建築物區分所有權屬於用益物權嗎

⑴ 對比分析建築物區分所有權，相鄰權和低役權的法律屬性

這三個權利都是物權中的概念。
一所有權1.概念:所有權是指對於有體物的所有權.即所有人在法律規定的范圍內獨占性地支配其所有的財產的權利,所有人可以對其所有的財產佔有,使用,收益,處分,並可以排除他人對於其財產違背其意志的干涉.
2.特徵:(1)所有權是絕對權.
(2)所有權具有排他性.
(3)所有權是一種最完全的權利.
(4)所有權具有彈力性.
(5)所有權具有永久性.
打個比方就是你家卧室以內的空間你有所有權，別人是不能對其有任何非法要求的。
二相鄰權概念：相鄰權 是指兩個或兩個以上相鄰不動產的所有人或使用人，在利用不動產的過程中所形成的權利的擴張或限制的一種社會關系。也就是說，相鄰各方對各自所有的或使用的不動產行使所有權或使用權時，享有在他人不動產上的通行權、用水排水權、鋪設管線權、通風採光權等派生出來的權利。
打個比方說，你樓上的要用水，必須從你家廚房過一個水管，那你家樓上的鄰居就有權在你家廚房鋪自來水管。
三首先要更正你一個字，不是底役權而是地役權 。
其概念就是土地所有權人（在我國包括土地使用權人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權利。
打個比方說，有人給你1萬塊錢要你10年之內不能蓋比他現在房子高的建築，這個給錢的人就享有土地所有權人（在我國包括土地使用權人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權利就是地役權。
他們之間的關系我就不自己寫了摘些現成的給你自己看把。
相鄰關系與地役權

一、地役權與相鄰關系的兩種立法例
地役權是一個與相鄰關系有聯系的概念。這主要是因為在當今大陸法系關於地役權和相鄰關系存在兩種立法例：地役權與相鄰關系合並規范立法例和分別規范立法例。
（1）合並規范及其理由
以法國為代表的許多大陸法國家的民法典采合並規范模式。在這些國家，相鄰關系也稱為法定地役，法定地役與約定地役共同稱為地役權，規定在用益物權一章中。
（2）分別規范及其理由
以德國為代表的國家（日本、瑞士等）采分別規范的規范模式。按照分別規范模式，地役權僅指約定地役（及時效取得地役權），規范在用益物權編中；法定地役視為相鄰關系，規定在所有權一章中。這樣立法安排的理由是，地役權（約定地役權）屬於用益物權，而相鄰關系只是對所有權的限制。
由此可見，各國對地役權規定並不完全一致。那麼，什麼是地役權，約定地役權與相鄰關系（法定地役）有什麼區別呢？我們不妨按照法國模式，先弄清什麼是廣義的地役權。

二、廣義地役權
土地所有權人（在我國包括土地使用權人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權利就是地役權。地役權一般涉及兩個地塊，且這兩塊土地分屬於兩個所有權人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務。其中需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人行使的地塊則稱為供役地；對應地，前一塊土地所有權人被認為擁有地役權，稱為地役權人，後一塊土地所有權人被認為附帶有供役的義務，稱為地役人。因此，地役，從需役地的角度，地役權是一種權利，而從供役地的角度則是一種負擔或義務。
作為一種對他人土地的一種便宜性權利，地役權從取得方式或發生根據上有兩個，一個是依據法律規定，一個是依據當事人約定。於是，地役權被分為兩類：約定地役和法定地役。顧名思義，法定地役是依據法律規定產生的對他人土地的一種便宜性權利；而約定地役是依據當事人的約定而產生的對他人土地的一種便宜性權利。法律之所以規定某人對他人土地享有地役，主要是因為如果不給予他這樣的便宜，則他對自己的土地利用便不可能或不方便，法律強加給當事人供役義務，以使各自的土地都能得到有效的利用。而在法律上無供役義務時，一方當事人可以基於約定而賦予另一方當事人利用其土地的權利，便產生了約定地役。
在地役權取得中還存在時效取得，即和平地、公然地（表見地）、連續利用他人土地達法定時效期間的，可以請求登記為地役權人。例如，甲和乙相鄰，甲原有道路通往公路，但須繞一個彎路，為取方便，即棄原路而改走乙之土地，乙礙於情面，一直未提出異議。如果這種情形一直延續到法定時效期間（比如20年）的話，那麼甲即可以請求將其形成的通行事實登記為通行地役權。這種地役權產生基礎為法律規定，但在采分別規范的模式國家裡，在地役權規范中也承認這種取得方式。在這一點上，分別規范模式中的地役權也並不完全是基於當事人約定而產生的。
一般的法定地役與時效取得地役的區別在於，法定地役的取得只要具備取得要件（最主要的是有此必要）即可立即取得，而時效取得本質上並沒有這樣的必要性，但經過法定期限後，法律上對這種事實予以承認，取得地役權。因此，法定取得仍然有別於時效取得。我們下面所講的法定地役（相鄰權意義上法定地役）均不包括時效取得。
總之，廣義上的地役權包括法定地役、時效取得的地役、約定地役。時效取得的地役兼具有法定地役與約定地役的一些特徵。

三、法定地役權（相鄰權）與約定地役權聯系與區別
（一）約定地役和法定地役的共同特徵
在大陸法國家，地役權是一種對他人土地的一種權利，即屬他物權的一種。但地役權與用益性質的他物權卻具有本質的不同。這些不同點構成地役權的最主要特徵，主要體現在以下三方面：
（1）它是服務於特定土地或附屬於特定土地的權利，它對「地」不對「人」，喪失需役地所有權或使用權即意味著喪失地役權；取得需役地的所有權或使用權通常也隨之取得為利用該土地所附帶的地役權，除非地役權是基於當事人約定產生的。例如，A土地使用權人甲為了避免繞道行走，與B土地使用權人乙達成一項約定通行權，如果甲將A土地轉讓給丙，那麼，A也就自然地喪失該約定地役，且丙不能當然地取得甲與乙之間約定地役權。因此，不管是約定地役，還是法定地役（相鄰權），地役權基本上是服務於特定土地的權利，它不能脫離特定的土地而存在，這在物權法中稱為地役權的從屬性和不可分性。
（2）地役權不以佔有他人土地內容或目的，而只是要求對方應盡某種容忍或不作為義務。地役權通常只是給予地役權人為了利用自己的土地或為了低成本地利用自己的土地而利用他人土地的權利，供役人提供地役並不因此喪失對土地的佔有甚至利用，而只是承受了某種負擔或不便利，本質上對其土地沒有根本的影響。例如，相鄰通行權只是賦予其通行的權利，而不包括在土地上建築或種植樹木的權利；相鄰管線通過權僅限於管線地通過並進行必要施工的權利，而對通過的土地或建築物沒有任何權利。因此，地役權不是對他人土地全面佔有和享用的一種權利，傳統民法將其歸入用益物權，只是從它是對他人之物享有權利的角度講的。
（3）地役權不是一種獨立的他物權，不可獨立轉讓、繼承或進行其他處分。這是以上兩點得出的必然結論。而其他形態的用益物權，用益物權人基本上可以像所有權人那樣去利用物，甚至有些用益物權（指地上權、永佃權）還可以轉讓或被繼承。地役權則欠缺這種權能，它只是非獨立存在的不可單獨轉讓的附屬於需役地所有權的一種附屬性權利。
作者認為，不管約定地役，還是法定地役（相鄰關系）均具有上述特徵。而且地役權還具有共同的內容。根據使用的方式或用途地役可分為：通行地役、引水或排水地役、眺望地役權、採光地役、通風地役、鄰地利用地役等。另外，傳統大陸法中還將取土（沙石）地役、放牧權、採集權等也放入地役權，但是這類地役權本質上屬於一種取得權或收益權，與役使他人土地權利存在本質上的區別，因此作者不把它歸入地役權范疇。
總之，地役權是為了利用自己的土地而不得不役使他人土地而產生的權利。它的基本功能是調整不同土地所有者之間因共同利用各自土地而產生的權利義務關系，以使在相鄰土地歸屬於不同主體的情況下，使需要藉助他人土地才能夠利用自己土地的人，得以順利利用自己的土地。因此，只要在土地歸屬或利用分屬於不同的主體，就存在地役權或與地役權相類似的制度。也許對役使他人土地的權利稱謂在各國不同，或沒有賦予這種權利以物權地位，但總有調整相鄰土地之間發生的相互利用規范。正因此，在當今世界兩大法系中都存在地役權制度 。

（二）約定地役（狹義的地役權）與法定地役（相鄰權）區別
（1）產生基礎
約定地役和法定地役的區別主要是權利產生的依據或基礎不一樣。法定地役（或相鄰權）是依據法律取得，而約定地役（或狹義的地役權）則是根據當事人雙方自願達成供役或需役的協議而產生的。法律之所以強加給某地塊以供役義務或賦予某地塊以權利，必須有合理的理由。這種理由是兩塊土地之間的一種自然需要，或者因為地形、地勢，或者因為位置、距離，或者為了達到和睦利用各自土地的目的，法律有必要強加給某塊土地以義務，給予某塊土地以權利。因此，法定地役（相鄰權）是建立在一定范圍的每個土地權利人都能夠利用各自土地的自然需要性上的。一般來說，這種自然需要是以土地的相鄰、鄰近為基礎的。而約定地役則毋須有自然必要性，可以超越相鄰或鄰近關系（當然並不是必須的），某地塊之所以承擔某種義務或負擔是因為他作出承諾或同意。換言之，約定地役產生於當事人的合意，對地塊之間的自然關系沒有什麼限制。因此，法定地役和約定地役的區別主要是設兩種地役權的基礎不盡一致，法定地役只存在相鄰（含相近）不動產權人之間；約定地役既可以產生於相鄰不動產所有權人之間，也可以產生於不相鄰不動產權人之間。
（2）有償無償
法定地役（相鄰權）一般是無償的，因為土地上的供役負擔源自於自然需要，要求需役地人負擔費用違背其制度的宗旨。而在約定地役，某地塊本身並沒有負擔這樣的義務，要其負擔某種義務，除了經其同意外，通常還要支付一定報酬；當然如果對方不主張報酬，亦是可以的。亦即是，約定地役權既可以是有償的，也可以是無償的，主要取決於當事人的約定。
（3）對抗性
由於法定地役是基於土地的自然需要且是固定於或永久地附屬於土地之上的，其地役權或地役負擔並不因其土地所有權或使用權人改變而改變，因此，法定地役具有對抗第三人的天然屬性，或者說，它的對抗效力源自於土地本身，而不需要其他公示手段。而約定地役則因其源自於當事人的約定，則只有經公示後才能取得對抗第三人的效力，這種公示手段，通常是登記。也即是約定地役權經登記後具有對抗第三人的效力。地役權的登記通常是在供役地的登記簿上記載供役負擔，一旦作這樣的記載，需役地人即可以要求取得供役地所有權或使用權人承受供役負擔（即具有對抗第三人的效力），否則沒有。
（4）獨立與否
在人們談到相鄰關系與地役權區別時，普遍地認為：相鄰關系為基於法律規定產生的對不動產所有權的擴張或限制（對供役地是限制，對需役地是擴張），不是一項獨立的物權；地役權為基於契約而產生的對他人土地利用的權利，為用益物權的一種。
不過應當指出的是，兩者都是非佔有他人土地而對他人不動產的某種權利，均是為了土地利用便利而設置的權利，具有相同的功能。約定地役的主要功能在於彌補法定地役的不足，在法定地役得不到調整或相鄰或鄰近不動產義務人沒有義務提供便利時，即可通過約定來加以彌補。法定地役權無非是經由契約形成的物權相鄰權。由於約定地役源自於當事人的約定，使得約定地役權具有脫離土地本身獨立存在的屬性，使這種權利接近其他用益物權，而法定地役權本質上只是調整相鄰不動產權利義務關系一種工具。

四、相鄰關系與法定地役權：稱謂問題
不管採取分別規范，還是采合並規范，相鄰關系（相鄰權）與法定地役權的內容大致相同。也就是說，相鄰關系或法定地役上的不動產權人之間基本上涉及以下幾項內容的權利義務關系：1）關於道路通行、通過；2）關於排水和用水；3），關於相鄰管線的安設；4）關於通風、採光、眺望等相鄰空間距離；5）關於建築、竹木越界禁止；6）關於相鄰有害氣體、噪音等；7）關於相鄰不動產使用危險（對地基和建築物施工或其他設施設置等不得使鄰地造成損害）防止，等等。
但是，相鄰關系與法定地役立法規范角度不同。作為一種地役權，法定地役權規范更強調的是權利，可以說是從權利的角度進行規范法定地役的；而相鄰關系基本上是以相鄰人的義務作為規范基點的，但也不排除從權利的角度來規范。因此，在上述七個方面中，最後三個方面似乎更宜稱為相鄰關系的權利義務，而不是稱為地役權。因為這里似乎不是強調對他人土地的某種權利，而是對相鄰人的義務。
作者認為，上述差異更多的是稱謂問題、形式問題。不動產的特殊之處在於存在相鄰人之間的權利義務關系，而不管是從權利的角度規范，還是從義務的角度規范，都涉及到特定當事人之間的權利與義務關系，一方享有權利，另一方即享有義務；一方的法定義務，即意味著另一方有相應的權利。而其共同點是：其法律依據來自於法律規定或自然需要。
本書認為相鄰關系即是法定地役。至於法定地役是稱為相鄰關系，規定在所有權章，還是與約定地役規定在一起，稱為地役權，這只是立法體例的問題，並不影響法定地役和相鄰關系的內容一致性。本書試圖從法定和約定兩個方面來論述相鄰關系中的問題（也就是在相鄰關系的框架下討論約定地役和法定地役兩個方面的問題），但為遵循現行立法和習慣，本書在論述法定權利義務關系時，使用相鄰關系或相鄰權，而在論述約定權利義務關系時，使用約定地役權。

五、我國對相鄰關系的規范
我國的相鄰關系規范確立於《民法通則》。《民法通則》僅用一條（第83條）確立了相鄰關系的基本原則、基本內容和責任形式。
不動產相鄰關系的基本原則是，有利於生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則；違反相鄰關系義務給鄰人造成損害時，應承擔的責任形式，即應停止侵害、排除妨礙、賠償損失。至於相鄰關系涉及的方面，該條僅以有限列舉方式，明確了截水、排水、通行、通風、採光，至於其他方面，沒有列舉，但並不是不予調整。最高人民法院《關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》，第98條至103條對相鄰關系作了進一步的細化和明確。但是這些規范遠遠不能適應復雜多樣的相鄰關系的調整。如何更好地規范相鄰關系，是我國物權立法過程中一個值得探討的問題。

⑵ 什麼是建築物區分所有權

建築物區分所有權是指根據使用功能，將一棟建築物於結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。
建築物區分所有權，是指在同一棟建築物上存在多個所有權的情形。這種狀況，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區，業主的建築物區分所有權已經成為私人不動產物權中的重要內容。物權法適應現實的要求，確立了我國的建築物區分所有權。
法律規定
根據《物權法》規定，業主的建築物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業主對建築物內屬於自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接佔有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建築區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外牆面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利；對建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建築物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權佔主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一並轉讓。
業主享有建築物區分所有權的同時，也必須履行相應的義務。如行使專有部分所有權時，不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益，像裝修房子時不能破壞建築物的整體結構；在住宅裡面不得存放易燃易爆等危險物品；對公共部分行使共有權時，要遵守法律的規定和業主委員會的約定；認繳建築物共有部分的維護資金等。
建築物區分所有權制度在調整建築物區分所有關系中發揮著十分重要的作用。在現代社會，隨著工商業的發展和經濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之後的居住問題日趨突出，對建築面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建築物不斷向高空發展，而由此產生的建築物區分所有的現象日益增多，但我國民法通則中並無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關規定。在我國制定物權法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的徵求意見稿三個建議稿都無一例外的肯定了建築物區分所有權存在的必要性，因此筆者在此對建築物區分所有權進行必要的分析，並對各建議稿中的相關條文進行評析，以期望對在物權法中更完善的規定建築物區分所有權有所幫助。 一、建築物區分所有權的歷史發展在原始社會，由於生產力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建築物區分所有權的觀念。通說認為，建築物區分所有權觀念的萌芽，濫觴於人類文明之始的奴隸社會。在奴隸社會，由於生產和交換的發展，人口大量集聚於城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產生了類似於現代區分所有建築物的建築物形態，標志著建築物區分所有權的正式萌芽。在羅馬法中，由於貫徹了「一物一權」主義的原則，尤其是確認了所謂「建築物所有權屬於建築物所附著之土地所有人」或「地上物屬土地所有人」的原則，所以並不存在建築物的區分所有權問題。其後的日耳曼法，曾經形成所謂的「階層所有權」，在某種程度上承認了建築物區分所有權，但並不完整。自十九世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先後進行了工業革命，加速了城市和工業中心的急劇發展。隨著建築材料和建築技術的發展，高屋建築拔地而起，多個業主或承租人共同使用同一樓宇的現象出現，但與此相關的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建築物區分所有權法律制度的呼聲高漲。1804年，《法國民法典》第644條的規定，開創了近代民法建立建築物區分所有權制度的先河。此後，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先後建立了建築物區分所有權法律制度。進入二十世紀，兩次世界大戰堪稱人類浩劫，原有建築物遭到極大破壞。另一方面人口激增，並紛紛湧向城市，致使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學技術的進步客觀上又為建築物向更高的立體化方向發展提供了基本條件。為了解決日益復雜的建築物區分所有權法律關系，各國或重新檢討已有的法律制度，或者積極創設新的理論體系，促進了建築物區分所有權制度的發展。 二、建築物區分所有權概念的界定關於什麼是建築物區分所有權，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的並且為多數學者所接受的是「二元論說」和「三元論說」。 依「二元論說」，建築物區分所有權，是指數人區分所有一建築物時，各所有人對其獨自佔有、使用的部分享有專有所有權，並對全體所有人共同使用或數個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種復合物權。

⑶ 建築物區分所有權和相鄰關系的不同

不動產的相鄰權人應當按照怎樣的的原則處理呢，在相鄰的關系中，也是要為對方考慮的，在改動的時候一定要注意了，相鄰關系和建築物區分所有權有哪些呢。
【案情】
李某是長安街200號裙樓1-2間房屋(共二層)的所有權人，王某系該裙樓第三間(共三層)的所有權人，後王某在未經李某許可，也未經城市規劃部門許可的情況下，在其房屋東側第三層與李某房屋相鄰一側的牆體上挖設了自南向北兩扇窗戶，李某知悉後即要求王某對兩扇窗戶恢復原狀，由此發生糾紛。
【分歧】
在本案審理過程中，出現了兩種意見：
一種意見認為，根據《中華人民共和國民法通則》第八十三條和《物權法》第八十四條的規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。本案中，王某在其房屋第三層牆體上挖設兩扇窗戶的行為，並不妨礙李某通風、採光及正常生活，因而不構成對李某相鄰權的侵犯，李某無權要求王某將二扇窗戶恢復原狀。
另一種意見認為，李某與王某房屋相鄰一側的牆體屬於二人的共有、共用部位，王某未經李某同意擅自在第三層東側牆面開挖窗戶的行為，已侵犯了李某對共有部位享有的民事權利，應由王某對開挖的窗戶恢復原狀。
【評析】
筆者贊同第二種意見。理由如下：
第一種意見混淆了建築物區分所有權和相鄰關系兩種不同的法律關系。區分所有建築物(或稱異產毗連房屋)是指結構相連或具有共有、公用設備和附屬設施，而為不同所有人所有的房屋。本案中爭議的房屋當屬李某和王某區分所有的建築物，既然李某購買了裙樓1-2間房屋，那麼其對該樓房頂自然享有相應的支配權，而該房頂並非僅指頂部的樓板，還應包括頂部四周的護欄等附屬結構，因此李某對於其二層樓頂高出頂層樓板的四面牆體(包括東側牆體)也享有相應的民事權利，也就是說，李某和王某各自對以「間」為單位的房屋內空間享有專有權，對二房交接部位的牆體享有共有權。在多人區分所有的建築物中，一方不合理使用共有部分造成共牆毀損或擅自改變、拆除共牆結構的，都構成對另一方建築物區分所有權中共有權的侵犯，李某可以基於侵權或物上請求權直接要求王某承擔民事責任。
根據《民法通則》和《物權法》的規定，相鄰權的行使應以生產、生活之必要為前提，建築物區分所有權人如果為了進入、修繕、合理使用其專有部分或共有部分之必要，請求其他區分所有權人提供便利，被請求人應該在必要的限度內允許或容忍，沒有正當理由不得拒絕，這就是區分所有建築物之相鄰關系。就本案而言，李某訴諸於相鄰權的保護恐難如願。李某訴爭二扇窗戶的開設並未影響其通風、採光、通行等方面的正常生活所必需，王某當然無需接受相鄰關系之限制。如果此共牆糾紛適用建築物區分所有權的規定，李某隻需根據區分所有建築物之共有部分權利義務的劃分，就可依據《侵權責任法》要求王某承擔相應的侵權責任。
因此，建築物區分所有權人在行使專有權時，如需對共有部分進行改動，必須經過全體區分所有權人的同意且不影響整個建築物的安全使用，否則即構成對其他區分所有人共有權的侵害(如前例)。如果某一區分所有權人為了改變其專有部分的通風、採光等問題而不得不對專有部分進行改造，且這一改造並不妨礙鄰人的建築物區分所有權的行使，鄰人應當在一定限度內予以容忍，此時應適用相鄰關系的規則調整。
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⑷ 建築物區分所有權問題

您好：這需要看住宅是共同共有還是按份共有。如果是共同共有，這需要全體共有人一致同意才可以的。如果是按份共有，則需要三分之二的共有人同意才可以的。

⑸ 什麼是業主的建築物區分所有權

指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

根據《中華人民共和國物權法》第六章

第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

根據我國《物權法》規定的業主的建築物區分所有權，與有些國家規定的建築物區分所有權是同一概念，加上「業主的」三個字，是因為「業主」、「物業」的含義已經為人們所熟悉，為了便於人們理解，故將建築物區分所有權之前加了「業主的」三個字。

需要注意的是，《建築物區分所有權解釋》對業主進行了擴大解釋，即基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

(5)建築物區分所有權屬於用益物權嗎擴展閱讀：

建築物區分所有權將建築物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建築物區分為若幹部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。

基於物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，須具備一定條件，才可以在作為建築物區分所有中專有權的客體。

建築物區分所有權制度在調整建築物區分所有關系中發揮著十分重要的作用。在現代社會，隨著工商業的發展和經濟的繁榮，但我國民法通則中並無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關規定。

在我國制定物權法之際，因此在此對建築物區分所有權進行必要的分析，並對各建議稿中的相關條文進行評析，以期望對在物權法中更完善的規定建築物區分所有權有所幫助。

⑹ 物權法司法解釋的建築物區分所有權糾紛

最高人民法院
關於審理建築物區分所有權糾紛案件
（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）
法釋[2009]7號
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年3月23日由最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行 。
二○○九年五月十四日
為正確審理建築物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。
基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。 建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；
（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用
（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關「應當首先滿足業主的需要」的規定。
前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物總面積，可以按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算
（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：
（一）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄
（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況
（四）建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應當向業主公開的情況和資料。 建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標准、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他「損害他人合法權益的行為」：
（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建築物內放置危險、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用
（二）違反規定破壞、改變建築物外牆面的形狀、顏色等損害建築物外觀；
（三）違反規定進行房屋裝飾裝修
（四）違章加建、改建，侵佔、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。 建築物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。 本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權法施行後實施的行為引起的建築物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

⑺ 業主建築物區分所有權的概念是什麼

一、業主建築物區分所有權的概念。是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。它分三塊，一是業主對其專有部分享有所有權；二是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權；三是業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理權。它實為三者的結合。

二、《物權法》規定的業主的建築物區分所有權，與有些國家規定的建築物區分所有權是同一概念，加上「業主的」三個字，是因為「業主」、「物業」的含義已經為人們所熟悉，為了便於人們理解，故將建築物區分所有權之前加了「業主的」三個字。需要注意的是，《建築物區分所有權解釋》對業主進行了擴大解釋，即基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
建築物區分所有權將建築物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建築物區分為若幹部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易安全。基於物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，須具備一定條件，才可以在作為建築物區分所有中專有權的客體。這些條件如下：
（1）須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建築物的構造上，可以加以區分並與建築物的其它部分隔離。
（2）須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標准，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。
（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當為專有部分的組成部分。

⑻ 建築物區分所有權是否適用相鄰關系一般規則

相鄰關系、私人所有權。地役權屬於用益物權：抵押權【答案】C【答案解析】我國《物權法》規定物權包括所有權。拓展閱讀：國家所有權和集體所有權；建設用地使用權：土地承包經營權；地役權等擔保權；業主的建築物區分所有權：物權的分類；宅基地使用權；質權和留置物權屬於擔保物權、用益物權和擔保物權、質權：1所有權；共有等2用益物權