付或者未付足租金的，出租人應當催告承租人支付，並由承租人按日加付3‰的滯納金；承租人逾期2年未支付租金的，出租人有權解除租賃合同，並可以請求違約賠償。
承租人未按照租賃合同約定的開發期限或者條件開發、利用、經營土地的，或者擅自轉讓、轉租、抵押租賃土地使用權的，市房地局或者區、縣土地管理部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，出租人有權解除租賃合同，無償收回租賃土地使用權，並可以請求違約賠償。
第三十五條(復議和訴訟)
當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以按照行政復議和行政訴訟法律、法規的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。
當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第六章 附則

第三十六條(對原劃撥土地使用權的規定)
本辦法施行前，以劃撥方式取得國有土地使用權的土地使用者，可以按照本辦法的規定，轉為以租賃方式使用國有土地。
第三十七條(臨時用地的租賃)
租賃國有土地臨時使用的，可以參照本辦法的規定執行。
第三十八條(施行日期)
本辦法自1999年9月1日起施行。